Cour de cassation, 06 janvier 2021. 19-23.274

CIV. 1 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 janvier 2021 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10029 F Pourvoi n° R 19-23.274 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 6 JANVIER 2021 La société Bologna, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° R 19-23.274 contre l'arrêt rendu le 6 juin 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 2), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société CBRE Conseil et transaction, anciennement dénommée CBRE Agency, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , 2°/ à la société Machama, société civile immobilière, dont le siège est, [...] , défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Bologna, de la SCP Lesourd, avocat de la société CBRE Conseil et transaction, et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 10 novembre 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Il est donné acte à la société Bologna du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Machama. 2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Bologna aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six janvier deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Bologna Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, confirmant le jugement, condamné la SCI Bologna à verser à la société CBRE Agency la somme de 53 820 euros, d'AVOIR, infirmant le jugement, dit que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2014 et d'AVOIR, confirmant le jugement, ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil ; AUX MOTIFS PROPRES QUE l'agence immobilière justifie de la détention de la carte professionnelle de mandataire immobilier ; que les articles 6-1 alinéa 4 de la loi Hoguet et 78 du décret du 20 juillet 1972 imposent, lorsque le mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, pénale ou de garantie de rémunération, le rappel de la faculté pour chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment, dans des conditions de forme et de délai réglementairement prescrites, ces dispositions légales comme les clauses sus, énoncées devant être mentionnées en caractères très apparents ; que cette prescription formelle, comme celle de reporter le numéro d'inscription au registre des mandats sur l'exemplaire de l'acte qui reste en la possession du mandant, visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire et dès lors, seul le mandant peut s'en prévaloir ; que la société Bologna, qui n'est pas partie à cet acte juridique, ne peut pas arguer de ce moyen de nullité pour conclure au rejet de la demande en paiement de l'agence immobilière ; qu'il ressort des pièces produites aux débats et des explications fournies par les parties que la vente régularisée par acte authentique du 2 septembre 2013 a été précédée d'une promesse synallagmatique de vente sous seing privé du 24 juin 2013 ; que ces notes viennent, ainsi que le précise la promesse de vente, concrétiser l'accord de la société ADCC et de Ia société Machama mettant fin à la procédure judiciaire les opposant tendant à voir constater le caractère définitif de Ia vente du bien visé an mandat du 7 novembre 2011 en exécution d'une offre d'achat proposée par la société ADCC, le 7 décembre 2011 et acceptée par le vendeur, le 12 décembre 2011 soit l'offre d 'achat et son acceptation signées avec le contours de l'agence CBRE après une mise en relation des parties par cette agence ; que l'acte des 7 et 12 décembre 2011 répond aux exigences des articles 6 de la loi Hoguet et 73 du décret du 20 juillet 1972, dans la mesure où il est suffisamment précis quant aux conditions de la vente pour que la société ADCC puisse en poursuivre l'exécution forcée et qu'il identifie le débiteur de la commission mise à la charge de la société ADCC comme le prévoit le mandat du 7 novembre 2011 et en précise le montant ; que, dans le cadre d'un accord conclu entre la société ADCC et la SCI Machama, cette dernière a, ainsi qu'il est écrit à la promesse de vente, accepté une substitution d'acquéreur alors que l'acte des 7 et 12 décembre 2011 ne prévoyait pas cette faculté ; que dès lors, l'effet relatif des contrats énoncé à l'article 1165 (ancien) du code civil exclut que la société CBRE Agency puisse prétendre que la SCI Bologna est tenue au paiement de la commission en exécution du mandant ; qu'en revanche, la clause négociation figurant à la promesse notariée de vente ainsi qu'à l'acte de vente tous deux signés par la SCI Bologna, précise que l'acquéreur déclare qu'il a été mis en relation avec le vendeur par l'intermédiaire du cabinet CBRE ( ) mais qu'en raison de l'expiration du mandat il ne se reconnait débiteur d'aucun honoraire à son égard ; qu'il ajoute vouloir faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, de toute réclamation par le cabinet CBRE de tout ou partie de ses honoraires et décharge expressément le vendeur ( ) de toute responsabilité a cet égard, quelles qu'en soient les suites et conséquences ; que cette clause reprend les déclarations faites devant le notaire et fait foi jusqu'à inscription de faux et il ne saurait être retenu une erreur matérielle, alors que sa lecture permet de constater la cohérence de sa construction ; que le fait qu'il soit écrit que l'acquéreur ne se reconnait débiteur d'aucune commission est indifférent, dès lors qu'il ressort clairement de cette clause, la volonté de la société Bologna de supporter les conséquences de la mise en relation du vendeur et de la société ADDC par l'intermédiaire de l'agence immobilière et de faire son affaire personnelle des réclamation de cette dernière ; que cette clause, au-delà de la garantie donnée an vendeur, constitue une stipulation an profit du vendeur et l'engagement de la société Bologna, se substituant à la société ADDC dans l'acquisition convenue par l'intermédiaire de cette agence, de se substituer également à la société ADDC dans le règlement des sommes dues à l'intermédiaire, si son droit à commission est reconnu ; qu'il s'ensuit que la société CBRE Agency peut prétendre au paiement de la commission convenue an mandat au titre d'une vente menée à son terme, la prétendue absence de diligence dont excipe l'appelante étant consécutive à l'éviction de l'intermédiaire, qui n'a pas été informée de l'engagement de la procédure tendant à voir constater que la vente des 7 et 12 décembre 2011 était parfaite et de ses suites ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS qu'aux termes de l'article 6-I, alinéa 6, de la loi du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées a l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; que l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 précise que « le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre. Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties. Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire » ; qu'il résulte des articles 72 et 73 du décret du 30 juillet 1972 que la créance de commission de l'agent immobilier trouve son origine dans le mandat écrit que l'une ou l'autre des parties doit obligatoirement délivrer à l'agent avant toute négociation et sans lequel il ne peut prétendre à rémunération ; que la rémunération de l'agent immobilier n'est due que si ce dernier justifie d'un mandat écrit consenti préalablement à la vente litigieuse et si l'opération est effectivement conclue et constatée dans un seul écrit constatant l'engagement des parties ; qu'en l'espèce, la société CBRE justifie d'un mandat de vente consenti par la SCI MACHAMA, qui prévoit en son article 9 une rémunération à charge de l'acquéreur, fixée a 5% HT du prix de vente et exigible dès la signature de l'acte reprenant l'engagement des parties si la vente est conclue sans condition, ou dès la levée de la dernière condition suspensive si la vente est conclue sous conditions suspensives ; qu'il n'est nullement établi par les pièces produites au débat que la SCI MACHAMA a dénoncé le mandat dans les conditions prévues à l'article 3 de l'acte ; que l'absence de diligences de la SCI MACHAMA pour procéder à la régularisation de la vente devant notaire ne constitue pas un acte manifestant sa volonté non équivoque de renoncer au mandat et de le résilier ; qu'il ne peut également être argué que ce mandat de vente est devenu caduc en raison de l'absence de signature de l'acte authentique de vente dès lors que ce fait ne constitue pas un évènement indépendant de la volonté des parties et qu'il n'est pas démontré que la SCI MACHAMA a renoncé à vendre le bien immobilier litigieux ; qu'en effet, le notaire de la société BOLOGNA fait état, dans un courrier en date du 20 avril 2012 adressé au notaire de la SCI MACHAMA, d'un projet de compromis de vente établi le 22 février 2012, ce qui atteste l'intention de la SCI MACHAMA, à cette date, de vendre le bien objet du mandat ; que cette intention de vendre ce bien est également réitérée dans le courrier du conseil de la SCI MACHAMA en date du 14 septembre 2012 ainsi que dans le courriel de Me Jean-Pierre NYST, conseil des sociétés ADCC et BOLOGNA à la société CBRE AGENCY en date du 3 janvier 2013 ; que le silence de la société CBRE AGENCY, tout comme celui de la SCI MACHAMA, a ainsi valu reconduction jusqu'au 6 février 2013 ; que le mandat n'ayant pu être révoqué avant cette date en l'absence de toute résiliation expresse de l'une des parties ; que les moyens selon lesquels la SCI MACHAMA aurait expressément renoncé à la vente du bien désigné dans le mandat ou dénoncé ce mandat sont dépourvus de toute pertinence ; que si la CRBE justifie d'un mandat écrit consenti par la SCI MACHAMA le 7 novembre 2011, préalablement à la vente litigieuse du bien, elle ne pourra prétendre à sa rémunération que si la vente a été effectivement conclue par son entremise pendant la durée du mandat et qu'elle est constatée dans un seul écrit constatant l'engagement des parties ; que l'acte unique contenant l'engagement des parties, mentionne par l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 n'est pas nécessairement un acte authentique ; qu'ainsi, si les parties n'ont pas fait de la signature de l'acte authentique une condition de la vente, mais une formalité destinée à en retarder les effets, la vente peut être regardée comme effectivement conclue, sans que le droit à rémunération de l'agent soit subordonné à la conclusion d'un acte authentique ; qu'en l'espèce, il ressort de la lettre de la société CBRE du 8 décembre 2011, corroborée par l'offre d'achat de la société ADCC du 7 décembre 2011 que la société CBRE a fait visiter le bien litigieux le 7 décembre 2011 à la société ADCC, qui a émis le même jour une offre aux termes de laquelle elle a consenti à prendre à sa charge les honoraires stipulés au mandat de vente et que cette offre a été acceptée par la SCI MACHAMA le 12 décembre 2011, soit pendant la durée du mandat de vente conclu entre la société CBRE AGENCY et la SCI MACHAMA ; que l'offre d'achat du 7 décembre 2011 par la société ADCC, contresignée par la SCI MACHAMA le 12 décembre 2011 contient un accord sur la chose et le prix ainsi que sur les autres conditions essentielles de la vente ; qu'en application de l'article 1583 du code civil, cet acte du 7 décembre 2011 vaut vente, ce que d'ailleurs la société ADCC avait indiqué dans son assignation en réalisation forcée de la vente signifiée le 23 mai 2013 à la SCI MACHAMA ; que la société BOLOGNA ne peut valablement contester la portée de cet acte aux motifs que la signature apposée pour le compte de la SCI MACHAMA n'est pas identique à celle apposée sur le mandat de vente dans la mesure où cette dernière ne conteste pas sa signature et que c'est sur le fondement de cet acte que la société ADCC a diligenté une action en réalisation forcée de la vente et qu'un accord est intervenu dans les termes mentionnés dans l'acte de vente du 2 septembre 2013 conclu entre les SCI MACHAMA et BOLOGNA, celles-ci reconnaissant que la vente est intervenue pour mettre fin au litige entre la société ADCC et la SCI MACHAMA ; qu'il ne peut être soutenu que l'offre d'achat du 7 décembre 2011 contresignée par la SCI MACHAMA est un document incomplet et imprécis, alors qu'il reprend les caractéristiques du bien immobilier, les conditions financières (prix et honoraires de transaction), les conditions suspensives et l'indemnité d'immobilisation et qu'il fixe la durée de validité de cette offre ; que le nom et la qualité de l'offrant sont clairement mentionnes en bas de page avec le tampon de la société ADCC, avec son adresse et son n° SIRET ; qu'il convient également de relever que la signature est précédée de lettres manuscrites « C NYST », ce dernier étant celui qui a visité le bien avec l'agence immobilière ; qu'en outre, l'offre d'achat émise le 7 décembre 2011 par la société ADCC était valable jusqu'au 31 décembre 2011 ; que cette offre n'a pas érigé la signature d'un compromis de vente devant un notaire ou sa réitération devant notaire avant le 31 décembre 2011 en une condition suspensive de la vente, la date du 31 décembre 2011 n'étant stipulée que comme date jusqu'à laquelle la SCI MACHAMA pouvait l'accepter ; qu'or, il a été précédemment établi que cette dernière l'a effectivement et valablement accepté le 12 décembre 2011, soit dans délai prévu par l'offre ; que la circonstance qu'aucun compromis de vente ne soit intervenu entre la société ADCC et la SCI MACHAMA avant le 31 décembre 2011 n'a donc pas entrainé la caducité de l'offre émise, qui n'était en tout état de cause pas encourue puisque la SCI MACHAMA l'a accepté dans le délai prévu ; que le moyen fondé sur la caducité de l'offre d'achat est donc inopérant ; qu'en outre, lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente pendant le cours du mandat puis que le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, quand bien même la vente serait intervenue après la fin du mandat ou sa révocation ; que sans cela en effet, le mandat n'aurait plus de portée et aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération alors qu'il suffirait au mandant de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel, de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s'économisant, à lui ou à son acquéreur, les frais de transaction, le cas échéant une fois passé le délai du droit de suite ; qu'or, cette mise en relation est intervenue en cours de mandat puisque la visite du bien a eu lieu le 7 décembre 2011 et qu'un accord sur la chose et le prix entre la SCI MACHAMA et la société ADCC est intervenu pendant le cours du mandat ; que dans ces conditions, la signature de la promesse de vente et de l'acte authentique de vente postérieure à l'expiration du mandat de vente ne prive donc pas la société CBRE AGENCE de son droit à rémunération ; qu'en outre, la signature d'un compromis de vente devant un notaire ou sa réitération devant notaire avant le 31 décembre 2011 n'ayant pas été stipulée comme condition suspensive de la vente, il importe peu que la signature de la promesse de vente ou la régularisation de la vente devant notaire aient pu être faites postérieurement à l'expiration du mandat de vente ; que de même, il importe peu de savoir si la SCI MACHAMA a renoncé à la vente postérieurement l'offre qu'elle avait pourtant contresignée dans la mesure où la mise en relation par la société CBRE AGENCY entre la SCI MACHAMA et la société ADCC est intervenue avant la fin du mandat ; qu'il s'ensuit que la société CBRE AGENCY démontre que l'opération de la vente a été effectivement conclue par son entremise et qu'elle a été constatée dans un écrit constatant l'engagement des parties, l'offre d'achat du 7 décembre 2011 de la société ADCC contresignée par la SCI MACHAMA ; que toutefois, l'acte authentique de vente portant sur le bien, objet de la vente a été régularisé devant notaire entre la SCI MACHAMA et la société BOLOGNA, et non la société ADCC ; que dans ces conditions, il convient de déterminer si la société CRBE AGENCY peut valablement solliciter le paiement de sa commission à la société BOLOGNA, aux lieu et place de la société ADCC ; qu'or, il ressort des stipulations de la promesse de vente du 24 juin 2013 et de l'acte authentique du 2 septembre 2013 que la société BOLOGNA s'est substituée à la société ADCC ; qu'en effet, l'acte authentique de vente ainsi que la promesse de vente sous seing privé en date du 24 juin 2013 n'ont été signés entre la SCI MACHAMA et la société BOLOGNA que pour « mettre un terme définitif » à la procédure engagée par la société ADCC à l'encontre de la SCI MACHAMA afin d'obtenir la réalisation forcée de la vente ; que la SCI MACHAMA a ainsi accepté de vendre à la SCI BOLOGNA, substituant la société ADCC selon le souhait de celle-ci et afin qu'elle se désiste de son action en réalisation forcée de la vente ; qu'à ce titre, l'acte authentique de vente précise dans le paragraphe 1.1 intitulé « promesse de vente » que « le VENDEUR a accepté, à la demande de la SARL ADCC, que la SCI BOLOGNA se substitue à cette dernière pour réaliser l'acquisition objet de la procédure précitée » ; que ces mêmes mentions figurent de manière claire et explicite dans la promesse de vente en date du 24 juin 2013 en page 17 dans l'article « conditions particulières » ; que la signature de la promesse de vente du 24 juin 2013 et de l'acte authentique du 2 septembre 2013 n'est que l'aboutissement de l'accord entre la SCI MACHAMA et la société ADCC aux termes duquel la société ADCC a accepté de se désister de son instance sous réserve de la réalisation définitive de la vente au profit de la société BOLOGNA ; qu'il s'ensuit que c'est la société ADCC qui a demandé à ce que la société BOLOGNA se substitue à elle pour procéder à cette acquisition ; qu'en outre, la promesse de vente du 24 juin 2013 et l'acte authentique de vente du 2 septembre 2013 comporte des stipulations expresses selon lesquelles la société BOLOGNA a reconnu avoir été mise en relation avec la SCI MACHAMA par la société CBRE AGENCY et que si elle conteste être redevable d'une commission, elle déclare vouloir en faire son affaire personnelle si une rémunération est sollicitée par l'agence immobilière ; que la SCI BOLOGNA reconnait dès lors implicitement que de tels honoraires étaient initialement prévus, et qu'ils auraient dû être à sa charge, et ce même si elle estime ne plus en être redevable en raison de la caducité alléguée du mandat de vente conclu le 7 novembre 2011 ; que ces stipulations attestent que la société BOLOGNA avait eu parfaitement connaissance du mandat conclu entre la SCI MACHAMA et la société CBRE AGENCY et du risque auquel elle s'exposait en écartant l'agence immobilière de la transaction, cette dernière pouvant venir lui réclamer le paiement des honoraires ; que ces stipulations n'ont été mentionnées dans les actes de vente que parce que la société BOLOGNA s'est substituée à la société ADCC dans les mêmes termes que l'offre d'achat du 7 décembre 2011 contresignée le 12 décembre 2011 par la SCI MACHAMA ; que si la société BOLOGNA était totalement étrangère à la société ADCC, il n'y aurait aucun intérêt à préciser les circonstances dans lesquelles le compromis de vente et l'acte authentique de vente ont été signées ; que cette substitution de la société BOLOGNA à la société ADDC est également corroborée par le courrier de Me G..., notaire de la société ADCC, en date du 20 avril 2012 ; que dans ce courrier où il est envisagé que la société BOLOGNA acquière le bien objet du mandat, le notaire fait référence à l'offre d'achat de « mon client » du 7 décembre 2011, accepté par la SCI MACHAMA le 12 décembre 2011, alors qu'il s'agit de l'offre d'achat fait par la société ADCC, et non par la société BOLOGNA ; que par conséquent, la vente du 2 septembre 2013 précédée du compromis de vente du 24 juin 2013 n'est que le prolongement de l'entremise faite par la société CBRE AGENCY entre la SCI MACHAMA et la société ADCC ayant donné lieu à l'offre d'achat du 7 décembre 2011 accepté le 12 décembre 2011 ; que même si la société BOLOGNA est une personne morale distincte de la société ADCC, la société BOLOGNA n'est pas un tiers mais une société qui s'est substituée à la société ADCC dans la vente, objet du mandat ; qu'or, la substitution d'un acquéreur à l'acquéreur initial ne porte pas atteinte au droit a commission de l'agent immobilier, et ce d'autant plus que cette substitution s'exerce dans les mêmes conditions que celles prévues dans l'acte unique contenant l'engagement des parties, mentionne par l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, que constitue l'offre d'achat du 7 décembre 2011 accepté le 12 décembre 2011 ; que l'examen comparatif de cet acte unique et l'acte authentique de vente du 2 septembre 2013 atteste que la substitution s'est opérée dans des conditions identiques ; que la SCI BOLOGNA ne peut donc valablement se prévaloir de l'effet relatif des contrats au sens de l'article 1116 du code civil pour s'exonérer de son obligation de paiement ; que la SCI BOLOGNA, venant se substituer à la société ADCC, a repris les engagements de cette dernière, de sorte que l'offre d'achat émise par la société ADCC le 7 décembre 2011 est réputée avoir été émise par la SCI BOLOGNA qui y est alors tenue ; que lorsqu'une partie a, aux termes de son offre d'achat, accepté de régler la commission de l'agent immobilier, cette partie s'est contractuellement engagée envers ce dernier et doit donc la lui payer en cas de réalisation de la vente ; qu'or, la société ADCC s'était expressément engagée à payer à la société CBRE AGENCY sa rémunération aux termes de son offre du 7 décembre 2011 ; qu'il importe peu que la SCI BOLOGNA ne soit pas partie au mandat de vente consenti par la SCI MACHAMA à la société CBRE AGENCY, des lors que la rémunération prévue par ce mandat a la charge de l'acquéreur est également à la charge de l'acquéreur dans l'offre d'achat du 7 décembre 2011 émise par la société ADCC ; que dès lors, la SCI BOLOGNA, par cette substitution, s'est rendue débitrice de la rémunération de la société CBRE AGENCY, prévue à la fois dans le mandat de vente conclu avec la SCI MACHAMA le 7 novembre 2011 et dans l'offre de la société ADCC du 7 décembre 2011, dont elle avait au surplus connaissance ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer la convention des parties ; qu'en jugeant qu'il s'évinçait de la clause par laquelle l'acquéreur déclarait « qu'en raison de l'expiration du mandat il ne se reconnaît débiteur d'aucun honoraire à [l']égard [de l'agent immobilier] », la volonté de l'acquéreur de supporter les conséquences de la mise en relation du vendeur et de l'acquéreur initial si le droit à honoraire de l'agence était reconnu et que « le fait qu'il soit écrit que l'acquéreur ne se reconnai[ssait] débiteur d'aucune commission [était] indifférent » (arrêt, p. 6, al. 3), quand une telle clause excluait clairement tout engagement de l'acquéreur de s'acquitter de la commission de l'agent immobilier, la cour d'appel l'a dénaturée, en violation de l'article 1134 devenu 1192 du code civil ; 2°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer la convention des parties ; qu'en jugeant qu'il s'évinçait de la clause par laquelle l'acquéreur déclarait « faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, de toute réclamation par [l'agent immobilier] de tout ou partie de ses honoraires et déchargeait expressément le vendeur [ ] de toute responsabilité à cet égard » (arrêt, p. 6, al. 2), la volonté de l'acquéreur de se substituer à l'acquéreur initial dans le paiement de la commission, la cour d'appel a dénaturé la clause claire et précise par laquelle la société Bologna se limitait à renoncer à tout recours contre son vendeur au cas où l'agent immobilier agirait contre elle en paiement de ses honoraires, en violation de l'article 1134 devenu 1192 du code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse l'engagement de garantir une partie des sommes qu'elle pourrait devoir à un tiers ne fait pas de naître de droit au profit de ce dernier ; qu'en affirmant qu'il s'évincerait de la garantie donnée par la SCI Bologna à la venderesse une obligation dont l'agent immobilier pouvait lui réclamer l'exécution (arrêt, p. 6, al. 3), la cour d'appel a violé l'article 1134 et 1165 du code civil, devenus 1103 et 1199 du même code ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse la substitution d'un tiers à l'acquéreur initial ne l'oblige à s'acquitter de la commission due à l'agent immobilier qui a permis la conclusion de la vente initiale que si le tiers substitué s'y est engagé ; qu'en condamnant la SCI Bologna à régler la commission due en exécution de l'offre faite par la société ADDC (jugement, p. 8 al. 1er et 9 al. 3), sans constater que la SCI Bologna s'était substituée à la société ADDC dans l'obligation de régler la commission de l'agent immobilier que cette dernière avait souscrite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 et 1134 du code civil, devenus 1101 et 1103 du même code ; 5°) ALORS QUE seuls font foi jusqu'à inscription de faux les faits affirmés par l'officier public comme ayant été accomplis par lui ou comme s'étant passés en sa présence ; qu'en jugeant, pour affirmer que la SCI Bologna aurait eu la volonté de prendre à sa charge la commission de l'agent immobilier en dépit de la clause en vertu de laquelle « il ne se reconnaît débiteur d'aucun honoraire à [l']égard [de l'agent immobilier] » que la mention selon laquelle l'acquéreur déclarait avoir été mis en relation avec le vendeur par l'intermédiaire de l'agent immobilier ne pouvait être combattue que par la procédure d'inscription de faux et non par la preuve contraire (arrêt, p. 6, al. 3), quand une telle mention se bornait à faire état des énonciations des parties et non des faits personnellement constatés par l'officier public, de sorte que la preuve contraire était admise contre celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 1319 du code civil, devenu 1371 du même code.