Texte intégral
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
TOTAL COPIES 4
COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT défendeur
1
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2
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1
N° RG 21/03708 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NJMM
Pôle Civil section 2
Date : 21 Novembre 2024
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
CHAMBRE : Pôle Civil section 2
a rendu le jugement dont la teneur suit :
DEMANDEUR
Monsieur [Z] [S]
né le 05 Août 1960 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Gaëlle BETROM, avocat au barreau de MONTPELLIER
DEFENDERESSE
S.A.R.L. M&A FONCIERE ET INVESTISSEMENT, immatriculée au RCS 512 808 999, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président : Florence LE-GAL
Juge unique
assisté de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.
DEBATS : en audience publique du 19 Septembre 2024
MIS EN DELIBERE au 21 Novembre 2024
JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 21 Novembre 2024
Selon acte sous seing privé du 5 juin 2012, la S.A.R.L. M&A foncière et investissement (ci-après M&A Foncière et investissement) a donné à bail à M. [Z] [S] des locaux à usage professionnel, des bureaux et ses équipements -salle de bureau, salle d’auscultation et pièce technique en continuité- aménagés au sein du centre médical situé [Adresse 2] à [Localité 5] (34), moyennant un loyer annuel de 12 960 euros hors charges avec effet au 1er juillet 2012, pour une durée de 6 ans.
Le 27 août 2021, M. [Z] [S] a assigné M&A Foncière et investissement aux fins de répétition de l’indu à hauteur de 2 876, 54 euros et en paiement de la somme de 4500 euros à titre de dommages et intérêts.
Par conclusions responsives et récapitulatives notifiées le 16 février 2023 par R.P.V.A., sur le fondement des articles 1712 à 1762, 2224, “1231 et s”, et 1302-1 du code civil, M. [Z] [S] demande au tribunal, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de juger la créance au titre des « petites fournitures » infondées, la créance au titre du loyer impayé infondée, que la S.A.R.L. M&A FONCIÈRE ET INVESTISSEMENT a indûment prélevé la somme de 2876,54 euros correspondant à une dette de loyer de décembre de 1152 euros, à deux régularisations de charges respectivement de 860 euros pour 2017 et de 864,54 euros pour 2018 au titre “des petite fournitures”, qu’elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle et de la condamner à lui payer les sommes de 2876, 54 euros indûment prélevée, et celle de 4500 euros de dommages et intérêts, outre celle de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
Par conclusions n°2 notifiées par R.P.V.A le 15 mai 2023, sur le fondement des articles 1302-1, 1231 et suivants, 1256 ancien du code civil, M&A Foncière et investissement demande au tribunal de rejeter l’intégralité des demandes de M. [Z] [S] et
● à titre principal, de juger que le prélèvement contesté a été réalisé dans le délai quinquennal et rejeter l’exception de prescription,
● à titre subsidiaire, de juger que le loyer de décembre 2014 a été réglé par imputation, et de juger en conséquence que, par le jeu de l’imputation, le dernier loyer n’a pas été réglé par le requérant,
● en tout état de cause, de juger que le prélèvement réalisé en 2019, tant relatif au loyer de 2014 qu’aux charges de 2017 et 2018, est fondé, de rejeter la demande indemnitaire comme infondée et de condamner M. [Z] [S] à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par M. [Z] [S] et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par M&A Foncière et investissement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 décembre 2023 avec une audience de plaidoirie prévue le 19 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les prélèvements critiqués par M. [Z] [S]
1. Sur la restitution de la régularisation des charges
Les parties en cause sont liées par un bail du 5 juin 2012, bail de locaux à usage professionnel, dans les conditions prévues à l’article 57-A de la loi n° 86-1290, qui prévoit un loyer annuel de 12 960 euros, hors charges, outre une provision sur charges de 72 euros réajustée chaque année et une régularisation annuelle.
A l’article 12.3 Entretien -Travaux- Réparations et au point 12.3.1 Charge des réparations- travaux -entretien, ce bail stipule que le locataire prend des locaux conformes aux normes de sécurité et d’hygiène en vigueur, que le bailleur n’aura à sa charge que les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil, soit précisément les couvertures, les poutres et gros murs, et que le locataire devra notamment entretenir constamment en bon état les portes, les serrures, et qu’il s’oblige à rendre à son départ les locaux en bon état et conformes à l’état dans lequel il les a trouvés lors de son entrée en jouissance.
En l’espèce, M. [Z] [S] affirme que “les petites fournitures” réclamées pour les années 2017 et 2018 pour un montant de 1724, 54 euros ne correspondent pas aux charges prévues au bail pour lesquelles il est redevable.
M&A Foncière et investissement conclut que les factures de ces fournitures ont toutes été communiquées au requérant, -versées également aux débats-, et rappelle qu’il s’agissait précisément d’un remplacement de serrure, de peinture des toilettes, de la pose d’une climatisation, de la mise en place de bloc éclairage outre celle d’un extincteur.
M. [Z] [S] répond que les travaux effectués l’ont été du propre chef du propriétaire qui n’a pas estimé devoir demander son avis.
M. [Z] [S] exerce en qualité de médecin au sein d’un ERP et en conséquence, à l’aune de l’attention portée à ses patientes qu’il reçoit, il ne rapporte aucun élément susceptible d’établir que
● les serrures posées sur deux portes, telles que décrites à la facture du 13/10/2017 -pièce 10/10- fonctionnaient sans accroc et n’avaient nul besoin d’être remplacées,
● les sanitaires, toilettes communes, ne nécessitaient pas de remise en peinture, -facture 56 du 20 mai 2016- si ce n’est dans son intérêt ou celui d’un meilleur accueil de ses patientes, alors que son occupation du bâtiment remonte à quatre ans plus tôt, mais alors dans l’intérêt de l’entretien du bâtiment intérieur au minimum,
● en 2016, la création d’une trappe et d’une déviation gainable -facture du 1er avril 2016- pour une climatisation mobile, ou que la fourniture en 2017 d’un climatiseur mobile ALTECH de 3500 watts -facture du 28 juin 2017-, ou encore que la dépose et la repose du bloc de climatisation Mitsubishi -facture du 10 mai 2018-, ont été installées de façon superflue alors qu’il exerce sur [Localité 5] où la chaleur dès juin participe de la dégradation des conditions sanitaires,
● il n’est pas astreint aux mesures de sécurité minimales, son cabinet recevant du public, soit au final être obligatoirement équipé, non pas d’un “bloc d’éclairage”, mais d’un BAES, -bloc autonome éclairage de sécurité-, outre sa télécommande, ainsi que d’un extincteur.
Peu importe le caractère erroné des termes “petites fournitures” qui qualifient les éléments précités ; ils ne sont ni prescrits aux termes de l’article 606 du code civil ni aux stipulations du bail ; ils illustrent toutefois le soin porté par M&A Foncière et investissement au meilleur accueil des patients au sein de ses locaux et sont à la charge de M. [Z] [S] qui en assumera le paiement.
2. Sur la répétition de l’indu au titre de la dette de loyer
Aux termes de ses dernières conclusions, M. [Z] [S] a renoncé à soulever le moyen afférent à la prescription de cinq ans attachée au loyer impayé en décembre 2014 et s’attache à démontrer qu’il a été contraint de saisir la présente juridiction en répétition de l’indu en ce qu’il aurait procédé au règlement de ce loyer en juillet 2016 alors que ce même loyer aurait été recouvré de nouveau le 4 avril 2019.
La S.A.R.L. M&A foncière et investissement rappelle à bon escient que la restitution de l’indu ne peut être actionné qu’en cas d’absence de dette, et écrit plus haut “Le concluant démontre aussi que le recouvrement du loyer de décembre 2014 [...] est intervenu par un prélèvement du 4 avril 2019".
A l’analyse de la pièce 3 de la défenderesse, le paiement de la dette de loyer du mois de décembre 2014 a bien eu lieu en juillet 2016, et la régularisation à hauteur de 5 248, 35 euros intervenue le 4 avril 2019 porte sur d’autres créances qu’elle détenait sur le requérant ; aucun paiement en doublon du loyer litigieux de décembre 2014 n’y est justifié.
M. [Z] [S] est débouté de sa demande en paiement par la S.A.R.L. M&A foncière et investissement de la somme de 2876,54 euros.
Sur les dommages et intérêts
M. [Z] [S] reproche l’importance des sommes prélevées sans préavis et affirme “justifier d’un préjudice de 4500 euros.”
Il est constant qu’aucune pièce justificative n’est produite aux débats, en violation des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, au soutien de sa demande qui chiffre précisément 4500 euros ; par ailleurs et surtout, aucune somme n’a été prélevée arbitrairement et aucune action infondée n’est établie à l'encontre de M&A Foncière et investissement.
Il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Il y a lieu de condamner M. [Z] [S] succombant aux entiers dépens de l’instance.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %.
En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [Z] [S] à payer à la S.A.R.L. M&A foncière et investissement la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’elle a été réclamée sans réserve par M. [Z] [S].
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
DÉBOUTE M. [Z] [S] de sa demande en paiement par la S.A.R.L. M&A foncière et investissement de la somme de 2876,54 euros,
DÉBOUTE M. [Z] [S] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,
DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,
CONDAMNE M. [Z] [S] aux entiers dépens de l’instance,
CONDAMNE M. [Z] [S] à payer à la S.A.R.L. M&A foncière et investissement la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 21 novembre 2024.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
Françoise CHAZAL Florence LE-GAL
