Cour d'appel, 14 novembre 2023. 21/04567

N° RG 21/04567 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LC7N N° Minute : C2 Copie exécutoire délivrée le : à : la SCP FESSLER JORQUERA & ASSOCIES la SARL ANAÉ AVOCATS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 14 NOVEMBRE 2023 Appel d'un Jugement (N° R.G. 21/02389) rendu par le Juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 23 septembre 2021, suivant déclaration d'appel du 26 Octobre 2021 APPELANTE : Société SAIEM [Localité 1] HABITAT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Géraldine CAVAILLES de la SCP FESSLER JORQUERA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par Me Séverine GONTHIER, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉS : M. [O] [Z] né le 24 Septembre 1947 à [Localité 6] (Algérie) de nationalité Algérienne [Adresse 2] [Localité 1] Mme [C] [R] épouse [Z] née le 27 Février 1953 à [Localité 6] (Algérie) de nationalité Algérienne [Adresse 2] [Localité 1] représentés par Me Thibault LORIN de la SARL ANAÉ AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère Mme Ludivine Chetail, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 12 Septembre 2023 Mme Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Claire Chevallet, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par contrat du 10 mai 2000 la SAIEM [Localité 1] Habitat (ci-après Grenoble Habitat) a donné à bail à M. [O] [Z] et Mme [C] [R] épouse [Z] un logement situé [Adresse 2]. Selon contrat du 7 juin 2008 un garage n° 0011095 situé [Adresse 4] a été également pris à bail. Par ordonnance du 6 mai 2021 le juge des contentieux de la protection de Grenoble statuant en matière de référé a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de [Localité 1] Habitat de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux et condamner les locataires au paiement des arriérés locatifs. L'affaire a été renvoyée au fond. Par jugement du 23 septembre 2021 le tribunal judiciaire de Grenoble a : - Rejeté la demande en paiement de [Localité 1] Habitat ; - Rejeté la demande d'expulsion pour l'habitation et le garage ; - Rejeté les autres demandes ; - Condamné [Localité 1] Habitat à payer aux époux [Z] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. La bailleresse a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions le 26 octobre 2021. Aux termes de ses conclusions n°3 elle demande à la cour de : - Débouter M. et Mme [Z] de leurs demandes, - Infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, - Constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, - Constater en conséquence la résiliation du bail garage, - Ordonner la libération des lieux et au besoin l'expulsion des locataires, - Condamner solidairement M. et Mme [Z] à lui payer la somme de 4 672,96 euros arrêtée au 8 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2019, - Condamner solidairement M. Et Mme [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges et indexée comme le loyer, - Condamner in solidum M. et Mme [Z] à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle soutient : - qu'il est indifférent à la validité du commandement de payer que les sommes dues représentent des loyers ou des charges, dès lors que le décompte était annexé, - qu'il y avait une dette de 1 497,89 euros, même en tenant compte du rappel d'APL, - que les travaux convenus ont été réalisé sur le bâtiment des époux [Z] le 13 novembre 2017, - que le juge a inversé la charge de la preuve, les époux [Z] devant démontrer les dysfonctionnements qu'ils invoquent, - que la dette des époux [Z] s'est constituée en 2018, après la réalisation des travaux, - que la résiliation est intervenue le 7 octobre 2019 pour le logement et le garage qui en est l'accessoire, - que les délais de paiement ne sont pas justifiés, dès lors que les locataires disposent des sommes dues et que la dette ne cesse d'augmenter. Par leurs dernières conclusions dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs les époux [Z] demandent à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la validité du commandement de payer, - confirmer le jugement pour le surplus et débouter le bailleur de ses demandes, - à titre subsidiaire, leur octroyer des délais de paiement de 3 ans, - suspendre les effets de la clause résolutoire, - condamner [Localité 1] Habitat à leur payer la somme de 800 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils soutiennent : - que le commandement n'est pas valable, car visant un arriéré de loyers, ce qui leur a causé un grief, puisqu'ils sont âgés, - qu'un débat porte sur le bien fondé des charges depuis plusieurs années, - que la tuyauterie n'est pas conforme et que les charges d'eau sont excessives, - que la mauvaise foi du bailleur s'oppose au jeu de la clause résolutoire, - qu'à titre subsidiaire leur situation justifie l'octroi de délais de paiement. MOTIVATION Sur la validité du commandement de payer Pour déclarer régulier le commandement de payer délivré le 7 août 2019, le premier juge a retenu que : - l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, - l'article 7 de cette même loi met à la charge du locataire le paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus, - le commandement de payer réclame une somme de 2 411,09 euros hors frais au titre d'un 'arriéré de loyers restant dû à la date du 5 août 2019, dont décompte ci-joint pour le local que vous occupez', mais que les locataires ne contestent pas avoir reçu le décompte annoncé et les courriers de régularisation de charges faisant apparaître la somme réclamée, - le formalisme a bien été respecté. En cause d'appel les locataires ne produisent aucune pièce complémentaires et se contentent d'indiquer que le bailleur aurait agi de mauvaise foi. Cependant, ils ne démontrent pas plus en cause d'appel qu'en première instance l'existence d'un grief qui justifierait l'annulation du commandement de payer, conformément aux dispositions de l'article 114 du code de procédure civile et il y a lieu de dire régulier ledit commandement délivré le 7 août 2019. Sur le montant des sommes dues Pour faire échec à l'acquisition des effets de la clause résolutoire les locataires soutiennent que les charges locatives ne seraient pas dues, du fait du mauvais état des canalisations d'eau. Le premier juge a considéré que les pièces produites par [Localité 1] Habitat étaient insuffisantes à démontrer que les travaux de remplacement des colonnes d'adduction d'eau avaient été achevés en 2017 et que les problèmes d'adduction d'eau étaient résolus et a jugé que la demande en paiement au titre des régularisations de charges était insuffisamment démontrée. Cependant, si [Localité 1] Habitat ne conteste pas les difficultés subies par ses locataires jusqu'en 2017, elle produit aux débats en cause d'appel les pièces justifiant que le remplacement des colonnes d'adduction d'eau et la pose de clapets anti-retour a été effectué entre 2016 et le 13 novembre 2017 pour ce qui concerne le bâtiment des époux [Z]. Sont ainsi produits : - l'ordre de service n°1 notifiant le marché et prescrivant le démarrage des travaux, - la décomposition du prix du 21 novembre 2016, - l'avis aux occupants pour l'intrevention du 13 novembre 2017, - le quitus de fin des travaux de l'appartement [Z] du 17 novembre 2017, actant du raccordement des réseaux d'eau chaude et d'eau froide et du raccordement des WC, - la facture finale du 19 mai 2021, - une attestation du plombier du 10 avril 2019 démontrant l'absence de fuite. En regard de ces éléments, qui démontrent que les travaux prévus ont été exécutés et qu'aucune fuite n'est prouvée, M. et Mme [Z] ne produisent aucun élément nouveau de nature à justifier le non paiement des charges restant dues, les seules copies de photographies et l'attestation de leur fille vivant à [Localité 5] ne suffisant pas à démontrer l'existence de difficultés sur la plomberie de l'appartement. Au vu des décomptes produits, il apparaît que la somme visée au commandement de payer du 7 août 2019 n'a pas été payée dans les deux mois de ce commandement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 8 octobre 2019 et d'infirmer le jugement. Le bail du garage constitue un accessoire du bail d'habitation et devra suivre le sort de ce dernier. Sur la demande de délais de paiement M. et Mme [Z] restent redevables au 8 décembre 2022 de la somme de 4 672,96 euros, leur dette n'ayant cessé d'augmenter depuis le début de la procédure, alors que leur conseil indiquait le 19 juillet 2021 qu'ils avaient consigné en compte CARPA le solde dû. Ils ne produisent aucun élément de nature à justifier de leur situation financière. Au vu de leur âge et de la durée du bail, les délais sollicités leur seront donc accordés, mais d'une durée de un an seulement, pendant laquelle les effets de la clause résolutoire seront suspendus. M. et Mme [Z], qui succombent conserveront la charge des dépens de la procédure. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi : Réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau, Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 7 octobre 2019, pour l'habitation et le garage accessoire ; Condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer à la SAIEM [Localité 1] Habitat la somme de 4 672,96 euros arrêtée au 8 décembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 7 août 2019 ; Condamne solidairement M. et Mme [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, jusqu'à la date effective du départ, indemnité indexée dans les mêmes termes que le loyer initialement convenu ; Accorde à M. et Mme [Z] un délai de 12 mois à compter de la date de reddition du présent arrêt pour solder l'arriéré locatif ; Suspend pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ; Dit que M. et Mme [Z] devront verser une somme complémentaire mensuelle minimale de 350 euros pendant onze mois en plus du loyer courant résiduel, la dernière mensualité devant solder la dette ; Dit qu'à défaut de payement d'une seule mensualité en plus du loyer courant, à son échéance, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation du bail reprendra de plein droit ses effets ; Ordonne dans ce cas la libération des lieux et au besoin l'expulsion de M. [O] [Z] et de Mme [C] [Z] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique ; Dit qu'en cas de respect de l'échéancier, la résolution du bail sera réputée n'avoir jamais été ordonnée, ; Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. et Mme [Z] aux dépens de première instance et d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE,                                        LA PRÉSIDENTE,