Tribunal judiciaire, 05 février 2024. 23/01507

Du 05 février 2024 5AA SCI/LC PPP Contentieux général N° RG 23/01507 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XZAX [F] [D] C/ [U] [T] - Expéditions délivrées à Me Elisa GOURGUE-JOUNET Me PERIER - FE délivrée à Le 05/02/2024 Avocats : Me Elisa GOURGUE-JOUNET Me Anaïs PERIER TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 05 février 2024 JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée GREFFIER : Madame Louisette CASSOU, DEMANDEUR : Monsieur [F] [D] né le 01 Septembre 1981 à [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Elisa GOURGUE-JOUNET Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDEUR : Monsieur [U] [T] né le 25 Avril 1980 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 7] Représenté par Me Anaïs PERIER Avocat au barreau de BORDEAUX Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle C-33063-2023-002128 du 11 JUILLET 2023 DÉBATS : Audience publique en date du 05 décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous signatures privées en date du 21 juin 2021, Monsieur [F] [D], propriétaire d'une maison individuelle située [Adresse 2] à [Localité 7], l'a donnée à bail, à Monsieur [U] [T] pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer mensuel de 350 €. Invoquant divers manquements de son locataire à ses obligations, Monsieur [D] a fait assigner Monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux, par acte délivré le 13 avril 2023, aux fins de résolution du contrat de bail sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et suivants du Code civil, d'expulsion de Monsieur [T], de condamnation de ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que d'une somme de 2166,92 € correspondant aux loyers exigibles à la date de l'assignation sauf à parfaire à la date de la décision à intervenir et d'une somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens. L'affaire a été débattue lors de l'audience du 5 décembre 2023. A l'audience, Monsieur [D], représenté par un conseil, modifie sa demande de "résolution" du bail en demande de "résiliation". Il signale que Monsieur [T] a réintégré les lieux et maintient en conséquence l'ensemble de ses demandes initiales en actualisant celle au titre de la dette locative, soit un total dû de 4816,66 € au 1er décembre 2023. Il s'oppose à la demande de délais de paiement formée par le locataire. Dans ses conclusions visées par le greffe le 5 décembre 2023 et soutenues oralement à l'audience, Monsieur [U] [T], représenté par un conseil, demande au tribunal : - de juger que Monsieur [F] [D] ne rapporte pas la preuve d'une inexécution suffisamment grave des obligations contractuelles de son locataire ; - de prendre acte de ce qu'il a quitté le logement ; - de réduire le chiffre des condamnations demandées à la somme de 3226,66 € au titre des arriérés de loyer et de charges dont il se reconnaît débiteur ; - de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois pour s'acquitter de sa dette à concurrence de 134 € par mois sur 23 mois, le solde étant payable le dernier mois. - de juger que pendant ce délai, les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues ; - de débouter Monsieur [F] [D], de sa demande en paiement d'une somme de 1500 € à titre d'indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Il conteste les dégradations qui lui sont reprochées par Monsieur [D] et, tout en reconnaissant des tensions dans les rapports avec son bailleur, nie l'avoir menacé. Il se plaint d'autre part d'intrusion de son bailleur dans son domicile. En outre, il déclare avoir versé à Monsieur [D] le prix du matériel convenu pour effectuer les travaux et notamment le prix du groupe électrogène, mais que ce matériel n'a jamais été mis à sa disposition. Il conteste le décompte de la créance de Monsieur [D] et estime ne devoir qu'une somme de 3226,66 € au titre des arriérés de loyer et charges, pour le paiement de laquelle il sollicite des délais afin de la régler. Il sera renvoyé à l'assignation de Monsieur [D] valant conclusions et aux conclusions de Monsieur [T], pour un plus ample exposé de leurs moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Monsieur [F] [D] expose qu'il a donné à bail à Monsieur [U] [T] une maison individuelle située à [Adresse 2] et que le montant du loyer a été fixé à une somme limitée en raison du fait que le locataire s'engageait à réaliser divers travaux. Le contrat de bail en date du 21 juin 2021 précisait dans une rubrique intitulée "commentaire général" : maison en mauvais état ; les travaux sont à la charge du locataire, un accord a été trouvé avec le propriétaire ". L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce dans son alinéa 1er que "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent" , les critères de décence étant fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 pris pour l'application de ce texte. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité prévoit dans son alinéa 4 que les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter : mais la "convention de travaux" autorisée par la loi présuppose que le logement réponde aux critères de "décence" énoncés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précité ,dont les normes constituent un " minimum " incontournable . Il n'est donc pas possible d'obtenir conventionnellement la remise en état d'habitabilité d'un logement non conforme à ces normes . L'article 6 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 permet seulement d'imposer au locataire l'exécution aux lieu et place du bailleur des travaux que celui-ci pourrait effectuer pour améliorer le logement , supposé remplir par ailleurs tous les critères fixés par le décret du 30 janvier 2002 . Cette règle d'ordre public ne peut être contournée, à peine de nullité de la convention de travaux et du contrat de bail. Les pièces versées aux débats laissent supposer que le logement loué à Monsieur [T] ne remplissait pas les normes de décence exigées par le décret du 30 janvier 2002 précité. On observe en particulier que l'état des équipements de la pièce à vivre est qualifié de "mauvais" y compris les installations électriques. On observe également sur photo que des infiltrations se sont produites dans le plafond du salon, ce qui ne paraît pas étonnant compte tenu de l'état et de la nature de la couverture constituée apparemment de simples tôles. Pour que le tribunal puisse se prononcer en pleine connaissance de cause sur le bien-fondé de la demande de Monsieur [D], il convient en conséquence d'ordonner la réouverture des débats afin d'obtenir du demandeur : - qu'il justifie que le logement loué répond aux normes de décence édictées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ; - de produire les divers diagnostics exigés par l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, qu'il n'a pas jugé utiles de communiquer au locataire. Dans l'attente du réexamen de l'affaire et du jugement à intervenir au fond, il sera sursis à statuer sur l'ensemble des prétentions des parties, en ce compris celles formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et avant dire droit, ORDONNE la réouverture des débats; INVITE Monsieur [F] [D] à : - justifier que le logement loué répond aux normes de décence édictées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ; - produire les divers diagnostics exigés par l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 ; INVITE les parties à conclure si nécessaire sur la nullité de la convention de travaux et du contrat de bail ; ORDONNE pour ce faire le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état du 06 mars 2024 à 9H00 ; SURSOIT À STATUER sur l'ensemble des demandes des parties dans l'attente du réexamen de l'affaire et du jugement à intervenir; RESERVE les dépens. Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE