Cour d'appel, 01 décembre 2023. 20/00509

ARRÊT N° PF R.G : N° RG 20/00509 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FLDE [D] [P] C/ [Y] [C] ÉPOUSE [Y] S.C.P. [O] [H] [E] [S] [T] ET [R] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 31 JANVIER 2020 suivant déclaration d'appel en date du 10 MARS 2020 RG n° 18/01730 APPELANTS : Monsieur [I] [L] [D] [Adresse 5] [Localité 6] Représentant : Me Eric LEBIHAN de la SAS G & P LEGAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [W] [P] [Adresse 5] [Localité 6] Représentant : Me Eric LEBIHAN de la SAS G & P LEGAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉS : Monsieur [U] [Y] [Adresse 3] [Localité 7] Représentant : Me Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [M] [C] ÉPOUSE [Y] [Adresse 3] [Localité 7] Représentant : Me Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.C.P. [O] [H] [E] [S] [T] ET [R] [Adresse 1] [Localité 6] DATE DE CLÔTURE : 9 décembre 2021 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 15 Septembre 2023 devant Madame Pauline FLAUSS, Conseillère ,assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 17 novembre 2023; Le délibéré a été prorogé au 1er Décembre 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 01 Décembre 2023. Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE * * * LA COUR : Par acte notarié du 17 juin 2016, les époux [Y] ont conclu au bénéfice des époux [D] un compromis de vente, avec faculté de substitution, de l'immeuble sis, [Adresse 4], à [Localité 7], au prix de 490.000 €. La signature de l'acte authentique de vente n'étant pas intervenue suite à l'absence d'octroi de prêt pour le financement du bien, les époux [D] ont fait assigner la SCP du notaire rédacteur de l'acte et les époux [Y] aux fins de voir ordonner la restitution du séquestre et condamner ces derniers à leur verser la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 31 janvier 2020, le tribunal a : - Dit que la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt est imputable aux époux [D] ; - Dit que les époux [Y] conformément aux stipulations de la promesse de vente du 17 juin 2016 conserveront le dépôt de garantie d'un montant de 24.500 € ; - Débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; - Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné in solidum M. et Mme [D] aux dépens dont distraction au profit de Me Guillaume de Géry. Par déclaration au greffe de la cour du 10 mars 2020, les époux [D] ont interjeté appel du jugement. Par ordonnance du 30 novembre 2020, le conseiller de la mise en état a donné acte aux époux [D] de leur désistement partiel à l'encontre de la SCP de notaires et dit que l'instance était éteinte à l'égard de la SCP. Les époux [D] demandent à la cour : - juger que la double obligation contractuelle qui leur était faite à propos de l'information de la non-obtention du prêt doit être réputée non écrite ; - constater que la faculté de substitution prévue au compromis de vente n'a pas été sollicitée ; En conséquence, - juger que se sont bien eux qui étaient titulaires de l'obligation relative à la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; - Constater que le refus d'Interfimo leur a bien été notifié et que le prêt sollicité correspondait en tous points aux caractéristiques prévues par le compromis de vente ; En conséquence, - juger que la défaillance de la condition suspensive de prêt ne résulte pas de la faute de la SCI Bourbon substituée dans leurs droits et obligations ; Partant, - Ordonner aux époux [Y] de faire transférer la somme de 24.500 euros à leur profit, augmentée des intérêts au taux légal, ce dans un délai maximum de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir ; - fixer une astreinte de 300 € par jour de retard à l'expiration du délai ci-dessus jusqu'à exécution du paiement ; - se réserver la liquidation de l'astreinte ; - condamner solidairement les époux [Y] à leur verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - Condamner solidairement les époux [Y] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - Condamner solidairement les époux [Y] aux entiers dépens de la présente instance. Les époux [Y] sollicitent de la cour de : - Débouter les consorts [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ; - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré, d'une part, que la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt est imputable aux consorts [D] et, d'autre part, qu'ils conserveront, conformément aux stipulations de la promesse de vente du 17 juin 2016, le dépôt de garantie d'un montant de 24.500 euros ; - Déclarer irrecevable la demande nouvelle formée en cause d'appel par les consorts [D] et tendant à réputer non écrite la clause insérée dans la promesse de vente du 17 juin 2016 relative à l'information de l'obtention ou de la non-obtention du prêt à la charge de l'acquéreur, A titre subsidiaire, si la Cour était amenée à considérer qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle en cause d'appel, rejeter la demande des consorts H tendant à réputer non écrite la clause relative à l'information de l'obtention ou de la non-obtention du prêt ; - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté leur demande tendant à condamner les consorts [D] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Statuant à nouveau, - Condamner les consorts [D] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; En tout état de cause, - Condamner les consorts [D] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Guillaume de Géry. MOTIFS DE LA DECISION Vu les dernières conclusions des époux [D] du 26 mai 2021 et celles des époux [Y] du 18 août 2021 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties; Vu l'ordonnance de clôture du 9 décembre 2021; Sur la recevabilité de la demande tendant à voir réputée non écrite la clause instaurant à leur égard une double obligation contractuelle de justification du prêt Les époux [Y] font valoir que la demande est nouvelle en appel et, partant, irrecevable. Sur ce, vu les articles 563 et 564 du code de procédure civile; Devant la cour les époux [D] demandent d'écarter la clause de la vente sous conditions suspensives encadrant la justification des démarches d'obtention de prêt. Cette demande n'est pas une prétention nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile mais un moyen de défense au soutien du rejet de la prétention adverse. La fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de la prétention ne peut prospérer. Sur la demande en restitution de la somme séquestrée et les demandes indemnitaires. Vu l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au litige; 1- Aux termes de la vente sous conditions suspensives signée entre les parties le 17 juin 2016: "Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (24.500,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions l'exécution de la vente.[...]". Elle stipule en outre "Il - En cas de non réalisation des présentes par le faute de l'ACQUEREUR, et conformément aux dispositions de l'article 1960 du Code civil, le séquestre [de la somme de 24.500 euros] ne pourra remettre les fonds au VENDEUR que du consentement de toutes les parties ou en exécution d'une décision judiciaire devenue définitive". 2- En l'espèce, les intimés soutiennent que la défaillance de la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt est imputable aux époux [D]. 3- La condition suspensive d'obtention d'un prêt est stipulée à l'acte litigieux comme suit: "L'ACQUEREUR déclare avoir été informé des dispositions desdits articles [Dispositions des articles L 312-1 à L 312-36 - Chapitre II (Crédit Immobilier) Livre III du Code de la consommation relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier] et avoir l'intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application desdits articles et répondant aux caractéristiques suivantes : - Organisme prêteur: tout organisme bancaire. - Moment maximum de la somme empruntée : SIX CENT QUARANTE MILLE EUROS (640.000,00 EUR); - Durée maximale de remboursement: 15 ans; - Taux nominal d'intérêt maximum : 1,65 % l'an (hors assurances); - Garanties offertes : tous types de garantie; En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l'ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions sus-énoncées. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1178 du Code civil". Le contrat prévoit en outre que la réception de l'offre de prêt devait intervenir dans les trois mois, soit au plus tard le 17 septembre 2016. Il stipule au nombre des obligations de l'acquéreur vis à vis du crédit sollicité que celui-ci "s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt. L'acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive./ L'acquéreur déclare qu'il n'existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisage de solliciter". 4- En l'espèce, pour démontrer leur diligence à la réalisation de la condition suspensive de prêt, les époux [D] versent aux débats: a/ un courrier du Crédit agricole de la Réunion adressé le 22 août 2016 à la SCI Bourbon Est refusant la demande pour "la mise en place de deux prêts, dont un d'un montant de 471.000 euros destiné à financer l'acquisition d'un hôtel et un autre d'un montant de 200.000 euros destiné à financer des travaux" (pièce 8); b/ un courrier du 2 octobre 2017 d'Interfimo aux époux [D] énonçant: " Nous vous avons informé que notre Direction des Engagements a examiné défavorablement, fin janvier 2017, votre demande de financement qui nous a été transmise par la Société Pharmagence en septembre 2016. Comme demandé nous vous rappelons ci-après les caractéristiques du prêt sollicité : Dossier Interfimo : 20160904720lNY04 Emprunteur : SCI [D] en court (sic) de création Objet : acquisition d'un bien à usage professionnel sis [Adresse 2] [Localité 7] Apport personnel : € 100.000,00 Montant sollicité : € 450.000,00 Durée : 15 ans Taux : 1.65%". Et, le courrier de refus du 18 septembre 2017 (pièce 9). c/ Un courrier du comptable des époux [D] en date du 13 septembre 2017 (pièce 10) par lequel il "déclare avoir déposé auprès du LCL/Interfimo un dossier de demande de financement pour le compte de Madame et Monsieur [D] en septembre 2016"[pour]"le financement d'un immeuble sis au [Adresse 2] ainsi que sur le financement des différents frais et travaux pour un montant total de 640.000 euros"; Comme s'accordent à le constater les parties, les époux [D] ne revendiquent pas avoir usé de la faculté de substitution offerte par les stipulations de l'acte de vente sous conditions suspensives. Il s'en déduit qu'ils sont débiteurs de l'obligation de diligence dans l'obtention de prêt mise à leur charge par celui-ci. Cependant, ainsi que le relèvent les intimés, les époux [D] ne justifient pas avoir accompli en leur nom des démarches utiles d'obtention d'un prêt avant l'expiration du délai contractuel, les trois premiers courriers (a et b) évoquant des demandes de prêt effectuées au nom de deux SCI en formation (SCI Bourbon Est et SCI [D], quand bien même la correspondance de la banque est adressée aux époux [D]) et le dernier relatant le témoignage du comptable d'une demande de prêt déposée "en septembre 2016", sans autre précision, notamment sur la date permettant d'apprécier que le prêt a été sollicité à une date compatible avec la réception d'une réponse avant l'expiration du délai imparti au 17 septembre 2016. 5- Le fait que les époux [D] aient pu accomplir, de bonne foi, diverses démarches en vue de l'obtention d'un prêt immobilier pour l'acquisition du bien immobilier, objet du compromis de vente, est sans incidence dans l'appréciation de la pertinence de ces démarches pour remplir les prescriptions particulières de la condition suspensive d'obtention de prêt, stipulée au contrat. 6- Par ailleurs, les époux [D] font grief aux époux [Y] d'invoquer la clause pénale de mauvaise foi pour ne pas avoir sollicité les justificatifs de leurs démarches d'emprunt après l'expiration du délai contractuel d'obtention de prêt, ce qui leur aurait - selon eux - permis, de constater la caducité de la vente sous conditions et se voir alors restituer le dépôt de garantie. L'acte de vente sous condition stipule que: « L'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'ACQUEREUR au VENDEUR par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l'expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le VENDEUR aura la faculté de mettre l'ACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que l'ACQUEREUR ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le VENDEUR retrouvera son entière liberté mais l'ACQUEREUR ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, verse qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR". Cependant, il est indifférent pour l'application de la clause pénale que les époux [Y] n'aient pas usé de la faculté contractuelle de solliciter des époux [D], dans les huit jours de l'expiration du délai de la condition suspensive d'obtention de prêt, la justification des démarches entreprises, ces stipulations ne constituant pas le fondement de leur prétention. Il ne peut dès lors être déduit aucune déloyauté de la part des demandeurs dans l'invocation de la seule clause pénale et du défaut de diligence des époux [D] dans la réalisation de la condition suspensive de prêt. 7- Enfin, les époux [D] dénoncent l'illégalité de la double obligation contractuelle qui leur est faite, d'une part de déposer leurs demandes de prêt dans un délai très court, à savoir trois mois, et d'autre part, d'en adresser copie aux époux [Y] par lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois jours du délai d'expiration. Ils se réfèrent plus particulièrement à une décision de la Cour de cassation rendue au visa de l'article L. 312-16 du code de la consommation, rejetant un pourvoi formé contre un arrêt ayant rappelé que les dispositions d'ordre public dudit article "interdisaient la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur de nature à accroître les exigences de ce texte et que la double obligation contractuelle faite à l'acquéreur de déposer ses demandes de prêt dans un délai de vingt jours à compter de la date de la promesse et d'en adresser copie au notaire devait être réputée non écrite " et déchargé les acquéreurs du paiement de la clause pénale (Cass.civ 3e, 7 avril 209, n°08-15896). Les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation, dans leur rédaction alors applicable, prévoient un délai minimum d'un mois à impartir à l'acquéreur pour justifier de l'obtention d'un prêt, lors de la signature de la vente immobilière sous conditions suspensives en la forme authentique, lorsque celui-ci déclare vouloir obtenir un prêt pour réaliser l'acquisition immobilière. Ainsi que le relèvent les époux [Y], le délai contractuel prévu entre les parties en l'espèce ne contrevient pas à ces dispositions puisqu'il est de trois mois. Le fait que l'acte stipule en outre que les époux [D] doivent justifier de l'obtention ou de la non-obtention du prêt dans les trois jours à l'expiration du délai constitue un aménagement contractuel de la vérification de la réalisation de la condition suspensive et, en tout état de cause, comme déjà évoqué plus haut : . Le non-respect de la justification dans le délai de trois jours par les acquéreurs serait, le cas échéant - après mise en demeure d'avoir à justifier de l'acquisition ou non de la condition-, la caducité de la vente et non pas la mise en 'uvre de la clause pénale; . Pour fonder leur demande en paiement, les époux [Y] ne se réfèrent pas auxdites stipulations de non-renseignement de l'acquisition de la condition suspensive de prêt dans les trois jours passé l'expiration du délai de trois mois imparti aux époux [D]. La demande des époux [D] tendant à juger non écrite "la double obligation contractuelle de l'information de la non obtention du prêt" doit ainsi être rejetée. 8- Aussi, il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le premier juge a imputé la défaillance de la condition suspensive de prêt aux époux [D]. 9- La démonstration de l'existence d'un préjudice né de la mise en échec de la vente n'est pas requise pour voir la clause pénale acquise, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a dit que les époux [Y] conserveront le séquestre de la somme de 24.500 euros à titre de clause pénale et en ce qu'il a rejeté les demandes subséquentes de restitution de la somme sous astreinte. 10 - Aucune mauvaise foi des époux [Y] n'étant caractérisée dans l'invocation bien fondée de la clause pénale, la demande indemnitaire des époux [D] ne peut également qu'être rejetée. 11- Pour solliciter l'octroi d'une indemnité de 10.000 euros, les époux [Y] invoquent quant à eux un préjudice né de la négligence fautive des époux [D] les ayant privés de conclure la vente. Cependant, comme l'avait déjà relevé le premier juge, ce préjudice n'apparait pas distinct de celui tendant à être indemnisé forfaitairement par la clause pénale. Le débouté des époux [Y] de leur demande indemnitaire doit dès lors être confirmé. Sur les frais irrépétibles et les dépens. Vu les article 696, 699 et 700 du code de procédure civile; Les époux [D], qui succombent, supporteront les dépens lesquels seront distraits au profit de Me De Géry. L'équité commande en outre de les condamner à verser aux époux [Y] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, - Ecarte la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande tendant à voir réputée non écrite la "clause de double information"; - Rejette ladite demande; - Confirme le jugement entrepris; - Condamne in solidum Monsieur [I] [L] [D] et Madame [W] [B] [K] [P] épouse [D] à verser à M. [U] [Y] et Madame [M] [C] épouse [Y] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel; - Condamne in solidum M Monsieur [I] [L] [D] et Madame [W] [B] [K] [P] épouse [D] aux dépens avec distraction au profit de Me De Géry. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT