Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00176

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX [Adresse 5] [Localité 3] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, Minute n° N° RG 24/00176 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HS4M [H] [K] épouse de Monsieur [N] [V] [N] [V] C/ [E] [B] JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 26 Septembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier DEMANDEURS : Madame [H] [K] épouse de Monsieur [N] [V] Venant aux droits de la SCI OGMO [Adresse 2] [Localité 7] Représentée par son époux, Monsieur [N] [V], muni d'un pouvoir Monsieur [N] [V] Venant aux droits de la SCI OGMO [Adresse 2] [Localité 7] Comparant DÉFENDEUR : Monsieur [E] [B] [Adresse 6] [Localité 4] Non Comparant DÉBATS à l'audience publique du : 05 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY Greffier : Catherine POSÉ JUGEMENT : Par Défaut, rendu publiquement et en premier ressort Copies certifiées conformes délivrées le : Copie exécutoire délivrée le : à : EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE Par contrat du 29 août 2006, la SCI OGMO a donné à bail à Monsieur [E] [B] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel total de 400,00 euros charges comprises. Par acte notarié en date du 03 juin 2010, la SCI OGMO a vendu à Monsieur [N] [V] et Madame [H] [K] épouse [V] le bien situé [Adresse 1]. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI OGMO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juin 2023 ; puis elle a fait assigner Monsieur [E] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX par acte d'huissier du 29 janvier 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif. Monsieur [N] [V] et Madame [H] [K] épouse [V] ont fait délivrer assignation à Monsieur [E] [B] par acte d’huissier du 15 mars 2024 aux fins de reprise de l’action à leur compte. Par acte d’huissier en date du 22 avril 2024 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [N] [V] et Madame [H] [K] épouse [V] ont fait délivrer assignation à Monsieur [E] [B] aux fins de constat de l’abandon du logement par le locataire, de sa reprise par les propriétaires et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif A l’audience du 05 juin 2024, après un renvoi pour régularisation de la procédure, Monsieur [N] [V] – comparant en personne - et Madame [H] [K] épouse [V] – représentée par son conjoint muni d’un pouvoir spécial - ont actualisé le montant de la dette locative et s'en sont référés à leur acte introductif d’instance ; Ils ont sollicité de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : condamner le locataire à lui payer la somme actualisée de 5.930,90 euros due au titre d’arriérés de loyers au 03 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023, date du commandement de payer sur la somme de 1.202,18 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus,.prendre acte de l’abandon du logement et constater la résiliation du bail, ordonner la reprise du logement sis [Adresse 1], déclarer abandonnés les biens sans valeur marchande laissés sur place, condamner solidairement le locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux, condamner le locataire à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner les locataires aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement. A titre subsidiaire, ils ont sollicité de voir : constater la résiliation du bail par effet de l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef,prononcer la réduction du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Elle a indiqué s’opposer à l'octroi de délais de paiement. Monsieur [E] [B] n’a pas comparu. Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l'audience ne contenait aucune indication sur la situation de la partie défenderesse. L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA RESILIATION DU BAIL : - Sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 22 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 juin 2023 soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation le 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; En l'espèce, Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article VIII page 2 des conditions générales du contrat paraphé et signé par les parties) et les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant cette clause le 27 juin 2023 pour un montant en principal de 1.202,18 euros. Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2023 et que le contrat est résilié à cette date. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIÉRÉS LOCATIFS ET INDEMNITÉS D’OCCUPATION : Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : "payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus". Monsieur [N] [V] et Madame [H] [K] épouse [V] produisent un décompte indiquant que Monsieur [E] [B] reste lui devoir la somme de 5.930,90 euros à la date du 03 juin 2024 terme de juin 2024 inclus. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 394,06 euros (loyers + charges) en date du 01er juin 2024 et une dernière ligne créditrice de 808,12 euros (prélèvement de la part du locataire) le 15 juin 2023). Monsieur [E] [B], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester l'existence ou le montant de cette dette. Monsieur [E] [B] devra donc régler la somme de 5.930,90 euros (terme de juin 2024 inclus) correspondant : aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 28 août 2023, date d'acquisition de la clause résolutoire ;à l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au terme de juin 2024, correspondant au dernier terme du décompte. Monsieur [E] [B] devra également régler d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. .SUR L’ABANDON DU LOGEMENT ET LA REPRISE : En application des dispositions de l’article 14-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, …le juge qui constate la résiliation du bail autorise si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus ». Le procès-verbal de saisie conservatoire de meubles transformé en procès-verbal de carence établi par Huissier de Justice en date du 27 mars 2024 permet de constater l’abandon du logement par le locataire. Outre les constatations de l’auxiliaire de justice qui montrent que le compteur Linky ne fait apparaître aucune consommation d’électricité et que la boîte aux lettres est remplie de vieux prospectus délavés, une attestation établie par Les Agences de Province en date du 29 mars 2024 indique que le relevé d’index fait apparaître une absence de consommation d’eau depuis le 31 décembre 2021. En conséquence, l’abandon du logement est constaté ainsi que les bien sans valeur marchande laissés sur place et la reprise de celui-ci par les propriétaires sera ordonnée. . SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, Compte tenu de l'absence de Monsieur [E] [B] à l'audience et au cours de l'enquête sociale, le tribunal se trouve dans l'impossibilité de s'assurer de sa situation financière et, par voie de conséquence, de lui accorder des délais de paiement. . SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [E] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens limités au coût du commandement de payer, de l'assignation du 29 janvier 2024 et de sa notification à la préfecture. Au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas équitable de condamner, Monsieur [E] [B] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l'action de Monsieur [N] [V] et Madame [H] [K] épouse [V] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2020 entre d'une part Monsieur [N] [V] et Madame [H] [K] épouse [V] et d'autre part Monsieur [E] [B], concernant une maison à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 août 2023 et que le contrat est résilié à cette date ; CONDAMNE Monsieur [E] [B] à verser à Monsieur [N] [V] et Madame [H] [K] épouse [V] la somme de 5.930,90 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d'occupation, terme de juin 2024 inclus ; CONDAMNE Monsieur [E] [B] à verser à Monsieur [N] [V] et Madame [H] [K] épouse [V] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONSTATE l’abandon du logement situé [Adresse 1] par Monsieur [E] [B] ; ORDONNE la reprise des lieux par tout Commissaire de Justice du choix des propriétaires ; DÉCLARE abandonnés les biens sans valeur marchande laissés sur place et disons que les papiers et documents de nature personnelle seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le Commissaire de Justice ; CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux dépens limités au coût du commandement de payer, de l'assignation du 29 janvier 2024 et de sa notification à la préfecture ; DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier LE PRESIDENT LE GREFFIER