Tribunal judiciaire, 27 février 2026. 25/53666

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 25/53666 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7X7X N° : 2 Assignation du : 22 Mai 2025 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 février 2026 par Céline MECHIN, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Carine DIDIER, Greffière. DEMANDERESSE Madame [S] [H] [Adresse 1] [Adresse 1] / ALLEMAGNE représentée par Maître Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS - #E1026 DEFENDERESSE La S.C.I. IMMO MAGENTA [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Maître Nicolas THOMAS, avocat au barreau de PARIS - #R0235 (non-comparant à l’audience de plaidoirie) DÉBATS A l’audience du 23 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Céline MECHIN, Vice-président, assistée de Carine DIDIER, Greffière, EXPOSE DU LITIGE Madame [S] [H], en qualité de maître d’ouvrage, a fait procéder à la rénovation entière de son bien situé au [Adresse 3] par la société IMMO MAGENTA. Ce bien est géré par la société ALEPH GESTION. Le 23 février 2024, la société IMMO MAGENTA a établi un devis n°2024-03-038 d’un montant de 60.371,30 € TTC au titre des travaux de rénovation de l’appartement. Le 5 avril 2024, Madame [S] [H] a fait un virement de 20.000 euros au profit de la société ALEPH GESTION à titre d’acompte sur ce devis. Le 9 avril 2024, la société ALEPH GESTION a ainsi payé un acompte de 20.000 € à la société IMMO MAGENTA pour l’exécution des travaux. Le 16 avril 2024, la société IMMO MAGENTA a établi un devis n°2024-03-039-B évaluant les travaux de rénovation à la somme de 61.955,30 € TTC. La société ALEPH GESTION a payé un nouvel acompte à hauteur de 7.500 € à la société IMMO MAGENTA le 9 mai 2024. Le 28 mai 2024, Madame [S] [H] a adressé de nouveau une somme de 10.000 € à la société ALEPH GESTION pour le financement des travaux. Le 30 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, alerté de l’ouverture accidentelle du plancher haut de l’appartement de l’étage inférieur pendant l’exécution des travaux dans la cuisine de Madame [S] [H], a interdit l’accès aux deux logements en attendant la visite de l’architecte de la copropriété, laquelle est intervenue le 3 juin 2024. Aux termes de son compte-rendu, l’architecte de la copropriété a conclu que l’ouverture accidentelle entre les deux appartements résultait de la suppression, sans autorisation, du remplissage entre les solives, nécessitant ainsi la reconstitution du plancher entre les deux appartements. Le 6 juin 2024, la société ALEPH GESTION a adressé un nouveau virement de 2.500 € à la société IMMO MAGENTA au titre du paiement des travaux. Le 17 juillet 2024, Madame [S] [H] a adressé un nouveau virement de 10.000 euros, à la société ALEPH GESTION pour le paiement des travaux, laquelle a adressé un virement du même montant à la société IMMO MAGENTA le 18 juillet 2024. Le 20 août 2024, la société IMMO MAGENTA a établi un devis n°2024-08-070 pour reconstituer l’entresol purgé entre les poutres du plafond du RDC et le sol du 1er étage pour un montant de 7.409,60 € TTC. Le 18 septembre 2024, la société IMMO MAGENTA a établi un devis n°2024-09-102 pour un remplacement de fonte pour un montant de 1 624,70 € TTC. Une réunion de chantier a eu lieu le 23 septembre 2024 avec la société IMMO MAGENTA, la société ALEPH GESTION et Madame [S] [H], à l’occasion de laquelle il a été annoncé une fin des travaux au plus tard le 31 octobre 2024. Par lettre recommandée datée du 28 octobre 2024, le gestionnaire du bien de Madame [S] [H] a mis en demeure la société IMMO MAGENTA de finir les travaux. Le 9 novembre 2024, l’architecte de la copropriété a attesté que les travaux de remise en état des parties communes entre les deux appartements avaient été exécutés dans les règles par la société IMMO MAGENTA. Le 13 novembre 2024, la société IMMO MAGENTA a signalé au syndic de la copropriété des points de fragilité au niveau des madriers en plâtre de la grande pièce de l’appartement de Madame [S] [H]. Le 15 novembre 2024, la société IMMO MAGENTA a répondu à la mise en demeure en expliquant le retard de travaux par l’absence de sol entre les deux appartements découvert en cours de chantier, nécessitant des reprises avec l’aval du syndicat des copropriétaires et la validation de l’architecte. Un rendez-vous a été organisé le 19 novembre 2024 au titre des fragilités du plancher dans la grande pièce signalées par la société IMMO MAGENTA. Le 5 décembre 2024, le syndic de la copropriété a donné son accord pour la reprise des travaux dans l’appartement de Madame [S] [H] suite à l’examen effectué par l’architecte de la copropriété. Le 14 janvier 2025, un constat de commissaire de justice a été dressé par Maître [O] [I], à la demande du gestionnaire du bien de Madame [S] [H], afin de constater un abandon de chantier et l’état d’avancement des travaux. Le 27 février 2025, le conseil de Madame [S] [H] a envoyé une mise en demeure par courrier recommandé à la société IMMO MAGENTA afin qu’elle indemnise sa cliente à hauteur de 11.865 € au titre de son préjudice de jouissance, à hauteur de 70.598,88 € au titre des frais de reprise des travaux et débarrasse le logement de son matériel de chantier. Ce courrier a été réceptionné le 3 mars 2025 par la société IMMO MAGENTA. En réponse, par courrier du 8 mars 2025, la société IMMO MAGENTA a précisé que l’inachèvement des travaux résultait des vices cachés découverts à l’occasion de leur exécution et qu’à ce stade le taux d’avancement de ceux-ci s’élevait à 65% alors que seuls 50% des acomptes avaient été versés. Elle s’est engagée à achever les travaux dans un délai de 45 jours sous réserve du paiement des acomptes des avenants et de 25% des sommes prévues au devis initial. Suivant acte de commissaire de justice délivré le 22 mai 2025, Madame [S] [H] a fait assigner la société IMMO MAGENTA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’indemnisation au titre des travaux de reprise et de son préjudice de jouissance et, à titre subsidiaire, d’expertise. Suivant facture établie le 4 juillet 2025, Madame [S] [H] a fait achever les travaux par la société ALFER & FILS, pour un coût de 57.813,70 € TTC. A l’audience, Madame [S] [H] sollicite : « Vu les motifs qui précèdent et faisant corps avec le présent dispositif, Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu l’article 145 du Code civil Vu les articles 1101, 1103, 1217, 1222 et 1231-1 et suivants et du Code civil, Vu l’article 700 du Code de procédure civile, Vu les articles L.131-1 et L.131-2 du Code des procédures civiles d’exécution, - RECEVOIR Madame [H] en ses demandes et les y déclarer bien fondées ; A TITRE PRINCIPAL, - CONDAMNER à titre provisionnel la Société IMMO MAGENTA au paiement, à Madame [H], du montant de la reprise des travaux mal exécuté s’élevant à 34.233 €. - CONDAMNER à titre provisionnel la Société IMMO MAGENTA au paiement, à Madame [H], de la somme de 16.950,00 € au titre des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance, selon l’article 1231-1 du Code civil. - CONDAMNER à titre provisionnel la Société IMMO MAGENTA au paiement, à Madame [H], de la somme de 5.000 € au titre des dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, selon l’article 1231-1 du Code civil. A TITRE SUBSIDIAIRE, - DESIGNER tel Expert avec pour mission de : Se rendre sur place sis [Adresse 3].Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment les devis, factures et justificatif des formations diplômantes des ouvriers ayant réalisé l’intégralité des travaux,Visiter les lieux,Entendre les parties ainsi que tous sachants,Expertiser sur pièces les désordresExaminer les désordres relevés par le commissaire de justice et par Madame [H] affectant ledit logement ainsi que les dommages, Détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous les éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ; dire si les ouvrages sont conformes au contrat ;Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection du logement, chiffrer le cas échéant le coût des remises en état ;Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer la responsabilité encourue et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,Evaluer les conséquences des troubles de jouissance supportés par Madame [H], EN TOUT ETAT DE CAUSE, - CONDAMNER à titre provisionnel la Société IMMO MAGENTA à verser à Madame [H] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance. - RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit ; » Bien qu’ayant constitué avocat, la société IMMO MAGENTA n’a pas comparu à l’audience. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience. Motifs de la décision 1. Sur les provisions sollicitées par Madame [S] [H] Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier en référé. Le montant de la provision n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Aux termes de l'article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » Sur la provision sollicitée au titre du coût des frais engagés pour l'achèvement des travaux Au soutien de sa demande d'indemnisation des frais engagés pour l'achèvement des travaux, Madame [S] [H] produit aux débats un constat d'huissier établi à sa demande le 14 janvier 2025 duquel il résulte que les travaux étaient inachevés à cette date. Aux termes de ce constat, il apparaît l'exécution des travaux suivants : - dans la pièce principale : travaux au stade des démolitions, hormis la pose de cloisons isolantes à l'état brut et des travaux partiels d’électricité. - dans les sanitaires : dépose du sanitaire ; - dans le sas d'entrée : pas de travaux constatés ; - dans la deuxième pièce : démolitions exécutées, cabine de salle d'eau partiellement montée, fenêtre changée, parois murales et plafond partiellement badigeonnés de blanc. Elle communique également la facture émise par la société ALFER & FILS le 4 juillet 2025, établissant que les travaux confiés à la société IMMO MAGENTA et inexécutés ont été, au moins partiellement, achevés par celle-ci. Au regard de ces constatations et du coût des travaux prévu au devis n°2024-03-038 établi par la société IMMO MAGENTA le 23 février 2024 , le coût des prestations effectivement exécutées ne peut, à l'évidence, excéder les sommes suivantes : - 518 € HT au titre de la mise en place du chantier ; - 5.248,80 € HT maximum correspondant à 90% du coût des travaux de démolition (5.832 x0,9), étant relevé que les saignées et travaux de mise en décharge ne sont pas exécutés ; - 6.449,50 € HT maximum correspondant à 50% du coût des travaux de maçonnerie et scellement (12.899 x 0,5), dès lors que les saignées, chapes, carrelages et une partie des cloisons ne sont pas exécutés ; - 3.400 € HT maximum correspondant à 50% du coût des travaux d'électricité partiellement exécutés dans la seconde pièce uniquement ( 6.800 x 0,5) ; - 573,50 € HT maximum correspondant à 10% du poste peinture au regard du seul badigeon blanc constaté dans la seconde pièce (5.735 x 0,10). Aux termes du devis n°2024-03-039 modifié le 16 avril 2024 par la société IMMO MAGENTA, le coût des prestations effectivement exécutées ne peut en outre, à l'évidence, excéder le coût des travaux supplémentaires suivants : - 585 € HT au titre de la pose de placostyl et isolation laine de verre sur les 12 m de façade. Il en résulte qu'à l'évidence, au titre des travaux effectivement exécutés, la société IMMO MAGENTA ne peut prétendre au paiement d'une somme supérieure à 16.774,80 € HT (518 + 5 .248,8 + 6.449,50 + 3.400 + 573,50 + 585), soit 18.452,28 € TTC après application de la TVA de 10% prévue aux devis (16.774,80 x 1,1). Madame [S] [H] établissant qu'une somme de 40.000 € a été payée à la société IMMO MAGENTA au titre des travaux exécutés, elle est d'évidence bien-fondée à solliciter le remboursement de la somme minimum de 21.547,72 € (40.000 – 18.452,28). S'agissant en revanche de la prise en charge du surcoût des travaux finalement assumé par Madame [S] [H] au regard de la facture établie par la société ALFER & FILS le 4 juillet 2025, il n'est pas établi avec évidence que celui-ci résulte de malfaçons affectant les travaux réalisés par la société IMMO MAGENTA, aucun élément au dossier ne permettant d'établir que les travaux entrepris par cette dernière n'étaient pas conformes aux règles de l'art ou aux prestations prévues contractuellement entre les parties. La facture de la société ALFER & FILS prévoit en outre des prestations qui n'étaient pas prévues aux devis émis par la société IMMO MAGENTA, telles que des prestations d'isolation phonique ou la reprise de la structure du sol dans la salle d'eau. Il n'est par ailleurs pas démontré que la nature des nouvelles prestations commandées corresponde en tous points à celle des travaux commandés initialement, notamment au regard de la gamme des matériaux choisis. Ce surcoût allégué ne pourra donc pas être pris en compte. La société IMMO MAGENTA sera donc condamnée à rembourser à Madame [S] [H] une somme provisionnelle de 21.547,72 € au titre des travaux payés par cette dernière et manifestement inexécutés à ce stade. Sur la provision sollicitée au titre du préjudice de jouissance Les devis établis par la société IMMO MAGENTA ne mentionnent pas le délai d'exécution qui avait été convenu initialement entre les parties. Les extraits d'échanges de messages téléphoniques évoquant une livraison d'un fournisseur entre le 29 juillet et le 2 août, dont les auteurs ne sont au demeurant pas identifiés, ne permettent pas d'établir qu'un achèvement des travaux était prévu à cette période. Il résulte en outre du compte-rendu de visite de l'architecte de la copropriété du 3 juin 2024 produit aux débats que l'exécution des travaux a été perturbée par la découverte, au cours de ces derniers, d'une modification des planchers sous la cuisine, sans autorisation et antérieure aux travaux, à l'origine d'un effondrement chez la voisine du dessous. Cet événement imprévisible était à l'évidence de nature à retarder l'exécution des travaux au regard de la nécessité de reconstituer le plancher, sans qu'une faute de l'entrepreneur n'en soit à l'origine. Le 9 novembre 2024, l’architecte de la copropriété ayant attesté que les travaux de remise en état des parties communes entre les deux appartements avaient été exécutés dans les règles par la société IMMO MAGENTA, les travaux devaient pouvoir reprendre. Le 13 novembre 2024, la société IMMO MAGENTA a toutefois alerté le syndic de la copropriété d'un risque de fragilité détecté, cette fois au niveau du plancher de la grande pièce, sollicitant une vérification de la structure du sol. Le 5 décembre 2024, le syndic a indiqué que l'architecte de la copropriété n'avait pas relevé de travaux à réaliser, donnant son accord pour la poursuite des travaux chez Madame [S] [H]. Rien ne s'opposait donc à la poursuite des travaux à compter de cette date. Or, aucun élément du dossier ne permet d'établir que tel a été le cas, le constat d'huissier réalisé le mardi 14 janvier 2025 à 11H mettant d'ailleurs en évidence l'absence d'ouvrier présent sur les lieux. Dans son courrier adressé au gestionnaire du bien de Madame [S] [H] le 8 mars 2025, la société IMMO MAGENTA indiquait pouvoir s'engager à terminer les travaux dans un délai de 45 jours. Il est donc établi avec évidence que les travaux auraient dû être achevés au plus tard 45 jours après le 6 décembre 2024, soit le 20 janvier 2025. Par courrier du 27 février 2025, le conseil de Madame [S] [H] a mis en demeure la société IMMO MAGENTA de l'indemniser de ses préjudices et de récupérer son matériel, il s'ensuit qu'à cette date, elle a entendu confier les travaux à une autre société. Les travaux auraient donc pu être achevés au plus tôt 45 jours après, soit à partir du 13 avril 2025. Le préjudice d’immobilisation du bien résultant de la carence de la société IMMO MAGENTA à achever les travaux n’est ainsi pas sérieusement contestable entre le 20 janvier et le 13 avril 2025, soit pendant 83 jours. Madame [S] [H] produit aux débats une attestation établie par l'agence FRED ELION IMMOBILIER le 31 janvier 2025 évaluant la valeur locative de l'appartement à la somme de 1.635 € hors charges. Cette évaluation n'est toutefois corroborée par aucune autre et apparaît supérieure au loyer de référence appliqué dans le secteur par la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement qui s'élève à 1.412,20 € hors charge pour un logement de 46 m2. Madame [S] [H] ne rapporte d'ailleurs pas la preuve que son appartement a effectivement été loué depuis pour un loyer supérieur. Dès lors, la valeur locative mensuelle de l'appartement est d'évidence au moins égale à la somme de 1.412,20 €. Le montant des charges récupérables ne sera pas pris en compte, dès lors que Madame [S] [H] ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait effectivement payé des charges sur cette période. Il n'est enfin pas démontré avec évidence que Madame [S] [H] aurait pu louer son appartement sur toute la période concernée, ni qu'elle aurait pu tirer un bénéfice de l'intégralité du loyer payé par un éventuel locataire, notamment au regard des charges, y compris fiscales, afférentes à la gestion locative d'un bien. Tenant compte de ces éléments, la perte de chance de Madame [S] [H] de tirer un bénéfice locatif de son appartement sur la période est, avec évidence, d'au moins 50%. Une somme provisionnelle de 1.953,54 € (1.412,20 / 30 x 83 x 0,5) sera donc allouée à Madame [S] [H] au titre de la perte de chance de tirer un bénéfice locatif de la location de son appartement. Sur le préjudice moral Madame [S] [H] ne démontre pas que les manquements de la société IMMO MAGENTA sont à l'origine d'un préjudice moral, distinct des préjudices matériels et de jouissance déjà indemnisés. Elle sera donc déboutée de la demande indemnitaire qu'elle forme à ce titre. 2. Sur la demande subsidiaire d'expertise Dès lors qu'il a été fait partiellement droit aux demandes formées par Madame [S] [H] à titre principale, il n'y a pas lieu d'examiner sa demande d'expertise formée uniquement à titre subsidiaire. 3. Sur les dépens et frais irrépétibles Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». La société IMMO MAGENTA qui succombe, supportera donc les dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. » En équité, eu égard à la situation économique des parties, la société IMMO MAGENTA qui succombe sera condamnée à payer à Madame [S] [H] une somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Condamnons la société IMMO MAGENTA à payer à Madame [S] [H] : - une somme provisionnelle de 21.547,72 € au titre des travaux payés manifestement inexécutés ; - une somme provisionnelle de 1.953,54 € au titre de la perte de chance de percevoir un revenu locatif avec son appartement en raison du retard d'exécution des travaux ; Déboutons Madame [S] [H] du surplus de ses demandes ; Condamnons la société IMMO MAGENTA au paiement des dépens ; Condamnons la société IMMO MAGENTA à payer à Madame [S] [H] une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ; Rappelons que l'exécution provisoire est de droit. Fait à Paris le 27 février 2026 La Greffière, La Présidente, Carine DIDIER Céline MECHIN