Tribunal judiciaire, 27 mai 2025. 24/04656

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 4] JUGEMENT DU 27 MAI 2025 Minute n° : N° RG 24/04656 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G37G COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge Greffier : Anita HOUDIN, Greffier DEMANDEUR : Madame [P] [R], demeurant [Adresse 3] comparante en personne DÉFENDEUR : Madame [U] [O], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée A l'audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : RAPPEL DES FAITS Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2022 ayant pris effet le 9 novembre 2022, Madame [P] [R] a donné en location à Madame [U] [O] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 600 euros outre 55 euros de provisions sur charges, payable d’avance chaque mois. Madame [P] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juin 2024. Des loyers et charges étant demeurés impayés, Madame [P] [R] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 juin 2024 à Madame [U] [O], pour un montant en principal de 5.295 euros. Madame [P] [R] a, par acte d'huissier du 18 septembre 2024, fait assigner Madame [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins suivantes : A titre principal, Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 15 octobre 2022 à Madame [O] [U] ;Constater la résiliation du contrat de location du 15 octobre 2022 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [U] [O] ainsi que tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Et en tout état de cause, Condamner Madame [U] [O] à payer au bailleur la somme de 7.260 euros ;Condamner Madame [U] [O] à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective du logement ;Condamner Madame [U] [O] à verser au requérant une somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [U] [O] sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile aux entiers dépens ;Ordonner sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant recours et sans caution. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 septembre 2024. A l’audience du 25 mars 2025, Madame [P] [R] a indiqué avoir donné congé car sa locataire ne paie plus ses loyers. Elle a émis le souhait de faire valider le congé. Elle a précisé que le loyer s’élève à la somme de 655 euros et a actualisé la dette locative à la somme de 9.480 euros, frais de procédure en sus. Elle a indiqué ne pas avoir de crédit en cours et avoir des charges à payer. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes. Madame [U] [O], citée à l’étude, n’a pas comparu à l’audience, et ne s’est fait représenter. La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience. Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025. Il y a lieu de préciser que l’assignation qui a été délivrée le 5 septembre 2024 par Madame [P] [R] à Madame [U] [O] et portant sur une validation de congé pour motif légitime et sérieux a été annulé et remplacé par l'assignation du 18 septembre 2024 portant sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu, si bien qu’il n’y aura plus lieu à statuer sur la demande de validation de congé. MOTIFS DE LA DECISION Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. I. SUR LA RESILIATION DU BAIL : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation. Par ailleurs, Madame [P] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dans sa rédaction s'appliquant à la date du commandement délivré le 14 juin 2024, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 15 octobre 2022 ayant pris effet le 9 novembre 2022 ayant pris effet le même jour contient une clause résolutoire (page 4), et un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 14 juin 2024, pour la somme de 5.295 euros. La clause résolutoire du bail ne prévoit pas de délai pour régler la dette locative. Toutefois, à la date de conclusion du bail, le délai de deux mois était en vigueur, il y aura donc lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer. Le délai de paiement dont bénéficiait Madame [U] [O] pour régler cette somme a expiré le 14 août 2024 à 24 heures. Or, il en résulte que Madame [U] [O] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 14 juin 2024. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 15 août 2024 et il y aura lieu de le constater. L’expulsion de Madame [U] [O] sera ordonnée en conséquence. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Madame [U] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 14 août 2024 et, à compter du 15 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 15 août 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation. Madame [P] [R] produit un décompte démontrant que Madame [U] [O] reste devoir une dette locative d’un montant de 9.480 euros au 1er mars 2025. Ainsi, la dette locative s’élève à la somme de 9.480 euros à la date du 1er mars 2025, échéance du mois de mars 2025 inclus. Absente à l'audience, Madame [U] [O] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative auprès de son bailleur Madame [P] [R]. Madame [U] [O] sera en conséquence condamnée à verser à Madame [P] [R] la somme de 9.480 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés (cf.décompte du 1er mars 2025), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision. Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [U] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexable et revalorisable du loyer et des charges à la date de résiliation du bail - tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi - afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [U] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [P] [R], Madame [U] [O] sera condamnée à verser à Madame [P] [R] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; DIT n’y avoir lieu à statuer sur la validation de congé ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 15 octobre 2022 ayant pris effet le 9 novembre 2022 entre Madame [P] [R] et Madame [U] [O], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 août 2024 ; ORDONNE en conséquence à Madame [U] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [P] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Madame [U] [O] à verser à Madame [P] [R], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 9.480 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés -selon décompte arrêté au 1er mars 2025- incluant l’échéance du mois de mars 2025, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Madame [U] [O] à verser à Madame [P] [R], une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à celui du loyer et des charges à la date de résiliation du bail (indexable et revalorisable selon les prescriptions contractuelles) - tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi - laquelle sera applicable à compter du 1er avril 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; REJETTE toutes autres demandes ; CONDAMNE Madame [U] [O] à verser à Madame [P] [R], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 450,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [U] [O] aux entiers dépens d’instance ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire. Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés LE GREFFIER LE PRESIDENT