Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 24/04161

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : 24/10/2024 à : Madame [U] [Z] Copie exécutoire délivrée le : 24/10/2024 à : Me Marc-robert HOFFMANN NABOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/04161 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UF3 N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le jeudi 24 octobre 2024 DEMANDERESSE La Société FONCIERE VESTA, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364 DÉFENDERESSE Madame [U] [Z], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 septembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 24 octobre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/04161 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UF3 EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 29 octobre 2019, à effet le même jour, la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA a donné à bail à [U] [Z] un appartement à usage d’habitation, n°823840, situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel hors charges de 1.550 euros. [U] [Z] n’a pas réglé l’intégralité des loyers aux échéances prévues. Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers, soit la somme de 4.507,63 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés, échéance de décembre 2023 incluse. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés par la voie électronique le 11 décembre 2023. Par exploit en date du 2 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 3 avril 2024, la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA a fait assigner [U] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : - voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de paiement du loyer ; - voir ordonner l’expulsion de [U] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique; - voir condamner [U] [Z] à payer la somme de 6.714,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 mars 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer et ce, sauf somme à parfaire ; - voir condamner [U] [Z] à payer, à compter de la résiliation du contrat, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération complète des lieux ; - voir condamner la locataire aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023, ainsi qu’à payer une somme de 2.0000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. La société par actions simplifiée FONCIERE VESTA a mentionné que la dette locative avait augmenté et s’élevait à la somme de 13.162,14 euros, arrêtée au 9 septembre 2024. Elle a mentionné que des versements d’environ 2.000 euros avaient été faits irrégulièrement, sans apurer la dette. [U] [Z] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée à étude. La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 septembre 2024 et mise en délibéré au 24 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En l’absence de défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée, en application de l’article 472 du Code de procédure civile. Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l’Etat dans le département. En l’espèce, la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA a fait délivrer à [U] [Z] un commandement de payer les loyers le 8 décembre 2023, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 décembre 2023. Le commandement est resté infructueux. En l’espèce, la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA a assigné [U] [Z] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués. Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier par la voie électronique le 3 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 septembre 2024. En conséquence, la demande de la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA, représentée par ICF HABITAT NOVEDIS est recevable. Sur la résiliation du bail Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion. En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur. Le commandement délivré le 8 décembre 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il mentionne aussi la faculté pour la locataire de saisir le fond de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée. La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse. Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 9 février 2024, faute par [U] [Z] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité ou d’avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire. Sur l’expulsion de la locataire et le sort des meubles La société par actions simplifiée FONCIERE VESTA qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [U] [Z], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution. Sur l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de [U] [Z], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable. La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle. Aussi, [U] [Z] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer et des charges, révisé conformément aux stipulations contractuelles, soit la somme de 1.927,98 euros, en septembre 2024, à compter du 9 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif La société par actions simplifiée FONCIERE VESTA est bien fondée à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyers et charges échus impayés à la date de l’assignation, en l’absence de comparution de la défenderesse à l’audience. Elle produit un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu’au 1er mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, pour un montant de 6.714,98 euros. Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 6.714,98 euros le montant des loyers et charges dus au 1er mars 2024, échéance de mars 2024 incluse. Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile [U] [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023 et de l’assignation. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA, la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [U] [Z] sera condamnée à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, - Constate la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 9 février 2024 ; - Autorise la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [U] [Z] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d’habitation, n°823840, situé au 3ème étage, porte [Adresse 4]; - Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ; - Condamne [U] [Z] à payer à la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du dernier loyer et des charges, qui sera révisé conformément aux stipulations contractuelles, soit la somme de 1.927,98 euros, en septembre 2024, à compter du 9 février 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné; - Condamne [U] [Z] à payer à la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA la somme de 6.714,98 euros, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er mars 2024, échéance de mars 2024 incluse ; - Déboute la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA du surplus de ses demandes; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - Condamne [U] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ; - Condamne [U] [Z] à payer à la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe. LE GREFFIER LE JUGE