Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 23/08966

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE LOYERS COMMERCIAUX JUGEMENT PRONONCÉ LE 01 Août 2024 N° RG 23/08966 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y67Q N° de minute : 24/ AFFAIRE S.A.R.L. BEN ET BEN C/ S.C. TOUR MICHELET DEMANDERESSE S.A.R.L. BEN ET BEN [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0428 DÉFENDERESSE S.C. TOUR MICHELET [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0916 COMPOSITION Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES Greffier : Fanny GABARD DÉBATS A l’audience du 11 mars 2024 tenue publiquement JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous signature privée du 30 mars 2010, la société TOUR MICHELET a donné à bail commercial à la société BEN ET BEN, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2010, des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], afin qu’elle y exploite une activité d’opticien, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 28.040 euros en principal. Par acte extrajudiciaire du 30 novembre 2018, la société BEN ET BEN a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2019. Par exploit d’huissier du 19 décembre 2018, la société TOUR MICHELET a acquiescé au renouvellement de bail demandé. Faisant suite à son mémoire préalable signifié le 31 mars 2021, la société BEN ET BEN a fait assigner la société TOUR MICHELET devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2019 à la somme de 22.363,80 euros en principal. Suivant mémoire en défense signifié le 5 janvier 2022, la société TOUR MICHELET a, quant à elle, sollicité que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 31.431,06 euros. Par jugement du 23 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment : - constaté le renouvellement au 1er avril 2019 du bail entre la société BEN ET BEN et la société TOUR MICHELET au titre des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 13], - ordonné une expertise aux frais avancés de la société BEN ET BEN, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, confiée à M. [X], - fixé le loyer provisionnel dû par la société BEN ET BEN, pour la durée de l’instance, au loyer tel que résultant du bail échu, - sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise. L’affaire, enrôlée sous le RG : 21/8355, a consécutivement été retirée du rôle. M. [F], nommé en remplacement de M. [X], a établi son rapport le 30 juin 2023. Il est d’avis que la valeur locative des lieux loués peut être chiffrée à la somme de 31.000 euros par an en principal au 1er avril 2019 (correspondant à une surface pondérée de 56,40 m²p et à un prix unitaire de 550 euros/m²p/an), tandis que le loyer plafonné ressort à la somme de 31.341,06 euros à la même date. C'est dans ce contexte que l'affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 23/08966. Aux termes de son dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 11 mars 2024, la société BEN ET BEN demande au juge des loyers commerciaux, de : DIRE ET JUGER que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2019 aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé, FIXER le loyer de renouvellement à compter du 1er avril 2019 à la somme de 21.180 € en principal, hors taxes hors charges, DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, DIRE ET JUGER que la société TOUR MICHELET devra régler les intérêts de plein droit au taux légal en vertu de l’article 1231-6 du code civil à compter du présent mémoire, DIRE qu’à compter de cette même date les intérêts échus depuis plus d’un an, porteront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, En tout état de cause, ORDONNER l’exécution provisoire concernant le loyer provisionnel, CONDAMNER la société TOUR MICHELET au paiement de la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la société TOUR MICHELET aux entiers dépens dont le coût de 1'expertise judiciaire éventuelle. Selon dernier mémoire après expertise en date du 7 février 2024, notifié en lettre recommandée avec avis de réception (produit), la société TOUR MICHELET demande au juge des loyers commerciaux, de : DECLARER mal fondée, la société BEN ET BEN en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à un montant inférieur au loyer plafond à la date d’effet du 1er avril 2019 ; l’en DEBOUTER, FIXER le loyer applicable à effet du 1er avril 2019 à la somme de 31.431,06 € annuels en principal, hors charges et hors taxes, A titre subsidiaire, si le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019 devait être fixé à un montant inférieur au loyer plafond précité, DIRE que celui-ci ne pourrait prendre effet qu’à compter du 1er avril 2021, DIRE en conséquence qu'en tout état de cause le loyer applicable du 1er avril 2019 au 31 mars 2021 s'établit à la somme de 31.431,06 € annuels en principal, hors charges et hors taxes, outre les indexations conventionnelles stipulées au bail, Toujours à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal entendait retenir une valeur locative du bail renouvelé à un montant inférieur à celui du loyer plafond précité, FIXER le loyer, conformément aux conclusions de l’expert à la somme de 31.000,00 € annuels en principal, hors charges et hors taxes, à compter du 1er avril 2021, CONDAMNER la société BEN ET BEN au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant le coût de la mesure d’expertise judiciaire. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.   L’affaire, fixée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 11 mars 2024, a été mise en délibéré au 13 mai 2024, prorogé in fine au 1er août 2024.   MOTIFS A titre liminaire Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « dire et juger », « dire » et « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à celle qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer. En l’espèce, les demandes relatives aux intérêts au taux légal, capitalisés, d’une part, et à la date à compter de laquelle le loyer fixé judiciairement est exigible, d’autre part, constituent de véritables prétentions en dépit de l’emploi des termes erronés de « dire et juger » et « dire » en lieu et place de « ordonner ». Par ailleurs, l’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux. En application de cet article, dont les dispositions sont d’ordre public, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur la durée du bail renouvelé au 1er avril 2019, ni sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré, pas plus qu’il ne peut statuer sur l’actualisation du dépôt de garantie. Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points. Sur la fixation judiciaire du loyer renouvelé au 1er avril 2019 La société BEN ET BEN demande que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2019 soit fixé à la somme de 21.180 euros correspondant, selon elle, à la valeur locative à la date du renouvellement. Elle précise que le loyer plafonné en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ressort à la somme de 31.431,06 euros au 1er avril 2019. Elle soutient que lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, le loyer renouvellement doit être fixé en application de l’article L145-33 du code de commerce. Elle acquiesce à la surface pondérée de 56,40 m²p calculée par l’expert judiciaire mais critique le prix unitaire de 550 euros/m²p/an proposé considérant qu’il est excessif eu égard aux prix pratiqués dans le voisinage et aux références qu’elle estime les plus pertinentes issues des baux SUSHI SHOP, WALLACE BARBER, OPTIQUE et BODY MINUTE. Elle insiste sur le fait que ses locaux sont situés en retrait par rapport à l’esplanade de [Localité 9], qu’ils bénéficient d’une visibilité moindre et qu’ils relèvent de la galerie commerciale L’Esplanade, laquelle se situe dans le quartier du [Adresse 6], au niveau intermédiaire entre la dalle du quartier d’affaires de [Localité 9] et le centre historique de [Localité 13], dont la commercialité est moindre. Elle fait état de travaux devant débuter au cours de l’année 2024 pour redynamiser ce secteur et renforcer l’attractivité du quartier. Elle demande que le prix unitaire soit fixé à 500 euros/m²p/an et que la valeur locative brute de 28.200 euros (56,40 m²p X 500 euros/m²p/an) en résultant soit diminuée du montant de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères, ainsi que de la prime d’assurance de l’immeuble et des honoraires de gestion mis à sa charge par le bail alors qu’ils incombent légalement à la bailleresse. Elle fait grief à l’expert de ne pas avoir tenu compte des dispositions de l’article R145-8 du code de commerce et de la jurisprudence afférente sur ces points, au motif que de telles clauses de transfert sur le preneur seraient d’usage en matière de baux commerciaux, argument repris par la société TOUR MICHELET. Elle sollicite en outre un abattement de 10% en raison de la mise à la charge du preneur des travaux de mise aux normes et liés à la vétusté, se prévalant de la jurisprudence. Elle en déduit qu’elle est fondée à voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2019 à la somme de 21.180 euros correspondant à la valeur locative nette après déduction des charges incombant à la bailleresse et transférées par le bail au preneur (28.200 euros – 10% - 1% - 2.986,80 euros – 931,20 euros). Elle ne répond pas à la prétention de la société TOUR MICHELET concernant le décalage du point de départ du loyer fixé judiciairement. La société TOUR MICHELET s’oppose à cette prétention et demande que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2019 soit fixé à la somme de 31.431,06 euros en principal, correspondant au plafond prévu à l’article L145-34 du code de commerce. Elle souscrit à la surface pondérée telle que déterminée par l’expert, mais conteste le prix unitaire retenu. Elle expose que les locaux, s’ils relèvent d’une galerie commerciale comprenant différents commerces, sont également accessibles directement et de plain-pied depuis la voie publique. Elle indique qu’ils sont situés au débouché de la ligne 1 du métro, station [Localité 7], et que l’expert indique qu’ils sont à proximité des bouches de métro [Localité 5] et [Localité 13]. Elle souligne qu’ils sont implantés en angle au rez-de-chaussée de la Tour Acacia et qu’ils disposent d’un linéaire de façade de 8,87 mètres ce qui leur confère une bonne visibilité depuis l’esplanade de [Localité 9]. Elle ajoute qu’ils sont de configuration régulière et adaptés à l’activité exercée. Elle insiste sur la bonne chalandise des lieux loués et conclut à un prix unitaire de 600 euros/m²p/an sur la base des références qu’elle juge les plus pertinentes (STARBUCK CAFE, LA FERME mais aussi MC CAFE, BIG FERNAND et LCL), arguant que le prix unitaire proposé par l’expert, de 550 euros/m²p/an, tient compte de références soit trop anciennes, soit issues d’adresses où la commercialité est moindre à [Localité 13] et [Localité 5], mais aussi de minorations à raison des clauses du bail, selon elle non pertinentes. Elle conteste l’application de tout abattement au motif que les baux de référence contiennent tous des clauses de transfert de la taxe foncière et des ordures ménagères au preneur ainsi que des honoraires de gestion, et que le locataire n’établit pas qu’on lui aurait facturé la prime d’assurance de l’immeuble. S’agissant de la clause de transfert des travaux de mise en conformité, elle souligne que la réforme résultant de la loi Pinel en a réduit la portée, outre que la configuration et l’état des locaux ne justifie pas de minoration de ce chef. Elle considère que la valeur locative des locaux peut donc être évaluée à la somme de 33.840 euros (56,40 m²p X 600 euros/m²p/an) en principal au 1er janvier 2019, de sorte que le loyer de renouvellement doit être fixé au plafond résultant de la variation de l’ILC, soit 31.431 euros par an en principal. Subsidiairement, elle sollicite qu’il soit fixé à la somme de 31.000 euros en principal, ainsi que proposé par l’expert judiciaire. Elle estime, en toute hypothèse que le loyer du bail renouvelé, ne pourrait prendre effet qu’à compter du 1er avril 2021, compte tenu de la date à laquelle la société BEN ET BEN a revendiqué l’application du loyer renouvelé auquel elle prétend. Sur les principes   Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du même code précise qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre : soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification de la consistance des lieux loués. L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.   L’article R145-4 du code du même code ajoute que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.   L’article R145-5 du code du même code précise en outre que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55.   Aux termes de l'article R145-6 du code du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.   L'article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.   Selon l’article R145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Il est par ailleurs acquis que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.   Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. Sur les termes du rapport d’expertise   L’expert judiciaire indique que les locaux sont situés dans le quartier [Localité 9] sud, sis [Adresse 2] à [Localité 13], large promenade piétonnière qui s’étend de ladite esplanade au parvis de la [Localité 8] en traversant tout le quartier de [Localité 9]. Il précise qu’ils sont bien desservis par les transports en commun (stations de métro [Localité 5], [Localité 13] et [Localité 7]) et fait état de la présence de deux parkings à proximité. Il estime qu’ils bénéficient d’une assez bonne situation pour une boutique d’optique, adossée à une galerie commerciale accueillant de nombreux commerces de restauration dans un secteur tertiaire fortement demandé, avec de nombreux commerces et des hôtels au niveau du flux principal, en raison de sa proximité immédiate de la station de métro [Localité 7], de l’absence de concurrence immédiate (à moins de 693 mètres), tout en relevant que le flux de piéton dans la zone est moyen (3/5) en comparaison avec le [Adresse 12] (5/5). Il a constaté que les locaux dépendent du centre commercial « Galerie de l’Esplanade », qu’ils sont implantés au rez-de-chaussée d’un grand immeuble de bureaux de neuf étages ( façade en parpaings – ravalement à effectuer – toiture terrasse), qu’ils bénéficient d’un linéaire de façade d’environ 8,87 mètres, que la boutique est accessible depuis l’esplanade de [Localité 9] par une porte vitrée automatisée à ventail simple donnant sur une aire de vente de configuration régulière, adaptée à l’activité exercée (hauteur sous plafond variant entre 2,35m et 2,65 m environ, faux plafond avec éclairage encastré, sol PVC), puis dégagement, atelier et réserves (hauteur sous plafond 3,16 m environ, éclairage dalles néons, sol PVC), sanitaires avec lavabo (sol carrelé et revêtement mural partiellement faïencé) et petit coin repas (sol carrelé et revêtement mural partiellement faïencé), le tout en bon état d’entretien. Il précise que de nombreux travaux ont été réalisés par le preneur et que les locaux disposent d’une climatisation réversible. Il a calculé la surface pondérée à partir des plans dressés en 2016 par le Cabinet LEGRAND, géomètre-expert. Il est d’avis, qu’après application d’un coefficient de 1 pour la boutique (52,20 m²u) et d’un coefficient de 0,35 pour les annexes (12 m²u), la surface pondérée ressort à 56,40 m²p, pour une surface utile de 64,20 m²u. Il a procédé à l'étude de vingt-six références : - [Adresse 6] deux références issues de deux locations nouvelles (350 euros/m²p/an en 2010 et 588 euros/m²p/an en 2015 ) ainsi que d’un « loyer pratiqué pour lequel a été versé un droit au bail » (694euros/m²p/an en 2019) ; - dans un rayon d’un kilomètre, antérieures à 2019, huit issues de locations nouvelles ( 418 euros/m²p/an en 2015 à 1.312 euros/m²p/an en 2010) et quatre issues de renouvellements amiables ( 252 euros/m²p/an en 2017 à 683 euros/m²p/an en 2016) ; - concernant des commerces d’optique dans le département des HAUTS DE SEINE, quatre issues de locations nouvelles 360 euros/m²p/an en 2013 à [Localité 11] à 551 euros/m²p/an en 2013 à [Localité 14]), quatre issues de renouvellements amiables (172 euros/m²p/an en 2012 à [Localité 15] à 1.287 euros/m²p/an en 2014 à [Localité 4]) et une issue d’un renouvellement judiciaire 650 euros/m²p/an en 2013 à [Localité 10]. Il a aussi analysé les références invoquées par les parties. Compte tenu de la configuration régulière de l’aire de vente, de l’important linéaire de vitrine, de la bonne situation des locaux pour une boutique d’optique, adossée à une galerie commerciale, mais de commercialité moyenne, accueillant de nombreux commerces de restauration dans un secteur tertiaire fortement demandé, à toute proximité de la sortie du métro « [Localité 7] » mais dont l’escalier mécanique est situé de l’autre côté du [Adresse 6], ainsi que des travaux réalisés par le preneur (climatisation réversible, réfection de la vitrine, installation d’une porte automatique et de rideaux métalliques), de la destination contractuelle et des clauses transférant au preneur la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble, les honoraires de gestion, les travaux de mise en conformité et de la clause d’accession sans indemnité en fin de bail avec un nivellement, il considère que le prix unitaire au 1er avril 2019 peut être fixé à 550 euros/m²p/an. Il propose de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la valeur locative à la somme de 31.020, arrondi à 31.000 euros par an en principal, précisant que le loyer plafond ressort à la somme de 31.341,06 euros par an en principal. Sur la surface locative Les parties s’accordent sur la surface locative pondérée calculée par M. [F] sur la base des plans établis par le Cabinet LEGRAND, géomètre-expert, en date du 25 mai 2016, et de la charte en expertise immobilière. La surface pondérée est donc de 56,40 m²p, pour une surface utile de 64,20 m²u. Sur le prix unitaire Les parties sont contraires sur le prix unitaire. Le preneur prétend à l’application d’un prix unitaire de 500 euros/m²p/an, tandis que la défenderesse demande qu’il soit fixé à 600 euros/m²p/an. En l’espèce, M. [F] a fait application de la méthode par comparaison, selon les critères définis à l’article R145-7 du code de commerce. Ce texte précise expressément que doivent être pris en considération les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernant des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6 et qu’à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. L’analyse de l’expert, qui a pris en considération des références de proximité complétées par des références un peu plus éloignées et des références propres à l’activité d’optique dans les HAUT DE SEINE est pertinente dès lors qu'aucune des parties ne prétend que le prix unitaire devrait être recherché par rapport aux baux de la galerie commerciale. Il n’y a pas lieu, comme le demandent les parties d’écarter certaines d’entre elles pour faire prévaloir celles qui leur sont le plus favorables, d’autant que les références invoquées par la demanderesse sont trop anciennes, et celles mises en avant par la bailleresse correspondent à des emplacements de meilleure chalandise. Etant rappelé qu’il est d'usage d'écarter les références extrêmes, la valeur locative proposée par l'expert judiciaire, qui a dûment procédé à une évaluation du prix unitaire en tenant compte des spécificités de l'emplacement dans une zone de bonne commercialité, de l'activité autorisée par le bail et de l'état des locaux donnés à bail dont nombre de travaux ont été réalisés par le preneur, apparaît adaptée et sera donc retenue. Le prix unitaire sera ainsi fixé à 550 euros/m²p/an. La valeur locative annuelle brute ressort donc au 1er avril 2019 à la somme de 31.020 euros (56,40m²p X 550 euros/m²p/an). Sur les abattements Les parties sont contraire sur la déduction du montant des taxes foncières et ordures ménagères, ainsi que de la prime d’assurance de l’immeuble et des honoraires de gestion mis à la charge du preneur par le bail alors qu’ils incombent légalement à la bailleresse, outre le transfert des travaux de mise en conformité au preneur. En application de l'article R145-8 du code de commerce, il convient de tenir compte des clauses du bail transférant au preneur des charges attachées à la qualité de propriétaire qui constituent un facteur de diminution de la valeur locative. L'affirmation selon laquelle ces clauses seraient habituelles ne permet pas d'écarter l'application des facteurs de minoration prévus par la loi, étant rappelé que chaque contrat de bail constitue un ensemble d'obligations réciproques spécifique et que le bail du 30 mars 2010 ne précisait pas que le montant du loyer avait été déterminé en considération du transfert au preneur des charges exorbitantes du droit commun litigieuses. De surcroît, il convient de relever que seules neuf références des vingt-six analysées par l’expert judiciaire mentionnent un transfert au preneur de certaines desdites charges incombant légalement au bailleur. En l'espèce, il est établi que le bail, dont il n’est pas contesté que les clauses ont été reconduites lors du renouvellement, transfère au preneur outre le paiement de l'impôt foncier, celui de la prime d’assurance de l’immeuble, et des honoraires de gestion ainsi que les travaux de mise en conformité requis par l’administration et/ou liés à la vétusté. Compte tenu de ces clauses exorbitantes du droit commun des baux commerciaux, il convient de procéder à une minoration de la valeur locative en opérant une déduction du montant de la taxe foncière due au cours de l’année 2019 et d’un coefficient de 1%, tel que demandé par le preneur, au titre de l’assurance de l’immeuble transférées au preneur alors qu’elles incombent à la bailleresse, celle-ci ne produisant pas la quittance afférente à ladite assurance pour justifier d’un montant différent. De même, il sera appliqué un abattement justement limité à 5%, qui est conforme à la jurisprudence, au titre des travaux de mise en conformité mis à la charge du preneur alors qu’ils incombent légalement à la bailleresse. En revanche, eu égard aux dispositions d’ordre public de l’article R145-35 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, il n’y a pas lieu d’ordonner un abattement au titre des honoraires de gestion qui ne peuvent plus être répercutés sur le preneur. (Pourvoi n° 20-11746) En conséquence, de l'ensemble de ce qui précède, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2019 sera fixé à la valeur locative nette qui est inférieure au loyer plafonné résultant de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, à la somme de 26.172 euros en principal [(56,40m²p X 550 euros/m²p/an) X 0,94 – 2.986,80 euros]. Sur la date d’exigibilité du loyer de renouvellement La société TOUR MICHELET demande que le loyer fixé judiciairement, s’il était inférieur au loyer plafonné qu’elle revendique, prenne effet au 1er avril 2021 et que la société BEN ET BEN soit redevable d’un loyer d’un montant de 31.431,06 euros pour la période du 1er avril 2019 au 31 mars 2021. L’article L145-11 du code de commerce dispose que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat. L’article R145-21 du même code précise que le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l'offre et de la demande faite, selon le cas, en application de l'article L145-37 et conformément à l'article R145-20 ou en application de l'article L145-11, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs prétentions. En ce dernier cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu'à dater de la notification des nouvelles prétentions. En application de l’article R145-20 du même code, la demande de révision des loyers prévue à l'article L145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L145-56 à L145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande. En l’espèce, la société TOUR MICHELET fait valoir que la société BEN ET BEN a sollicité, pour la première fois, que le loyer annuel renouvelé soit fixé à la somme de 22.363,80 euros en principal par mémoire signifié le 31 mars 2021. La demanderesse ne répond pas sur ce point, ni ne produit d’élément tendant à démontrer qu’elle aurait revendiqué un loyer de renouvellement avant cette date. La bailleresse est donc fondée à solliciter que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019, fixé judiciairement, prenne effet à compter du 1er avril 2021. La société TOUR MICHELET ne démontrant pas qu’elle aurait revendiqué un loyer renouvelé fixé à la somme de 31.431,06 euros par an avant le 1er avril 2021, il n’y a pas lieu d’accueillir sa demande de ce chef pour la période du 1er avril 2019 au 31 mars 2021. Sur les intérêts de retard La société BEN ET BEN sollicite que les intérêts au taux légal, capitalisés, courent sur le différentiel de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, à compter de son mémoire notifié le 11 mars 2024. L’article 768 du code de procédure civile, applicable à la procédure sur mémoire devant le juge des loyers commerciaux, dispose que les conclusions des parties doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Elles comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or, en l’espèce, la demanderesse n’articule aucun moyen en droit ni en fait dans la partie « discussion » de son mémoire propre à fonder les demandes au titre des intérêts au taux légal et de leur capitalisation. Ses demandes seront donc rejetées. Sur les mesures accessoires Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, qui comprendront les frais d'expertise, seront supportés par moitié entre elles en application de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de laisser à la charge de la société BEN ET BEN, d’une part, et de la société TOUR MICHELET, d’autre part, les frais irrépétibles qu’elles ont exposés pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, chacun succombant partiellement. Leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées. Eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter. PAR CES MOTIFS   Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à voir statuer sur la durée du bail renouvelé au 1er avril 2019, sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré et l’actualisation du dépôt de garantie, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs, à défaut d'accord, FIXE le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2019 entre la société BEN ET BEN et de la société TOUR MICHELET au titre des locaux sis[Adresse 2] à [Localité 13], à la valeur locative, à la somme de 26.172 euros hors taxes et hors charges, DIT que le loyer ainsi fixé judiciairement prendra effet à compter du 1er avril 2021, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, REJETTE les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y condamne, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par Mme Fanny GABARD, Greffière. LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX Me Laurent HAY Maître Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES