Cour de cassation, 07 avril 2009. 08-15.896

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant exactement énoncé que les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation, d'ordre public, interdisaient la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur de nature à accroître les exigences de ce texte et que la double obligation contractuelle faite à l'acquéreur de déposer ses demandes de prêt dans un délai de vingt jours à compter de la date de la promesse et d'en adresser copie au notaire devait être réputée non écrite et souverainement retenu que les attestations de dépôts de demandes délivrées par deux établissements bancaires établissaient que les époux X... avaient formé leurs demandes de prêt les 8 et 15 février 2005, soit avant l'expiration du délai contractuel de vingt jours, que rien ne justifiait de mettre en doute leur véracité ou d'affirmer leur caractère de complaisance alors qu'aucun élément postérieur ne permettait de retenir que les époux X... auraient ensuite pu se montrer défaillants dans le suivi de leurs demandes de prêt et dans l'exécution de diligences postérieures et avaient ainsi empêché la réalisation de la condition suspensive et qu'il avait été suffisamment justifié de l'évolution significative de la situation financière des époux X... entre le refus opposé par les deux établissements bancaires et la proposition de prêts du 27 juillet 2005 faite en raison de leur décision de mettre en vente un immeuble leur appartenant, la cour d'appel a pu en déduire que les époux X... devaient être déchargés de toute condamnation et que les époux Y... devaient être condamnés à leur payer une certaine somme représentant la restitution de l'indemnité d'immobilisation contractuelle, augmentée des intérêts au taux légal ; Attendu, d'autre part, qu'il ne ressort ni de l'arrêt ni de leurs conclusions d'appel que les époux Y... aient soutenu devant les juges du fond le moyen tiré de l'inexécution de l'ordonnance rendue par le juge des référés, que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Z..., avocat aux Conseils pour les époux Y..., L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a, réformant le jugement, rejeté la demande de M. et Mme Y... tendant à la condamnation de M. et Mme X... à payer la somme de 33. 539, 00 euros représentant le montant d'une indemnité d'immobilisation contractuelle et condamné M. et Mme Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 33. 539, 00 euros avec intérêt au taux légal majoré de moitié à compter du 24 février 2006 pour la somme de 16. 769, 50 euros versée le 5 février 2005 et avec intérêt au taux légal du jour de l'arrêt pour la somme versée en exécution du jugement ; AUX MOTIFS QUE « En application des dispositions protectrices de l'acquéreur de l'article L. 312-16 du code de la consommation applicables en l'espèce, la durée de validité de la condition suspensive de l'octroi du ou des prêts nécessaires au financement de la vente ne peut être inférieure à un mois et, en cas de non réalisation de cette condition suspensive, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit, la somme étant productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant le demande de remboursement ; Que les dispositions de l'article L. 312-16 du code la consommation d'ordre public, interdisent la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur de nature à accroître les exigences de ce texte ; Qu'ainsi,, la double obligation contractuelle faite en l'espèce à l'acquéreur de déposer ses demandes de prêt dans le délai de 20 jours à compter de la signature de promesse de vente et d'en adresser copie au notaire non conforme aux exigences légales et de nature à aggraver la situation contractuelle des acquéreurs doit être réputée non écrite ; Qu'il appartient néanmoins aux acquéreurs de justifier qu'ils ont exécuté de bonne foi les dispositions contractuelles les obligeant à former au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ; Que le tribunal a estimé que la non réalisation de la condition suspensive prévue à l'acte était le fait des acquéreurs de mauvaise foi puisque la motivation du refus apporté par la Caisse d'Epargne à leur demande apparaissait parfaitement imprécise et n'était pas crédible au regard des autres circonstances de fait tenant à la signature par les époux X... le 12 mai 2005 d'un autre compromis financé ayant conduit à une acquisition immobilière financée à l'aide d'un prêt consenti pour un montant supérieur par la même banque ; Que toutefois, les pièces produites montrent que les époux X... ont saisi d'une demande de prêt aux fins d'acquisition du bien immobilier objet de la promesse synallagmatique du 5 février 2005 deux établissements bancaires à savoir la Caisse d'Epargne et la BNP PARIBAS ; Qu'il ressort de l'attestation de dépôt de demande de prêt émanant de la Caisse d'Epargne datée du 15 février 2005 (produite) que le directeur de l'agence de cet établissement située 15 place Aristide Briand au Mans atteste que les époux X... ont déposé le même jour une demande de prêt pour le projet suivant « Acquisition d'une maison au lieu-dit « les Cours David » à Parigné l'Evèque, pour un montant emprunté de 355 000 sur une durée de 180 mois » et que « la suite réservée à cette demande fera l'objet d'une information spécifique après étude et décision du prêteur ; Que de la même manière, la BNP PARIBAS, agence Le Mans République, a attesté dans un document daté du 7 septembre 2005 intitulé « attestation de demande de prêt, que M. X... et son épouse née A...ont déposé le 8 février 2005 une demande de prêt immobilier d'un montant de 355 000 destiné à financer l'acquisition de leur résidence principale « sis à Les Cours David 72250 PARIGNE L'EVEQUE ». Cette attestation est complétée par un courrier du même établissement bancaire daté du 17 janvier 2006, qui confirme à M. X... que suite à sa demande de prêt immobilier du 8 février 2005 la banque n'a pas été en mesure de lui proposer un taux de 3, 5 % sur une durée de 180 mois ; Que ces deux attestations, dont rien ne permet de mettre en doute la véracité ou d'affirmer le caractère de complaisance, démontrent que les acquéreurs ont dans un délai proche de la signature de la promesse de vente accompli les diligences en vue d'obtenir le prêt visé à la condition suspensive dans les conditions qui avaient été définies ; Qu'aucun élément postérieur ne permet par ailleurs de revenir qu'ils auraient ensuite pu se montrer défaillants dans le suivi de leurs demandes de prêt et dans l'exécution de diligences postérieures et ainsi empêché la réalisation de la condition suspensive ; Qu'en effet, le refus de la banque BNP PARIBAS est ainsi que rappelé plus haut imputable au fait que la banque n'a pu leur proposer un prêt aux conditions contractuelles spécifiées. ; Que de la même manière, la Caisse d'Epargne des Pays de la Loire a indiqué dans trois courriers sous la signature du directeur de l'agence rédigés les 19 avril, 29 avril et 24 mai 2005 que compte tenu des différents éléments d'appréciation en sa possession, le banque ne pouvait donner ne suite favorable à leur demande de concours. Ce même directeur confirme à M. X... dans un courrier électronique daté du 21 février 2007 (pièce 51 communiquée par les appelants) que la banque s'est référée lors de l'étude de la demande de financement pour le bien immobilier situé Les Cours David à PARIGNE L'EVEQUE, aux documents qu'il avait alors remis et notamment à une étude patrimoniale datée du 1er février 2005 : Qu'enfin, c'est à tort que le tribunal a déduit de la signature par les époux X... le 12 mai suivant d'un compromis de vente pour l'acquisition d'un nouveau bien immobilier moyennant le prix de 490 000 régularisée le 5 août 2005 et de l'octroi par la Caisse d'(Epargne des Pays de la Loire d'un prêt d'un montant de 495 800 au taux de 3, 20 % consenti suivant offre préalable de prêt du 24 juillet 2005 que le refus de prêt de la Caisse d'Epargne pour l'acquisition du bien objet de la promesse synallagmatique du 5 février 2005 était de pure complaisance pour satisfaire, dans une perspective purement commerciale, des clients ayant décidé de faire fi de leurs engagements antérieurs ; Qu'il est en effet suffisamment justifié devant la cour de l'évolution significative de la situation financière des appelants entre le refus opposé par les deux établissements bancaires et la proposition de prêts du 27 juillet 2005 en raison de leur décision de mettre en vente un immeuble leur appartenant. Cette décision formalisée par l'engagement de leur part, pris le 15 juin 2005 (pièce n° 46 des appelants), d'affecter par priorité à la banque le produit de cette vente (il est fourni un mandat de vente donné sur une mise à prix de 450 000) en remboursement du prêt relais souscrit à concurrence de 230 000 pour le financement partiel du bien objet du compromis du 12 mai n'est ni tardive ni fautive ; Que par ailleurs, la signature du deuxième compromis est intervenue à une date où les époux X... avaient informé les vendeurs de la non réalisation de la condition suspensive conformément aux stipulations contractuelles imposant à l'acquéreur de notifier au notaire rédacteur de l'acte authentique dans les 8 jours de leur réception, le refus opposé à ses demandes de prêt en le justifiant au moyen d'une lettre du ou des établissements bancaires ou de crédit adressée à l'acquéreur et faisant ressortir de manière expresse le refus du ou des prêts devant être produite en original au notaire ; Qu'enfin, les époux Y... soutiennent inutilement que la condition suspensive, qui n'était assorti d'aucun délai, pouvait toujours être accomplie alors que, d'une part, l'offre de prêt du 27 juillet 2005 este en toute hypothèse postérieure à la date limite du 30 juin 2005 fixée à la promesse de vente du 5 février 2005 comme date limite de régularisation de l'acte authentique et partant comme terme de la réalisation de la condition suspensive et, d'autre part, que le prêt contracté l'a été dans des conditions radicalement différents de celle prévues à la promesse synallagmatique du 5 février 2005 (en fait deux prêts : un prêt relais de 230 000 remboursable au taux de 3, 70 % en 23 mensualités de 709, 17 au titre des intérêts et une mensualité de 230 709, 17 comprenant le capital restant dû et un prêt de 231 000 au taux de 3, 15 % remboursable en 144 mensualités) ; Qu'ainsi, le motif du refus des banques d'apporter une suite favorable à la demande de prêt ne saurait en l'état de ces éléments être imputé à une faute contractuelle ou à un défaut de diligence imputable aux époux X... et le jugement doit être infirmé en toutes ses dispositions ; Que les époux X... seront par voie de conséquence déchargés de toutes les condamnations prononcées à leur encontre et la restitution des sommes versées en exécution du jugement déféré sera ordonnée ; que les époux Y... seront en conséquence condamnés à restituer à M. et Mme X... la somme de 33 539 au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle correspondant tant à l'acompte de 16 769, 50 versé le 5 février 2005 qu'à la somme réglée en exécution du jugement infirmé » ; ALORS QUE, premièrement, si l'article L. 312-16 du Code de la consommation, applicable à l'espèce, institue le principe d'un droit à condition suspensive pour l'acquéreur qui entend solliciter un prêt, et s'il impose un délai minimum d'un mois pour l'obtention du prêt, seules ces dispositions peuvent être regardées comme touchant à l'ordre public ; que la détermination des diligences qui doivent être accomplies par l'acquéreur en vue de l'obtention du prêt et l'identification des justifications, que l'acquéreur doit produire pour éviter que, conformément au droit commun, la condition suspensive ne soit réputée acquise, ne relèvent pas de l'ordre public ; que si l'erreur commise par les juges du fond, s'agissant du délai de production des demandes, n'affecte pas le dispositif de l'arrêt dès lors que les juges du fond ont fait apparaître que les demandes avaient été déposées dans le délai de vingt jours contractuellement imposé, en revanche la nullité retenue par les juges du fond, s'agissant des justifications requises pour considérer que l'acquéreur a satisfait aux obligations qui lui incombaient quant à l'obtention du prêt, affecte le dispositif de l'arrêt attaqué ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué doit être cassé pour violation des articles 6, 1134 alinéa 3 et 1178 du Code Civil ensemble l'article L. 312-16 du Code de la consommation ; ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, tout contractant doit exécuter de bonne foi ses engagements ; que manque à l'obligation de bonne foi l'acquéreur ou le bénéficiaire de la promesse qui, tenu au respect de délais pour justifier des diligences accomplies en vue de l'obtention d'un prêt, se refuse délibérément et systématiquement à produire entre les mains du vendeur ou du promettant les demandes qu'il a déposées auprès des établissements de crédit ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 1134 alinéa 3 et 1178 du Code Civil, ensemble l'article L. 312-16 du Code de la consommation ; ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, au cas d'espèce, il résultait de l'ordonnance du 8 mars 2006, confirmée en son principe par l'arrêt du 17 avril 2007, que le juge avait donné l'ordre à M. et Mme X... de remettre à M. et Mme Y... les demandes de prêt qui avaient été déposées ; que cet ordre n'était pas remis en cause dès lors qu'aucune demande en ce sens n'avait été formée devant les juges du fond par M. et Mme X... ; qu'en s'abstenant de rechercher, dans ces circonstances, si M. et Mme X... n'avaient pas manqué à la bonne foi pour s'être soustraits délibérément et systématiquement à l'ordre même du juge, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 alinéa 3 et 1178 du Code Civil, ensemble l'article L. 312-16 du Code de la consommation.