Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/00493

- N° RG 24/00493 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRH4 Date : 11 Septembre 2024 Affaire : N° RG 24/00493 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRH4 N° de minute : 24/00488 Formule Exécutoire délivrée le : à : Copie Conforme délivrée le : 13-09-2024 à : Me Antoine ASSIE + dossier Me Florent HAUCHECORNE + dossier Régie Service Expertise TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Estelle HEYNEN juge placée près la Cour d'appel de PARIS, déléguée au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance du 9 juillet 2024 pour exercer les fonctions de juge non spécialisé, au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : Entre : DEMANDEURS Monsieur [D], [B] [U] Madame [F], [C], [M] [X] épouse [U] [Adresse 7] [Localité 10] représentés par Me Florent HAUCHECORNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDEURS Monsieur [O] [H] [I] [G] [Adresse 4] [Localité 11] représenté par Me Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant Me Antoine ASSIE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, Monsieur [Z] [L] [H] [G] [Adresse 6] [Localité 5] représenté par Me Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant Me Antoine ASSIE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, ===================== Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 31 Juillet 2024 ; EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 14 novembre 2023, Monsieur [D] [U] et Madame [F] [X] épouse [U], acquéreurs, ont conclu avec Monsieur [O] [G] et Monsieur [Z] [G], vendeurs, un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 18]. La date de réitération par acte authentique a été fixée au plus tard le 1er février 2024. Selon acte notarié du 22 février 2024, un procès-verbal de difficultés a été établi par les parties. Par actes de commissaire de justice du 23 et 28 mai 2024, Monsieur [D] [U] et Madame [F] [X] épouse [U] ont fait assigner Monsieur [O] [G] et Monsieur [Z] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, leur condamnation au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de voir réserver les dépens. Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que la vente n’a pu être réitérée à la date prévue par le compromis, compte tenu des désordres constatés. Ils affirment que le rapport d’expertise amiable confirme la présence de désordres bien plus importants que ceux reconnus par les vendeurs. Ils estiment ainsi que le bien qu’ils se sont engagés à acquérir fait l’objet de désordres susceptibles de le rendre impropre à l’usage d’habitation. Ils estiment avoir intérêt à voir désigner un expert en prévision d’une action à venir, contre les vendeurs, en garantie des vices cachés . Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 31 juillet 2024. Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Monsieur [D] [U] et Madame [F] [X] épouse[U] ont maintenu leur demande d’expertise et leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. A l’appui de leurs demandes, ils soutiennent que le bien immobilier fait l’objet de désordres susceptibles de le rendre impropre à l’usage d’habitation et souhaitent ainsi que les coûts de réparation des désordres soient évalués avant toute acquisition. S’agissant de la demande reconventionnelle, ils affirment que les diagnostics communiqués à compter de la signature du mandat de vente dataient des années 2021 et 2022, qu’ils ont eu connaissance des travaux à effectuer tardivement et qu’ils ont découvert lors de la signature du compromis et au moment de la transmission de l’acte notarié l’existence de nouveaux désordres et d’une servitude de passage. Ils ajoutent que les vendeurs ont été très réticents à la visite d’un expert. Ils estiment également que l’agent immobilier aurait dû les alerter de façon objective sur l’ampleur des désordres et que Monsieur [Z] [G], en sa qualité de vendeur professionnel, a minimisé les désordres. Enfin, ils sollicitent que l’attestation établie par Monsieur [A] [Y] soit écartée des débats comme étant non-conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile. Par conclusions déposées et soutenues oralement, Monsieur [O] [G] et Monsieur [Z] [G] ont sollicité le rejet de l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [D] [U] et Madame [F] [X] épouse [U], à défaut, que la provision à valoir sur les frais d’expertise soit mise à leur charge et qu’ils soient condamner, à titre reconventionnel, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à réitérer l’acte authentique de vente du bien immobilier. Ils soutiennent que la demande d’expertise ne repose sur aucun motif légitime en ce que les consorts [U] se sont engagés à réitérer la vente, par acte authentique au plus tard le 1er février 2024, après avoir déclaré qu’ils connaissaient le bien et accepté la clause aux termes de laquelle les vendeurs ne seraient pas tenus à la garantie légale des vices cachés. Ils ajoutent, par ailleurs, que Monsieur [D] [U] et Madame [F] [X] épouse [U] n’ont pas la qualité à agir sur le fondement des vices cachés, faute d’être acquéreurs, et qu’ils ne démontrent pas la mauvaise foi des vendeurs. - N° RG 24/00493 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRH4 S’agissant de leur demande reconventionnelle, ils relèvent qu’il n’existe aucune contestation sérieuse à la demande d’exécution du contrat et ce, même si une action en garantie des vices cachées devait être intentée. Ils estiment qu’une expertise judiciaire ne doit pas permettre à l’une des parties de refuser de s’exécuter. L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2024, date de la présente ordonnance. SUR CE, - A titre liminaire : Il convient également de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 6 mai 2017, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Or, il doit être relevé que la demande de rejet de l’attestation de Monsieur [A] [Y] ne figure pas au dispositif des conclusions et n’a pas été réitérée oralement. Le tribunal n’est ainsi pas saisi de cette prétention. - Sur la demande d’expertise : Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il est acquis que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse. Une mesure d'instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile lorsqu'une juridiction du fond est saisie de l'affaire. La condition d'absence de saisine préalable des juges du fond s'apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c'est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue. L’article 146 du code de procédure civile ne s'applique pas lorsque le juge est saisi d'une demande fondée sur l'article 145 du même code. Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. La faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d'être mis en cause dans une action principale. De plus, si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée. Enfin, l'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. En l’espèce, il ressort de l’acte notarié du 22 février 2024 que Monsieur [D] [U] et Madame [F] [X] épouse [U] ont, à la suite d’une visite du bien à cette même date, constaté de nouveaux désordres, dont ils n’avaient pas eu connaissance et qui n’étaient pas présents au moment de la signature du compromis de vente, notamment une fuite dans le grenier et dans les pièces du dernier étage. Monsieur [D] [U] et Madame [F] [X] épouse [U] produisent un rapport d’expertise amiable, réalisé le 29 avril 2024. Ledit rapport mentionne notamment que “la charpente porteuse présente un risque imprévisible de rupture d’appui de la panne donc d’affaissement des panneaux de couverture suivie d’infiltration d’eau”, et que “l’état du parement des panneaux supports de couverture n’est pas visible, on ne peut exclure lors de la réfection de la couverture l’apparition éventuelle d’une dégradation des panneaux de particules supports des bardeaux au droit où se sont produites des infiltrations”. S’il est justifié que Monsieur [Z] [G] et Monsieur [O] [G] ont réalisé des travaux au mois de mars 2024, il convient de relever que le rapport d’expertise amiable établit la présence de plusieurs désordres notamment s’agissant de la couverture du bien et ce, postérieurement à l’intervention des vendeurs. Les demandeurs justifient ainsi d’éléments qui rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués. Par ailleurs, le compromis de vente conclu entre les parties, daté du 14 novembre 2023, exclut la garantie des vendeurs en raison des “vices de toute nature, apparents ou cachés, à l’exception de la mise en oeuvre de la garantie décennale prévue aux articles 1792 et suivants du code civil et des assurances associées, déficit dans la contenance indiquée, toute différence faisant son profit ou sa perte, étant rappelé que l’exonération de la garantie des vices cachée ne s’applique pas lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier”. Le compromis de vente rappelle, en outre, que le vendeur s’oblige à entretenir les biens et à les maintenir dans leur état actuel. Monsieur [D] [U] et Madame [F] [X] épouse [U] produisent une capture d’écran, issue d’une page internet : “[Z] [G] immobilier de caractère (...) Consultant immobilier [Localité 14] Sotheby’s Realty secteur [Localité 14], [Localité 15], [Localité 16] et [Localité 17]” afin de justifier de la qualité de Monsieur [Z] [G] et ce, alors même ladite clause exonération ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier. Monsieur [Z] [G] ne formule d’ailleurs aucune observation sur ce point. Dès lors, les demandeurs justifient d’un intérêt légitime à obtenir la désignation d’un expert chargé de constater de façon contradictoire les désordres, d’en déterminer l’origine et les causes, les travaux propres à y remédier et d’en évaluer le coût. Par conséquent, il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [D] [U] et Madame [F] [X] épouse [U] le paiement de la provision initiale. - Sur la demande reconventionnelle de réitération de l’acte authentique : Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Selon le premier alinéa de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ». En l’espèce, il est constant que le compromis de vente daté du 1er septembre 2023 n’a pas été suivi d’un acte authentique tel qu’en témoigne le procès-verbal de difficulté du 22 février 2023, constatant l’absence de réitération de l’acte dans les délais fixés. Or, il convient de relever que Monsieur [Z] [G] et Monsieur [O] [G] ne rapportent pas la preuve de l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception faisant obligation aux acquéreurs de s’exécuter sous un délai de dix jours conformément au compromis de vente mais aussi que l’appréciation des moyens invoqués ne relève pas du juge des référés mais du juge du fond. Il résulte de ces éléments qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande. Par conséquent, les conditions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile n’étant pas remplies, il n’y aura pas lieu à référé s’agissant de la demande de réitération par acte authentique de la vente du bien immobiler et ce, sous astreinte. - Sur les demandes accessoires : La demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile les dépens devront demeurer à la charge de Monsieur [D] [U] et Madame [F] [X] épouse [U], étant précisé qu'ils ne sauraient être réservés, la présente ordonnance mettant fin à l'instance. En considération de l’équité, les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, Ordonnons une mesure d'expertise, Désignons pour y procéder Monsieur [S] [T] ALCM - [Adresse 13] [Adresse 13] [Localité 9] Tél : [XXXXXXXX03] Fax : [XXXXXXXX02] Port. : [XXXXXXXX01] Email : [Courriel 12] avec mission de : - entendre les parties et tous sachants, - prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, - se rendre sur les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 18] après y avoir convoqué les parties, - examiner les lieux objet du litige, dire s’ils sont affectés des désordres mentionnés par le rapport d’expertise réalisé par Monsieur [N] le 29 avril 2024 concernant les infiltrations et l’état d’étanchéité de la couverture, - dans l’affirmative, les décrire, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’eux s’ils existaient au jour de la vente de l’immeuble aux demandeurs et s’ils étaient connus des vendeurs, - fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues par les vendeurs et d’évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis par les acquéreurs, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du sinistre, notamment le préjudice de jouissance ; - décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et aux non conformités constatés ; en évaluer le coût poste par poste après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, - donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable ; - indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait pas être remédié à certaines malfaçons, - s’il y a lieu, proposer un compte entre les parties, - d’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ; Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ; - à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai : * en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; * en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ; * en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ; * en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ; * fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; * rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai. Fixons à la somme de 2500 € (deux mille cinq cents euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [D] [U] et Madame [F] [X] épouse [U] à la Régie de ce tribunal au plus tard le 11 février 2025 ; Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ; Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle, Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile, Disons qu’il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande de réitération par acte authentique de la vente du bien immobilier, Rejetons les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Laissons les dépens à la charge de Monsieur [D] [U] et Madame [F] [X] épouse [U] , Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. Le Greffier Le Président