Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/51119

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51119 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y2J N° : 8-CH Assignation du : 09 Février 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 08 novembre 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDEUR Monsieur [G] [D] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Maître Joseph KAROUNI, avocat au barreau de PARIS - #G0434 DEFENDERESSE Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic la société Henrat & Garin [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS - #R0146 DÉBATS A l’audience du 13 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 09 février 2024, et les motifs y énoncés, EXPOSE DU LITIGE M. [G] [D] est propriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 2] des lots n°43, 44 et 65, constitués d’un logement et un W.C. au deuxième étage, ainsi qu’une cave au sous-sol, lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Exposant qu’il bénéficie d’un droit de jouissance exclusive sur le toit-terrasse contigu à son appartement, que des désordres sont apparus dans le local exploité par le restaurant « [4] » se trouvant sous le toit-terrasse et qu’il fait face à l’inertie du syndicat des copropriétaires dans la recherche des causes et de l’étendue des désordres, Monsieur [D] a sollicité une mesure d’expertise judiciaire. Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en date du 28 janvier 2022, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société HENRAT & GARIN SA. L’expert a déposé son rapport le 14 avril 2023. Se prévalant de ce que les désordres sur la charpente et la couverture en zinc de la terrasse, partie commune, sont à l’origine d’un trouble manifestement illicite, que l’expert a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et que celui-ci s’abstient de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, Monsieur [D] a, par exploit délivré le 9 février 2024, fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic en exercice, la société HENRAT & GARIN SA, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, aux visas des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 : « - Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SA HENRAT & GARIN, à titre de remise en état des parties communes, à faire exécuter ou achever les travaux nécessaires d’entretien de la charpente et de réfection de l’étanchéité complète de la toiture défectueuse, tels que décrits dans le rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur [L] [W] en date du 14 avril 2023 ainsi que dans les devis y visés, sous astreinte de 600 euros par jour de retard, commençant à courir à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce durant un délai de trois mois ; - Le condamner sous astreinte de 50 euros par jour de retard selon les modalités précitées à produire les justificatifs de bonne réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire ; En tout état de cause, - Condamner le syndicat des copropriétaires précité, pris en la personne de son syndic en exercice la SA HENRAT & GARIN, à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ; ». L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 1er mars 2024, a fait l’objet d’un renvoi, les parties ayant reçu l’injonction d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation. Les parties sont entrées en médiation mais n’ont pas finalisé d’accord, de sorte que l’affaire a été plaidée à l’audience du 13 septembre 2024. Aux termes de ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience, Monsieur [D], représenté, demande au juge des référés de : « Sur la recevabilité du référé : - Rejeter le moyen invoqué par le syndicat des copropriétaires tiré de l’irrecevabilité des prétentions de Monsieur [G] [D] pour défaut d’intérêt à agir ; - Déclarer en conséquence recevable l’action de celui-ci tendant à l’exécution de travaux ; Sur le fond du référé : Vu le trouble manifestement illicite et/ou du dommage imminent, outre l’urgence et l’atteinte à une obligation de faire non sérieusement contestable résultant des manquements du syndicat des copropriétaires à ses obligations légales et contractuelles dans la réalisation des travaux de réfection nécessaires à la jouissance normale et paisible de son bien par Monsieur [D], Condamner, par provision et au visa des articles 834 et 835 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, à faire exécuter dans le respect des règles de l’art les travaux de réfection et d’étanchéité de la toiture et prendre les mesures nécessaires pour restaurer la stabilité de la structure ainsi que la dépose de la structure qui accueille la bâche provisoire traversant la toiture et jouxtant les fenêtres de l’appartement de Monsieur [D], le tout suivant les préconisations de Monsieur [W] [L], expert judiciaire désigné par le président du tribunal de céans, à savoir : démolition de la protection lourde ; renforcement des poutres fissurées et/ou rompues sur l’ensemble de la toiture, remplacement des chevrons défectueux, traitement de la zone du mur de façade affectée par la vrillette, restructuration des pans de bois et mise en oeuvre de matériaux concourant à l’édification, au renforcement ou à la stabilité des charpentes, mise en conformité des ouvrages existants, réfection complète de la couverture en zinc et du support d’étanchéité, réfection des couvertines en zinc, dépose de la structure sur laquelle est installée le bâchage ‘’provisoire’’ ;-Assortir cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et pendant une durée de trois mois, délai au-delà duquel il sera statué sur la liquidation de l'astreinte provisoire et la fixation de l'astreinte définitive. - Dire que le juge des référés se réserve la liquidation de cette astreinte ; En tout état de cause : Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;Le Condamner à payer à Monsieur [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels intégreront les frais du procès-verbal de constat pour la somme de 450 euros, et les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 4.180,42 euros ;- Déclarer que Monsieur [D] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par ledit syndicat, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, tant au titre des frais irrépétibles que des dépens et de l’astreinte qui seraient prononcés à l’encontre du syndicat ; - Rappeler que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire de droit par provision en application des dispositions des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile. ». En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de : « In limine litis : - Déclarer irrecevable Monsieur [D] comme dépourvu d’intérêt à agir ; Au fond : - Constater l’existence de contestations sérieuses et l’absence d’urgence ; Par conséquent : - Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de Monsieur [D] ; En tout état de cause : - Débouter Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Condamner Monsieur [D] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic de copropriété, la société STARES COPROPRIETE, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. ». Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement ainsi qu'aux notes d'audience, sur le fondement des dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la fin de non-recevoir Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En outre, en vertu de l’article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’intérêt à agir se définit traditionnellement comme une condition de recevabilité de l’action consistant dans l’avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention. Cet intérêt doit être né et actuel, c’est-à-dire ni éventuel, ni hypothétique. Son existence s’apprécie à la date de l’introduction de la demande en justice. En application de l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot.  En effet, chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat. Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [D] pour défaut d’intérêt à agir, exposant que le droit de jouissance exclusif du toit en zinc, partie commune, voté par l’assemblée générale des copropriétaires en 2003 au profit de l’ancien propriétaire des lots 43, 44 et 65 ne s’étend pas au défendeur, l’acte de vente ne comportant en outre aucune autorisation d’utiliser le toit-terrasse. Il estime que Monsieur [D] qui n’a ni la propriété, ni la jouissance de ce toit n’a pas d’intérêt à agir pour solliciter sa condamnation à faire y faire réaliser des travaux. En réplique, Monsieur [D] soutient qu’il subit depuis 2019 des troubles de jouissance et d’agrément du fait des désordres survenus sur le toit-terrasse et indique qu’il a donc intérêt à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires, à qui il incombe de maintenir les parties communes en bon état d’entretien et de conservation, à faire réaliser des travaux sur cette partie commune, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire, pour pallier aux désordres. Au cas particulier, il est constant que Monsieur [D] est, à la date de la délivrance de l’assignation, propriétaire des lots n°43, 44 et 65 dans l’immeuble sis [Adresse 2] et que Monsieur [R], son prédécesseur, a fait aménager une terrasse sur le toit en zinc bordant la fenêtre de son appartement. Le chapitre premier du règlement de copropriété définit les parties communes, qui comprennent notamment : « (…) les poutres et solives (…) les couvertures, les charpentes (…) », tandis que le chapitre IV du même règlement prévoit que « L’administration des parties et choses communes appartient au syndicat des Co-propriétaires de l’immeuble (…) ». Le toit-terrasse en zinc est ainsi une partie commune, dont l’administration incombe au syndicat des copropriétaires. En outre, il est également constant que des désordres provenant de la structure du toit-terrasse sont apparus, que la couverture du toit a été déposée, laissant la charpente à nue, tandis qu’une bâche a été installée en attendant la réalisation de travaux. Ainsi, Monsieur [D], justifie d’un intérêt né et actuel à solliciter l’exécution des travaux préconisés par l’expert judiciaire sur les parties communes par le syndicat des copropriétaires, qui doit pourvoir à la conservation et l’entretien des parties communes, conformément aux obligations contenues dans le règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa fin de non-recevoir. Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties. Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l'appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue. Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble, dont l'anormalité s'apprécie in concreto. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets. En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est par ailleurs responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Monsieur [D] se fonde sur la théorie du trouble anormal de voisinage et les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1242 du code civil, 3, 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que le refus opposé par le syndicat des copropriétaires de faire procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire sur le toit-terrasse constitue un trouble manifestement illicite. Il indique subir des troubles de jouissance et d’agréments en raison des désordres provenant du toit-terrasse, partie commune de l’immeuble et que l’expert a retenu pour moitié la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il ajoute que la toiture est protégée depuis 2019 par une bâche provisoire, qui pourrait céder, ce qui entraînerait alors un écoulement d’eau dans la charpente et un éventuel effondrement et constitue un dommage imminent qu’il convient de faire cesser. En réplique, le syndicat des copropriétaires soulève l’existence de contestations sérieuses. Il expose d’abord qu’il a saisi son architecte pour examiner les travaux à faire réaliser avant de les soumettre au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, puisque les travaux portant sur des parties communes doivent préalablement être autorisés par la majorité des copropriétaires. Il considère ensuite qu’il n’existe aucune urgence en l’espèce, le toit étant protégé par une bâche et que les infiltrations ont cessé depuis la dépose de la structure métallique et des pots de fleurs sur la terrasse. Il conteste par ailleurs la répartition des responsabilités retenue par l’expert judiciaire, qui doit être examinée par le juge du fond, les désordres survenus étant imputables aux nombreux pots de fleurs installés sur le toit-terrasse, que Monsieur [D] n’était en outre pas autorisé à utiliser. Il précise enfin que Monsieur [D] est responsable des désordres et que c’est à lui seul qu’il incombe de faire réaliser les travaux. Au cas particulier, il est constant que la toiture-terrasse qui borde l’appartement du requérant est une partie commune. Monsieur [D] se prévaut des conclusions du rapport d’expertise de Monsieur [W] [L], déposé le 14 avril 2023. S’agissant des désordres sur les parties communes, l’expert relève en pages 26-27: « L’aménagement du terrasson en zinc en une terrasse accessible a été réalisée en 2006. Cette terrasse accessible reposait sur une structure métallique. (…) Les fixations de la structure métallique sur les murs de façade du 2ème étage n’ont pas été réalisées correctement. Avec le temps, des infiltrations d’eaux se sont produites aux niveaux de ces fixations. (…) Les désordres datent de la construction de cette structure métallique ». S’agissant de l’imputabilité des désordres, l’expert retient pour moitié la responsabilité du syndicat des copropriétaires et pour moitié celle de Monsieur [R], en indiquant en page 29 de son rapport : « (…) je maintiens mon analyse dénoncée dans ma « Note de synthèse » à savoir que j’estime que les responsabilités peuvent être attribuées à 50% à Monsieur [R] et 50% au syndicat des copropriétaires. ». Enfin, s’agissant des travaux réparatoires nécessaires, l’expert indique en page 27 : « Dans ma « Note de synthèse » du 26 décembre 2022 et afin de mettre un terme aux dégâts des eaux, j’ai autorisé Monsieur [D] à réaliser les travaux de couverture suivant mon accord notifié dans ma « Réponses aux dires » (…) ». Dans sa note de « Réponses aux dires » du 7 juillet 2022, l’expert donne son accord sur le devis n°2011305 établi par la société HORRENBERGER le 4 novembre 2020 et le devis n° DE01805 dressé par la société LJ COUVERTURE le 4 mai 2022, en laissant le choix au syndicat des copropriétaires entre ces deux entrepreneurs pour la réfection de la toiture en zinc. Ces deux devis sont versés aux débats par le requérant et détaillent précisément les travaux envisagés, notamment la dépose du terrasson, l’installation d’une charpente en bois et la pose de chéneaux et d’une descente en zinc. L’expert relève enfin en pages 17 et 20 que chez Monsieur [D], « une structure avec un bâchage a été mis en place provisoirement » et que dans le local commercial se situant en dessous du toit-terrasse « le plafond a été étayé ». Le requérant produit par ailleurs : deux factures des 14 décembre 2019 et 26 juillet 2019 respectivement établies par les sociétés ALTAIS et ARTIF au nom de Monsieur [D], faisant état notamment la dépose de la terrasse en bois, le nettoyage des entrées d’eau sur le terrasson en zinc et la mise en place d’une bâche fixée sur tasseaux ; un procès-verbal de constat dressé le 3 septembre 2024 et illustré par plusieurs photographies, dans lequel le commissaire de justice souligne que la structure en bois du toit-terrasse est « entièrement à nue » et note « la présence d’une bâche épaisse sur toute la longueur de la toiture ». Il constate également « l’absence de lumière du jour dans le salon ainsi que dans la cuisine. La bâche est posée de telle façon que cela obstrue le passage de la lumière et empêche toute vue vers l’extérieur (…) Procédant à l’ouverture de la porte de la cuisine donnant sur cette structure, il règne une forte odeur d’humidité. ». Il ressort de tous les éléments qui précèdent que le rapport d’expertise et les conclusions de l’expert sont opposables au syndicat des copropriétaires, puisqu’il a participé aux opérations d’expertise dans un cadre contradictoire, qu’il a pour rôle de maintenir à l’immeuble son niveau de confort et d’entretien et est donc contraint d’entretenir les parties communes, ce qu’il n’a pas fait en l’espèce, aucun travaux réparatoires n’ayant été réalisés sur la toiture-terrasse bordant l’appartement de Monsieur [D], la structure étant laissée à nue, sous une bâche provisoire installée à sa diligence. Ainsi, il est démontré avec l’évidence requise en référé que le syndicat des copropriétaires a manifestement manqué à son obligation de conservation et d’entretien des parties communes conformément au règlement de copropriété et que son refus de procéder aux travaux de réparation et d’entretien du toit-terrasse préconisés par l’expert, alors pourtant qu’il s’agit d’une partie commune de l’immeuble, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Le syndicat des copropriétaires sera donc enjoint de procéder aux travaux réparatoires préconisés par l’expert dans les termes du dispositif, le principe d’une astreinte étant accueilli au regard de l’ancienneté des désordres et du fait que le syndicat des copropriétaires s’est abstenu de prendre toute mesure réparatoire depuis le dépôt du rapport d’expertise en avril 2023, et ce malgré les termes explicites de ce dernier quant à sa responsabilité dans les désordres. Sur les demandes accessoires Succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût des opérations d’expertise (4.180,42 euros TTC) et les frais du procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 3 septembre 2024 (450 euros). En outre, il n’est pas inéquitable de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [D] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [D] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société HENRAT & GARIN SA, de sa fin de non-recevoir fondée sur le défaut d’intérêt à agir de Monsieur [G] [D] ; Enjoignons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société HENRAT & GARIN SA, de procéder sur le toit-terrasse de l’immeuble sis [Adresse 2], aux travaux préconisés par l’expert dans son rapport d’expertise déposé le 14 avril 2023 ; Disons qu’à défaut de réalisation des travaux dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] sera tenu d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant une période maximale de 3 mois ; Disons n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ; Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société HENRAT & GARIN SA aux dépens, en ce compris le coût des opérations d’expertise (4.180,42 euros TTC) et du procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 3 septembre 2024 (450 euros) ; Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société HENRAT & GARIN SA à verser à Monsieur [G] [D] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Disons que Monsieur [G] [D] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 08 novembre 2024 La Greffière, La Présidente, Célia HADBOUN Cristina APETROAIE Décision préparée avec le concours de [B] [U], juriste assistante.