Cour de cassation, 13 octobre 2016. 15-24.529

CIV.3 CGA COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 octobre 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10407 F Pourvoi n° X 15-24.529 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ la société L'Orée du Salève, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 8], 2°/ la société Stellium immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 9 juin 2015 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [P] [U], 2°/ à Mme [X] [O], épouse [U], tous deux domiciliés [Adresse 3], 3°/ à la société Crédit agricole des Savoie, dont le siège est [Adresse 7], 4°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 6], 5°/ à la société [Q], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], 6°/ à Caisse nationale de prévoyance et d'assurances, dont le siège est [Adresse 4], 7°/ à la société Prédica, société anonyme, dont le siège est [Adresse 5], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Pronier, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat de la société SCCV L'Orée du Salève et de la société Stellium immobilier, de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat de M. et Mme [U], de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de la société Crédit agricole des Savoie, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz IARD, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société [Q], de la SCP Ghestin, avocat de la Caisse nationale de prévoyance et d'assurances et de la société Prédica ; Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société SCCV L'Orée du Salève et la société Stellium immobilier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés SCCV L'Orée du Salève et Stellium immobilier à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme [U] et la somme globale de 3 000 euros à la société Crédit agricole de Savoie ; rejette les autres demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société SCCV L'Orée du Salève et la société Stellium immobilier PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation de l'acte de vente conclu entre la SCCV L'Orée du Salève et M. [P] [U] et Mme [X] [O] épouse [U], d'AVOIR condamné la SCCV L'Orée du Salève à restituer à M. et Mme [U] la somme de 222.300 €, outre intérêts au taux légal et capitalisation, et à leur payer la somme de 10.100 € correspondant aux frais d'acte notarié et accessoires afférents à la vente, d'AVOIR dit que les loyers ainsi que les indemnités de carence locative perçus resteront au bénéfice de M. et Mme [U], d'AVOIR condamné la SCCV L'Orée du Salève à payer au Crédit agricole des Savoie la somme de 46.115,56 € à titre de dommages-intérêts et d'AVOIR condamné in solidum la SCCV L'Orée du Salève et la société Stellium Immobilier à verser diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; AUX MOTIFS QUE sur la nullité de la vente : M. et Mme [P] [U] invoquent plusieurs causes de nullité de la vente à savoir : la violation des règles sur le démarchage à domicile, la violation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, l'absence de cause, le dol, le manquement au devoir d'information et de conseil ; qu'il convient d'observer à titre préliminaire que le manquement à une obligation d'information et de conseil n'est pas une cause de nullité du contrat sauf si cette obligation constitue la substance même du contrat et l'objet de l'obligation du débiteur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce où il ne pourrait en conséquence ouvrir droit qu'à l'octroi de dommages et intérêts ; que le contrat de vente comme le contrat de réservation ont été conclus en suite des annonces, publicités, démarchage, échanges intervenus préalablement ; que selon l'article 1131 du code civil, « L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet » ; que selon l'article 1116 du code civil, « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé » ; que quand bien même il existe selon les termes de la SCI L'Orée du Salève et de la société Stellium Immobilier, un « arsenal juridique » en matière de contrat de réservation, de vente en l'état futur d'achèvement et de contrat de crédit destiné à protéger le client, cet arsenal n'exclut pas pour autant l'éventualité d'un dol ou d'un vice du consentement ; qu'il n'est pas contesté que la SCI L'Orée du Salève qui a conçu et réalisé une résidence destinée à l'investissement locatif, L'Orée du Salève, à Vetraz-Monthoux (Haute-Savoie) a donné mandat à la SAS Stellium Immobilier anciennement dénommée Omnium Conseil, de, par l'activation de son réseau et avec exclusivité, commercialiser auprès des investisseurs clients des mandataires indépendants qu'elle fédère, les appartements dépendant de cette résidence et que la société Stellium Immobilier s'est ainsi substituée M. [Z], conseiller agréé, fiscalité et finance, économies d'impôts ; qu'il ressort des pièces du dossier que celui-ci a remis à M. [U] et Mme [O] une notice intitulée « INVESTIR dans VOTRE AVENIR en TOUTE SECURITE » ; qu'il y était notamment mentionné : « SANS SOUCIS.... CLES EN MAINS... de A à Z GARANTISSONS CONTRACTUELLEMENT le PAIEMENT de VOS LOYERS En résumé, vous avez deux solutions : 1 - soit vous réalisez cet investissement qui vous permet de placer vos impôts et au bout de 15 ans, vous constituez votre patrimoine et vous préparez votre retrait (loyers = ente) + le capital, 2 - ou vous ne faites pas cette opération et dans ce cas vous payez 13650 euros d'impôts à votre percepteur en pure perte et sans espoir de retour » TRES IMPORTANT : tous les INTERÊTS d'emprunts sont déductibles sans limitation de montant ni de durée » ; que cette notice faisait état d'un emplacement géographique idéal, d'une conception fonctionnelle et attractive, axée sur la sécurité, le confort et l'agrément du bien vivre, d'une défiscalisation solide comme la pierre, d'une demande locative supérieure à l'offre, de loyers à la hausse par la future loi De Robien (avec attestation de garantie de montant) ; qu'une synthèse de l'opération a été établie selon laquelle l'investissement était de 222.300 €, le financement de 222.300 €, l'apport de 0 €, la mensualité de 981 €, le loyer de 1.068 € par mois, les charges moyennes de 251 € par mois, la participation moyenne de l'acquéreur de 165 € par mois, et de 104 € par mois après économie d'impôt, la revente à 15 ans de 257.868 €, le solde du financement de 100.368 €, le capital net d'impôts de 157.500 € ; que la simulation annexée à cette synthèse faisait état d'une revalorisation annuelle du loyer de 2% ; qu'une plaquette détaillée sur L'Orée du Salève 2 comportait une grille de loyers mentionnant pour le bien litigieux un loyer mensuel de 915 € hors charges ; qu'avec le contrat de réservation, M. [P] [U] et Mme [X] [O] ont signé au profit de la société Omnium Gestion un mandat de livraison et un mandat de gestion visant expressément la loi De Robien ; qu'il est encore fait état dans l'acte notarié de vente du dispositif « ROBIEN » et de la volonté de l'acquéreur de bénéficier de ce dispositif de « l'amortissement ROBIEN » ; que la SCI L'Orée du Salève qui avait mandaté la société Omnium Conseil désormais dénommée Stellium Immobilier avec qui elle fait du reste cause commune pour que celle-ci active son réseau auprès des investisseurs clients des mandataires indépendants qu'elle fédère, qui ne conteste pas avoir eu connaissance des informations données par son mandataire ou son substitué aux clients potentiels et qui a bénéficié des résultats de leur entremise doit répondre de leurs éventuelles manoeuvres dolosives ; qu'en effet, le représentant d'une des parties n'est pas un tiers et que de plus en l'espèce où le contrat de réservation puis le contrat de vente ont fait suite à une opération de démarchage à domicile, l'article L. 121-29 alinéa 2 du code de la consommation prévoit expressément que « L'entreprise est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte » ; qu'en outre, en vertu de l'article 1992 du code de procédure civile, le mandataire répond également lui-même du dol et des fautes qu'il commet dans sa gestion ; qu'en l'état de la notice remise lors du démarchage, de la référence expresse à la loi De Robien dans les mandats signés lors du contrat de réservation et des indications contenues dans l'acte notarié de vente, il ne saurait être contesté que la dimension de produit de défiscalisation est entrée dans le champ contractuel de la vente et que le bénéfice du dispositif De Robien a été un élément déterminant du consentement de M. [P] [U] et de Mme [X] [O] ; qu'il n'est pas contesté que M. [Z] s'est présenté en qualité de conseiller patrimonial indépendant en laissant croire à M. [P] [U] et Mme [X] [O] qu'il leur proposait une opération de défiscalisation personnalisée alors qu'il n'intervenait que comme un simple démarcheur mandaté par un promoteur aux seules fins de commercialiser son programme ; qu'il est également établi par les pièces du dossier que la SCCV L'Orée de Salève ou son mandataire ou substitué de celui-ci a : - présenté les résultats financiers comme certains, en prenant en considération des revenus locatifs d'au moins 915 € par mois hors charges compte tenu d'une part de la qualité de la construction et des prestations et d'autre part du marché locatif dans le secteur considéré, ledit loyer ayant vocation à augmenter de 2 % par an, et une permanence desdits revenus locatifs grâce à une assurance destinée à couvrir une vacance locative, alors que cette présentation du marché locatif était manifestement inexacte, - vanté les mérites d'un investissement offrant une sécurité absolue, sans faire état du moindre aléa concernant le montant du loyer et la conclusion d'un contrat de bail sur la base du loyer annoncé, - présenté l'avantage fiscal comme une certitude sans pouvoir justifier avoir informé les acquéreurs de ce que le bénéfice des dispositions de la loi De Robien supposait qu'un contrat de location soit signé dans la première année suivant la livraison du bien ; que bien plus, la notice énonçait un certain nombre de questions que les clients potentiels pouvaient légitimement se poser en répondant aussitôt à ces questions par des affirmations rassurantes, au surplus dûment détaillées et motivées, qui donnaient la certitude d'une sécurité absolue de nature à anéantir leur sens critique ; que le bien qui a été réceptionné le 31 mars 2006 n'avait toujours pas été donné en location à la date du 6 août 2007 par la société Omnium Gestion (dépendant comme la société Omnium Conseil du groupe Omnium Finance) à qui mandat avait été donné à cette fin par M. [P] [U] et Mme [X] [O] dès la signature du contrat de réservation et que les époux [U] n'ont pas bénéficié de l'avantage fiscal De Robien ; qu'en effet par courrier du 6 août 2007, la société Omnium Finance leur écrivait : « Cependant nous ne pouvons ignorer la concurrence grandissante observée sur le secteur et la forte paupérisation des candidats locataires potentiels. Le montant du loyer devient un des éléments moteurs de recherche pour le candidat locataire. Aussi, désireux de vous tenir informé de nos actions sur le terrain, nous avons de nouveau procédé à une étude du marché local qui a révélé qu'un bien de typologie semblable au vôtre se propose à un prix inférieur que votre loyer actuel. Afin d'allier vos intérêts à une conjoncture sans cesse évolutive et pour continuer à vous accompagner dans votre investissement, nous vous proposons de baisser le loyer. Pour cela, vous trouverez ci-joint un protocole d'accord qui reprend en détail la proposition ci-dessus ainsi qu'un projet d'avenant au mandat de gestion et de livraison » ; que selon ce protocole, le loyer mensuel a été réduit à 815 € hors charges ; qu'il faisait état de la difficulté de mise en location du bien due principalement à l'évolution du marché de la location sur le secteur impactée par la réalisation de plusieurs nouveaux programmes concurrentiels ; que cependant la SCI L'Orée de Salève ne justifie d'aucune étude de marché antérieurement à la commercialisation de son programme ; qu'elle ne justifie pas davantage d'une évolution du marché entre la signature du contrat et la livraison du bien tenant à la réalisation de nouveaux programmes qui n'aurait pas été connue et n'aurait pu l'être lors du contrat de réservation puis du contrat de vente et à une paupérisation de la clientèle de locataires ; que bien plus, M. et Mme [U] produisent un document intitulé « Robien [Localité 1] investissement Robien » dont il résulte que le prix des locations sur cette commune était de 12,22 € au m2, soit pour un appartement de 67 m2 tel celui objet des présentes de 818,74 € en 2006, alors que le loyer annoncé comme applicable en février 2004 (deux ans plus tôt) au logement de 67 m2 avec une place de parking et un garage était déjà de 915 € dont logement 819 € et accessoire 96 € ; que tandis que le dernier indice du coût à la construction publié le 5 février 2004 était de 1203 et le dernier indice connu le 6 août 2007 pour avoir été publié le 11 juillet précédent de 1385, et que le loyer prévu de 815 € aurait donc dû être porté à 1.053,43 € et que sur la base de l'augmentation annoncée de 2% par an, il aurait dû être porté à 971 €, il s'est trouvé réduit aux termes du protocole d'accord de 915 € à 815 € ; que la SCI L'Orée du Salève a, avec ses mandataires, fait état d'un loyer de 915 € en février 2004 dont ils ne pouvaient ignorer, s'agissant de professionnels en matière immobilière ou d'investissement, qu'il ne correspondait pas à la réalité du marché, qu'il n'était justifié par aucune étude et qu'il n'était pas certain et acquis ; qu'ils ne pouvaient davantage ignorer qu'une mise en location dans l'année moyennant un loyer ainsi surévalué était particulièrement aléatoire ; qu'en chiffrant à cette somme le loyer applicable, en fournissant des éléments faisant croire à une sécurité absolue et en n'informant pas M. [P] [U] et Mme [X] [O] de ce que l'avantage fiscal supposait une mise en location dans l'année de la livraison, ils leur ont, en connaissance de cause, présenté faussement l'opération comme une opération certaine, avantageuse et sans risque, pour éviter qu'ils aient la moindre crainte et la moindre hésitation et les inciter à contracter, ce qu'ils n'auraient pas fait s'ils n'avaient pas eu ces assurances ; que force est du reste de constater qu'après avoir sollicité par courrier du 6 août 2007 la signature d'un protocole d'accord prévoyant une réduction du loyer à 815 € par mois, la société Omnium Finance a conclu au nom des époux [U] un contrat de location sur cette base en novembre 2007, après 20 mois de vacance locative, dont il est établi et non contesté qu'il a été antidaté au 29 mars 2007 avec une prise d'effet au 30 mars 2007 dans le seul but de permettre l'obtention irrégulière de l'avantage fiscal, ce qui confirme, s'il en était besoin, qu'elle avait bien elle-même conscience du caractère déterminant de cet avantage pour ses mandants ; qu'à cet égard, les comptes-rendus de gérance établis par ses soins confirment qu'aucun loyer n'a été encaissé en 2007 ; que s'il était mentionné sur la notice « INVESTIR dans VOTRE AVENIR en TOUTE SECURITE » : « Les informations contenues dans ce document sont données à titre d'information pour illustrer les possibilités de défiscalisation avec réduction d'impôts autorisés par la loi du 01-01-1999 et la loi Besson-De Robien » et sur la synthèse de l'opération « Orée du Salève Simulation non contractuelle pour Mlle [X] [O] », il n'en demeure pas moins que la SCI L'Orée de Salève et/ou ses mandataires ont procédé sciemment à une présentation fallacieuse de l'opération en ce qui concerne sa sécurité, la valeur locative du bien, le potentiel locatif et la certitude de l'avantage fiscal ; que cette présentation fallacieuse sur ces différents points suffit à caractériser l'existence d'un dol qui a été déterminant du consentement de M. et Mme [P] [U], quand bien même ceux-ci qui ont signé les contrats d'assurance-locative et de prêt après avoir pu prendre connaissance de leurs termes et conditions ne peuvent reprocher à leur vendeur et ses mandataire ou substitué de leur avoir dissimulé les conditions réelles de l'assurance-locative et du prêt et notamment du taux variable (étant rappelé que selon la notice, les intérêts étaient déductibles sans limitation de montant et de durée) et n'établissent pas non plus que le prix d'acquisition du bien était surévalué ; qu'il n'apparaît pas au surplus que le vendeur ou son mandataire et/ou son substitué soient intervenus dans la demande de prêt ; que l'exécution du contrat et le fait que M. et Mme [P] [U] se soient comportés pendant plusieurs années en qualité de propriétaires du bien ne peut s'interpréter comme valant ratification de la vente alors qu'ils ne pouvaient qu'assumer cette qualité et qu'ils ont agi en annulation de la vente dans le délai de la prescription quinquennale ; que sans qu'il soit besoin d'examiner les autres causes d'annulation de la vente tenant à la violation des règles du code de la consommation relatives au démarchage à domicile et de l'article L. 271-1 du code de la consommation affectant le contrat de réservation, le dol dont ont été victimes M. et Mme [P] [U] justifie cette annulation de la vente aux torts de la venderesse ; que comme ils l'indiquent, par l'effet de ce dol qui les a induits en erreur et les a déterminés à contracter, l'effort financier mis à leur charge est non seulement plus important que prévu mais qu'ils ont acquis un bien qui ne leur procure pas ce qu'ils étaient en droit d'en attendre au vu des informations qui leur avaient été données, étant observé que rien ne permet de considérer qu'exerçant respectivement la profession de coiffeur et de comptable, ils avaient une quelconque expérience en matière d'investissement immobilier locatif ; qu'il est par ailleurs constant que l'erreur provoquée par le dol peut être prise en considération même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l'objet du contrat et si le dol a été commis par un tiers et qu'elle est toujours excusable ; que l'annulation de la vente implique restitution du bien par les acquéreurs et restitution du prix par le vendeur ; qu'il convient en conséquence de condamner la SCI L'Orée du Salève à restituer à M. et Mme [P] [U] la somme de 222.300 €, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 12 août 2008 avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 28 avril 2010 date de signification des conclusions contenant la demande de capitalisation ; que rien ne justifie de prévoir que M. et Mme [P] [U] ne devront restituer les biens immobiliers qu'après le règlement des sommes mises à la charge de la SCCV L'Orée du Salève, de la société Omnium Conseil et de la SCP [Q] ; qu'en effet, seule la restitution du prix qui ne peut être mise à la charge que du seul vendeur constitue la contrepartie de la restitution de la chose, ces restitutions devant être concomitantes ; 1°) ALORS QUE le dol suppose l'intention de tromper, qui ne se confond pas avec la seule fourniture d'informations que l'on sait erronées ; qu'au cas d'espèce, en retenant que la SCCV L'Orée du Salève et/ou ses mandataires avaient commis un dol au préjudice de M. et Mme [U], dès lors qu'ils avaient sciemment procédé à une présentation fallacieuse de l'opération immobilière proposée, sans constater dans leur chef l'intention de tromper, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil ; 2°) ALORS QUE le dol commis par le mandataire d'une partie n'est pas un dol commis par un tiers ; qu'au cas d'espèce, en retenant que le dol dont avaient été victimes M. et Mme [U] avait été commis par un tiers, soit la société Stellium Immobilier, tout en considérant que celle-ci était le mandataire de la SCCV L'Orée du Salève, en sorte qu'elle ne pouvait donc être considérée comme un tiers, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 3°) ALORS, subsidiairement, QUE le dol commis par un tiers n'est une cause de nullité du contrat qu'à la condition qu'il porte sur la substance même de la chose objet du contrat ; qu'au cas d'espèce, à supposer que le dol, imputé à la société Stellium Immobilier, pût être tenu comme le dol d'un tiers, en estimant qu'il devait emporter annulation du contrat même s'il ne portait pas sur la substance de la chose, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 4°) ALORS, en tout état de cause, QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, en retenant tout à la fois que la société Stellium Immobilier était le mandataire de la SCCV L'Orée du Salève et n'était donc pas un tiers (arrêt p. 16 alinéa 2), puis que le dol imputé à la société Stellium Immobilier avait été commis par un tiers (arrêt p. 18 in fine), la cour d'appel, qui a statué par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire au premier) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR, après annulation du contrat de vente conclu entre la SCCV L'Orée du Salève et condamnation de cette dernière à restituer le prix de vente, dit que les loyers ainsi que les indemnités de carence locative perçus resteraient au bénéfice de M. et Mme [U] et d'AVOIR condamné in solidum la SCCV L'Orée du Salève et la société Stellium Immobilier à verser diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; AUX MOTIFS QU'il convient en conséquence de condamner la SCI L'Orée du Salève à restituer à M. et Mme [P] [U] la somme de 222.300 €, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 12 août 2008 avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 28 avril 2010 date de signification des conclusions contenant la demande de capitalisation ; que rien ne justifie de prévoir que M. et Mme [P] [U] ne devront restituer les biens immobiliers qu'après le règlement des sommes mises à la charge de la SCCV L'Orée du Salève, de la société Omnium Conseil et de la SCP [Q] ; qu'en effet, seule la restitution du prix qui ne peut être mise à la charge que du seul vendeur constitue la contrepartie de la restitution de la chose, ces restitutions devant être concomitantes (…) ; que pour le surplus, s'agissant d'une part des loyers et indemnités de carence locative perçus et d'autre part des frais de gestion immobilière (honoraires de gestion du bien, charges de copropriété, primes du contrat d'assurance loyers), les époux [U] fournissent des justificatifs à leur sujet qui sont très limités dans le temps ; qu'il n'ont notamment pas cru devoir établir un décompte détaillé arrêté à une date déterminée proche de la clôture ou des débats mentionnant les sommes encaissées d'une part et les frais et débours exposés d'autre part de nature à démontrer que les sommes décaissées excéderaient celles encaissées ; que de leur côté, la SCCV L'Orée du Salève et la société Stellium Immobilier n'ont pas cru non plus devoir établir un tel décompte détaillé de nature à démontrer que les époux [U] auraient réalisé des gains au titre des loyers et vacances locatives supérieurs ou au moins équivalents aux dépenses afférentes au bien ; qu'en outre, ces sociétés qui concluent à ce que M. et Mme [P] [U] soient déboutés de leur demande en dommages et intérêts ne sollicitent pas en revanche, notamment la SCCV L'Orée du Salève, leur condamnation à restituer à celle-ci par suite de l'annulation de la vente, les loyers et vacances locatives perçus à charge de leur rembourser les dépenses afférentes au bien litigieux ; qu'il ne saurait être contesté que c'est du fait des agissements de la SCCV L'Orée du Salève et de la société Stellium Immobilier ou son substitué que M. et Mme [P] [U] se sont trouvés en charge dudit bien et contraints à faire en sorte qu'il produise des revenus et à exposer les dépenses correspondantes, y compris le paiement des taxes foncières et d'impôts sur les revenus procédant de l'encaissement de loyers ou vacances locatives sans par ailleurs bénéficier de l'avantage fiscal De Robien et qu'ils ont également subi un préjudice moral ; qu'en l'état des éléments du dossier dont notamment les comptesrendus de gérance pour la période allant jusqu'au 31 janvier 2010, les justificatifs de taxes foncières et les avis d'imposition sur les revenus qui laissent apparaître que les gains excèdent les dépenses, il y a lieu de dire que les loyers et les indemnités de carence perçus leur resteront acquis à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et moral et de les débouter de leurs demandes de dommages et intérêts complémentaires au titre des frais de gestion immobilière (honoraires de gestion du bien, charges de copropriété, primes du contrat d'assurance de loyers), taxes foncières, supplément d'impôts sur le revenu, manque à gagner incluant le montant du dégrèvement d'impôt qui n'a pu être obtenu, absence de versement lié à la vacance locative ou au non-paiement des loyers, autres accessoires et préjudice moral ; qu'en effet, les dépenses engendrées par la propriété du bien et le manque à gagner se trouvent compensés par les gains qui les excèdent ; qu'en tout cas, il n'est pas établi que tel ne soit pas le cas ; qu'ils ne sauraient à la fois à conserver les gains et être indemnisés des dépenses générées par le bien et du manque à gagner, ce qui serait de nature à leur procurer un enrichissement injustifié, et sans commune mesure avec la réalité de leur préjudice matériel et moral ; qu'au surplus, s'agissant du manque à gagner incluant le montant du dégrèvement d'impôt qui n'a pu être obtenu, l'absence de versement lié à la vacance locative ou au non-paiement des loyers, il convient de relever : * que s'ils n'ont pas bénéficié de l'avantage fiscal De Robien, ils se trouvent indemnisés des impôts auxquels ils ont été tenus par la conservation des loyers à titre de dommages et intérêts, * qu'ils ne chiffrent pas les demandes qu'ils formulent au titre du manque à gagner lesquelles sont indéterminées et indéterminables, * qu'ils ne chiffrent pas non plus les absences de versement liées à la vacance locative ou non-paiement des loyers non compensés par l'assurance locative avec justificatifs à l'appui ; qu'en tout état de cause, ils ne fournissent pas le moindre chiffre pour la période postérieure au 31 janvier 2010 ni d'ailleurs la moindre explication et le moindre justificatif quant au sort du bien litigieux et que lorsqu'il en est avancé pour la période antérieure, les pièces auxquelles il est renvoyé ne les corroborent pas ; qu'ils ne justifient pas d'autres accessoires réclamés à l'occasion de la présente instance qui ne sont pas plus explicités ; qu'enfin, M. et Mme [P] [U] ne peuvent valablement et utilement solliciter une condamnation à paiement de sommes qui pourraient éventuellement être reprises par l'administration fiscale du fait de l'annulation de la vente dès lors qu'il s'agit d'une créance future et non certaine ; 1°) ALORS QUE l'annulation du contrat produit un effet rétroactif et impose aux parties de se restituer les prestations reçues ainsi que les fruits qu'elles ont pu produire ; qu'il incombe au juge, le cas échéant, d'ordonner d'office les restitutions ; qu'au cas d'espèce, en ordonnant la restitution du prix de vente par la SCCV L'Orée du Salève, tout en décidant que M. et Mme [U] conserveraient les loyers et les indemnités de carence locative afférents à l'immeuble faute de demande de restitution de ce chef, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1304 du code civil, ensemble l'article 549 du même code et les principes régissant les restitutions consécutives à l'annulation du contrat ; 2°) ALORS, en tout cas, QUE si l'auteur d'un dol peut être condamné à des dommages-intérêts envers la victime, en sus de l'annulation du contrat, le principe de la réparation intégrale du préjudice interdit son indemnisation forfaitaire ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel a constaté qu'en ce qui concerne leurs demandes indemnitaires dirigées contre la SCCV L'Orée du Salève et la société Stellium Immobilier, M. et Mme [U] n'étaient pas en mesure de chiffrer les absences de versement liées à la vacance locative ou au non-paiement des loyers de l'appartement acquis, non plus que de fournir le moindre chiffre pour la période postérieure au 31 janvier 2010, non plus encore que la moindre explication ou le moindre justificatif quant au sort de l'immeuble, et enfin que les chiffres avancés pour la période antérieure au 31 janvier 2010 n'étaient pas corroborés par les pièces produites ; qu'en décidant néanmoins que M. et Mme [U] conserveraient les loyers et les indemnités de carence locative à titre de réparation de leurs préjudice matériel et moral, la cour d'appel, qui a ainsi nécessairement procédé à une indemnisation forfaitaire du dommage, a violé les articles 1116 et 1382 du code civil. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire au premier) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SCCV L'Orée du Salève à payer au Crédit agricole des Savoie la somme de 46.115,56 € à titre de dommages-intérêts, d'AVOIR repoussé la demande de garantie formée par la SCCV L'Orée du Salève et la société Stellium Immobilier à l'encontre du Crédit agricole des Savoie et d'AVOIR condamné in solidum la SCCV L'Orée du Salève et la société Stellium Immobilier à verser diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; AUX MOTIFS QUE le Crédit Agricole des Savoie n'est intervenu que pour l'octroi d'un crédit en vue de financer l'opération envisagée par M. [P] [U] et Mme [X] [O] ; qu'il ne lui appartenait pas d'apprécier l'opportunité de ladite opération mais seulement d'apprécier si l'emprunt sollicité par ceux-ci pouvait leur être accordé au regard de leurs capacités de remboursement ; qu'il ne saurait lui être reproché de n'avoir pas décelé le dol commis par la SCCV L'Orée du Salève et par la société Omnium Conseil désormais dénommée Stellium Immobilier, d'une part parce que cela ne lui incombait pas et d'autre part parce qu'il n'est pas démontré qu'il aurait eu en sa possession tous les éléments le mettant en mesure de le faire ; que son devoir de mise en garde avait pour objet le contrat de prêt et non le contrat de vente ; que si effectivement M. et Mme [P] [U] n'ont pu réaliser l'opération litigieuse que parce que cette banque leur a octroyé le financement nécessaire à cette fin, l'échec de cette opération ne procède pas de l'existence et des conditions du financement de celle-ci prêt mais du fait qu'ils ont été induits en erreur sur cette opération et donc du dol dont se sont rendus coupables la SCCV L'Orée du Salève et la société Omnium Conseil désormais dénommée Stellium Immobilier ; qu'un manquement du Crédit Agricole des Savoie à ses obligations est d'autant moins établi qu'il n'est ni démontré ni même allégué que le crédit qu'il a consenti n'était pas en adéquation avec les capacités de remboursement de M. [P] [U] et Mme [X] [O] (…) ; que par suite de la résolution du contrat de prêt consécutive à l'annulation du contrat de vente, imputable aux sociétés L'Orée du Salève et Stellium Immobilier, le Crédit Agricole des Savoie se trouve privé du bénéfice des intérêts sur le prêt consenti à M. et Mme [P] [U] pour financer l'opération puisque les emprunteurs sont tenus de restituer le capital emprunté après déduction des échéances réglées jusqu'au jour de la vente en principal et intérêts et des primes d'assurance ; qu'il subit de ce fait un préjudice ; qu'il ressort des pièces du dossier et notamment des courriers adressés trimestriellement par le Crédit Agricole des Savoie aux époux [U] pour les aviser du montant du prélèvement trimestriel en principal et intérêts qu'ils ont réglé en intérêts la somme de 49.268,68 CHF pour la période du 24 septembre 2004 au 24 septembre 2009 ; qu'au regard de ce chiffre, du fait que le prêt était consenti pour une durée de 25 années, la dernière échéance étant le 28 juin 2027, de ce que l'évaluation du coût du crédit à 46.815 € n'était qu'indicative d'autant que le taux des intérêts était variable, de ce que les intérêts ont continué à être réglés jusqu'à ce jour et de ce que pour la période postérieure à ce jour, le Crédit Agricole des Savoie ne peut se prévaloir que d'une perte de chance dès lors qu'il existait un risque de déchéance du terme ou en tout cas de non poursuite du contrat jusqu'à son terme quelle qu'en soit la raison mais aussi de l'évolution du taux de change depuis les actes de vente et les actes de prêt, le chiffre de 46.115,56 € auquel cette banque chiffre son préjudice apparaît justifié et en tout cas ne pas excéder ce à quoi elle peut légitimement prétendre ; qu'il y a lieu de condamner la SCCV L'Orée du Salève au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts, la demande ne pouvant prospérer à l'encontre de la SCP Andrier- Barralier- Moyne-Picard à l'encontre de qui aucune faute de nature à engager sa responsabilité n'a été retenue ; 1°) ALORS QUE le tiers à un contrat peut solliciter d'une partie l'indemnisation du préjudice que lui a causé l'inexécution de la convention sans avoir à rapporter d'autre preuve ; que le banquier qui consent un prêt à un client non averti est tenu d'un devoir de mise en garde sur les risques d'endettement liés à cet octroi ; que la charge de la preuve de l'exécution du devoir de mise en garde pèse sur le banquier ; qu'au cas d'espèce, en repoussant la demande de garantie dirigée contre le Crédit agricole des Savoie, et en condamnant la SCCV L'Orée du Salève à lui verser des dommages-intérêts, motif pris de ce qu'il n'était pas démontré que la banque avait accordé un crédit qui n'était pas adapté aux facultés de remboursement des emprunteurs, quand il incombait au Crédit agricole de démontrer qu'il avait exécuté son devoir de mise en garde à l'égard de clients considérés comme non avertis par l'arrêt attaqué, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1315 du code civil ; 2°) ALORS QUE la perte de chance doit être indemnisée à hauteur de la chance perdue, en sorte que l'indemnité ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'au cas d'espèce, dès lors que la cour d'appel avait retenu que le seul préjudice dont pouvait exciper le Crédit agricole tenait à une perte de chance d'avoir pu percevoir les intérêts produits par le prêt jusqu'à son terme, par suite de l'annulation du contrat de prêt, elle-même consécutive à l'annulation de la vente, elle ne pouvait lui allouer une somme de 46.115,56 € qui, selon les propres explications de la banque, correspondait à l'intégralité de la somme attendue au titre des intérêts ; que de ce point de vue, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les principes régissant la perte de chance.