Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/01089 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZJJ
Minute : 24/930
SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4
Représentant : Me Ruben GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0884
C/
Monsieur [H] [D]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4,
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Ruben GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0884
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [H] [D],
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2020, la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 a donné à bail à Monsieur [H] [D] un logement situé [Adresse 8], [Localité 5] ([Adresse 8]), pour un loyer mensuel de 512 euros, et 74 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2023, la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 a fait signifier à Monsieur [H] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3064,50 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie dématérialisée le 16 août 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 a fait assigner Monsieur [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" déclarer recevable la demanderesse en l'ensemble de ses demandes et les dire bien fondées,
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
" assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'à la libération complète et effective des lieux et la remise des clefs à la demanderesse,
" ordonner à défaut l'expulsion de Monsieur [H] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce avec toutes les conséquences de droit y attachées,
" autoriser la demanderesse à faire, si nécessaire, transporter et séquestrer l'ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux dans le garde meuble de son choix aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie des sommes dues conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Monsieur [H] [D] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 sauf à parfaire au jour du jugement, la somme de 2884,20 euros au titre des loyers, provisions sur charges et taxes récupérables dus à la date du 5 décembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 août 2023,
" le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 750,37 euros, correspondant à un mois de loyer charges comprises majoré de 20% qui sera indexée selon les clauses du contrat résilié, et à titre subsidiaire, égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ou l'expulsion,
" le condamner au paiement des charges et taxes diverses du jour de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués par la remise des clés ou l'expulsion,
" le condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens,
" ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 24 janvier 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7619,54 euros arrêtée au 6 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement d'office.
La SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 14 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [H] [D], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 14 août 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L'acte vise le délai de six semaines prévu à l'article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.
Toutefois, le contrat a été conclu le 21 septembre 2020 pour une durée de six ans, soit avant le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n'a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d'appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Aucun paiement n'est intervenu ni n'a été effectué.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 septembre 2020 à compter du 15 octobre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [H] [D] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Par ailleurs, la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Il convient par ailleurs de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration, et de condamner Monsieur [H] [D] à son paiement à compter de 15 octobre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 septembre 2020, du commandement de payer délivré le 14 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 septembre 2024 que la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 33,60 euros (deux fois 16,80 euros) imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [D] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 la somme de 7585,94 euros, au titre des sommes dues au 6 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1952,76 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Monsieur [H] [D] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 septembre 2020 entre la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 d'une part, et Monsieur [H] [D] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 8], [Localité 5], sont réunies à la date du 15 octobre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [H] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [H] [D] à compter du 15 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [H] [D] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 la somme de 7585,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 sur la somme de 1952,76 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [H] [D] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 7 septembre 2024, échéance d'octobre 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [H] [D] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [H] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 4 de ses autres demandes,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
