Cour d'appel, 01 juillet 2025. 21/06183

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT D'HOMOLOGATION DU 01 JUILLET 2025 N° 2025/ 318 Rôle N° RG 21/06183 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHLC3 [A] [O] [C] [M] épouse [O] C/ [I] [U] [R] [X] épouse [G] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Camille MATHIEU-BROSSON Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 20 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/01049. APPELANTS Monsieur [A] [O] né le 20 Août 1979 à [Localité 10] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 3] Madame [C] [M] épouse [O] née le 27 Avril 1981 à [Localité 10] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 3] Tous deux représentés par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE INTIMES Monsieur [I] [U] né le 25 Novembre 1983 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6] Madame [R] [X] épouse [G] née le 09 Mars 1982 à [Localité 7] (BURKINA) demeurant [Adresse 6] Tous deux représentés par Me Camille MATHIEU-BROSSON, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 05 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de : Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre Madame Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025, Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE La SAS Sphynx immobilier, propriétaire de la parcelle cadastrée CA n°[Cadastre 2] à [Localité 11], d'une superficie totale de 1 533 m² et sur laquelle est édifiée, en sa partie haute, située en bordure de la route, une maison d'habitation, a envisagé la division de cette parcelle afin d'en détacher en sa partie basse un terrain à construire d'une superficie de 725 m². Cette division parcellaire nécessitait de créer une servitude de passage sur la partie haute du terrain afin de permettre aux futurs propriétaires du terrain à construire d'accéder à la route. Un plan de division parcellaire avait été établi à cet effet le 26 octobre 2015 par la société Arpenteurs géomètres. Le 17 mars 2016, la SAS Sphynx immobilier a déposé une déclaration préalable relative à ce projet, à laquelle la mairie de [Localité 11] n'a pas fait opposition, en rappelant toutefois, par arrêté du 17 mai 2016, que l'accès existant devra être modifié pour desservir les deux lots. Par acte authentique du 28 février 2018, la SAS Sphynx immobilier a vendu à M. [A] [O] et Mme [C] [M] épouse [O] la parcelle CA n°[Cadastre 2]. Par promesse unilatérale de vente reçue par acte authentique le 31 octobre 2018, les époux [O] se sont engagés à vendre à M. [I] [U] et Mme [R] [X] épouse [U] un terrain à bâtir cadastré CA n°[Cadastre 5] à provenir de la division parcellaire de la parcelle CA n°[Cadastre 2] au prix de 147 000 euros. La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 juillet 2019. Les parties ont convenu que sera constituée, au profit du fonds acquis par les époux [U], une servitude de passage sur le fonds de propriété des époux [O], l'acte reproduisant intégralement les termes du certificat de non-opposition délivré par la mairie de [Localité 11] le 17 mars 2016. La promesse était assortie de conditions suspensives dont l'obtention d'un permis de construire et d'un prêt immobilier. Le promettant s'est également engagé à demander dans un délai d'un mois le transfert de la déclaration préalable délivrée au précédent propriétaire au profit du bénéficiaire. Par arrêté du 26 mars 2019, la mairie de [Localité 11] a indiqué ne pas s'opposer à la déclaration préalable déposée par M. [O] le 4 février 2019 concernant la division en vue de construire, et a repris les termes de l'arrêté du 17 mai 2016. Par arrêté du 14 mars 2019, la mairie de [Localité 11] a indiqué ne pas s'opposer à la déclaration préalable déposée par M. [O] le 11 février 2019 concernant la réalisation de la voie d'accès en vue de desservir les deux lots et a rappelé les prescriptions mentionnées dans son arrêté du 17 mars 2016. Le 4 avril 2019, les époux [U] ont obtenu leur permis de construire et leur financement. Par courrier du 27 mai 2019, les époux [O] ont notifié aux époux [U] leur refus de vendre le bien aux conditions proposées par la promesse de vente compte tenu de la modification de l'emprise au sol de la servitude de passage et du surcoût entraîné par ces modifications. Par courrier recommandé du 28 juin 2019, les époux [U] ont notifié aux époux [O] l'accord de leur banque sur le financement et leur refus formel de la rétractation des vendeurs. Par courrier du 26 septembre 2019, les époux [U] ont mis en demeure les époux [O] d'avoir à réitérer la vente par acte authentique. Par assignation du 27 février 2020, les époux [U] ont fait citer les époux [O] devant le tribunal judiciaire de Grasse afin de voir ordonner la vente aux conditions de la promesse et condamner les époux [O] au paiement d'une indemnité mensuelle. Par jugement contradictoire rendu le 20 avril 2021, cette juridiction a : - ordonné la réitération par acte authentique entre les époux [O] et les époux [U] de la vente du terrain à bâtir cadastré CA n°[Cadastre 5] dans les termes et conditions prévus à la promesse de vente du 31 octobre 2018, - dit que la servitude de passage à constituer au profit de la parcelle vendue sera établie conformément au plan établi par la société Arpenteurs et géomètres en février 2019, validé par arrêté de la mairie de [Localité 11] du 14 mars 2019, - désigné Me [J], notaire, aux fins de recevoir l'acte authentique, - dit qu'à défaut de réitération dans un délai de quatre mois à compter du jour où la décision sera définitive, ce jugement aura valeur d'acte authentique de vente et pourra être publié au service de la publicité foncière compétent, - débouté les époux [U] de leur demande de dommages et intérêts, - condamné les époux [O] à payer aux époux [U] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, - débouté les époux [O] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - écarté l'exécution provisoire de la décision en ce qu'elle ordonne judiciairement la vente du bien litigieux, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la décision pour le surplus. Pour ordonner la vente forcée, le tribunal a estimé que les époux [O] avaient refusé de réitérer la vente sans motif valable dans la mesure où les conditions suspensives avaient été réalisées, qu'il était clair que l'emprise de la servitude à constituer devait nécessairement être modifiée par rapport à celle mentionnée au plan annexé à la promesse, que les démarches accomplies par les époux [O] auprès du géomètre et de la mairie démontraient qu'ils étaient parfaitement informés du nouveau tracé de la servitude, et qu'ils l'avaient accepté, alors, que le surcoût de la servitude ne leur permettait pas de se dédire de la promesse qui ne stipulait qu'un principe de partage par moitié des frais. Pour rejeter la demande de dommages et intérêts des époux [U], le tribunal a considéré, même s'ils étaient bien fondés à en réclamer en sus de la vente forcée, qu'ils ne fournissaient aucun élément permettant de les justifier et que cette prétention s'apparentait en réalité à une demande d'astreinte. Par déclaration transmise au greffe le 26 avril 2021, les époux [O] ont relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif, sauf en ce qu'elle a débouté les époux [U] de leur demande de dommages et intérêts, écarté l'exécution provisoire de la décision en ce qu'elle a ordonné judiciairement la vente du bien litigieux, et dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la décision pour le surplus. Par conclusions transmises le 28 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, M. [A] [O] et Mme [C] [M] épouse [O] demandent à la cour de : - les recevoir en leurs demandes, - les déclarer bien fondés, - homologuer le protocole transactionnel intervenu entre eux et les époux [U] le 17 décembre 2024, - juger que chacune des parties conserva ses propres dépens. Par conclusions transmises le 28 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, M. [I] [U] et Mme [R] [X] épouse [U] demandent à la cour de : - homologuer le protocole transactionnel intervenu entre eux et les époux [O] le 17 décembre 2024, - juger que chacune des parties conservera ses propres dépens. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 31 mars 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'homologation du protocole transactionnel En application de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. En l'espèce, les époux [O] ont relevé appel d'un jugement qui a ordonné la réitération de la vente par acte authentique au profit des époux [U] du terrain à bâtir cadastré CA n°[Cadastre 5] dans les termes et conditions prévus à la promesse de vente du 31 octobre 2018, dit que la servitude de passage à constituer au profit de la parcelle vendue sera établie conformément au plan établi par la société Arpenteurs et géomètres en février 2019, validé par arrêté de la mairie de [Localité 11] du 14 mars 2019, et débouté les époux [U] de leur demande de dommages et intérêts. En cause d'appel, les parties se sont rapprochées et ont conclu le 17 décembre 2024 un protocole d'accord écrit aux termes duquel elles déclarent s'accorder en ce que les époux [O] s'engagent à verser aux époux [U] la somme globale forfaitaire et définitive de 35 000 euros. Cette somme, provisionnée sur un compte CARPA ouvert par l'AARPI Montagnard et Associés sera versée concomitamment à la date de signature du protocole. En contrepartie de ce règlement, les époux [U] consentent à renoncer, purement et simplement, et de manière définitive, aux effets du jugement rendu le 20 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse, et plus généralement, à tous droits et actions à l'encontre des époux [O] ainsi que de leurs biens et droits immobiliers tels que dépendants de leur parcelle initiale cadastrée CA n°[Cadastre 2] d'une contenance de 1 533 m² située [Adresse 1], et de ses divisions référencées section CA n°[Cadastre 4] pour 00ha07a89ca, et section CA n°[Cadastre 5] pour 00ha07a49ca, les époux [U] reconnaissant la pleine et entière propriété des époux [O] sur ces différentes parcelles. Ce protocole d'accord renferme des concessions réciproques des parties et ne contient aucune stipulation contraire à l'ordre public. Les parties en sollicitent l'homologation dans les mêmes termes. En application de l'article 384 du code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet de la transaction, de l'acquiescement, du désistement d'action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d'une partie. L'extinction de l'instance est constatée par une décision de dessaisissement. Il appartient au juge de donner force exécutoire à l'acte constatant l'accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence. Il convient en conséquence, faisant droit aux demandes concordantes des parties, d'homologuer le protocole transactionnel destiné à mettre fin au litige en lui donnant force exécutoire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Conformément au protocole d'accord conclu entre les parties, celles-ci conserveront à leur charge les dépens et frais par elles engagés, tant en première instance que devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, Homologue le protocole transactionnel signé par les parties le 17 décembre 2024, dont copie demeurera annexée au présent arrêt et lui donne force exécutoire, Constate l'extinction de l'instance, accessoirement à l'action, par l'effet de la transaction ainsi que le dessaisissement de la cour, Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens et frais irrépétibles par elle engagés tant devant le premier juge que devant la cour. LE GREFFIER LE PRESIDENT