Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/00327

MINUTE N° 389/2024 ORDONNANCE DU: 18 Décembre 2024 ROLE: N° RG 24/00327 - N° Portalis DBZ2-W-B7I-IKKF S.C.I. SARA C/ [I] [D] Grosse(s) délivrée(s) à Me PRUD’HOMME Me DARRAS le Copie(s) délivrée(s) à Me PRUD’HOMME Me DARRAS le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE Ce jour, dix huit Décembre deux mil vingt quatre, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE Nous, Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés. Dans la cause entre : DEMANDERESSE S.C.I. SARA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Etienne PRUD’HOMME de la SELARL EPA CONSEIL - ME PRUDHOMME, avocats au barreau D’ARRAS DEFENDERESSE Madame [I] [D] née le 28 Novembre 1982 à [Localité 4] (ALPES MARITIMES), demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Didier DARRAS de la SELARL COQUEMPOT-DARRAS, avocats au barreau de BETHUNE A l’appel de la cause ; A l’audience du 20 Novembre 2024 ; Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024; Sur quoi, Nous, Président, Juge des référés avons rendu l’ordonnance suivante : EXPOSE DU LITIGEPar acte sous seing privé du 14 octobre 2024, la SCI Sara a consenti à madame [I] [D] un bail commercial pour des locaux situés [Adresse 2], au loyer annuel initial de 9 600 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement à hauteur de 800 euros. Madame [I] [D] aurait cessé de payer régulièrement les loyers et charges depuis 2018. Le 1er septembre 2022, la SCI Sara a fait délivrer à madame [I] [D] un commandement de payer la somme de 14 647,71 euros en loyers, charges et accessoires, visant la clause résolutoire comprise dans ce bail. Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du du 14 octobre 2022, la SCI Sara a fait assigner madame [I] [D] devant le juge des référés de ce tribunal. Après avoir été retirée du rôle, l’affaire a été rétablie et appelée à l’audience du 27 novembre 2024. La SCI Sara expose qu’en dehors d’une fuite de toiture, réparée à sa demande, aucune difficulté ne lui a été signalée par madame [D], qui ne pouvait s’abstenir de payer les loyers et les charges. Elle demande donc au juge des référés de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire au 2 novembre 2022 ; - obtenir l’expulsion de la défenderesse ainsi que de tout occupant de son chef ; - condamner madame [I] [D] à lui payer la somme de 27 400 euros, au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 14 octobre 2024 ; - condamner madame [I] [D] à lui payer la somme de 14 836 euros, au titre des charges impayées pour les années 2018 à 2024 ; - condamner madame [I] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale à 800 euros par mois ; - la débouter de ses demandes ; - condamner madame [I] [D] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer. En défense, madame [D] demande au juge des référés : De constater qu’il a été mis fin au bail ; D’annuler le commandement de payer ; De débouter la SCI Sara de l’ensemble de ses demandes ; De retenir l’existence d’une contestation sérieuse compte tenu du caractère imprécis et discutable du décompte produit ; De constater les manquements de la SCI Sara à son obligation de jouissance paisible des lieux loués ; De renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ; De condamner la SCI Sara aux dépens ainsi qu’au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sans contester être redevable de certains loyers, qu’elle dit avoir consignés, et affirmant avoir quitté les lieux, madame [D] expose avoir subi un trouble de jouissance, l’étanchéité et la sécurité électrique des lieux étant défectueuse, et n’ayant pas été rétabli par les travaux réalisés par le bailleur. Elle conclut à la nullité du commandement de payer, qui viserait un décompte erroné, certains des loyers visés ayant été payés, et au rejet, pour le même motif, des demandes en paiement. La présente décision sera donc contradictoire. La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2024 MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité du commandement de payer Madame [D] fonde sa demande sur le caractère imprécis du décompte figurant sur le commandement de payer qui lui a été délivré. Il sera en premier lieu rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, tâche relevant du juge du fond. Le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail. La demande en nullité sera rejetée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire En l’espèce, le commandement de payer du 1er septembre 2022 vise : 4 300 euros au titre des loyers de 2019 ; 2 400 euros au titre des loyers de 2020 ; 4 000 euros au titre des loyers de 2022 ; 866 euros au titre de la moitié des impôts fonciers 2018 ; 882,50 euros au titre des impôts fonciers 2019 ; 986,50 euros au titre des impôts fonciers 2020 ; 1 022 euros au titre des impôts fonciers 2021. Madame [D] soutient que les sommes mentionnées au titre des loyers et charges sont erronées. Elle produit notamment deux extraits de fichiers Caisse d’Epargne attestés par l’agence de [Localité 3] centre faisant état de huit paiements en 2019 à hauteur de 5 600 euros, de douze paiements en 2020 à hauteur de 7 000 euros, de deux paiements en 2022 à hauteur de 1 800 euros. Ces sommes divergent certes du propre décompte dont elle se prévaut, mais suffisent à rendre le décompte suffisamment imprécis pour empêcher la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver en son temps la critique du décompte. Il en résulte une contestation sérieuse sur l’ampleur des sommes dues à la date du commandement de payer, empêchant de vérifier si ses causes ont été régularisées dans les délais impartis, partant de constater l’acquisition de la clause résolutoire. A cet égard, la circonstance selon laquelle la défenderesse ne conteste pas l’absence de paiement de certains loyers est indifférente. La demande à ce titre sera donc rejetée. Il peut néanmoins être constaté que selon procès-verbal de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, la défenderesse a quitté les lieux et remis la clé du local à la propriétaire. Sur la demande de paiement provisionnel En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut prononcer une condamnation à titre de provision lorsque l'obligation invoquée n'est pas sérieusement contestable ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.   La preuve d’une telle contestation sérieuse repose sur le débiteur de cette obligation.   L’appréciation du caractère sérieusement contestable porte à la fois sur le principe et le montant de la provision sollicitée.   Pour s’opposer à la demande en paiement, madame [D] soutient en substance, d’une part, qu’elle n’a pu jouir paisiblement du bien loué et se propose d’employer une partie des loyers qu’elle a consigné pour procéder à des réparations, d’autre part, que les comptes entre parties demandent un débat au fond, et qu’il en résulte une contestation sérieuse quant aux sommes demandées. Madame [D] produit un constat d’huissier du 26 octobre 2020, attestant de l’existence d’un dégât des eaux affectant notamment le plafond du local, un constat du 7 octobre 2022 faisant état de la persistance d’auréoles d’infiltrations au niveau du plafond, ainsi qu’un constat d’état des lieux de sortie en date du 30 octobre 2024 évoquant, entre autres désordres, une installation électrique vétuste, de longues traces noirâtres au plafond de la cabine de massage, des traces d’infiltration d’eau dans celle-ci. Pour justifier de ses diligences, le bailleur se borne à produire une facture du 21 juin 2021, sans précision aucune quant à son paiement ou quant à l’exécution des travaux, alors que dans le même temps la défenderesse produit un devis de réfection de la toiture terrasse pour un montant s’élevant à la somme de 15 599,40 euros, qu’elle se propose de prendre en charge grâce aux fonds consignés. Quand bien même il ne peut être donné loisir à un locataire de cesser, de son propre fait, le paiement des loyers en cas de contestation de la bonne exécution de l’obligation de délivrance des lieux conforme à leur usage, force est de constater que le décompte produit par le bailleur, pour aussi précis qu’il soit, ne tient aucunement compte des conséquences des infiltrations avérées sur la jouissance du bien, créant un préjudice dont l’indemnisation est susceptible de compenser une partie des impayés. Compte tenu du montant des travaux envisageables pour une remise en état des lieux, en regard des sommes dues au titre des loyers impayés, il en résulte une contestation sérieuse quant à l’ampleur de l’obligation en paiement pesant sur madame [D], qui ne peut être tranchée que par le juge du fond. La demande de condamnation provisionnelle sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires La SCI Sara, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens. L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire, Au fond, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; Mais dès à présent, REJETONS la demande en nullité du commandement de payer ; CONSTATONS que les lieux ont été restitués le 31 octobre 2024 ; DEBOUTONS la SCI Sara de ses demandes ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SCI Sara aux dépens de l’instance de référé ; REJETONS, en tant que de besoin, le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision. LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES