Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 26 Septembre 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS
représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [U] [O]
Porte A206 Etage 2
Les Jardins de Louise
17 Rue des Forges
44400 REZE
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 04 juillet 2024
date des débats : 04 juillet 2024
délibéré au : 26 septembre 2024
RG N° N° RG 24/00733 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M3DG
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Monsieur [U] [O] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 12 février 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [U] [O] un logement situé Les Jardins de Louise, 17 Rue des Forges 44400 REZE (Porte A206- 2ème étage).
Le 11 octobre 2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.769,44 euros au titre des loyers échus et impayés au 30 septembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 02 février 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 7 février 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [U] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :
- Constater à compter du 11 novembre 2023 pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 22 novembre 2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail, ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [U] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- Condamner Monsieur [U] [O] à lui payer la somme de 1.769,44 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 08 décembre 2023 avec intérêts de droit à compter du 11 octobre 2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- Condamner Monsieur [U] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 11 novembre 2023 ou du 22 novembre 2023, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;
- Assortir tous les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;
- Condamner Monsieur [U] [O] à lui payer la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.
A l'audience du 04 juillet 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. La société CDC HABITAT SOCIAL a également actualisé sa créance à la somme de 6.046,04 euros selon le décompte arrêté au 28 juin 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, nonobstant la reprise intégrale du versement des loyers par le locataire.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [U] [O] n’a pas comparu.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience. Il mentionne que le locataire n’était pas présente aux rendez-vous.
La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande :
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d'irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...).
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (...).
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 07 février 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.
La société CDC HABITAT SOCIAL justifie par ailleurs de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 septembre 2023 par un courrier recommandé dont il a été accusé réception le 03 octobre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 02 février 2024.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.
Dès lors, il convient de constater ce désistement.
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [U] [O], le 11 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.769,44 euros.
Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2023.
Sur le montant de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 12 février 2022.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6.046,04 euros au 28 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Toutefois, apparaissent au décompte, à compter du mois de janvier 2024, des surloyers de 829,98 euros, des pénalités d’enquête sociale de 7,62 euros chacune, des frais de contentieux de 126,70 euros, ainsi que des frais de dossier de 25 euros.
Or, le bailleur produit des courriers simples qui auraient été adressés au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L.441-3 et L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition.
Ces courriers, qui n’ont pas été adressés en recommandé à Monsieur [O], ne permettent pas de démontrer que les formalités susvisées ont bien été respectées.
Par conséquent, le montant des surloyers, des frais de dossier, et des pénalités d’enquête sociale seront déduits, outre la suppression des frais de procédure qui relèvent des dépens.
En conséquence, Monsieur [U] [O] sera condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.721,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les délais de paiement :
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ”
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”
En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [U] [O] a repris le règlement intégral du loyer courant.
Toutefois, en l'absence d'éléments produits sur la situation du locataire, Monsieur [U] [O] ne s’étant pas présenté ni à l’audience, ni aux rendez-vous dans le cadre du diagnostic social et financier, le juge n’est pas en mesure d’apprécier sa capacité à régler une mensualité d’apurement pour l’arriéré locatif, et ce, dans le délai de trois années prévu par l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989.
Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne sera accordé à Monsieur [U] [O].
Dès lors, Monsieur [U] [O], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Monsieur [U] [O], sera par ailleurs condamné, à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou son expulsion, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
Sur les mesures accessoires :
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.
Par ailleurs, l’équité commande de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Monsieur [U] [O] ;
CONDAMNE Monsieur [U] [O] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.721,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 12 décembre 2023 ;
DIT que Monsieur [U] [O] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés Les Jardins de Louise, 17 Rue des Forges 44400 REZE (Porte A206- 2ème étage), en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [U] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [U] [O] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [U] [O] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Le Greffier Le juge des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Pierre DUPIRE
