Tribunal judiciaire, 29 janvier 2025. 22/01346

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me CHHANN (E191) C.C.C. délivrée le : à Me CARIOU (B0107) ■ 18° chambre 3ème section N° RG 22/01346 N° Portalis 352J-W-B7G-CV7EZ N° MINUTE : 3 Assignation du : 27 Janvier 2022 JUGEMENT rendu le 29 Janvier 2025 DEMANDERESSE S.C.I. GALERIES DRANCEENNES (RCS de Paris 398 898 858) [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Catherine CARIOU de la S.E.L.A.R.L. Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0107 DÉFENDERESSE S.A.S. FELLGOU (RCS de Bobigny 807 603 782) Centre commercial [Localité 4] [5] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Anthony CHHANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E191 Décision du 29 Janvier 2025 18° chambre 3ème section N° RG 22/01346 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV7EZ COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS A l’audience du 22 Octobre 2024 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date des 1er et 7 octobre 2014, la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES a donné à bail commercial à la S.A.R.L. FELLGOU un local n°70 A dépendant du centre commercial [Localité 4] [5] à [Localité 4] pour une durée de 10 ans moyennant un loyer variable de 7% hors taxes sur le chiffre d'affaires hors taxes avec un loyer minimum garanti égal à la somme annuelle de 58.500 euros hors taxes et hors charges en principal, aux fins d'y exploiter une activité de "petite restauration, salon de thé, boulangerie, pâtisserie, briocherie, viennoiserie, croissanterie, sandwicherie, et à titre d'accessoire : traiteur, toutes ces activités devant être exploitées simultanément à l'exclusion de toute autre activité, le tout sous l'enseigne "PAUL" ou sous toute enseigne de qualité, notoriété et produits de gamme équivalente". Par acte extrajudiciaire du 27 janvier 2022, la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES a assigné la S.A.R.L FELLGOU devant la présente juridiction, aux fins de : "Dire et juger que les demandes de la société GALERIES DRANCEENNES sont recevables et bien fondées, y faisant droit, Condamner la société FELLGOU au paiement de la somme de 98.670,70 euros TTC, due suivant comptes arrêtés au 31 mars 2022 inclus ; Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; La condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût de la Sommation et les frais de la saisie conservatoire, conformément à l'article L 512-2 du Code des procédures civiles d'exécution, ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article700 du CPC." Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 24 novembre 2023, la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES demande au tribunal de : "Dire et juger que les demandes de la société GALERIES DRANCEENNES sont recevables et bien fondées, y faisant droit, Débouter la société FELLGOU de l'ensemble de ses demandes, Condamner la société FELLGOU au paiement de la somme de 53.072,16 euros TTC due, suivant comptes arrêtés au 31 décembre 2023 inclus ; Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; La condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût de la Sommation et les frais de la saisie conservatoire, conformément à l'article L 512-2 du Code des procédures civiles d'exécution, ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC." Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 28 février 2024, la S.A.R.L. FELLGOU demande au tribunal de : "- DEBOUTER la société GALERIES DRANCEENNES de l'ensemble de ses demandes ; À titre subsidiaire, si le Tribunal venait à faire droit à la demande de provision du bailleur, - DIRE ET JUGER que la société FELLGOU subi des difficultés financières liées aux fermetures COVID, - ACCORDER à la société FELLGOU un échelonnement de sa dette sur 24 mois, En tout état de cause, - CONDAMNER à payer à la société FELLGOU la somme de : - 20 000 euros de dommages-intérêts ; - 2 000 euros au titre de l'article 32-1 du Code de procédure civile ; - 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la même aux dépens actuels et à venir". Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 26 février 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction. À la suite d'une réorganisation de la 18ème chambre, l'audience de juge unique initialement fixée au 14 mai 2025 a été avancée à l'audience de juge unique du tribunal de céans du 22 octobre 2024. MOTIFS Sur la demande en paiement de la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES La S.C.I. GALERIES DRANCEENNES sollicite la condamnation de la S.A.R.L. FELLGOU à lui verser la somme de 53.072,16 euros toutes taxes comprises due suivant comptes arrêtés au 31 décembre inclus. La S.A.R.L. FELLGOU s'oppose à cette demande. Elle soutient qu'il résulte des derniers échanges entre les parties qu'au mois de janvier 2024, la "prétendue" dette est apurée. L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur. L'ancien article 1315 du même code, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, dispose que "celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation". A l'appui de sa demande en paiement, la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES produit un décompte en date du 23 octobre 2023 selon lequel la S.A.R.L. FELLGOU serait redevable à cette date de la somme de 53.072,16 euros. Décision du 29 Janvier 2025 18° chambre 3ème section N° RG 22/01346 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV7EZ La S.A.R.L. FELLGOU, quant à elle, produit un échange de courriel avec la gestionnaire locative en date du 17 janvier 2024 faisant apparaître qu'à cette date elle n'était redevable d'aucune somme au titre de l'arriéré locatif. La S.C.I. GALERIES DRANCEENNES ne démontre pas, quant à elle, que la S.A.R.L. FELLGOU serait toujours redevable d'un arriéré locatif postérieurement à cette date. Dès lors, compte tenu de l'apurement de la dette par la S.A.R.L FELLGOU et faute pour la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES de démontrer l'existence d'une créance postérieurement au 17 janvier 2024, cette dernière sera déboutée de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. FELLGOU au titre de l'arriéré locatif. Sur la demande reconventionnelle au titre des dommages et intérêts La S.A.R.L. FELLGOU sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts se décomposant comme suit : - 5.000 euros au titre de la mauvaise foi sur le bien-fondé de la créance réclamée, - 7.500 euros au titre de la concurrence déloyale instaurée par le bailleur, - 7.500 euros pour l'absence d'entretien de la galerie commerciale permettant une pleine exploitation du local commercial. Elle soutient que la bailleresse a poursuivi la présente procédure malgré un accord avec l'administrateur de la galerie ; qu'elle a fait preuve de déloyauté en procédant à l'installation de deux concurrents ; que l'état de la galerie commerciale ne permet pas une exploitation normale ; qu'elle a été victime de coupures de climatisation et d'eau ; qu'à la suite des violences urbaines de juin 2023 les trois portes du centre commercial ont été dégradées et rendent l'accès au centre commercial difficile et peu attractif. La S.C.I. GALERIES DRANCEENNES s'oppose à cette demande. Elle fait valoir qu'à la suite de l'acquiescement à la saisie en avril 2022, la locataire restait débitrice d'une somme de 28.362,95 euros TTC ; qu'elle ne pouvait abandonner les poursuites ; que la locataire n'a jamais résorbé sa dette locative depuis l'acquiescement à la saisie ; qu'elle n'a consenti aucune exclusivité dans la galerie à la locataire ; qu'elle démontre qu'elle a entrepris les démarches nécessaires dans de brefs délais pour mettre fin à la coupure d'eau et au problème de climatisation et à la problématique des accès au centre. Aux termes de l'ancien article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Il incombe à la S.A.R.L. FELLGOU de caractériser une faute, un préjudice et leur lien de causalité. Il ressort des pièces versées aux débats qu'à la suite de l'acquiescement à l'acte de saisie conservatoire, la S.A.R.L. FELLGOU restait redevable de la somme de 28.362,95 euros. En conséquence, la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES était en droit de poursuivre son action en paiement à l'encontre de sa locataire et n'a ainsi commis aucune faute contractuelle. S'agissant de la concurrence déloyale invoquée par la S.A.R.L. FELLGOU, les conditions générales du contrat de bail stipule à l'article 3 intitulé "DESTINATION" qu'"aucune stipulation du Bail n'emporte, au profit du Preneur, un droit d'exclusivité, ou une garantie de non-concurrence quelconque. Le Bailleur pourra notamment librement exploiter et/ou donner à bail les autres locaux du Centre à tout tiers de son choix, pour l'exercice de toute activité, en ce compris les activités équivalentes, concurrentes ou similaires à celles du Preneur." Le contrat de bail ne contenant aucun engagement d'exclusivité ni aucune clause de non-concurrence, le bailleur n'a commis aucune faute contractuelle en consentant un bail à deux enseignes ayant une activité proche de celle exercée par celle de la S.A.R.L. FELLGOU. S'agissant enfin du manque d'entretien de la galerie marchande, la S.A.R.L. FELLGOU justifie avoir subi, à la suite d'un dégât des eaux le 19 juin 2023 dans le centre commercial, une coupure d'électricité ainsi qu'une coupure de la climatisation pendant 9 semaines. Par ailleurs, il n'est pas contesté que les portes du centre commercial ont subi des dégradations à la suite des violences urbaines de juin 2023. Toutefois, force est de constater que la S.A.R.L. FELLGOU ne démontre nullement ni l'existence, ni l'étendue du préjudice qu'elle allègue. Au vu de l'ensemble des éléments, la S.A.R.L. FELLGOU sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile La S.A.R.L. FELLGOU sollicite la condamnation de la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile compte tenu du comportement querelleur, empreint de mauvaise foi de la bailleresse qui a souhaité judiciarisé un différend commercial qui aurait pu faire l'objet d'une médiation. La S.C.I. GALERIES DRANCEENNES s'oppose à cette demande Elle soutient que sa procédure était justifiée car la locataire avait interrompu le paiement de ses loyers et charges. En application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol. L'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute. La S.A.R.L. FELLGOU ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES aurait dégénéré en abus. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les demandes accessoires La S.C.I. GALERIES DRANCEENNES, qui succombe à titre principal, sera condamnée à payer les dépens de l'instance. L'équité commande de condamner la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES à payer à la S.A.R..L FELLGOU la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES sur le même fondement sera rejetée. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉBOUTE la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES sa demande de condamnation de la S.A.R.L. FELLGOU au paiement de la somme de 53.072,16 euros TTC au titre de l'arriéré locatif, DÉBOUTE la S.A.R.L. FELLGOU de sa demande au titre des dommages et intérêts, DÉBOUTE la S.A.R.L. FELLGOU de sa demande au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES à payer à la S.A.R.L. FELLGOU la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.C.I. GALERIES DRANCEENNES aux entiers dépens, REJETTE les autres demandes des parties, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à Paris le 29 Janvier 2025 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA