Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00075 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTRQ
MINUTE N° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL
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JUGEMENT
DU 27 AOUT 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR(S) :
S.A. CDC HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée
DÉFENDEUR(S) :
Madame [H] [T] [O] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée
Monsieur [S] [P] [U] [V]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Isabelle OPSAHL,
Assistée de : Cécile CRESCENCE, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 18 Juin 2024
DÉCISION :
Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cécile CRESCENCE, Greffier,
copie exécutoire délivrée aux parties le 27/8/2024
RAPPEL DES FAITS
Par acte du 28 avril 2021, la société CDC Habitat a donné à bail, via son mandataire, à [H] [T] [O] [C] et [S] [P] [U] [V] un local d'habitation (appartement T3) situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 752.99 euros, provisions sur charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, après mise en demeure, délivré, par acte du 9 mars 2023, aux locataires un commandement d'avoir à lui payer la somme principale de 1.632,04 euros au titre l'arriéré locatif, ce qui est demeuré sans effet.
Par acte du 8 février 2024, la société CDC Habitat a fait citer Mme [C] et M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de protection de Saint-Paul aux fins de :
- constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire contractuelle à compter du 9 mai 2023,
- juger qu'ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 10 mai 2023,
- ordonner l'expulsion de leur personne, de leurs bien et de tous occupants de leur chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard avec au besoin le concours de la force publique,
- juger qu'elle sera autorisée à enlever tous leurs biens et effets laissés éventuellement dans le logement à leurs frais et risques lesquels seront réputés abandonnés,
- juger qu'elle sera libre d'en disposer,
- fixer l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et révisables dans les mêmes conditions, à compter du 10 mai 2023,
- les condamner solidairement à lui payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux et restitution des clefs,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 4.703,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mars 2023 sur la somme de 1632,04 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût de 155,90 euros du commandement de payer, de la notification au préfet et de l'expulsion.
Selon dialogue économique et social, le couple occupe avec leurs deux enfants le T3 depuis 3 ans, M. [V] travaille en CDI et Mme [C] est porteuse d'un handicap et perçoit l'AAH outre des prestations de la CAF. M. [V] a expliqué que les difficultés budgétaires sont dues au coût élevé des réparations qu'il a dû effectuer sur son véhicule mais qu'il a commencé à régler 500 euros en plus du loyer résiduel de 498 euros, ce qui pourra ainsi solder la dette en 7 mois.
A l'audience du 16 avril 2024, la CDC Habitat actualise sa créance à la somme de 4.852,11 euros. M. [V] dit ne pas contester la dette mais avoir effectué un versement de 750 euros. Il indique que l'APL de 272 euros n'est pas suspendue. Il propose de régler en plus du loyer résiduel une somme et demande des délais de paiement pour sa compagne, non présente, et lui-même.
L'affaire est envoyée afin que M. [V] justifie de ses versements et pour vérifier le paiement du loyer courant et des charges outre qu'il devra être muni d'un pouvoir pour représenter Mme [C].
A l'audience du 28 mai suivant, M. [V] verse pouvoir de représentation de sa compagne.
Il dit justifier avoir réglé 1.000 euros le 1er mai 2024. Il propose de régler 500 euros en plus du loyer résiduel.
Le bailleur indique n'avoir pas connaissance de ces versements et actualise la créance à 4.239,03 euros au 24 mai 2024. Le juge décide d'un nouveau renvoi pour vérifier si le loyer à venir est réglé et si des paiements ont bien été réalisés.
L'affaire a été retenue à l'audience du 18 juin 2024. La créance est actualisée cette fois à la somme de 3.357,46 euros, ce que reconnaît M. [V].
Le bailleur dit s'en rapporter sur les délais de grâce et précise que le loyer courant est bien réglé.
M. [V] confirme sa proposition de paiement.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 août 2024.
Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA RÉSILIATION
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 12 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisis les services de la CCAPEX le 2 mars 2023, soit plus de deux mois avant l'assignation.
L’action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Mais, l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Le bail conclu le 28 avril 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 9 mars 2023. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mai 2023, et non au 9 mai comme le demande à tort le bailleur.
SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT
Le demandeur produit un décompte duquel il ressort que les défendeurs sont redevables de la somme de 3.357,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 10 août 2023, ce que reconnaissent au demeurant les débiteurs.
Au vu notamment du caractère ménager de l'occupation du local par les défendeurs concubins, la condamnation sera solidaire.
Il convient dès lors de condamner solidairement [H] [T] [O] [C] et [S] [P] [U] [V] à payer à la CDC Habitat la somme de 3.357,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.632,04 euros à la date du 9 mars 2023 du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée prévoir que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative".
L'article 24 VII de la même loi modifiée dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Compte tenu de ces éléments et du fait que les locataires ont repris le versement intégral du loyer avant l'audience, pour sa part résiduelle, et qu'ils sont en mesure de régler les mensualités d'un échéancier en plus du loyer et des charges courants dans les délais légaux, outre que le bailleur est d'accord avec la demande d'échéancier proposé à l'audience, il sera accordé à Mme [C] et M. [V] des délais de paiement et ils seront, dès lors, autorisés à se libérer du montant de leur dette locative en 35 mensualités de 94 euros chacune et une 36ème de 67,46 euros qui soldera définitivement la dette.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [C] et de M. [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.
La demanderesse sera déboutée de sa demande au titre de l'astreinte, l'indemnité d'occupation constituant une indemnisation suffisante en l'espèce et l'expulsion étant en outre purement hypothétique au même titre que le sort des biens et effets qui pourraient être laissés dans le local, elle sera déboutée des demandes formées à ce titre.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la charge des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile engagés par elle pour la présente instance ce d'autant qu'il a attendu près d'un an pour réclamer en justice paiement de sa créance après délivrance du commandement de payer, ce qui a eu pour effet d'augmenter sensiblement la dette locative.
Mme [C] et M. [V] supporteront toutefois la charge des dépens qui comprendront le coût de l'assignation (65,18 euros pour Mme [C] et 68,18 pour M. [V]), de la notification à la préfecture et, le cas échéant, de l'expulsion.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, dépens compris.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2021 entre la société CDC Habitat, bailleur et [H] [T] [O] [C] et [S] [P] [U] [V], preneurs, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Réunion), sont réunies à la date du 10 mai 2023 ;
CONDAMNE solidairement [H] [T] [O] [C] et [S] [P] [U] [V] à verser à la société CDC Habitat la somme de 3.357,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.632,04 euros à la date du 9 mars 2023 du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE [H] [T] [O] [C] et [S] [P] [U] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 94 euros chacune et une 36ème de 67,46 euros qui soldera définitivement la dette ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet au 10 mai 2023 ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour [H] [T] [O] [C] et [S] [P] [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que [H] [T] [O] [C] et [S] [P] [U] [V] soient condamnés à verser à la société CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
DÉBOUTE la société CDC Habitat du surplus de ses demandes et de ses autres demandes;
CONDAMNE conjointement [H] [T] [O] [C] et [S] [P] [U] [V] aux dépens, qui comprendront le coût de l'assignation (65,18 euros pour Mme [C] et 68,18 pour M. [V]), de la notification à la préfecture et, le cas échéant, de l'expulsion ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision, dépens compris.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, aux jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Isabelle Opsahl, vice-présidente, et par Mme Cécile Crescence, faisant fonction de greffière.
La greffière, La vice-présidente,
