Tribunal judiciaire, 24 mars 2025. 24/00531

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 5] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 MARS 2025 Minute n° : N° RG 24/00531 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZUM COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Marine MARTINEAU, JCP Greffier : Anita HOUDIN, Greffier DEMANDEUR : S.C.I. CAROLIN, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS DÉFENDEUR : Monsieur [V] [P] né le 08 Mai 1987 à [Localité 6] (LOIRET), demeurant [Adresse 2] comparant en personne A l'audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : RAPPEL DES FAITS Par contrat sous seing privé du 17 décembre 2016, la SCI CAROLIN a donné à bail à Monsieur [V] [P] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer de 325 euros outre 55 euros de charges, payable mensuellement, le 1er du mois et à terme à échoir. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CAROLIN a fait signifier à Monsieur [V] [P] le 4 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1387,01 euros au titre des loyers et charges impayés, selon un décompte arrêté le 22 février 2024. Ce commandement de payer a été remis à étude. Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de la situation d'impayés le 6 mars 2024. la SCI CAROLIN a ensuite fait assigner Monsieur [V] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, le 3 juillet 2024, aux fins suivantes : -Déclarer la SCI CAROLIN recevable et bien fondée en toutes ses demandes ; -Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par la SCI CAROLIN à Monsieur [V] [P] en date du 17 décembre 2016 ; -Condamner Monsieur [V] [P] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l'appartement qu'il occupe sis [Adresse 4] ; -Autoriser la SCI CAROLIN à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier; -Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; -Condamner Monsieur [V] [P] à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 1555,27 euros, égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 6 mai 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code civil ; -Condamner Monsieur [V] [P] à lui verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ; -Condamner Monsieur [V] [P] au paiement d’une indemnité de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; -Condamner Monsieur [V] [P] aux entiers dépens. Cette assignation a été remise à la personne du locataire. L'assignation a été notifiée au représentant de l'état dans le département le 5 juillet 2024. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 janvier 2025. A l'audience, la SCI CAROLIN, représentée par son avocat, a déposé ses pièces, et maintenu l'ensemble de ses demandes faites dans l'assignation, à l’exception de la condamnation au paiement des loyers et charges impayés. La société bailleresse a précisé que la dette locative avait été réglée mais qu’elle maintenait ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion compte tenu de la récurrence des impayés. Présent à l'audience, Monsieur [V] [P] a indiqué avoir un CDD et gagner 1400 euros par mois. Il a évoqué des problèmes de santé qui ont entraîné les impayés et a expliqué vouloir rester dans son logement. Il a transmis un justificatif de France Travail faisant état de ce qu'il a touché 61,06 euros pour la fin août 2024 et 915,30 euros pour le mois de septembre 2024 au titre de l'allocation d'aide au retour à l'emploi. La fiche de diagnostic social et financier n'a pas été reçue avant l'audience. La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025. MOTIFS DE LA DECISION La décision est contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 5 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 s’appliquant à la date de l’assignation. Par ailleurs, la SCI CAROLIN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation. Cette formalité n'est pas nécessaire vis à vis des personnes physiques et SCI familiales mais elle a, quoiqu'il en soit, été accomplie. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail du 17 décembre 2016 contient en sa page n°8 une clause résolutoire (VIII) mentionnant qu'il sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 4 mars 2024 pour un montant en principal de 1387,01 euros. Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer. Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 6 mai 2024 à 24 heures, le 4 mai correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile. Au cours de la période du 4 mars 2024 au 6 mai 2024, Monsieur [V] [P] a effectué un règlement de 660 euros, si bien que les causes du commandement de payer n’ont pas été éteintes. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont ainsi trouvées réunies le 7 mai 2024 et il y aura lieu de le constater. II. SUR LE MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE ET SES CONSÉQUENCES SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, le bailleur et le locataire ont tous deux indiqué à l'audience que la dette locative a été soldée par Monsieur [V] [P]. La créance au titre des loyers et charges telle qu’elle résulte du compte locatif a ainsi été ramenée à néant par l’effet des règlements réalisés par, ou pour, le locataire depuis l’assignation. Monsieur [V] [P] a donc apuré sa dette de loyers et charges. A la date de l’audience, Monsieur [V] [P] n’a donc plus de dette de loyers et de charges impayés et ne sera condamné au paiement d’aucune somme à ce titre, le bailleur n’ayant pas maintenu sa demande initiale sur ce point. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Monsieur [V] [P] n’ayant plus de dette locative, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent par définition pas lui être accordés. Cependant, le fait qu’il ait réglé l’intégralité des sommes dues en cours de procédure suffit à démontrer qu’il était en mesure de se libérer de sa dette dans le délai légal de 36 mois que le juge aurait pu lui accorder, et à la suite duquel la clause résolutoire aurait été réputée ne pas avoir joué. Il y a ainsi lieu de considérer que la clause résolutoire figurant au bail du 17 décembre 2016, acquise le 6 mai 2024, est réputée n’avoir jamais joué. L’expulsion de Monsieur [V] [P] ne sera en conséquence pas ordonnée. Le juge ne saurait en effet placer le locataire qui a réglé sa dette locative en cours de procédure dans une situation plus défavorable que celui resté débiteur qui aurait pu se voir accorder des délais de paiement. Il y aura donc lieu de rejeter les demandes d’expulsion, relatives au devenir des biens mobiliers et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formulées par le bailleur. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : - Sur les dépens : L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [V] [P] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ces actes étant indispensables à la procédure fondée notamment sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, à la date de leur délivrance, le locataire étant bien débiteur. - Sur les frais irrépétibles : Compte tenu des démarches qu’a dû accomplir le bailleur, au vu de la décision prise relative aux dépens mais également afin de tenir compte de la situation économique du locataire, Monsieur [V] [P] sera condamnée à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les autres demandes seront rejetées. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE recevable la demande de constat de résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 17 décembre 2016 conclu entre la SCI CAROLIN, d’une part, et Monsieur [V] [P], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 mai 2024 ; CONSTATE que l’intégralité de la dette de loyers et charges a été réglée par Monsieur [V] [P] à la date du 23 janvier 2025 ; DIT que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur depuis le 6 mai 2024, est en conséquence réputée n’avoir pas joué ; REJETTE la demande, présentée par la SCI CAROLIN, d’expulsion de Monsieur [V] [P] du bien situé [Adresse 3] et ses demandes annexes ; DIT qu’il n’y a plus lieu de fixer une indemnité mensuelle d’occupation ; CONDAMNE Monsieur [V] [P] aux entiers dépens de l'instance ; CONDAMNE Monsieur [V] [P] à verser à la SCI CAROLIN, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE toutes autres demandes ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière. La Greffière, La Juge,