Tribunal judiciaire, 08 août 2024. 24/00561

N° RG 24/00561 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M7SA Minute N° 2024/ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 08 Août 2024 ----------------------------------------- S.A.R.L. LES SAVEURS DE MON MOULIN C/ S.C.I. SCI DU PRIEURE --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 08/08/2024 à : l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE - 241 copie certifiée conforme délivrée le 08/08/2024 à : l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE - 241 la SELARL LEXCAP - 15 la SELARL LEXCAP - ANGERS dossier MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier : Florence RAMEAU DÉBATS à l'audience publique du 20 Juin 2024 PRONONCÉ fixé au 08 Août 2024 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : S.A.R.L. LES SAVEURS DE MON MOULIN (RCS NANTES n° 524 070 679), dont le siège social est sis [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Benoît CHIRON de l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE, avocats au barreau de NANTES DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.C.I. DU PRIEURE, dont le siège social est sis [Adresse 3] Rep/assistant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS Rep/assistant : Maître Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de NANTES DÉFENDERESSE D'AUTRE PART N° RG 24/00561 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M7SA du 08 Août 2024 PRESENTATION DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 28 mai 2010, la S.C.I. DU PRIEURE a donné à bail commercial aux époux [I], auxquels s'est ensuite substituée la S.A.R.L. LES SAVEURS DE MON MOULIN, un local commercial et 15 places de parking situés [Adresse 2]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2010 à destination de commerce de détail de produits boulangers, pâtissiers, confiseries, restauration et traiteurs moyennant un loyer annuel de 40 250 € hors taxes hors charges. Selon acte d'huissier du 15 janvier 2020, la S.A.R.L. LES SAVEURS DE MON MOULIN a fait signifier à la S.C.I. DU PRIEURE une demande de renouvellement du bail aux charges et conditions antérieures. Se plaignant de l'absence de réponse à ses demandes de signature d'un bail mis en conformité avec les nouvelles dispositions issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application, de l'indexation indue des loyers sur l'indice du coût de la construction alors que l'indice des loyers commerciaux s'applique, et d'appels de charges non précisément déterminées, la S.A.R.L. LES SAVEURS DE MON MOULIN a fait assigner en référé la S.C.I. DU PRIEURE par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024 afin de solliciter : - le paiement par provision des sommes de 21 892,98 € au titre de l'indexation indue du loyer depuis le 1er avril 2020 et de 15 841,94 € au titre des charges provisionnées sans justificatifs et en application de stipulations réputées non écrites, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et application de l'article 1343-2 du code civil, - la condamnation de la défenderesse à lui communiquer un projet de bail commercial renouvelé aux mêmes charges et conditions que le bail du 28 mai 2010 mises en conformité avec les dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l'ordonnance, - le paiement de la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens et des sommes retenues par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 12 décembre 1996. La S.A.R.L. LES SAVEURS DE MON MOULIN fait notamment valoir dans ses dernières conclusions que : - les nouvelles dispositions du statut des baux commerciaux codifiées aux articles L 145-1 R 145-1 et suivants du code de commerce issues de la loi Pinel du 18 juin 2014 sont en majorité entrées en vigueur le 20 juin 2014, - le bail s'est trouvé renouvelé le 1er avril 2020 suite à la signification de sa demande de renouvellement et en l'absence de réponse, le bailleur étant présumé avoir accepté, - le bailleur a renoncé à une éventuelle modification du loyer, faute de demande dans le délai de deux ans de l'article L 145-60 du code de commerce, - les clauses dérogeant au statut sont réputées non écrites selon les articles L 145-15, L 145-16, L 145-45, - la clause de révision légale triennale du loyer est réputée non écrite, dès lors qu'elle se réfère dans le bail à l'indice du coût de la construction alors que l'article L 135-34 prévoit l'indice des loyers commerciaux, ce que reconnaît la défenderesse, - la clause d'indexation conventionnelle du loyer est également réputée non écrite, dans la mesure où elle prévoit qu'elle ne pourra jouer qu'à la hausse, parce que la jurisprudence considère que cette clause est contraire à l'article L 112-1 du code monétaire et financier, - la jurisprudence invoquée en défense est mal interprétée, dès lors que la clause est réputée non écrite dans son ensemble du fait que l'article 8 du bail en fait in fine une stipulation essentielle et déterminante du consentement du bailleur et que l'article 24 prévoit également une charge solidaire et indivisible des obligations issues du bail pour le preneur, - les stipulations de l'article 9 concernant les charges sont contraires au nouvel article L 145-40-2 du code de commerce, de sorte qu'elle est fondée à obtenir le remboursement des sommes acquittées à ce titre, d'autant plus que le bailleur n'a jamais procédé à la régularisation des charges ni communiqué des justificatifs et il importe peu que le bailleur affirme avoir été en mesure de le faire, - le refus du bailleur de signer un nouveau bail sans motif légitime ouvre droit à des dommages et intérêt, - le défaut de bail écrit peut rendre difficile ou impossible la cession du bail ou du fonds, - la jurisprudence consacre le droit du preneur d'exiger un bail écrit, ce qui s'entend d'un bail conforme au droit applicable. Elle maintient ses prétentions initiales sauf à porter à 4 000 € celle en application de l'article 700 du code de procédure civile. La S.C.I. DU PRIEURE réplique par conclusions n° 2 que : - faute de réaction de sa part à la signification de la demande de renouvellement du bail, le bail initial s'est trouvé renouvelé à compter du 1er avril 2020 pour une durée de 9 ans conformément à l'article L 145-10 4ème alinéa du code de commerce, - contrairement à ce qu'indique le preneur, les parties restent libres de se référer à l'indice du coût de la construction pour la clause d'indexation, - en revanche, il est exact que la clause de révision triennale prévue à l'article 7 ne peut plus se référer à l'indice du coût de la construction, - si la jurisprudence a retenu que la clause d'indexation fondée sur l'ICC uniquement à la hausse n'était pas valable, elle ne considère pas que la clause est réputée non écrite dans son ensemble ni que les sommes facturées au titre de l'indexation doivent être remboursées car seule la distorsion prohibée est réputée non écrite, - dans un arrêt de 2022, la cour de cassation a considéré que la clause était divisible, y compris lorsqu'elle est stipulée comme une condition essentielle du bail, - même si les deux paragraphes litigieux de l'article 8 doivent être réputés non écrits, la clause garde vocation à permettre l'indexation du loyer sur les années pendant lesquelles l'indice a effectivement varié à la hausse, ce qui est le cas des années 2020 à 2024 où il n'y a eu que des variations à la hausse, - la lecture divergente des arrêts de la cour de cassation constitue à tout le moins une contestation sérieuse, - elle a été systématiquement en mesure de justifier du montant des charges appelées et à titre d'exemple il est versé aux débats les régularisations de charges des années 2020 à 2022, - la demande de signature d'un nouveau bail, uniquement fondée sur un arrêt de la cour d'appel de Paris, ne peut qu'être rejetée, dès lors que contrairement à la situation tranchée par cette cour, le preneur dispose bien d'un bail et que les dispositions issues de la loi Pinel s'imposent sans qu'un nouveau bail n'ait à être conclu selon l'article 21 de la loi. Elle conclut au débouté de la demanderesse, à titre subsidiaire au renvoi de la demanderesse à mieux se pourvoir au fond, avec condamnation en tout état de cause de la S.A.R.L. LES SAVEURS DE MON MOULIN à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de provision sur le trop perçu d'indexation : Une clause d'indexation conventionnelle du loyer qui stipule qu'elle ne pourra jouer qu'à la hausse est réputée non écrite, par application des articles L 112-1 du code monétaire et financier, L 145-39 et L 145-15 du code de commerce. En l'espèce, en stipulant au dernier alinéa de cette clause figurant à l'article 8 du bail que : « le bailleur déclare que la clause d'indexation constitue une stipulation essentielle et déterminante de sa volonté de contracter, sans laquelle le présent bail n'eût pas été conclu. », l'intention des parties n'est pas clairement d'en faire une clause indivisible dans toutes ses composantes, de sorte que les alinéas prévoyant que l'indexation ne varie qu'à la hausse et qu'en cas de variation de l'indice à la baisse le loyer ne varie pas peuvent être réputés non écrits sans porter atteinte à la volonté commune des parties, d'autant plus que depuis l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions, l'indice n'a varié qu'à la hausse et que ces stipulations contestées n'ont pas trouvé à s'appliquer. Il convient de rejeter la demande en l'état sur ce point. Sur la demande de provision sur le trop perçu de provisions sur charges : Le nouvel article L 145-40-2 du code de commerce impose la rédaction d'un inventaire précis et limitatifs des charges récupérables sur le preneur et le décret d'application interdit la récupération de certaines charges. Ces dispositions s'appliquent au présent bail renouvelé en vertu des dispositions transitoires prévues par la loi et son décret d'application. L'article 9 du bail stipulant le remboursement de toutes les charges quelle qu'en soit la nature en ce compris l'assurance de l'immeuble et les honoraires de gestion doit être réputé non écrit, dès lors qu'il n'est d'ailleurs formulé aucune contestation concrète de ce moyen. Les charges appelées depuis le renouvellement du bail sont donc indues et doivent être restituées. En revanche, la réclamation portant sur les charges de 2019 et pour le premier trimestre 2020 est sérieusement contestable, puisque ce n'est qu'à compter du renouvellement que le bail doit être mis en conformité et que pour le surplus le bailleur a réclamé des charges conformément au bail qui s'appliquait antérieurement. La demande est donc fondée pour la somme de 3 940,74 x ¾  + 3 956,53 + 4 110,01 = 11 022,09 €. Sur la demande de signature d'un nouveau bail : Aucune disposition du code de commerce ou d'une loi ou d'un décret n'est citée au soutien de la demande de signature forcée d'un nouveau bail, alors que les parties sont d'accord pour reconnaître que le bail initial s'est trouvé renouvelé de plein droit à compter du 1er avril 2020 pour une durée de 9 ans aux mêmes conditions sauf les stipulations réputées non écrites par application des dispositions de la loi Pinel. La cession du fonds reste possible et il n'est d'ailleurs fait état d'aucun projet à ce sujet. La demande, sérieusement contestée, sera donc rejetée en l'état. Sur les frais : Etant la partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure pour être condamnée à rembourser des charges indues, la défenderesse sera condamnée aux dépens. Il est équitable de fixer à 1 500 € l'indemnité pour frais d'instance non compris dans les dépens qu'elle devra payer en application de l'article 700 du code de procédure civile. Rien ne justifie de déroger aux dispositions d'ordre public du tarif des commissaires de justice prévoyant une répartition partagée des honoraires de recouvrement sur le débiteur et le créancier. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Condamnons la S.C.I. DU PRIEURE à payer à la S.A.R.L. LES SAVEURS DE MON MOULIN la somme de 11 022,09 € à titre provision sur le remboursement de charges indues et celle de 1 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, Rejetons le surplus de la demande, Condamnons la S.C.I. DU PRIEURE aux dépens. Le greffier, Le président, Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE