Tribunal judiciaire, 09 décembre 2024. 23/03847

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 DECEMBRE 2024 Chambre 6/Section 5 AFFAIRE: N° RG 23/03847 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XP6T N° de MINUTE : 24/00779 Madame [Y] [K] née le 16 Novembre 1983 à [Localité 5] (ITALIE) [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Carole RIAD, la SELARL RIAD GITTON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1555 DEMANDEUR C/ La société LES TERRASSES D’[Localité 4] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Nicolas KOHEN, AARPI NKA AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 250 DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. DÉBATS Audience publique du 14 Octobre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique reçu le 22 octobre 2019, Mme [K] a acquis en l’état futur d’achèvement un appartement sis [Adresse 2] (93) auprès de la SCCV Les terrasses d’Aubervilliers. A l’issue d’un rendez-vous de pré-livraison, Mme [K] a, par courrier recommandé du 10 novembre 2022, signalé diverses réserves. Lors d’un rendez-vous de livraison du 24 novembre 2022, le promoteur a refusé de remettre les clefs à Mme [K], motif pris du défaut de paiement de la dernière tranche. Le 1er décembre 2022, Mme [K] a consigné le solde du prix (5%, soit la somme de 12 706,75 euros) auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Par courrier recommandé du 2 décembre 2022, le conseil de Mme [K] a signalé de nouvelles réserves. Le 12 décembre 2022, Mme [K] a réglé la somme de 1 320 euros au titre des travaux modificatifs additionnels. Le 13 décembre 2022, l’appartement a été livré avec réserves puis Mme [K] a signalé de nouvelles réserves. C’est dans ces conditions que Mme [K] a, par acte d’huissier du 12 avril 2023, fait assigner la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice. La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 avril 2024 par ordonnance du même jour et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 14 octobre 2024. Par ordonnance du 30 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par la SCCV Les terrasses d’Aubervilliers. Le jugement a été mis en délibéré au 9 décembre 2024, date de la présente décision. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2024 (complétées par un bordereau de communication de pièces notifié le 24 avril 2024), Mme [K] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : - juger Mme [K] recevable et fondée dans ses demandes à l’encontre de la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] en sa qualité de vendeur d’immeuble à construire ; - condamner, la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] à lever les réserves affectant l’appartement livré formulées par Mme [K] le jour de la livraison et postérieurement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; - juger, subsidiairement, que la somme de 12 706,75 euros consignée au titre des 5% restants du prix de vente sera conservée par Mme [K] pour lui permettre de faire elle- même les travaux qui s’imposent compte-tenu de l’inertie de la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] ; - dans cette hypothèse, juger, par voie de conséquence, que le coût total des « travaux modificatifs additionnels » (TMA) portant sur les travaux de la salle de bains à hauteur de 2 640 euros TTC sera intégralement restitué à Mme [K] ; - condamner, la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] à verser à Mme [K] la somme de 8 822,92 euros en réparation du retard de livraison de son appartement ; - prendre acte que la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] reconnaît le principe même de sa dette au titre des « travaux modificatifs additionnels » (TMA) portant sur les travaux de la salle de bains ; - condamner en conséquence la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] à rembourser à Mme [K] la somme de 1 020 euros correspondant au trop-versé au titre des « travaux modificatifs additionnels » effectivement arrêtés ; - condamner, la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] à rembourser à Mme [K] la somme de 627,76 euros correspondant aux frais d’assistance technique ; - condamner, la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] à verser à Mme [K] la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice moral ; - juger que les condamnations qui seront prononcées contre la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] viendront en déduction de la somme de 12.706,75 euros consignée par Mme [K] au titre des 5% du prix de vente, En tout état de cause, - condamner la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] à verser à Mme [K] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] aux entiers dépens. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024 (complétées par un bordereau de communication de pièces notifié le 24 avril 2024), la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : A titre principal, - débouter Mme [K] en toutes ses demandes, fins et prétentions ; A titre subsidiaire, - fixer le quantum des préjudices de Mme [K] à la somme de 3 843,49 euros correspondant à 4,5 mois de loyers ; - débouter Mme [K] pour le surplus ; En tout état de cause, - donner acte à la SCCV de ce qu’elle va restituer spontanément à Mme [K] la somme de 1 020 euros ; - condamner Mme [K] à verser à la SCCV la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [K] aux entiers dépens. * Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de rappeler que, aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463). Sur les demandes au titre des réserves Selon l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Outre la résolution de la vente et la diminution du prix, l'art. 1642-1 prévoit que le vice apparent peut faire l'objet d'une réparation en nature ou en équivalent et d'un dédommagement du préjudice de jouissance (voir en ce sens : Civ. 3e, 2 mars 2005, n° 03-19.208). Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. En application des articles L. 131-1 et L. 131-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. L'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire. L'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir. En premier lieu, et à titre liminaire, il convient de rappeler qu’il s’infère de l’article 1642-1 du code civil que l’acquéreur dispose d’un délai d’un an pour dénoncer les vices de construction ou défauts de conformité apparents lors de la livraison ou apparus dans le délai d’un mois à compter de la livraison. S’agissant de la réserve relative à l’emplacement du radiateur, force est de constater que la demanderesse ne produit, au soutien de sa demande, que le procès-verbal de livraison du 13 décembre 2022, lequel indique que la réserve a été « levée par le MOE ». En cet état, la demande sera rejetée. S’agissant de la réserve relative au bac de douche (contenue au procès-verbal de livraison), il n’est pas contesté et au demeurant justifié que les parties sont convenues de modifier les travaux prévus dans la salle de bains en installant un « receveur extra plat » (plan du 17 juin 2022). Il n’est pas davantage contesté que les travaux n’ont pas été exécutés, de sorte qu’un défaut de conformité est caractérisé au sens des dispositions de l’article 1642-1 du code civil. La responsabilité de la SCCV Les terrasses d’Aubervilliers est ainsi exposée à l’égard de Mme [K], peu important que le promoteur fasse aujourd’hui part de sa volonté de réaliser les travaux. Il convient, en conséquence, de condamner la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] à lever la réserve « voir plan TMA du 26/06/20 : Bac à douche 80 cm et LL à s ». La SCCV Les terrasses d’[Localité 4] ne conteste pas non plus la matérialité des réserves « nettoyage tache escalier extérieur et reprise des rebouchages grossiers » et « observation sur l’appentis devant la porte palière, non présent sur les plans. Poteaux en bois fissures. Lasurer la charpente », de sorte qu’elle sera condamnée à les lever. Compte-tenu du délai écoulé depuis la livraison, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte dans les conditions fixées au dispositif. Il est en outre suffisamment justifié de la nécessité pour Mme [K] de s’adjoindre les conseils d’un technicien, nécessaire et au demeurant courant en matière de construction, de sorte que la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] sera condamnée à lui payer la somme de 627,76 euros au titre des frais d’expertise. Sur la demande en paiement au titre du retard de livraison L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, selon l'article 1217 du même code, refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l'inexécution, le tout cumulable avec l'octroi de dommages et intérêts au sens de l'article 1231-1 du même code. L’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation dispose que le solde du prix de vente de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est payable lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur ; qu’il peut toutefois être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, peu important que le défaut invoqué n’ait pas un caractère substantiel (voir en ce sens Cass, Civ 3, 6 décembre 1972, 71-14.814). En l’espèce, l’acte de vente du 22 octobre 2019 stipule une date de livraison « au plus tard le VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX (28/02/2022) sauf survenance d’un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai comme indiqué en seconde partie du présent acte ». Le bien a été livré le 13 décembre 2022, mais la SCCV Les terrasses d’Aubervilliers se prévaut de diverses causes légitimes de suspension de délai. A cet égard, l’acte de vente stipule : « Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés dans le délai ci-dessus précisé au paragraphe « DELAI D’ACHEVEMENT » sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Causes légitimes de suspension du délai de livraison Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants : - intempéries justifiées par un relevé de station météorologique la plus proche et édité par la Fédération Française du Bâtiment - Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ou de leurs fournisseurs - Retards entrainés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ; - La résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entreprise - La grève (qu’elle soit générale, particulière au secteur du Bâtiment, aux fournisseurs de cette profession ou à ses industries annexes ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier), - Grève générale ou partielle affectant les entreprises travaillant sur le chantier ou les fournisseurs ; - La mise en redressement judiciaire, de liquidation de bien sou de règlement judiciaire ou bien de la déconfiture de l’une des entreprises effectuant les travaux, - Des difficultés d’approvisionnement - Les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux, - Les troubles résultant d’hostilité, révolutions, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, incendies, inondations ; - La découverte d’ouvrage enterré, de carrière ou de cavité quelconque, - La recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d’archéologie ; - La découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol, - Les retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.F.F, compagnie des eaux, France Télécom, etc…) - Les retards imputables à l’ACQUEREUR pour donner suite au choix tardif des prestations intérieures, ou travaux supplémentaires ou modificatifs. - Tout retard lié aux travaux d’aménagement, de réalisation des VRD et desserte du terrain - Retards provenant d’anomalies du sous-sol (…) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation - Retards de paiement de l’ACQUEREUR tant en ce qui concerne les fractions de prix, que les intérêts de retard Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du BIEN d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre. » La SCCV Les terrasses d’Aubervilliers se prévaut d’abord de l’impact des mesures gouvernementales décidées dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid-19, qu’il y a lieu de retenir s’agissant d’un motif dont la nature est conforme au contrat, mais dans la limite des 56 jours de confinement national, du 16 mars au 11 mai 2020, en l’absence d’élément permettant d’établir et quantifier une incidence plus conséquente sur le chantier litigieux, en terme d’insuffisance de personnel, de ralentissement des tâches ou de difficultés d’approvisionnement. S’agissant en revanche des retards imputables aux défauts de la maîtrise d’œuvre et des concessionnaires, ils ne peuvent être pris en compte faute de respect du formalisme probatoire imposé par le contrat, qui prévoit que les causes de retard soient attestées par le maître d’œuvre (peu important à cet égard que le maître d’œuvre ait fait défaut, le contrat ne prévoyant nullement cette hypothèse). La SCCV Les terrasses d’Aubervilliers soutient enfin que la date de livraison a été repoussée du fait de Mme [K], celle-ci n’ayant pas versé le solde du prix. L’acte de vente stipule en effet que : « il est spécifié que la remise des clés ne pourra intervenir que si l’acquéreur a payé l’intégralité de son prix, en principal, revalorisation et intérêts de éventuels. » La date du 10 octobre ne peut être retenue compte-tenu du fait que la SCCV Les terrasses d’Aubervilliers a indiqué par courriel du même jour que « des travaux de finition restent à réaliser […] nous vous laissons donc le choix de réceptionner ou non votre logement ce jour ». Or, à la date du 17 novembre 2022 (date de livraison retenue selon courrier du 7 novembre 2022), le promoteur a légitimement refusé de livrer le bien compte-tenu du défaut de paiement ou de consignation du solde du prix. Ce n’est qu’une fois le prix consigné, le 6 décembre 2022, que le rendez-vous de livraison a pu être fixé au 13 décembre 2022. Il y a donc lieu d’imputer la période du 17 novembre 2022 au 6 décembre 2022 (19 jours) sur le décompte du retard. La livraison est ainsi intervenue avec 288 (nombre de jours entre le 28 février et le 13 décembre 2022) – 56 (nombre de jours de retard liés à la pandémie) - 19 (nombre de jours de retard imputables à Mme [K]) = 213 jours de retard injustifiés (soit 7 mois), lesquels exposent la responsabilité de la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] à l’égard de Mme [K]. Mme [K] a ainsi droit au remboursement des loyers supportés pendant le délai, soit la somme de (854,11*7=) 5 978,77 euros. La demande en remboursement des charges de copropriété sera rejetée, cette charge étant liée à la propriété du bien. Il n’est enfin pas contestable que la situation ait été source de tracas, lesquels suffisent à établir l’existence d’un préjudice moral qui sera suffisamment réparé par l’octroi d’une indemnité de 2 500 euros. Sur la demande en paiement au titre du trop-versé au titre des « travaux modificatifs additionnels » effectivement arrêtés La SCCV Les terrasses d’Aubervilliers justifie avoir restitué la somme réclamée à Mme [K] de sorte que la demande sera rejetée. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCCV Les terrasses d’Aubervilliers, succombant à l’instance. Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, la SCCV Les terrasses d’[Localité 4], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros. Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Mme [K] de ses demandes relatives à la levée de la réserve « manque un radiateur dans le séjour » ; CONDAMNE la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] à lever les réserves suivantes figurant au procès-verbal de livraison du 13 décembre 2022 : - « voir plan TMA du 26/06/20 : Bac à douche 80 cm et LL à côté » ; - « nettoyage tache escalier extérieur et reprise des rebouchages grossiers » ; - « observation sur l’appentis devant la porte palière, non présent sur les plans. Poteaux en bois fissures. Lasurer la charpente » ; DIT que cette condamnation est prononcée sous astreinte de cinquante euros par jour de retard à compter d’un délai de trois mois débutant à partir de la signification de la présente décision ; DIT que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de cinq mois, à charge pour Mme [K], à défaut d'exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ; CONDAMNE la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] à payer à Mme [K] la somme de 627,76 euros au titre des frais d’expertise ; CONDAMNE la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] à payer à Mme [K] la somme de 5 978,77 euros au titre de son préjudice financier ; DEBOUTE Mme [K] de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété ; DEBOUTE Mme [K] de sa demande en paiement du trop-versé au titre des « travaux modificatifs additionnels » ; CONDAMNE la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] à payer à Mme [K] la somme de 2 500 euros au titre du préjudice moral ; MET les dépens à la charge de la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] ; CONDAMNE la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] à payer à Mme [K] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SCCV Les terrasses d’[Localité 4] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT