Tribunal judiciaire, 14 avril 2025. 24/08377

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 2] [Localité 7] Tél:[XXXXXXXX01] Fax : 01.48.44.08.02 @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/08377 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5AH Minute : JUGEMENT Du : 14 Avril 2025 S.A. ANTIN RESIDENCES, SA d’HLM C/ Monsieur [U] [Y] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 27 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 14 Avril 2025; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEUR : S.A. ANTIN RESIDENCES, SA d’HLM [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Agnès ROUX, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [U] [Y] [Adresse 10] [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 6] Non comparant Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christian PAUTONNIER Monsieur [U] [Y] Expédition délivrée le à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 12] EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat égaré, la SA ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [U] [Y] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 11]. Le 3 janvier 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a fait délivrer à Monsieur [U] [Y] un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 077,84 €. Des loyers étant demeurés impayés, la SA ANTIN RESIDENCES a fait assigner Monsieur [U] [Y] devant le tribunal de proximité de Pantin par acte de commissaire de justice délivré à étude du 17 septembre 2024 aux fins, au bénéfice de l'exécution provisoire : De prononcer la résiliation du contrat de bail ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [U] [Y], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [U] [Y]; De condamner Monsieur [U] [Y] au paiement des sommes suivantes :5 435,06 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;2 000 € au titre de dommages et intérêts ;1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.Le 18 septembre 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 27 janvier 2025. À cette audience, la SA ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 20 janvier 2025 , l'arriéré locatif s'élève désormais à la somme de 7 781,15 € (échéance du mois de décembre 2024 incluse). Elle indique que le paiement du loyer courant n'a pas repris. Monsieur [U] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Sur le bail verbal Aux termes de l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit. Il est cependant admis que ces dispositions n'excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l'ensemble des exigences de cette même loi. En l'espèce et en l'état de la perte du contrat de bail originel, il résulte des pièces du dossier, notamment de paiement de loyers depuis a minima 2021 (début du décompte versé), les conditions de signification du commandement de payer et de l'assignation (nom sur boîte aux lettres et confirmation du domicile par le gardien) que la SA ANTIN RESIDENCES a effectivement donné à bail à Monsieur [U] [Y] le bien litigieux, et que la relation contractuelle en résultant se trouve ainsi encadrée par les dispositions la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Sur la loi applicable au présent litige À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, l'assignation à l'origine de la présente procédure ayant été délivrée le 17 septembre 2024, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme. Sur le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l'expulsion des lieux du locataire. L'assignation ayant été notifiée le 18 septembre 2024 au représentant de l'État dans le département, la demande de la SA ANTIN RESIDENCES est recevable. La SA ANTIN RESIDENCES verse par ailleurs au dossier un décompte en date du 20 janvier 2025 établissant la situation d'impayé locatif depuis mai 2022, étant précisé hormis quelques paiements occasionnels et les paiements effectués au titre des allocations logement. Aucune somme n'est plus versée par Monsieur [U] [Y] au titre du loyer depuis le mois de février 2024. Monsieur [U] [Y], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer. Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l'expulsion de Monsieur [U] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SA ANTIN RESIDENCES sera autorisé à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [U] [Y]. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SA ANTIN RESIDENCES, arrêté à la date du 20 janvier 2025, que la dette locative s'élève à la somme 7781, 15 € (échéance du mois de décembre 2024 incluse). Il convient d'en retirer les frais d'enquête sociale d'un montant total de 45,72 € qui ne sont pas justifiés. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA ANTIN RESIDENCES est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais précités. Monsieur [U] [Y] sera donc condamné à verser à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 7 735,43 € au titre de l'arrêté locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 3 janvier 2024 sur la somme de 4 077,84 € et à compter du présent jugement pour le surplus. En outre, Monsieur [U] [Y] sera condamné au paiement des loyers et des charges dus depuis l'échéance du mois de janvier 2025 et jusqu'à la résiliation du bail. Sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. Monsieur [U] [Y] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer. Monsieur [U] [Y] sera donc condamné à payer à la SA ANTIN RESIDENCES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux. Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. Sur la demande de dommages et intérêts En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Aux termes de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive. Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance. En l'espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n'est pas démontré. De plus, la demanderesse n'établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement. En conséquence, il convient de débouter la la SA ANTIN RESIDENCES de sa demande en paiement de dommages-intérêts. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [U] [Y] sera condamné à verser à la SA ANTIN RESIDENCES une somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public, et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail entre la SA ANTIN RESIDENCES et Monsieur [U] [Y] relatif aux locaux situés sis [Adresse 11] à compter du présent jugement ; ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [U] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 11] ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [U] [Y] d'avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 4121 et suivants du code de procédure civile ; AUTORISE la SA ANTIN RESIDENCES à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [U] [Y] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à verser à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 7 735,43 € au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 janvier 2025 et incluant l'échéance du mois de décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024 sur la somme de 4 077,84 €, et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [U] [Y] au paiement des loyers et des charges dus depuis l'échéance du mois de janvier 2025 et jusqu'à la résiliation du bail ; CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à verser à la SA ANTIN RESIDENCES une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux ; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; DÉBOUTE la SA ANTIN RESIDENCES de sa demande de dommages-intérêts ; CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à verser à la SA ANTIN RESIDENCES une somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [U] [Y] aux entiers dépens de l'instance ; RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. La greffière La juge