Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 13 Juin 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [Y] [M], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [D] [R]
1 rue du Luxembourg
Logement 8 Etage 2
44000 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 18 avril 2024
date des débats : 18 avril 2024
délibéré au : 13 juin 2024
RG N° N° RG 23/03603 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUIS
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [D] [R] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 17 janvier 2014, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [D] [R] et Madame [L] [H] un logement lui appartenant sis, 1 rue du Luxembourg - 2ème étage - Logement n°8 - 44000 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 381,89 €, outre une provision sur charges de 187,78 € par mois.
Par un courrier en date du 28 août 2018, reçu par le bailleur le 10 septembre 2018, Madame [L] [H] a délivré congé.
Le 21 avril 2021, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [D] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.880,36 € au titre des loyers échus et impayés au 16 avril 2021.
Le 22 mai 2023, le bailleur a de nouveau fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 6.873,85 € au titre des loyers échus et impayés au 5 mai 2023.
Par acte de Commissaire de justice du 14 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 16 novembre 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
- Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties. Dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers et charges ;
- Ordonner l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier en application de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner le locataire au paiement de la somme de 9.361,28 € représentant les loyers et charges impayés au 23 octobre 2023 (déduction faite des frais de poursuite à hauteur de 292,67 €), sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- Condamner le locataire au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
- Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
- Condamner le locataire au paiement de la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;
- Rappeler que l’exécution provisoire est sauf exception de plein droit pour les décisions de première instance.
Par une décision en date du 13 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de Loire Atlantique a rendu au profit de Monsieur [D] [R] une décision de validation des mesures imposées consistant en un rééchelonnement de tout ou partie des créances sur une durée de 84 mois. S’agissant de la créance de Nantes Métropole Habitat il était ainsi prévu le règlement de mensualités de 295,97 € pendant 27 mois, outre le règlement à échéance du loyer courant et des charges.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 janvier 2024, reçue le 2 février 2024, le bailleur a mis en demeure le locataire d’avoir à exécuter dans un délai de 15 jours les obligations prévues par les mesures.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 avril 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représenté par Madame [Y] [M] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 12.744,62 € selon décompte arrêté au 10 avril 2024, déduction faite des frais de procédure. La société bailleresse a rappelé que le plan de surendettement, non respecté, avait été dénoncé et elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement au locataire.
Monsieur [D] [R] a comparu et a actualisé sa situation financière et personnelle. Il a par ailleurs sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en proposant de régler 300 € par mois en sus du loyer courant.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
NANTES METROPOLE HABITAT a produit la décision de validation des mesures imposées rendue par la commission de surendettement des particuliers de Loire Atlantique le 13 décembre 2023. Elle a aussi versé aux débats la lettre de mise en demeure pour dénonciation du plan de surendettement pour non-respect des mensualités imposées reçue par le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception le 2 février 2024.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse à l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.
En application du même texte, il convient de rappeler que le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 16 novembre 2023, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
En outre, 1NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 7 mai 2021, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [D] [R] le 22 mai 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 6.873,85€.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient en principe réunies à la date du 23 juillet 2023.
Cependant, par une décision en date du 20 juillet 2023, soit avant la date d’acquisition de la clause résolutoire, la Commission de surendettement des particuliers de Loire Atlantique a constaté la situation de surendettement de Monsieur [D] [R] et prononcé la recevabilité de son dossier, paralysant ainsi les effets de la clause résolutoire.
Par une décision en date du 13 décembre 2023 la Commission de surendettement a ensuite validé des mesures imposées au profit de Monsieur [D] [R], consistant en un rééchelonnement de tout ou partie des créances sur une durée de 84 mois. S’agissant de la créance de Nantes Métropole Habitat il était ainsi prévu le règlement de mensualités de 295,97€ pendant 27 mois, outre le règlement à échéance du loyer courant et des charges.
Toutefois, par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 janvier 2024, reçue le 2 février 2024, le bailleur a mis en demeure le locataire pour dénonciation du plan de surendettement en raison du non-respect des versements imposés.
Il ressort des décomptes produits, non contestés par Monsieur [D] [R], que celui-ci n’a effectué aucun règlement après cette mise en demeure, qu’il s’agisse du règlement tant de son loyer courant et des charges, que des mensualités dues au titre du plan de surendettement.
Ainsi, en application de la clause de caducité contenue dans la décision de motivation des mesures imposées, il convient de considérer que les mesures imposées, et donc le plan de surendettement, sont devenues caduques quinze jours après la mise en demeure restée infructueuse, soit depuis le 17 février 2024.
Dans ces conditions, les causes du commandement de payer n’ayant pas été soldées à la date de la caducité, il convient de considérer que le commandement de payer retrouve ses effets et il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2023.
Sur le montant de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 12.744,62 € au 10 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse,1 déduction faite des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
1Ce décompte n’appelle aucune critique et Monsieur [D] [R] n’a fait état d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en considération.
En conséquence, Monsieur [D] [R] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 12.744,62 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (...)”.
L'article 24 VI de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet”.
L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, il est établi par les pièces produites aux débats que la Commission de surendettement, le 13 décembre 2023, a validé les mesures imposées du dossier de surendettement de Monsieur [D] [R].
Toutefois, le 22 janvier 2024, le bailleur a adressé au créancier par lettre recommandée avec accusé de réception, reçue le 2 février 2024, une mise en demeure d’avoir à exécuter dans un délai de 15 jours ses obligations prévues par les mesures. Il ressort du décompte actualisé qu’aucun paiement n’est intervenu dans le délai imparti. De ce fait, le plan de surendettement est caduc depuis le 17 février 2024.
Dans ces conditions, il ne saurait être fait application des dispositions applicables à l’octroi de délais de paiement en présence d’une procédure de surendettement, ce d’autant plus qu’il ressort des décomptes produits que Monsieur [D] [R], au jour de l’audience, n’a pas repris le règlement de son loyer courant et de ses charges.
Le décompte actualisé produit aux débats laisse en effet apparaître que Monsieur [D] [R] n’a effectué aucun paiement depuis son dernier règlement de 500 € enregistré le 7 février 2023, de sorte qu’il n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant depuis plusieurs mois et que sa dette est actuellement très élevée.
Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [D] [R] vit seul dans le logement et qu’il est salarié en CDI, pour un salaire mensuel de l’ordre de 1.750€. Outre ses charges courantes, il règle une pension alimentaire de 75 € par mois.
Lors des débats, Monsieur [D] [R] a confirmé ces éléments. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 300 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse s’est opposée.
1Dans ces conditions, Monsieur [D] [R] n’ayant pas repris le règlement de son loyer courant avant l’audience et n’ayant même effectué aucun règlement depuis plusieurs mois malgré la décision de surendettement lui ayant imposé le règlement de mensualités de 295,97€ en sus de son loyer courant, il convient, en application des dispositions légales susvisées, de rejeter sa demande de délais de paiement, ce d’autant plus que la mensualité qu’il propose de rembourser est insuffisante pour envisager qu’il puisse s’acquitter de sa dette, particulièrement élevée, dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées.
Dès lors, Monsieur [D] [R], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Monsieur [D] [R] sera par ailleurs condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 419,52 € par mois selon l’avis d’échéance du mois de mars 2024, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [D] [R] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 22 mai 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [D] [R] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d'habitations à loyer modéré NANTES METROPOLE HABITAT à l’encontre de Monsieur [D] [R] ;
CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 12.744,62 € (DOUZE MILLE SEPT CENT QUARANTE QUATRE EUROS ET SOIXANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse ;
DEBOUTE Monsieur [D] [R] de sa demande de délais de paiement ;
CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 23 juillet 2023, du contrat de bail liant les parties, portant sur le logement situé, 1 rue du Luxembourg - 2ème étage - Logement n°8 - 44000 NANTES ;
DIT que Monsieur [D] [R] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [D] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 419,52 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois d’avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE la société anonyme d'habitations à loyer modéré NANTES METROPOLE HABITAT aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré NANTES METROPOLE HABITAT une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [D] [R] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 22 mai 2023 ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET
