Tribunal judiciaire, 29 janvier 2025. 24/00988

- N° RG 24/00988 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXKD Date : 29 Janvier 2025 Affaire : N° RG 24/00988 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXKD N° de minute : 24/00041 Formule Exécutoire délivrée le : 31-01-2025 à : Me Ilan NAKACHE + dossier Copie Conforme délivrée le : à : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : Entre : DEMANDEUR Monsieur [B] [Z] [Adresse 4] [Localité 5] représenté par Me Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDEUR Monsieur [W] [I] [Adresse 1] [Localité 6] non comparant ===================== Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 18 Décembre 2024 ; FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, Monsieur [B] [Z] a fait délivrer une assignation à comparaître à Monsieur [W] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins, sur le fondement des dispositions contractuelles et au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1343-2 et 1343-5 du code civil de voir Monsieur [W] [I] condamner au paiement de la somme provisionnelle de 22 500,05 euros au titre du bail, de le déclarer déchu de sa faculté de rachat de maison d’habitation sise [Adresse 2]), de déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais, et de le condamner à payer la somme de 5876 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais de commissaire de justice de 182,26 euros et les entiers dépens de l’instance. Il a maintenu ses demandes à l’audience du 18 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant avoir procédé à la signature d’un acte notarié avec Monsieur [W] [I] en date du 4 février 2022 concernant une maison d’habitation sise au [Adresse 1] à [Adresse 7] (Seine-et-Marne) dans le cadre d’une opération de vente avec faculté de rachat ou vente à réméré. Il explique avoir consenti à bail au défendeur avec un loyer mensuel fixé à 1187,50 euros et que la somme de 28 500 euros lui a été versée par anticipation correspondant à vingt-quatre mois de loyers. Monsieur [B] [Z] ajoute avoir avancé à Monsieur [W] [I] plusieurs sommes à savoir la taxe foncière pour l’année 2023, le coût du remplacement des ballons d’eau chaude ainsi que les travaux de remise aux normes de l’électricité. En l’absence de régularisation des sommes susdites, Monsieur [B] [Z] mettait en demeure Monsieur [W] [I] de régulariser les sommes. In fine, était regularisé un protocole d’accord transactionnel le 15 mai 2024 aux termes duquel le défendeur reconnaissait être débiteur de la somme de 14 011,41 euros. Les engagements de Monsieur [W] [I] n’ayant pas été respectés, le demandeur sollicite dès lors le paiement de ces sommes ainsi que celles dues au titre du bail. Monsieur [W] [I] n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire. L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 834 du code de procédure civile dispose que : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. » L’article 835 du même code ajoute que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. La preuve de l'obligation, en son principe, c'est à dire en tous ses caractères (certitude, liquidité, exigibilité), et en son quantum, repose sur le demandeur. Le défendeur pourra à l'inverse s'exonérer en justifiant de contestations sérieuses susceptibles d'affecter l'un ou plusieurs de ces éléments. Il est rappelé que la contestation est réputée sérieuse lorsqu'un débat au fond du litige est nécessaire pour la trancher. - Sur les demandes de paiement des sommes objets du protocole et du bail : Monsieur [B] [Z] sollicite du juge des référés la condamnation de Monsieur [W] [I] au paiement des sommes objets du protocole d’accord transactionnel et du bail. A ce titre il énumère les sommes dues comme suit : - 10.448,91 euros au titre des travaux et taxe foncière de l’année 2023 mentionnées au protocole d’accord transactionnel - 10.687,50 euros au titre du montant des loyers de mai à octobre 2024 dus depuis la signature du protocole d’accord transactionnel et le montant des loyers de février, mars et avril 2024 - 2 113,64 euros au titre des pénalités de retard S’agissant des sommes dues au titre des travaux et taxe foncière de l’année 2023 mentionnées au protocole d’accord transactionnel, celles-ci ne sont pas sérieusement contestables à hauteur de 10 448,91 euros par ailleurs acquiescé par le défendeur lui-même aux termes du protocole d’accord transactionnel regularisé le 15 mai 2024 et dont le montant a été réclamé par commandement de payer en date du 26 juin 2024. Monsieur [W] [I] sera donc condamné au paiement desdites sommes. S’agissant des sommes dues au titre du montant des loyers de mai à octobre 2024 soit depuis la signature du protocole d’accord transactionnel et le montant des loyers de février, mars et avril 2024, il convient d’observer que le commandement de payer en date du 26 juin 2024 mentionne la somme de 5937,50 euros au titre des loyers non payés de février à juin 2024 auxquels il convient d’ajouter les loyers de juillet à octobre 2024 soit la somme de 4750 euros, et le montant de la taxe foncière 2024 dont Monsieur [B] [Z] justifie le paiement, soit un montant de 2250 euros. Monsieur [W] [I] sera par conséquent condamné au versement d’une provision de 12 937,50 euros avec intérêts au jour du commandement de payer pour la somme de 5937,50 euros et au jour de la décision pour le surplus. S’agissant des sommes dues au regard des pénalités de retard, l’application de ces clauses contractuelles qui s’analysent en clauses pénales sera écartée au stade du référé comme susceptibles de conférer un avantage excessif au bailleur, qui devra être apprécié par le juge du fond. - Sur la déchéance de faculté de rachat de la maison d’habitation sise au [Adresse 3]) : L’application de la clause contractuelle telle que sollicitée par le demandeur sera écarté au stade du référé et devra être appréciée par le juge du fond. En effet, la prétention est de nature à se heurter à une contestation sérieuse et échappe dès lors à l’office du juge des référés. - Sur les mesures de fin de jugement : En considération de l’équité, il convient de condamner Monsieur [W] [I] à payer à Monsieur [B] [Z] la somme de 3467,26 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera en outre condamné aux dépens intégrant les frais de commissaire de justice. PAR CES MOTIFS Le président, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, Condamnons Monsieur [W] [I] à payer à Monsieur [B] [Z] à titre de provision la somme de 23 386,41euros avec intérêts légaux à compter du 26 juin 2024 pour la somme de 16 386,41 euros et au jour de la présente décision pour le surplus; Condamnons Monsieur [W] [I] à payer à Monsieur [B] [Z] la somme de 3467,26 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Rejetons le surplus des demandes, Condamnons Monsieur [W] [I] aux dépens, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. Le Greffier, Le Président,