Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 29 Août 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02
représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES,
substituée par Maître Marie FAVREAU, avocate au sein du même barreau
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [F] [H]
Appartement 8 Etage 2 Porte B22 Résidence Urban Life
25 Route de Saint Herblain
44000 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 30 mai 2024
date des débats : 30 mai 2024
délibéré au : 29 août 2024
RG N° N° RG 23/03935 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MV3S
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES
CCC à Madame [F] [H] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 10 mai 2021 à effet au 22 mai 2021, LA NANTAISE D'HABITATIONS a donné à bail à [F] [H] un logement de type 2 lui appartenant sis, 25 route de Saint Herblain, 2ème étage, logement n°8, porte B22, outre un garage - 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 358,58 € pour le logement et 45,86 € pour le stationnement, outre une provision mensuelle pour charges de 51,46 €.
Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023, LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait commandement à [F] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.757,25 € arrêté au 24 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait assigner [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· La recevoir dans son action et la dire bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail à la date du 6 mai 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement situé 25 route de Saint Herblain, 2ème étage, logement n°8, porte B22 - 44000 NANTES, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner la locataire au paiement de la somme de 4.169,33 € arrêtée au 9 octobre 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ;
· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 358,58€ restera acquis à LA NANTAISE D'HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;
· Condamner [F] [H] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
· Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;
· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 10 mai 2024 par les services sociaux du département.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mai 2024.
A ladite audience, LA NANTAISE D'HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 10.504,15 € au titre des loyers et charges échus à la date du 23 mai 2024.
Régulièrement assignée à étude, [F] [H] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 27 février 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 19 décembre 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 19 décembre 2023 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit de commissaire en date du 6 mars 2023, LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait commandement à [F] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.757,25 € arrêté au 24 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [F] [H].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de LA NANTAISE D'HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[F] [H] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Pourtant, il ressort des trois relevés de compte locataire versés aux débats (celui figurant dans le commandement de payer, celui dont le solde est fixé au 27 octobre 2023 et le dernier dont le solde est arrêté au 23 mai 2024), une augmentation très significative et non justifiée du montant des loyers, charges et « divers », le 28 février 2023, la somme débitée étant de 2.236,57 €, puis la somme de 1.341,67 € en mars, avril et mai 2023, puis la somme de 1.418,96 € débitée le 31 janvier 2024 et enfin la somme de 1.393,96 € retenue aux mois de février, mars et avril 2024. Ces sommes s'apparentent à des surloyers, sans que la procédure prévue aux articles L. 441-3 et suivants et L.441-9 du code de la construction et de l'habitation ne soit respectée, et à tout le moins sans que le respect de cette procédure ne soit démontré, ni même alléguée.
Le fait qu'il ait été convenue entre la bailleresse et la locataire que celle-ci verserait 142 € en plus de son loyer, dans le but d'apurer sa dette, à compter de décembre 2023, ne vient en aucun cas justifier les montants réclamés.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 10.504,15 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 23 mai 2024.
Les sommes réclamées seront réduites de la manière suivante :
-s'agissant de la somme de 2.236,57 € débitée le 28 février 2023, elle doit être ramenée à la somme de 471,77€, montant correspondant aux loyers, charges et divers décomptée pour l'année 2023, soit une déduction de 1.764,80 € ;
-s'agissant des sommes décomptées à trois reprises en mars, avril et mai 2023 à hauteur de 1.341,67 € au lieu de 471,77 €, il convient de retenir une déduction de la dette de 869,90 € x 3, soit 2.609,70 € ;
- les sommes de 1764,80 € et de 2609,70 € ont fait l’objet d’une régularisation de 4349,50 € le 30 juin 2023, seule la somme de 25 € sera réduit au titre de l’année 2023 ;
-s’agissant de la somme de 1.418,96 € débitée le 31 janvier 2024, elle doit être ramenée à la somme de 778,06€ (636,06 € + 142 €), montant correspondant aux loyers, charges et divers décomptée pour l'année 2024 outre la somme de 142 € convenue pour solder la dette, soit une déduction de 640,90 € ;
-s'agissant des sommes décomptées à trois reprises en février, mars et avril 2024 à hauteur de 1.393,96 € au lieu de 778,06 €, il convient de retenir une déduction de la dette de 615,90 € x 3, soit 1.847,70 €.
Il convient donc au total de déduire de la somme demandée au titre des loyers et charges impayées la somme totale de 1872,70 €.
Le montant de la dette de loyers, charges et indemnité d'occupation est donc fixée à la somme de 8.361,45 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 23 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
En application de l'article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par la locataire à la bailleresse à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues à la bailleresse par la locataire. Le dépôt de garantie versé est d'un montant de 358,58 € et la dette est donc fixée à la somme totale de 8.272,87 €.
Elle sera enfin condamnée à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS, à compter du 24 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 486,44 € (loyer de 434,98 € et charges de 51,46 € d'après la revalorisation faite à l'audience).
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.
Lors de l’audience, LA NANTAISE D'HABITATIONS a indiqué s'opposer à tout délai de paiement, la locataire n’ayant pas respecté son engagement de décembre 2023 de payer 142 € en plus de son loyer courant.
D'après le relevé de compte locataire, l'intégralité des prélèvements ont été rejetés depuis mai 2023.
[F] [H] n'a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience.
Le diagnostic social et financier transmis indique que la défenderesse a déclaré travailler depuis 4 ans comme ASH dans un EHPAD et a signé un CDI en septembre 2023. Elle a dû aider financièrement son fils. Actuellement, elle recherche des heures de travail supplémentaires et explique qu'elle doit percevoir bientôt une somme d'argent qui devrait lui permettre de solder une partie de sa dette. Elle ne réunit pas les conditions pour bénéficier d'un FSL maintien.
Ainsi, la locataire ne justifie pas d'éléments permettant d'affirmer qu'elle est en état de solder sa dette.
Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [F] [H].
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [H], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Elle sera également condamnée à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 10 mai 2021 entre LA NANTAISE D'HABITATIONS et [F] [H], concernant le logement sis 25 route de Saint Herblain, 2ème étage, logement n°8, porte B22, outre un garage - 44000 NANTES ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 7 mai 2023 ;
CONDAMNE [F] [H] à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS la somme de 8.272,87 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, dépôt de garantie de 358,58 € déduit, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE [F] [H] à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS, à compter du 24 mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 486,44 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [F] [H], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [F] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d'expulsion, et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE [F] [H] à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
