Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/06027

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation Président : Mme HAK, Vice-présidente Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024 GROSSE : Le 21 mars 2025 à Mme [U] [W] Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 21 mars 2025 à M. [P] [D] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/06027 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5QAL PARTIES : DEMANDERESSE Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2] Représenté par Madame [W] [U], munie d’un pouvoir DEFENDEURS Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 1] comparant en personne Madame [Y] [P], demeurant [Adresse 1] non comparante Madame [S] [P], demeurant [Adresse 1] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée du 22 octobre 2021, l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE a donné à bail à Monsieur [D] [P], Madame [Y] [P] et Madame [S] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]. Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier aux consorts [P] par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024 un commandement de payer la somme de 752,21 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par assignation du 24 septembre 2024, l'office public de l'habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, a attrait Monsieur [D] [P], Madame [Y] [P] et Madame [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour voir : constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ordonner sans délais l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Monsieur [D] [P], Madame [Y] [P] et Madame [S] [P] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.619,37 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 19 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; * une indemnité d'occupation égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d'indexation et de révision que celles du bail, due depuis la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ; * la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et les fraispour parvenir à l’expulsion. Appelée à l'audience du 28 novembre 2024, l'affaire a été plaidée. A cette audience, HABITAT [Localité 4] PROVENCE, représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 1.128,21 euros au 26 novembre 2024. Monsieur [D] [P] a comparu en personne pour demander des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [D] [P] a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants et la charge de trois enfants. Il a déclaré être en invalidité et percevoir 900 euros par mois, tandis que le salaire de son épouse s’élève à 1000 euros. Sa mère loge avec eux. Régulièrement citées à étude, Madame [Y] [P] et Madame [S] [P] n’ont pas comparu et personne pour elles. Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au Tribunal. Le délibéré a été fixé au 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION, Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'absence de comparution de Madame [Y] [P] et Madame [S] [P] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige les opposant à HABITAT [Localité 4] PROVENCE. En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait : « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ». Ce texte dispose désormais : « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ». La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.    En l'espèce, le bail conclu le 22 octobre 2021 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article 8). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2024 aux trois locataires, pour la somme en principal de 752,21 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 juillet 2024 conformément à la clause signée entre les parties. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 26 novembre 2024 que les consorts [P] restent devoir la somme de 1.128,21 euros. Monsieur [P] n’a pas contesté le principe ni le montant de cette dette locative. Il sera donc condamné solidairement avec son épouse et sa mère, conformément à la solidarité légale des époux et à celle prévue à l’article 12 du bail en qualité de co-titulaires du contrat, à payer cette somme à HABITAT [Localité 4] PROVENCE à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que le dernier loyer courant avant l’audience a été réglé. Vu la situation des locataires, le montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, la qualité du bailleur et son accord pour un échelonnement matérialisé par un plan amiable signé le 29 octobre 2024 avec les locataires, des délais de paiement dérogatoires seront accordés suivant les modalités prévues au présent dispositif. Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour les locataires d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, · les consorts [P], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Monsieur [D] [P], Madame [Y] [P] et Madame [S] [P], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches accomplies par le demandeur, les défendeurs seront aussi condamnés in solidum à lui payer une somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens. La demande au titre des frais d’expulsion, hypothétique et prématurée, sera rejetée. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2021, entre d’une part l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, d’autre part Monsieur [D] [P], Madame [Y] [P] et Madame [S] [P], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [P], Madame [Y] [P] et Madame [S] [P] à verser à l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 1.128,21 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 novembre 2024 ; AUTORISONS Monsieur [D] [P], Madame [Y] [P] et Madame [S] [P] à s'acquitter de la dette par 16 échéances successives et mensuelles de 70 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours : la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [D] [P], Madame [Y] [P] et Madame [S] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Monsieur [D] [P], Madame [Y] [P] et Madame [S] [P] seront condamnés à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [P], Madame [Y] [P] et Madame [S] [P] à payer à l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [P], Madame [Y] [P] et Madame [S] [P] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président