Tribunal judiciaire, 29 août 2024. 24/01476

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/01476 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQVH Minute : 24/00259 Société OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE Représentant : Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290 C/ Madame [J] [I] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Emmanuel SOURDON Copie délivrée à : Madame [J] [I] Le ORDONNANCE DE REFERE DU 29 Août 2024 Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Août 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 04 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier, en présence de Madame [K] [O], auditrice de justice ; ENTRE DEMANDEUR(S) : OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290 D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Madame [J] [I] [Adresse 7] [Localité 6] comparante D'AUTRE PART EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte du 14 décembre 2004, le logement dyonisien (devenu l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE) a donné à bail à Madame [J] [I] et Monsieur [M] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 359,64 euros, outre une provision sur charges. Par avenant du 31 mai 2007, Madame [J] [I] est devenue seule titulaire du bail. Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait signifier à Madame [J] [I] par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 6 315,26 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juin 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Madame [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de Madame [J] [I] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner Madame [J] [I] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 7 922,93 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Madame [J] [I] à lui remettre son attestation d’assurance sous astreinte de 20 euros par jour de retard et à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites. A l’audience du 4 juillet 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 11 150,13 euros et a donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés à la locataire sur 36 mois. Il demande à être autorisé par note en délibéré à se désister de sa demande d’expulsion, la locataire ayant quitté les lieux. Comparante en personne, Madame [J] [I] a indiqué avoir quitté les lieux récemment. Elle a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement sur 36 mois, indiquant percevoir une rémunération de 1 400 euros et avoir la charge de 4 enfants. Elle propose de verser 200 euros par mois pour apurer la dette. La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2024 par mise à disposition au greffe. Par note en délibéré du 5 juillet 2024 dûment autorisée, le demandeur s’est désisté de sa demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation compte tenu du départ des lieux de la locataire le 1er juillet 2024 (RDV d’état des lieux de sortie). MOTIVATION DE LA DECISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 24 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 3 mai 2024. En conséquence, l’action introduite par l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE est recevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 14 décembre 2004 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juillet 2023, pour la somme en principal de 6 315,26 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. Il n’y a plus lieu de statuer sur la demande d’expulsion. Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif Madame [J] [I] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE produit un décompte faisant apparaître que Madame [J] [I] restait devoir la somme de 11 150,13 euros à la date du 24 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse. Pour la somme au principal, Madame [J] [I] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 11 150,13 euros arrêtée au 24 juin 2024. Il n’y a plus lieu de statuer sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation et de la production d’assurance, la locataire ayant quitté les lieux. Sur la demande de délais de paiement Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement sur 36 mois, Madame [J] [I] démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision. Faute pour Madame [J] [I] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [I] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2004 entre l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE (anciennement le logement dyonisien) et Madame [J] [I], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ; Condamnons Madame [J] [I] à payer à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 24 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse la somme de 11 150,13 euros ; Autorisons Madame [J] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 200 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; Précisons que chaque mensualité devra être versée avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; Décidons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; Rejetons le surplus des demandes ; Condamnons Madame [J] [I] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Madame [J] [I] aux entiers dépens de la présente procédure ; Rappelons que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection