Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 26 Septembre 2024
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DEMANDERESSE :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
19 à 21 Quai d’Austerlitz
75013 PARIS
représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,
substitué par Maître Arthur QUINTIN de KERCADIO, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [P], [N], [S] [O]
Bâtiment B Etage 3
76 Bis Boulevard Jules Verne
44300 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 04 juillet 2024
date des débats : 04 juillet 2024
délibéré au : 26 septembre 2024
RG N° N° RG 24/00376 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MYZS
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER
CCC à Monsieur [P], [N], [S] [O] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé en date du 6 août 2019, Monsieur [F] [R] [M] et Madame [L] [T] [D] ont donné à bail à Monsieur [P] [O] un logement situé 76 bis Boulevard Jules Vernes - 44300 NANTES.
Monsieur [F] [M] et la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 14 août 2019.
Le 11 mars 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.695,72 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 mars 2022.
Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Loire Atlantique le 14 mars 2022.
Par acte de Commissaire de justice du 31 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 1er février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [P] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :
- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [O] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- Condamner Monsieur [P] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.142,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 mars 2022 sur la somme de 1.014,38 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
- Condamner Monsieur [P] [O] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- Condamner Monsieur [P] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendrons le coût du commandement de payer ;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions des bailleurs par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 juillet 2024, lors de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.554,33 euros selon décompte arrêté au 26 juin 2024. Au regard de la reprise intégrale des paiements, elle ne s’en est rapportée quant à l’octroi de délais.
Monsieur [P] [O] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 100 euros par mois en sus de son loyer courant.
Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance de la demanderesse.
La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur :
Suivant l'article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais.
Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.
Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.
Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l'alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation.
L’article 2309 du Code civil dispose pour sa part que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 14 août 2019 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.
L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.
En outre, l’article 7.1 de la convention Etat - UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.
Il ressort du décompte du 26 juin 2024 et de la quittance subrogative du 13 mars 2024 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [M] [F] la somme de 4.418,82 euros au titre des impayés de loyers dus par Monsieur [P] [O].
Ainsi, en application des dispositions précitées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu'avait Monsieur [M] [F] à l’encontre de Monsieur [P] [O], et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 1er février 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience fixée au 4 juillet 2024.
En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [P] [O], le 11 mars 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 2.695,72 euros.
Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2022.
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les bailleurs et le preneur que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, il ressort de la dernière quittance subrogative du 13 mars 2024 et du détail de la créance arrêté au 26 juin 2024 que la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève à la somme de 1.554,33 euros, cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés par Monsieur [P] [O] pour la période novembre 2019 à février 2024 inclus.
En conséquence, Monsieur [P] [O] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.554,33 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 26 juin 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”
En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [P] [O] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience.
Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [P] [O] est en CDI depuis février 2024 après une alternance de périodes de travail à mi-temps, d’intérim et de chômage, génératrices des difficultés financières du locataire. Il est également précisé que depuis l’obtention de cet emploi stable, Monsieur [P] [O] paye régulièrement son loyer, gère mieux son budget et montre une réelle motivation à rembourser ses dettes. En plus de sa dette locative, Monsieur [O] a également de nombreuses amendes à payer.
Lors des débats, Monsieur [P] [O] a indiqué percevoir 1.734 euros au titre de ses ressources mensuelles, conformément à la somme mentionnée dans le diagnostic social et financier.
Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué s’en rapporter à la décision du tribunal.
Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [P] [O] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [P] [O] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation - indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial - due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Par ailleurs, il convient de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [P] [O] ;
CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 1.554,33 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 26 juin 2024, échéance du mois de février2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
ACCORDE à Monsieur [P] [O] un délai de paiement de 16 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 15 échéances de 100 euros, la 16ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les bailleurs et le preneur sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,
CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 12 mai 2022 ;
DIT que Monsieur [P] [O] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 76 bis Boulevard Jules Vernes - 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [P] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmentée des charges locatives en cours, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiées par une quittance subrogative des sommes versées à ce titre aux bailleurs par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;
RENVOIE les bailleurs et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [P] [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Michel HORTAIS Pierre DUPIRE
