Cour d'appel, 23 novembre 2023. 19/02611

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/02611 - N° Portalis DBVK-V-B7D-ODQD Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 MARS 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN N° RG 17/02074 APPELANTE : Madame [F] [G] née le 15 Mai 1954 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Jean-Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Mathilde IGNATOFF, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [H] [B] né le 07 Octobre 1949 à ASHFORD (RU) de nationalité Britannique [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Stéphanie ANDRIVON, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant Madame [Y] [M] née le 04 Avril 1967 à READING (RU) de nationalité Britannique [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Stéphanie ANDRIVON, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant Maître Bernard VIDAL [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Bernard VIAL, avocat postulant et représenté par Me Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant Maître [I] [E] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Bernard VIAL, avocat postulant et représenté par Me Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant Ordonnance de clôture du 02 Octobre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 octobre 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier * * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique reçu le 27 novembre 2012 par Me [I] [E], notaire associé à [Localité 7] avec la participation de Me [W] [N], notaire à [Localité 6], M. [H] [B] et Mme [Y] [M] ont vendu à Mme [F] [G] une maison d'habitation sise [Adresse 1] et cadastrée section [Cadastre 5] sur la commune de [Localité 6] au prix de 295 000 euros. Un état parasitaire du 21 mai 2012 attestant l'absence de signe d'infestation de termites dans la maison était joint à l'acte authentique de vente. Mme [G] a découvert courant 2017 la présence de termites dans sa maison. Par courrier d'avocat du 27 avril 2017, elle a alors mis en demeure ses vendeurs M. [B] et Mme [M] de prendre en charge le coût du traitement nécessaire contre les termites. Par actes d'huissier du 12 juin 2017, Mme [G] a fait assigner M. [B], Mme [M], Me [N] et Me [E] devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins les voir condamner solidairement à l'indemniser du dommage résultant de l'infestation de l'immeuble par les termites. Par ordonnance du 18 janvier 2018, le juge de la mise en état a rejeté la demande d'expertise présentée par Mme [G] au motif que cette demande était prématurée et que l'opposabilité à l'acquéreur de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés stipulée au profit des vendeurs devait être préalablement tranchée. Par jugement en date du 19 mars 2019, le tribunal de grande instance de Perpignan a : ' débouté Mme [G] de toutes ses prétentions contre M. [B] et Mme [M] ; ' débouté Mme [G] de toutes ses prétentions à contre Me [N] et Me [E] ; ' débouté les parties de toutes autres demandes, plus amples ou contraires ; ' condamné Mme [G] à payer à M. [B] et à Mme [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamné Mme [G] à payer à Me [N] et à Me [E] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamné Mme [G] aux entiers dépens ; ' accordé à Me [D] le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; ' dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration au greffe du 15 avril 2019, Mme [G] a relevé appel de ce jugement. Mme [G] a revendu sa maison le 15 avril 2020 au prix de 370 000 euros. Vu les dernières conclusions de Mme [G] déposées au greffe le 22 mars 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour : ' d'infirmer partiellement la décision déférée ; Et statuant à nouveau, ' de condamner in solidum vendeurs et notaires à lui payer les sommes suivantes : - 30 000 euros de perte de valeur vénale : - 10 162,90 euros représentant le coût du traitement contre les termites ; - 13 002,88 euros de travaux de réfection de l'immeuble endommagé par les termites ; - 25 000 euros en réparation de son préjudice corporel et moral ; - 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût des constats réalisés ; Vu les dernières conclusions de M. [B] et de Mme [M] déposées au greffe le 24 mars 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour : ' à titre liminaire, de faire injonction à Mme [G] de communiquer aux parties et à la cour l'adresse de son nouveau domicile personnel suite à la vente de sa maison sise [Adresse 1] intervenue le 15 avril 2020, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir ; ' à titre principal, d'infirmer le jugement sur ce point et déclarer Mme [G] irrecevable à agir contre eux sur le fondement de l'article 1641 du code civil ; ' à titre subsidiaire, de débouter Mme [G] de toutes ses demandes ; ' à titre infiniment subsidiaire, de condamner Me [E] et Me [N] à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre ; ' en toute hypothèse, de condamner Mme [G] ou toute autre partie succombante à supporter les entiers dépens avec distraction au profit de Me [D] et à leur verser une indemnité de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les dernières conclusions de Me [E] et de Me Vidal déposées au greffe le 19 septembre 2019 aux termes desquelles ils sollicitent : '  à titre principal, la confirmation du jugement déféré et le rejet de toutes les demandes formées par Mme [G], ' à titre subsidiaire, la limitation de l'indemnisation du préjudice de Mme [G] à une perte de chance égale à 10 % du coût des travaux du traitement anti-parasitaire ; ' En toute hypothèse, la condamnation de Mme [G] à supporter les entiers dépens et à leur verser une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 2 octobre 2023. MOTIFS DE L'ARRÊT A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, les demandes tendant simplement à voir « constater », « rappeler » ou « dire et juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'i1 soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt. Sur la recevabilité de l'action en garantie des vices cachés, La clause d'exonération des vices cachés invoquée par M. [B] et par Mme [M] ne conditionne pas la recevabilité de l'action exercée contre eux par Mme [G] mais constitue un simple moyen en défense opposé à cette action. Cette fin de non-recevoir opposée par M. [B] et Mme [M] à Mme [G] doit donc être rejetée. Sur le bien-fondé de l'action en garantie des vices cachés, L'article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus  ». Il appartient au demandeur à l'action en garantie d'un vice caché d'apporter la preuve de l'existence d'un vice antérieur à la vente. Mme [G] soutient que l'immeuble acheté le 27 novembre 2012 était affecté d'un vice caché tenant au fait qu'il avait déjà été infesté par des termites antérieurement à la vente, que ces termites soient ou non actifs à la date de cette vente. M. [B] et Mme [M] répondent qu'ils ont fait réaliser le 2 janvier 2008 un traitement préventif et curatif anti-termites par la SARL Sud Traitement avant d'emménager dans leur maison. Ils précisent qu'ils n'ont jamais vu de termites en activité dans cette maison. Mme [G] verse aux débats un constat d'huissier établi par Me [J] le 20 février 2017 après sa visite de la maison en présence de l'expert M. [K] [A]. Dans ce constat du 20 février 2017, l'huissier de justice fait état de divers trous rebouchés sur certains murs, de trous de chevilles, de traces de poinçonnage, d'une « trace marron au bas du cadre qui pourrait s'apparenter à la présence d'insectes xylophages » et diverses autres « traces ». La cour s'interroge tout particulièrement sur la mention suivante de ce constat : « M. [A] qui entre temps est monté dans les combles attire notre attention sur le fait que des chevrons sont visiblement attaqués par le termite. Je monte à mon tour et constate la présence de traces d'attaque d'insectes xylophages sans pouvoir donner de précisions sur leur état de vie actuelle ou pas ». En effet, M. [A] n'a pas mentionné dans son rapport du 9 mars 2017 la présence de chevrons attaqués par les termites, ni même évoqué la plupart des autres indices mentionnés par l'huissier de justice lui-même non titulaire d'une quelconque qualification technique en matière de termites ou autres insectes xylophages. Les mentions floues de ce constat, contredites par l'expert intervenu le 9 mars 2017 et insuffisamment documentées, amoindrissent fortement la puissance probatoire de ce procès-verbal qui ne démontre pas la présence ancienne de termites dans la maison, Le 9 mars 2017, Mme [G] a fait intervenir M. [K] [A] (titulaire d'un certificat Bureau Veritas en cours de validité) aux fins d'établir un rapport d'état relatif à la présence de termites dans sa maison. M. [A] a établi ce rapport conformément à la norme AFNOR NFP03-201, après visite des lieux le 9 mars 2017 à 16h17 (durée mentionnée de ces opérations d'inspection de 3h40). L'expert a constaté la présence de termites de type souterrain en rez-de-chaussée et dans le garage (sol béton) de la maison de Mme [G]. M. [A] a inspecté l'intégralité de l'immeuble pendant 3h40 et n'a pas constaté la présence de termites dans les autres parties de l'immeuble : « absence d'indice d'infestation de termites » dans les murs, dans les plafonds et sur les portes en bois. Mme [G] déclare avoir confié à l'entreprise A+ Traitement l'application d'un traitement curatif contre les termites en activité dans sa maison pour un montant de 10 162,90 euros TTC, sans toutefois verser aux débats la facture de cette prestation. Cette entreprise lui a adressé le 10 mars 2017 un courrier signé par M. [L] [C] décrivant des indices d'infestation de termites tels que réticulations et cordonnets de cheminement. Ce seul courrier de M. [C], lié commercialement à Mme [G], ne constitue cependant pas un compte-rendu détaillé, documenté, impartial et contradictoire permettant d'établir l'antériorité de la présence de ces termites dans l'immeuble. Ce courrier comporte en outre la phrase suivante « Je tiens à vous préciser qu'en constatations diverses le diagnostiqueur a mentionné la présence d'un traitement qui à lui seul révèle un indice d'infestation par les termites ». La cour relève que la réalisation d'un traitement antérieurement à la vente ne constitue pas la preuve d'une infestation par les termites, un tel traitement étant fréquemment appliqué à visée préventive dans des immeubles non infestés par ces insectes. La facture datée du 4 décembre 2007 de la prestation de la SARL Sud Traitement mentionne « traitement préventif et curatif anti-termites de votre bâtisse sise [Adresse 1] ». Aucune mention de cette facture ni autre pièce versée aux débats n'établit que ce traitement faisait suite à la découverte de termites ou d'une quelconque activité xylophage dans la maison. Ce traitement se limitait à des injections dans diverses parties du bâtiment de produits anti-termites sans aucune intervention à visée réparatrice d'un bâtiment infecté. La simple péremption du diagnostic établi le 21 mai 2012 par la SARL ABC Diagnostic lors de la signature de l'acte de vente le 27 novembre 2012 ne suffit pas à démontrer que les termites sont apparus entre la date de péremption de ce diagnostic le 21 novembre 2012 et la date de la vente du 27 novembre 2012. De surcroît, la cour constate que l'acte de vente de l'immeuble par Mme [G] le 15 avril 2020 fait état d'importants travaux réalisés en 2014 par Mme [G] de rénovation des éléments en bois de sa maison. Or en 2014, aucune des entreprises ayant posé des menuiseries, procédé à l'isolation des combles et posé un parquet en bois massif dans toute la maison n'a signalé la moindre trace de présence de termites à la propriétaire. Mme [G] n'apporte donc pas la preuve de ce que ses vendeurs ont appliqué un traitement curatif en 2008 à la maison après avoir découvert une activité de termites, présente ou passé, antérieurement à la vente du 27 novembre 2012. Par ailleurs, Mme [G] n'est pas fondée à reprocher à ses vendeurs de ne pas lui avoir communiqué avant la vente non seulement la facture précitée du 4 décembre 2007 mais aussi d'avoir omis de l'informer sur « la nature, la date, la durée de validité, le suivi régulier du traitement et de son efficacité ». Cette exigence de Mme [G] dépasse largement l'obligation d'information à laquelle étaient soumis les vendeurs, obligation qui ne leur imposait pas d'établir un l'historique exhaustif des opérations d'entretien de leur bien immobilier. Si elle l'estimait nécessaire, il appartenait à Mme [G], informée de la réalisation d'un traitement par l'état parasitaire du 21 mai 2012 au demeurant parfaitement visible sur l'immeuble lui-même, de solliciter des informations complémentaires auprès de ses vendeurs. Dans un courrier ultérieur du 18 avril 2017, M. [C] fait état au profit de Mme [G] de nouveaux « indices d'infestation » de la maison par des termites tels qu'une poutre renforcée « par moisage sans doute pour contrer les dégâts dus aux termites » alors même que ce moisage a pu intervenir à une date très ancienne et pour des raisons totalement étrangères à une attaque d'insectes xylophages. Dès lors, Mme [G] n'est pas fondée à soutenir que M. [B] et Mme [M] ont procédé à des travaux de camouflage des traces d'activité de termites dont ils avaient connaissance. M. [C] remet également en cause la qualité des opérations de M. [A] sans que Mme [G] ait jugé utile de susciter les observations de ce professionnel habilité qui a pourtant réalisé à sa demande le diagnostic technique en matière de termites conformément à la norme AFNOR en vigueur. Le contenu des courriers de M. [C] est largement contredit par les constatations de M. [A] qui ne décrivent aucune infestation généralisée ou ancienne mais relèvent la présence de termites dans certaines parties de la maison lors de sa visite, sans jamais évoquer la date d'apparition de ces termites dans la maison. Plusieurs affirmations de M. [C] ne sont que de simples hypothèses dont il reconnaît lui-même la faiblesse probatoire en concluant son dernier courrier en ces termes : « Mes impressions sont que l'état parasitaire qui vous a été fourni pour l'achat n'est pas conforme à la norme NFP 03-201 et que le vendeur ne pouvait ignorer les attaques importantes de la poutre des combles puisque celle-ci a été renforcée. » La cour relève que M. [C] ne fait part d'aucune « impression » concernant le point crucial du présent litige qui porte sur la détermination de la date précise d'apparition des indices d'infestation par les termites de la maison achetée par Mme [G]. Il résulte des précédents développements que la présence, avec ou sans activité, de termites dans la maison antérieurement à la vente du 27 novembre 2012 n'est pas démontrée par Mme [G]. En l'absence de vice caché existant antérieurement à la vente litigieuse, Mme [G] ne peut donc qu'être déboutée de ses demandes formées contre M. [B] et Mme [M] sur le fondement de l'article 1641 du code civil. Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef. Sur l'action en responsabilité professionnelle exercée contre les notaires, Me [E] et Me [N] reconnaissent avoir commis une faute en recevant le 27 novembre 2012 l'acte authentique de vente alors que le diagnostic technique relatif aux termites du 21 mai 2012 annexé à cet acte était périmé de quelques jours. Il n'existe cependant aucun lien de causalité entre cette faute et les divers préjudices de perte de valeur vénale, de frais de traitement anti-termites, de travaux de réparation et de préjudice corporel et moral dont Mme [G] sollicite l'indemnisation. En effet, Mme [G] ne démontre pas que la maison achetée était infestée par les termites antérieurement au 27 novembre 2012, de sorte que la conclusion de la vente assortie d'un diagnostic technique non périmé n'aurait pas davantage révélé de vice ou désordre affectant la maison en lien avec la présence de termites. En conséquence, Mme [G] n'a subi aucun préjudice de perte de chance de ne pas acquérir le bien ou de l'acquérir à des conditions financières différentes imputable aux deux notaires intervenus. L'obligation du notaire se limite à vérifier la production par le vendeur du diagnostic technique requis par la loi. Mme [G] n'est pas fondée à soutenir que le notaire aurait dû lui conseiller d'interroger les vendeurs au sujet du traitement appliqué en 2007, plus de cinq années avant la signature de l'acte notarié le 27 novembre 2012. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] de ses demandes formées contre les deux notaires ayant reçu l'acte de vente litigieux. Sur la demande d'injonction à Mme [G] de communiquer son nouveau domicile, Dans le cadre de la présente instance d'appel, Mme [G] a déclaré être domiciliée [Adresse 1]. M. [B] et Mme [M] et toute autre partie intéressée sont donc fondés à signifier les actes de procédure à Mme [G] à ce domicile déclaré, et ce jusqu'à communication le cas échéant par Mme [G] d'un nouveau domicile. Il n'y a donc pas lieu d'enjoindre sous astreinte à Mme [G] de communiquer son éventuel nouveau domicile à M. [B] et à Mme [M]. Sur les demandes accessoires, Le jugement déféré sera également confirmé en ses dispositions afférentes aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer à M. [B] et Mme [M] une indemnité de 4 000 euros et à Me [E] et Me [N] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, Rejette la fin de non-recevoir opposée par M. [B] et Mme [M] à l'action exercée par Mme [G] ; Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne Mme [F] [G] à supporter les entiers dépens d'appel ; Condamne Mme [F] [G] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel : ' 4 000 euros à M. [H] [B] et à Mme [Y] [M] ; ' 3 000 euros à Me [I] [E] et à Me Bernard Vidal ; Autorise Me Stéphanie [D] à recouvrer directement les dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Rejette la demande d'injonction de communiquer son nouveau domicile présentée par M. [B] et par Mme [M] contre Mme [G] qui pourra se voir signifier les actes de procédure à son domicile déclaré [Adresse 1]. le greffier, le président,