Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 23/01699

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 SEPTEMBRE 2024 N° RG 23/01699 - N° Portalis DB22-W-B7H-RWAS Code NAC : 30Z DEMANDERESSE La Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le numéro 428 268 023,dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant par ses représentants domiciliés audit siège en cette qualité, venant aux droits de CASINO RESTAURATION, anciennement société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n° 342 043 528, après transmission universelle de patrimoine et dissolution de cette société par décision de son associé unique DISTRIBUTION CASINO FRANCE en date du 29 avril 2021, Représentée par Me Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 19, avocat postulant et par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0260, avocat plaidant, DEFENDERESSE La SCI [Localité 3], Société civile immobilière, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le n°444 679 658, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643, avocat postulant et par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, Débats tenus à l'audience du : 30 Juillet 2024 Nous, Pauline DURIGON, Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 30 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Septembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Par acte du 7 avril 2004, la SCI [Localité 3] a conclu avec la société CASINO CAFETERIA, aux droits de laquelle est venue CASINO RESTAURATION puis la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE, le renouvellement d’un bail commercial du 2 janvier 1990, à effet du 1er juillet 2003, portant sur une surface de 665 m2 , surface augmentée de 32,46 m2 par avenant de 2006, et d’une terrasse de 120 m2, dans le centre commercial « LA [Adresse 4] ». Le contrat de bail a été renouvelé par acte du 12 mai 2016, rétroactivement au 1er janvier 2016 pour se terminer le 31 décembre 2024. Les parties ont signé un protocole de résiliation du bail le 28 mai 2021. Le 30 juin 2021, la SAS CASINO RESTAURATION a libéré les locaux. Elle a payé l’indemnité de résiliation anticipée tel que prévue aux termes du protocole d’accord. Reprochant à la SCI [Localité 3] de ne pas avoir procédé à la reddition des charges de l’année 2021 afin qu’il soit procédé au remboursement de son dépôt de garantie, elle a adressé à cette dernière une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 avril 2023, en vain. Elle a envoyé une seconde mise en demeure de remboursement du dépôt de garantie de 44.134,33 euros, le 28 juin 2023, en vain. Ce sont dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles la SCI [Localité 3] en paiement d’une somme de 44.134,33 euros à titre provisionnel correspondant au dépôt de garantie afférent à un bail commercial portant sur des locaux situés dans le Centre Commercial LA [Adresse 4] à [Localité 3] (76), une indemnité provisionnelle de 3.000 euros pour « résistance abusive » et 2.800 euros en application de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens. Par dernières conclusions signifiées le 29 mai 2024, la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE demande au juge des référés de : « Vu les articles 699, 700 et 835 du Code de Procédure Civile, Vu les dispositions des articles 1134 et 1147 anciens du Code Civil, Vu les pièces, - dire la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE recevable et bien fondée en ses demandes ; - debouter la société [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; - condamner la société [Localité 3] à verser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme provisionnelle de 44 134,33 € au titre du remboursement du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023, et sous d’astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfait remboursement, - condamner la société [Localité 3] à verser à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme provisionnelle de 3.000,00 € au titre de sa résistance abusive ; - rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ; - condamner la société [Localité 3] à payer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 2 800,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner la société [Localité 3] aux entiers dépens d’instance. » La SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE expose qu’elle a été locataire de la SCI [Localité 3] au titre de locaux commerciaux situés dans le Centre Commercial LA [Adresse 4] à [Localité 3] (76) et qu’à la suite d’un protocole de résiliation anticipée de bail commercial, il a été convenu d’une part, le règlement d’une indemnité amiable de résiliation au profit du bailleur et d’autre part, la restitution du dépôt de garantie pour un montant de 44.134,33 euros. Elle indique qu’il ressort du compte de restitution de dépôt de garantie que le preneur est redevable au titre des charges de l’année 2021 d’une somme de 16.268,67 euros. Elle estime que la clause est claire et que la reddition des charges doit être effectuée au prorata temporis de son occupation des locaux. Par conclusions signifiées le 25 mars 2024, la SCI [Localité 3] demande au juge des référés de : - juger que la société SCI [Localité 3] est redevable envers la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE, après imputation des charges de l’exercice 2021 pour un montant de 17.602,27 €, d’une somme totale résultant du compte entre les parties d’un montant de 16.268,07€; - juger que cette somme se compense de plein droit avec la créance de dépôt de garantie due par le bailleur au preneur; - juger en conséquence que la SCI [Localité 3] est redevable envers la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE d’une somme de 27.866,26 €; - donner acte à la SCI [Localité 3] de ce qu’elle s’engage à régler la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE à hauteur de cette somme de 27.866,26 €; - débouter la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, y compris les dommages et intérêts pour résistance abusive et l’article 700 du CPC; - dire que chaque partie supportera ses dépens. La SCI [Localité 3] expose que la présente affaire porte sur l’interprétation de l’article 5 du protocole transactionnel signé le 28 mai 2021 avec la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE. Elle précise que cet accord prévoit que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur lui sera restitué « (…) déduction faite des sommes dont il demeurerait débiteur à l’égard du bailleur au titre de la reddition de charges, impôts et taxes refacturables pour l’exercice 2021 et de la parfaite exécution du bail (…) » Elle indique qu’il n’y a pas de mention de prorata pour les charges de l’exercice 2021 de sorte que c’est la somme de 17.602,27 euros qui lui est due par la société locataire, la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE. Elle ajoute qu’il ressort du grand livre et du compte entre les parties qu’après avoir imputé la somme de 17.602,27 euros la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE reste redevable envers la SCI [Localité 3] de la somme de 16.268,07 euros. Elle indique que ce montant doit être déduit du montant qu’elle doit au titre du dépôt de garantie de sorte qu’elle demande qu’il lui soit donné acte de son accord pour verser la somme de 27.866,26 euros à la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE. A l’audience du 30 juillet 2024, la décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024. MOTIFS Sur la demande de provision Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut également dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, il est constant que le 28 mai 2021, la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE et la SCI [Localité 3] ont conclu un protocole de résiliation anticipée de bail commercial, étant précisé que le 30 juin 2021, la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE a libéré les locaux. Il ressort du protocole d’accord en date du 28 mai 2021 : « (…) ARTICLE 2 – CONVENTION AMIABLE DE RESILIATION ANTICIPEE Les Parties conviennent de résilier le Bail de façon amiable et anticipée à la date du 30 juin 2021 – 12H00 (« Date Effective de Résiliation »). A cette date, il est convenu que le Preneur remettra au Bailleur l’ensemble des moyens d’ouverture et de fermeture des lieux loués. Les Lieux Loués devront être restitués libres de toute occupation du chef du Preneur ainsi que de tous biens meublants, déchets ou détritus quelconque et en conformité avec le périmètre de remise en état desdits Lieux Loués tel qu’il a été arrêté conventionnellement entre les Parties ainsi qu’il est dit ci-après. Il appartiendra au Preneur de prendre ses dispositions et d’avertir le Gestionnaire du centre pour l’organisation du déménagement de ses biens meubles, stocks etc…, et ce, au moins HUIT (8) jours à l’avance, conformément aux dispositions de l’article 2.4 du Règlement intérieur du Centre. ARTICLE 3 – INDEMNITE AMIABLE DE RESILIATION En contrepartie de l’accord intervenu pour la résiliation anticipée ci-dessus fixée, il est convenu que le Preneur s’acquittera d’une somme de 115.000,00 € (cent quinze mille euros) à titre d’indemnité compensatrice du préjudice du Bailleur né de la résiliation anticipée des locaux. Cette somme sera versée au plus tard au Bailleur ou à son représentant désigné, par virement bancaire du montant correspondant à l’Indemnité et ce, le 30 juin 2021. ARTICLE 4 – PERIMETRE DE LA REMISE EN ETAT & PRODUCTION DOCUMENTAIRE Préalablement aux présentes, les parties ont procédé à un pré-constat contradictoire de l’état des lieux loués dans le cadre de la vérification du bon respect des obligations d’entretien, réparation, mises aux normes du Preneur aux termes du Bail et dans la prévision des remises en état nécessaires en conformité avec les dispositions du Bail. Elles sont également convenues de déterminer le périmètre des aménagements, installations, améliorations, équipements, réseaux, appareillages, à déposer ou à laisser à demeure par le Preneur. A ce titre, il a été convenu que comme condition essentielle et déterminante sans laquelle le Bailleur n’aurait pas consenti au Protocole, qu’il appartiendra au Preneur de procéder, à ses frais, coûts, et responsabilités aux remises en état/déposes/suppressions/modifications énumérées en Annexe 1 aux présentes (ci-après les « Interventions ») et ce, au plus tard pour la date du 30 juin 2021, date à laquelle l’ensemble des Interventions devra avoir été dûment et totalement exécutées, y inclus les éventuelles levées de réserves, l’obtention des documents de recollement et tous avis favorables de bureau de contrôle et bureau d’étude.  L’annexe 1 précise en outre l’ensemble des aménagements, installations, améliorations, équipements, réseaux, appareillages qu’il a été convenu de laisser à demeure en accord avec le Bailleur. Il appartiendra au Preneur, préalablement au lancement de toutes Interventions, de faire toutes diligences et engager toutes démarches nécessaires (notamment constitution de dossier de demande, déclarations, paiements d’acquis) auprès de toute autorité et organe compétent afin de procéder à toutes déclarations préalables, d’obtenir toutes autorisations purgées de tout droit de recours et de retrait, que pourrait nécessiter les Interventions dans les Lieux Loués et, en particulier, au titre de la dépose de ses enseignes, le tout à ses frais, risques et responsabilités. » (…) « Les Parties conviennent à ce titre qu’il sera procédé au jour de la remise programmée des clés des Lieux Loués, soit au 30 juin 2021, à un constat contradictoire d’état des lieux de sortie ainsi qu’à un recollement documentaire précis et exhaustif ledit constat ayant vocation à vérifier que l’ensemble des obligations dont le Preneur a la charge en vertu du Bail et des présentes a été dûment et pleinement réalisé dans les temps (le « Constat »). « ARTICLE 5 – COMPTES ENTRE LES PARTIES Il est rappelé que le Preneur a versé lors du renouvellement du Bail, un dépôt de garantie d’un montant ressortant à la date de ce jour, à la somme de 44 134,33 Euros (Quarante-quatre mille cent trente-quatre Euros et trente-trois centimes) (compte tenu des indexations annuelles pratiquées). Il est également rappelé que dépendant d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété issu de la loi du 10 juillet 1965, les charges définitives refacturables au Preneur au titre de sa quote-part affectée aux Lieux Loués ne pourront être établies et connues à la Date Effective de Résiliation. Il en est de même de l’impôt foncier. Dans ces conditions, les Parties conviennent que : (i) La reddition définitive de compte de charges, impôts et taxes refacturables au Preneur (y incluses la quote-part de la taxe foncière commune et les taxes additionnelles à celle-ci, afférente aux Lieux Loués) sera réalisée dans les trois (3) mois suivant la date de tenue de l’assemblée générale des copropriétaires devant statuer sur les comptes de l’exercice 2021. (ii) Le montant du dépôt de garantie versé par le Preneur lui sera restitué à cette même date, déduction faite, des sommes dont il demeurerait débiteur à l’égard du Bailleur au titre de la reddition de charges impôts et taxes facturables pour l’exercice 2021 et de la parfaite exécution du Bail, de toutes dépenses ou frais supportés par le Bailleur ou facturés à ce dernier au titre de l’obtention des autorisations, avis ou autres nécessaires aux Interventions du Preneur ou en lien avec son départ, ainsi que des frais et droits (notamment honoraires de rédaction des présentes). Le montant du dépôt de garantie versé par le Preneur lui sera restitué à cette même date, déduction faite, des sommes dont il demeurerait débiteur à l’égard du Bailleur au titre de la reddition de charges impôts et taxes refacturables pour l’exercice 2021 et de la parfaite exécution du Bail, de toutes dépenses ou frais supportés par le Bailleur ou facturés à ce dernier au titre de l’obtention des autorisations, avis ou autres nécessaires aux Interventions du Preneur ou en lien avec son départ, ainsi que des frais et droits (notamment honoraires de rédaction des présentes). Il est enfin rappelé que conformément aux dispositions de l’article 7.3 du Bail, aucune indemnité n’est due au Preneur en raison des travaux effectués par ses soins durant son occupation, et ayant fait accession au profit du Bailleur. De même, il est précisé et convenu, en tant que de besoin, que le présent accord de résiliation amiable, ne donnera lieu à aucun droit de paiement d’une indemnité d’éviction, la résiliation des présentes ayant été formulée et sollicitée de la seule initiative du Preneur. » Il n’est pas contesté que la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE a payé l’indemnité de résiliation anticipée telle que prévue par le protocole d’accord du 28 mai 2021. Il est par ailleurs constant que la reddition des charges au titre de l’année 2021 n’a pas été effectuée par la SCI [Localité 3]. Il ressort de l’analyse du protocole d’accord qu’il est précisé que : « (…) les charges définitives refacturables au Preneur au titre de sa quote-part affectée aux Lieux Loués ne pourront être établies et connues à la Date Effective de Résiliation. Il en est de même de l’impôt foncier. » Il est ainsi précisé : « Dans ces conditions, les Parties conviennent que : (i) La reddition définitive de compte de charges, impôts et taxes refacturables au Preneur (y incluses la quote-part de la taxe foncière commune et les taxes additionnelles à celle-ci, afférente aux Lieux Loués) sera réalisée dans les trois (3) mois suivant la date de tenue de l’assemblée générale des copropriétaires devant statuer sur les comptes de l’exercice 2021. (ii) Le montant du dépôt de garantie versé par le Preneur lui sera restitué à cette même date, déduction faite, des sommes dont il demeurerait débiteur à l’égard du Bailleur au titre de la reddition de charges impôts et taxes facturables pour l’exercice 2021 et de la parfaite exécution du Bail, de toutes dépenses ou frais supportés par le Bailleur (…) » Compte tenu de ces éléments, notamment de son article 5 et de la résiliation du bail en cours d’année, la reddition des charges doit être effectuée au prorata temporis de l’occupation par le preneur. Comme le relève à juste titre la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE, les charges n’étant en tout état de cause plus dues à compter du 1er juillet 2021, le contrat de bail étant résilié au 30 juin 2021. Il résulte ainsi de ces éléments et de l’analyse du protocole d’accord transactionnel du 28 mai 2021 que l'existence de la demande de la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE tendant à la condamnation de la SCI [Localité 3] à la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 4.134,33 euros à titre provisionnel n'est pas sérieusement contestable, la reddition des charges devant être effectuée au prorata temporis de l’occupation des lieux par le preneur. Il y a lieu de faire droit à la demande de provision à hauteur de 44.134,33 euros de la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, date de l’assignation. La demande d’astreinte de la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE n’est pas justifiée, aucun élément permettant de démontrer que la SCI [Localité 3] n’exécutera pas la présente ordonnance de référé. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive La SAS DISTRIBUTION CASINO France expose que la SCI [Localité 3] a fait preuve d’une résistance abusive en ne procédant pas au remboursement du dépôt de garantie après son départ des lieux loués le 30 juin 2021, malgré le protocole d’accord transactionnel signé le 28 mai 2021 alors que ledit protocole est clair et non équivoque. A l’audience, les parties ont expliqué qu’elles ne sont pas parvenues à un accord malgré les discussions engagées entre elles. S’il est constant que la SAS DISTRIBUTION CASINO France n’a pas procédé au remboursement du dépôt de garantie, il n’en demeure pas moins que compte tenu des discussions qui ont manifestement eu lieu entre les parties, la demanderesse ne caractérise pas le caractère abusif du refus de paiement de la défenderesse. Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Sur les autres demandes Les circonstances d’équité tendent à justifier de condamner la SCI [Localité 3] à payer à la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI [Localité 3] qui succombe sera condamnée à payer les dépens. La présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, Pauline DURIGON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort, Vu l’article 835 du code de procédure civile, Condamnons la SCI [Localité 3] à payer à la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme provisionnelle de de 44.134,33 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 8 décembre 2023, Disons qu’il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte, Déboutons la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, Condamnons la SCI [Localité 3] à payer à la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Condamnons la SCI [Localité 3] à payer les dépens. Rappellons que l’ordonnance est exécutoire par provision. Prononcé par mise à disposition au greffe le DOUZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Pauline DURIGON, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Vice-présidente Virginie DUMINY Pauline DURIGON