Cour d'appel, 09 novembre 2023. 23/01573

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 09 NOVEMBRE 2023 N° RG 23/01573 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VXEV AFFAIRE : SAS PV-CP CITY C/ [I] [N] Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 23 Janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE N° RG : 22/01513 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 09.11.2023 à : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU, avocat au barreau de VERSAILLES Me Remo FRANCHITTO, avocat au barreau de PARIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SAS PV-CP CITY prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005520 Ayant pour avocat plaidant Me Philippe RIGLET, du barreau des HAUTS DE SEINE APPELANTE **************** Monsieur [I] [N] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] Représentant : Me Remo FRANCHITTO, Postulant, avocat au barreau de PARIS INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Mme Florence SCHARRE, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Suivant bail commercial en date du 7 février 2008, la société LMP Market Place a donné à bail à la société Lamy Résidences le lot n° 110 au sein de la Résidence Charras située [Adresse 1] à [Localité 6] (Hauts-de-Seine), à compter du 1er octobre 2008. Le 13 octobre 2009, M. [I] [N] a acquis le lot n° 110 auprès de la société LMP Market Place. La société PV-CP City est venue au droits de la société Lamy Résidences. Par avenant du 16 août 2017, M. [N] a renouvelé le bail de la société PV-CP City à compter du 30 septembre 2017 pour une durée de neuf années. Le 30 septembre 2021, M. [N] a fait délivrer, à la société PV-CP City un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total de 2 795,67 euros. Par acte d'huissier de justice délivré le 25 mai 2022, M. [N] a fait assigner en référé la société PV-CP City aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résolution du bail par l'effet de la clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, l'expulsion de la société PV-CP City, sa condamnation au paiement d'une provision de 2 795, 67 euros au titre des loyers dus pour la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021 et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu augmenté du montant des charges, jusqu'à la libération effective des lieux. Par ordonnance contradictoire rendue le 23 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige, par provision, tous moyens des parties étant réservés, - condamné la société PV-CP City à payer à M. [I] [N] la somme provisionnelle de 2 652,94 euros correspondant aux loyers impayés selon décompte arrêté au 30 septembre 2021, - constaté la résolution du bail au 2 novembre 2021, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la PV-CP City ou de tous occupants de son chef du lot n° 110 au sein de la résidence Charras sis [Adresse 1] à [Localité 6], si elle n'a pas quitté les lieux dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance, - condamné la société PV-CP City à payer à M. [I] [N] une indemnité provisionnelle d'occupation à compter du 2 novembre 2021 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer contractuellement prévu, augmenté du montant des charges, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, - rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société PV-CP City à payer à M. [I] [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de la société PV-CP City de condamner M. [I] [N] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société PV-CP City aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 7 mars 2023, la société PV-CP City a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 30 juin 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société PV-CP City demande à la cour, au visa des articles 1219, 1343-5, 1719 et 1722 du code civil et 700 du code de procédure civile, de : '- infirmer l'ordonnance rendue le 23 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a : - condamné « la société PV-CP City à payer à M. [I] [N] la somme provisionnelle de 2 652,94 euros correspondant aux loyers impayés selon décompte arrêté au 30 septembre 2021 » ; - constaté « la résolution du bail au 2 novembre 2021 » ; - ordonné « si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société PV-CP City ou de tous occupants de son chef du lot n°110 au sein de la résidence Charras sis [Adresse 1] à [Localité 6] si elle n'a pas quitté les lieux dans les 15 jours suivant notification de la présente ordonnance » ; - condamné « la société PV-CP City à payer à M. [I] [N] une indemnité provisionnelle d'occupation à compter du 2 novembre 2021 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer contractuellement prévu, augmenté du montant des charges, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié » ; - rappelé « que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles ». en conséquence et statuant à nouveau : - juger qu'il existe une contestation sérieuse à l'acquisition de la clause résolutoire insérée au Bail compte-tenu de la possibilité pour le preneur d'invoquer : - la suspension de son obligation de paiement des loyers appelés au cours des périodes d'interdiction de recevoir du public ; - la signification de mauvaise foi du commandement de payer du 30 septembre 2021 ; - la suspension de la clause résolutoire insérée au bail compte-tenu des graves difficultés financières rencontrées par le preneur du fait de la crise sanitaire. en conséquence, - débouter M. [N] de toutes ses demandes, et notamment de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire insérée au Bail et de ses demandes subséquentes,à savoir la demande d'expulsion et de condamnation de la société preneuse au versement d'une indemnité d'occupation, - condamner l'intimé à verser à la société PV-CP City la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.' Dans ses dernières conclusions déposées le 12 juillet 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [N] demande à la cour, au visa des articles 835 et 700 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, 1219, 1343-5, 1719 et 1722 du code civil, L. 131-1 à L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution, de : '- confirmer l'ordonnance rendue le 23 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'elle a : - 'condamnons la société PV-CP City à payer à M. [I] [N] la somme provisionnelle de 2 652,94 euros correspondant aux loyers impayés selon le décompte arrêté au 30 septembre 2021, - constatons la résolution du bail au 2 novembre 2021, - ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la PV-CP City ou de tous occupants de son chef du lot n°110 au sein de la résidence Charras sis [Adresse 1] à [Localité 6], si elle n'a pas quitté les lieux dans les 15 jours suivant notification de la présente ordonnance. - condamnons la société PV-CP City à payer à M. [I] [N] une indemnité provisionnelle d'occupation à compter du 2 novembre 2021 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer contractuellement prévu, augmenté du montant des charges qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, - rappelons que les meubles et objets mobiliers et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,' - rejeter l'ensemble des arguments et des demandes de la société PV-CP City , - condamner la société PV-CP City à payer à M. [N] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société PV-CP City aux entiers dépens.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : La société PV-CP City sollicite l'infirmation de l'ordonnance querellée et le prononcé du débouté de M. [N] de toutes ses demandes. Elle relate exploiter une résidence dénommée « Adagio Access [Localité 7] Place Charras », résidence de tourisme qui dispose de 186 logements et d'espaces communs de détente et de restauration, et avoir été particulièrement affectée par la crise sanitaire et les mesures prises dès le 15 mars 2020 par le gouvernement pour lutter contre la propagation de l'épidémie de Covid-19. Ainsi, elle expose à titre d'illustration que la baisse de chiffre d'affaires du pôle tourisme du Groupe PV-CP lors de la seule première période de confinement a été de l'ordre de -325 millions d'euros, que l'exercice 2019/2020 s'est clôturé pour le Groupe PV-CP par une perte nette consolidée de l'ordre de - 336,1 millions d'euros (contre - 33 millions d'euros de perte nette enregistrée sur l'exercice 2018/2019) et que sur la période de septembre 2019 à fin mars 2021, l'impact financier de la crise sanitaire sur l'activité du Groupe PV-CP se compte en centaines de millions d'euros. Elle indique encore que pour les résidences Adagio, le chiffre d'affaires a accusé une baisse de 75% sur la période affectée par les mesures administratives de lutte contre la crise sanitaire ; que si le groupe Pierre & Vacances a pu bénéficier de certaines aides d'état à l'instar de la plupart des exploitants du secteur du tourisme, ces aides n'ont absolument pas compensé les pertes constatées sur la période affectée par les mesures administratives de lutte contre la crise sanitaire ; que le Groupe PV-CP a en effet perçu une aide octroyée au titre du fond de solidarité d'un montant de 1,8 million d'euros et une aide dite de « coûts fixes » d'un montant de 10 millions d'euros ; que rapportée aux 800 millions d'euros de perte de chiffres d'affaires, cette somme totale de 11,8 millions d'euros d'aide paraît dérisoire et n'a pu impacter significativement la situation financière extrêmement dégradée du groupe PV-CP. Concernant plus particulièrement la résidence « Adagio Access [Localité 7] Place Charras », elle fait valoir que les mesures gouvernementales ont entraîné une chute considérable des taux d'occupation et du chiffre d'affaires réalisés sur cette résidence entre le 15 mars au 22 juin 2020 puis entre le 30 octobre 2020 au 9 juin 2021. Ainsi, elle relate qu'aux mois d'avril, mai, juin, septembre, novembre et décembre 2020, le taux d'occupation de la résidence n'a pas dépassé les 26,5 % alors qu'il avoisine habituellement les 80-90% à cette époque de l'année. Elle expose ainsi qu'en raison de l'extinction de son activité, elle a pris la décision, à l'instar des autres sociétés du groupe, de suspendre temporairement le paiement de ses loyers. Elle a d'abord entamé des discussions amiables avec les bailleurs, puis, avoir obtenu avec 20 autres sociétés du groupe, suivant ordonnance en date du 2 février 2021 du président du tribunal de commerce de Paris, l'ouverture d'une procédure de conciliation, dans le cadre de laquelle les négociations ont duré tout le printemps 2021, puis ont repris au mois de septembre 2021 avec la reprise partielle d'activité, une 3e proposition d'avenant étant adressée le 15 novembre 2021 à l'ensemble des bailleurs du groupe. Elle précise qu'au 30 décembre 2021, plus de 80 % des bailleurs avaient accepté cette proposition mais que cependant, l'intimé a choisi de délaisser la négociation amiable au profit du seul terrain judiciaire. Elle se considère donc bien fondée à contester le commandement de payer afférent à des loyers appelés au cours des périodes d'interdiction de recevoir du public en se fondant successivement sur la perte partielle de la chose louée et l'exception d'inexécution, faisant valoir que la Cour de cassation, dans ses arrêts du 30 juin 2022, a adopté une lecture très critiquable des dispositions des articles 1722 et 1719 du code civil, de sorte qu'il est selon elle difficile d'appliquer au cas particulier cette position éminemment guidée par des considérations politiques. Elle fait ensuite valoir que le commandement de payer a été signifié le 30 septembre 2021 de mauvaise foi, alors qu'elle avait rencontré de réelles difficultés financières en 2020 et 2021 et qu'elle avait auparavant toujours exécuté ses obligations. Elle critique donc la signification du commandement alors que la procédure de conciliation était toujours en cours et qu'elle tentait encore de trouver des accords avec les bailleurs. Elle demande enfin la suspension des effets de la clause résolutoire, rappelant les difficultés auxquelles elle a été confrontée et faisant valoir qu'elle était en mesure de solliciter des délais de paiement au moment de la signification du commandement de payer et d'obtenir en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire. M. [N], bailleur intimé, sollicite la confirmation de la décision conformément aux arrêts rendus par la Cour de cassation en date du 30 juin 2022. Il relate qu'avant de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à sa locataire, il lui a envoyé 3 courriers recommandés en date des 15 juin, 9 juillet et 30 août 2021. Il précise également avoir, après la délivrance du commandement et avant d'introduire la présente action, saisi un conciliateur de justice près le tribunal de proximité de Courbevoie, lequel a dressé un procès-verbal de carence du fait de l'absence au rendez-vous de la société PV-CP City. Il reproche ainsi à l'appelante d'avoir repris le paiement des loyers à compter du 3e trimestre 2021 sans apporter d'explication sur les impayés antérieurs. En substance, il soutient que la société PV-CP City tente de faire rejuger une question définitivement tranchée par la Cour de cassation dans ses arrêts du 30 juin 2022 (Cass. 3e Civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127, n° 20-19.889 et n° 21-20.190). Ainsi, il fait des développements sur cette jurisprudence d'où il ressort que ni la prétendue perte partielle de la chose louée ni l'exception d'inexécution ne sont opposables au bailleur, de sorte qu'il ne saurait y avoir de suspension de l'obligation de paiement du preneur au cours des périodes d'interdiction de recevoir du public. Selon lui, la société PV-CP City souhaite débattre de la motivation des arrêts durant plusieurs dizaines de pages en citant des jurisconsults d'une époque lointaine et des jurisprudences d'un autre temps, alors que la Cour de cassation a rendu des décisions en statuant à notre époque avec nos règles de droit et la période exceptionnelle que nous avons vécue. Il conteste ensuite toute mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer le 30 septembre 2021, rappelant qu'il a patienté pendant plus d'une année avant de faire délivrer le commandement de payer et patienté encore une année avant d'assigner la société défenderesse. Il réitère avoir mis en demeure plusieurs fois la société PV-CP City ainsi que fait appel à un conciliateur, toutes démarches étant restées sans réponse. Il demande également le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il souligne qu'il ne peut se voir opposer les pertes financières de tout un groupe alors même qu'il ne loue qu'à une seule entité. Il relève également qu'à la lecture des pièces adverses, la preneuse n'était pas dans l'incapacité totale de régler ses loyers ; que le taux d'occupation a été d'au moins 20 % de mars 2020 à avril 2021 avec une reprise franche à compter de mai 2021. Il déplore que l'appelante expose les baisses du chiffre d'affaires du pôle tourisme du groupe PV-CP, y compris les centers park et autres centres de vacances, alors même que l'impayé concerne la résidence Adagio [Localité 6]-[Localité 7] qui n'a jamais fermé. Il critique également le fait que la société PV-CP City ait entamé une procédure de conciliation avec lui et les autres bailleurs en prenant la décision unilatérale de cesser tout paiement de loyer. Il soutient donc que la société PV-CP City est de parfaite mauvaise foi et n'a pas sollicité de délais de paiement au moment des différentes mises en demeure, du commandement ou même de la première instance, estimant certainement qu'elle n'avait pas à régler les loyers. Sur ce, Sur l'acquisition de la clause résolutoire : L'article 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Sont ici en cause les loyers des deux premiers trimestres de l'année 2021 pour une somme totale de 2 652,94 euros, le commandement de payer visant la clause résolutoire incluant son coût à hauteur de 142,73 euros pour un total de 2 795,67 euros. Or, il résulte désormais d'une jurisprudence établie que les mesures temporaires d'interdiction ou de restriction de recevoir du public adoptées pendant l'état d'urgence sanitaire puis la période transitoire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peuvent être, d'une part, assimilées à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil, et d'autre part, imputables au bailleur, de sorte qu'il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance susceptible de justifier une exception d'inexécution. La contestation des sommes visées au commandement de payer est donc inopérante. Par ailleurs, les articles L. 611-7 alinéa 5 et L. 611-10-1 alinéa 2 du code de commerce prévoient spécifiquement que le débiteur mis en demeure ou poursuivi par un créancier au cours de la procédure de conciliation ou pendant la durée de l'exécution de l'accord, peut demander au juge qui a ouvert celle-ci de faire application de l'article 1343-5 du code civil. Il s'ensuit qu'en faisant délivrer le commandement de payer le 30 septembre 2021, il ne peut être considérer que le bailleur ait agi de mauvaise foi, alors que la preneuse disposait d'une action particulière pour faire reporter ou échelonner la dette. Il est donc avéré, sans contestation sérieuse, que les causes du commandement étaient dues et n'ont pas été intégralement réglées dans le délai requis, de sorte que la clause résolutoire du bail est acquise. L'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a ainsi jugé ainsi qu'en ses dispositions subséquentes. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire : L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le premier alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Si aux termes de ses écritures la société PV-CP City ne demande pas expressément des délais de paiement justifiant la suspension de la clause résolutoire, il convient néanmoins de considérer que c'est ce qu'elle a entendu faire en visant notamment au dispositif de ses conclusions l'article 1343-5 du code civil. Or il résulte des éléments du dossier que l'appelante ne rencontre désormais plus de difficultés financières et qu'hormis les deux impayés visés au commandement, elle est à jour du paiement de ses loyers. Dans ces conditions, il convient de lui accorder un délai d'un mois à compter du prononcé du présent arrêt pour s'acquitter de sa dette fixée par le premier juge à la somme de 2 795,67 euros et de suspendre les effets de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail jusqu'au terme de ce délai. Il sera rappelé que si la société PV-CP City paye le loyer courant et se libère de sa dette locative dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de la société PV-CP City, les autres dispositions de l'ordonnance querellée reprenant leur plein effet. Sur les demandes accessoires : Compte tenu du sens de la présente décision, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, la société PV-CP City ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [N] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, Confirme l'ordonnance du 23 janvier 2023 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Autorise la société PV-CP City à s'acquitter de sa dette locative en une mensualité dans le délai d'un mois suivant le prononcé de la présente décision, en sus du loyer et charges courants, Ordonne jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail, Rappelle que si la société PV-CP City se libère de sa dette en plus du loyer courant dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué mais qu'au cas contraire, elle retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de la société PV-CP City, Condamne la société PV-CP City à verser à M. [I] [N] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Dit que la société PV-CP City supportera les dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,