Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 24/01009

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024 Président : Madame FATY, Vice-présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 21 Mars 2024 GROSSE : Le 23 mai 2024 à Me Anne-sophie MARION Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 23 mai 2024 à Mme [O] [L] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/01009 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4RQ7 PARTIES : DEMANDEURS Monsieur [G] [U] né le 27 Juillet 1954 à [Localité 3] (MAROC), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Anne-sophie MARION, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [J] [X] épouse [U] née le 10 Mars 1952 à [Localité 8] (ALGERIE) (99352), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Anne-sophie MARION, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Madame [O] [L] née le 29 Janvier 1990 à [Localité 4] (SENEGAL), demeurant [Adresse 2] comparante en personne Monsieur [D] [F] né le 11 Mars 1983 à [Localité 5] (SENEGAL), demeurant [Adresse 2] non comparant Par acte de Commissaire de Justice en date du 2 janvier 2024, Monsieur [G] [U] et Madame [J] [X] épouse [U] ont assigné Monsieur [D] [F] et Madame [O] [L] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille pour voir : • constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat; • ordonner l’expulsion de Monsieur [F] et de Madame [L] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 7], au besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique; • ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur et aux frais, risques et périls de Monsieur [F] et de Madame [L], ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues; • condamner Monsieur [F] et Madame [L] à leur payer : -la somme provisionnelle de 2367,43 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 juillet 2023; -une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à libération complète des lieux; -la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens. A l'audience, Monsieur et Madame [U] maintiennent leurs demandes tout en produisant un décompte actualisé de leur créance qui s'élève à la somme de 789,42 euros pour loyers et charges impayés arrêtés au 20 mars 2024 dont ils sollicitent le paiement. Monsieur [F], cité en l'étude de la SAS PROVJURIS, Commissaires de Justice, n'a pas comparu à l'audience, ni ne s'est fait représenter. Madame [L], citée en l'étude de la SAS PROVJURIS, Commissaires de Justice, a comparu à l'audience. Elle a indiqué qu'elle ne contestait pas la dette locative et qu'elle sollicitait des délais de paiement en offrant la somme de 100,00 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer sa dette. Elle sollicitait également la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur et Madame [U] ne s'opposaient pas à ces demandes. MOTIFS DE LA DECISION Il résulte de l'article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande: L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience". Monsieur et Madame [U] produisent la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 3 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l'audience en date du 21 mars 2024. L'action de Monsieur et Madame [U] est donc déclarée recevable. Sur la résiliation du bail: Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021, Madame [S] a consenti un bail d’habitation à Madame [L] pour un logement situé à [Adresse 7], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois. Par acte notarié en date du 11 juillet 2007, Madame [S] a vendu son appartement en viager à Monsieur et Madame [U] lesquels sont devenus pleinement propriétaires de l'appartement après le décès de Madame [S]. Par avenant au contrat de bail en date du 13 octobre 2022, les parties ont convenu d'ajouter Monsieur [F] en qualité de locataire. Monsieur [F] et Madame [L] ne règlant pas régulièrement leurs loyers, Monsieur et Madame [U] leur ont fait délivrer le 24 mai 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1532,22 euros hors frais. Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mai 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai. Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 24 juillet 2023. Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] et de Madame [L] et celle et de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de les condamner à payer à Monsieur et Madame [U] la somme provisionnelle de 789,42 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 20 mars 2024. Monsieur [F] et Madame [L] seront en outre condamnés à payer à Monsieur et Madame [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire. Enfin, il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles dès lors que celui-ci est d'ores et déjà prévu par les articles L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l’initiative du Commissaire de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire: L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il résulte du décompte versé aux débats que Monsieur [F] et Madame [L] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience. Dès lors, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [F] et Madame [L] à se libérer de leur dette locative en 7 mensualités de 100,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette. Il sera également rappelé que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible. Durant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et si Monsieur [F] et Madame [L] se libèrent dans le délai et selon les modalités précisées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire: -la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible; -la clause résolutoire reprendra son plein effet; -il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [F] et de Madame [L] et à celle de tous occupant de leur chef selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision; -Monsieur [F] et Madame [L] seront tenus au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat de bail s'était poursuivi. Sur l'exécution provisoire: Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile. Sur les frais et dépens: En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [F] et Madame [L] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer. En outre, Monsieur [F] et Madame [L] seront tenus de payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 100,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Nous, Mme Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire à l'égard de Monsieur [F] et contradictoire à l'égard de Madame [L], rendue en premier ressort et en matière de référé, Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, DECLARONS RECEVABLE l'action de Monsieur et Madame [U]; CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 juillet 2023 ; ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [F] et de Madame [L] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 7], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice; CONDAMNONS Monsieur [F] et Madame [L] à payer à Monsieur et Madame [U]: • la somme provisionnelle de 789,42 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 20 mars 2024; • une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire; ACCORDONS à Monsieur [F] et Madame [L] des délais de paiement de 7 mois pour s'acquitter, outre le loyer et les charges courants, de leur dette locative de 789,42 euros et disons que Monsieur [F] et Madame [L] devront régler cette somme en 7 mensualités de 100,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette; SUSPENDONS pendant ce délai la clause résolutoire; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise mais qu'en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l'expulsion de Monsieur [F] et de Madame [L] et celle de tous occupant de son chef pourra être poursuivie avec la concours de la force publique et d'un serrurier; DEBOUTONS Monsieur et Madame [U] du surplus de leurs demandes; CONDAMNONS Monsieur [F] et Madame [L] à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision; CONDAMNONS Monsieur [F] et Madame [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 24 mai 2023; AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ, LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,