Tribunal judiciaire, 11 décembre 2024. 23/59259

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/59259 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3A5R N° : 2 Assignation du : 11 Décembre 2023 [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 11 décembre 2024 par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Jean JASMIN, Greffier. DEMANDERESSE VILLE DE [Localité 7] prise en la personne de Madame la Maire [H] [J] [Adresse 8] [Localité 5] représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS - #K0131 DEFENDERESSE Madame [E] [T] [Adresse 1] [Localité 2] MALTE non représentée DÉBATS A l’audience du 13 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Jean JASMIN, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties EXPOSE DU LITIGE Par assignation délivrée le 11 décembre 2023 par la Ville de Paris, prise en la personne de Madame la Maire de Paris, aux autorités compétentes pour la délivrer à Madame [E] [T], attrayant celle-ci devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé aux fins de : Au principal : condamner Madame [E] [T] à payer à la Ville de [Localité 7] une amende civile de 50 000 euros ;Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés dans autorisation de l’appartement situé [Adresse 4] (troisième étage, escalier 1, porte 1001) ;condamner Madame [E] [T] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [E] [T] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions la Ville de [Localité 7] fait valoir que Madame [E] [T] a donné en location meublée de courte durée à une clientèle de passage l'appartement situé [Adresse 4] (troisième étage, escalier 1, porte 1001). La Ville de [Localité 7] expose que cet appartement n'est pas la résidence principale de la partie défenderesse, qu'il est à usage exclusif d'habitation et que la location meublée de courte durée à une clientèle de passage, sans autorisation préalable, est un changement d'usage qui doit être sanctionné. Par ordonnance du 6 mai 2024, le Président près le tribunal judiciaire de Paris a ordonné la réouverture des débats en l’absence tant de la preuve de la réception de l’acte par Madame [T] que du délai de six mois prévus à l’article 688 du code de procédure civile. Rappelé à l’audience du 16 octobre 2024 puis du 13 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024. La défenderesse, régulièrement citée dans les conditions de l’article 688 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus. La date de délibéré a été fixée au 11 décembre 2024. L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l'article 7 du règlement (CE) n° 1393/2007 du Parlement européen et du Conseil du 13 novembre 2007 relatif à la signification et à la notification dans les États membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, en cas de transmission d'un acte depuis un État membre en vue de sa notification à une personne résidant dans un autre État membre de l'Union européenne, l'entité requise de cet État procède ou fait procéder à cette notification. Il résulte de la combinaison de l'article 19 de ce règlement et de l'article 688 du code de procédure civile que lorsque la transmission porte sur un acte introductif d'instance ou un acte équivalent et que le défendeur ne comparaît pas, le juge judiciaire français ne peut statuer qu'après s'être assuré soit que l'acte a été notifié selon un mode prescrit par la loi de l'État membre requis, soit que l'acte a été transmis selon un des modes prévus par le règlement, qu'un délai d'au moins six mois s'est écoulé depuis la date d'envoi de l'acte et qu'aucune attestation n'a pu être obtenue nonobstant toutes les démarches effectuées auprès des autorités ou entités compétentes de l'État membre. En l’espèce, le demandeur justifie de la délivrance de l’acte introductif d’instance le 11 décembre 2023 à l’autorité compétente de Malte, lieu de résidence de la défenderesse et du respect du délai de six mois à compter de cette délivrance.  Ainsi malgré l’absence de preuve de la réception de l’acte par la défenderesse, les conditions de l’article 688 du code de procédure civile sont donc respectées et la saisine du tribunal est donc régulière. Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ». L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que : « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. » Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir : l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre. Sur l'usage d’habitation du local En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que la fiche H2 correspondant au local, est datée du 2 octobre 1970, et précise le nom du propriétaire occupant à cette date, Monsieur [V] [C]. La liste électorale de l’année 1966 produit par la Ville de [Localité 7] démontre que Madame [X] épouse [C] était inscrite à l’adresse du [Adresse 3]. Enfin un extrait de la fiche d’immeuble mentionne l’acquisition par les consorts [C] de l’appartement litigieux en 1966. Il en résulte que l'affectation du local à un usage d'habitation est suffisamment établie au 1er janvier 1970. Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage : En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que : Madame [E] [T] est propriétaire du logement litigieux ;le constat de location meublée touristique du 22 mars 2022 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 7] fait état d’une annonce sur la plate-forme Airbnb « appartement charmant à [Adresse 6] » pour la location courte durée d’un logement ;le constat fait état de 65 commentaires, dont le premier date d’avril 2018 et le dernier de janvier 2020 ;le logement litigieux n'est pas la résidence principale de la défenderesse, tel qu’il en ressort des informations transmises par les services fiscaux, Il en résulte qu’au cas présent, Madame [E] [T] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation situé [Adresse 4] (troisième étage, escalier 1, porte 1001) de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Sur le montant de l’amende : L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros. L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. Le constat de location meublée touristique établit que Madame [E] [T] a mis en location le lot litigieux sur une plateforme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires entre avril 2018 et janvier 2020. Le récapitulatif des réservations transmis par Airbnb fait état de 221 nuitées louées en 2018, 169 nuitées en 2019 et 10 en 2020. Par ailleurs, il ressort de ce même constat que l’annonce était toujours active à la date du rapport soit le 22 mars 2022 pour un prix moyen par nuitée situé entre 120 et 130 € la nuit. La Ville de [Localité 7] estime à la somme de 60 750 euros le montant issu des locations illicites sur la période de 23 mois entre avril 2018 et janvier 2020 alors que dans le cadre d'une location à usage d'habitation il aurait été de 21 850 euros. Le changement illicite d'usage du bien a ainsi généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d'une mise en location en bail d'habitation. En considération de la durée conséquente de la période incriminée, des nombreuses réservations, mais également la coopération partielle de la défenderesse avec la Ville de [Localité 7] et de la cessation les locations, il convient de fixer l’amende civile à la somme de 25.000 euros. S’agissant de la demande de retour à l’habitation, il doit être relevé que Madame [T] ne justifie aucunement avoir procédé au retour à l’usage d’habitation de son bien et de l’absence de toute activité commerciale en son sein. Il sera donc fait droit à cette demande sous astreinte de 500 € par jour à compter d’un mois suivant la signification de la présente décision pendant une durée maximale de trois mois. La compétence de la liquidation de l’astreinte sera laissée au juge usuelle en la matière à savoir le juge de l’exécution. S’agissant de la demande relative au défaut de communication du relevé de réservation, Il résulte de l'article L. 324-1-1 IV du code de tourisme que, dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. En l'espèce, il sera relevé que l'obligation de transmission de l'article L.324-1-1 IV alinéa 2 du code du tourisme ne peut concerner que les locations visées à l'article L.324-1-1 IV alinéa premier, à savoir les locations d'un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale. Or des déclarations mêmes de la Ville de [Localité 7], le bien sujet du litige ne constitue pas la résidence principale de Madame [T]. La demande d’amende civile sera donc rejetée. Sur les mesures accessoires : L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 7], Madame [E] [T] supportera la charge des dépens. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 7] une indemnité que l'équité commande de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles. En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, Condamne Madame [E] [T] à payer une amende civile de vingt-cinq mille euros (25.000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ; Ordonne à Madame [E] [T] de procéder au retour à l’usage d’habitation de son bien situé [Adresse 4] sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant une durée de trois mois, et ce à compter d’un mois suivant la signification de la présente décision ; Dit n’y avoir lieu à sa réserver la liquidation de l’astreinte ; Déboute la demande formulée au titre de l’article 324-1-1 du code de Tourisme ; Condamne Madame [E] [T] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de deux mille euros (2000 €) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [E] [T] aux dépens ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 11 décembre 2024 Le Greffier, Le Président, Jean JASMIN Pierre GAREAU