Cour d'appel, 22 novembre 2023. 21/08057

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 474 N° RG 21/08057 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHRQU Syndicat des copropriétaires LE JEAN BART C/ [C] [Z] [U] [Z] [S] [Z] épouse [X] SCI ABA & PARTNERS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sandra JUSTON Me Sophie LESAGE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 05 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/04199. APPELANTE Syndicat des copropriétaires LE JEAN BART sis à [Localité 7] représenté par son syndic en exerccie la Société FONCIA AD IMMOBILIER domicilié en cette qualité au siège sis Société FONCIA AD IMMOBILIER - [Adresse 2] représentée par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Philippe MARIA, avocat au barreau de GRASSE INTIMES Madame [C] [Z] née le 20 Mai 1977 à [Localité 7] (06), demeurant [Adresse 5] Monsieur [U] [Z] né le 19 Novembre 1978 à [Localité 7] (06), demeurant [Adresse 3] Madame [S] [Z] épouse [X] née le 24 Juillet 1932 à [Localité 6] (ITALIE), demeurant [Adresse 4] représentés par Me Sophie LESAGE, avocat au barreau de GRASSE SCI ABA & PARTNERS dont le siège social est sis [Adresse 1] caducité partielle le 14.09.2021 rabattue par arrêt de DEFERE rendu le 12 mai 2022 qui infirme la decision ordonnant la caducité partielle à l'égard de la SCI ABA & PARTNERS défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 10 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte dressé le 17 juin 1964, il a été établi un règlement de copropriété de l'immeuble de la Résidence LE JEAN BART ([Localité 7]) ainsi qu'un état descriptif. Au 8ème et dernier étage se trouvent les lots n° 114, 115, 116 et 117, propriétés, de manière respective, de Monsieur [U] [Z], de Madame [C] [Z], de la SCI ABA AND PARTNERS et de Madame [S] [Z]. Des infiltrations sont apparues dans certains appartements situés au 7ème étage de la Résidence LE JEAN BART, raison pour laquelle des investigations ont été menées ayant permis de déterminer que ces infiltrations provenaient de défaillances de l'étanchéité qui équipe les terrasses des lots n° 114, 115, 116 et 117 susvisées. En application des termes du règlement de copropriété, par assemblé générale du 29 mai 2017, il a été proposé de mettre à la charge des propriétaires des lots n° 114, 115, 116 et 117 le coût des travaux de réfection de l'étanchéité (résolution n° 16). Suivant exploit d'huissier délivré le 31 août 2018, Mesdames [S] et [C] [Z], Monsieur [U] [Z] et la SCI ABA AND PARTNERS ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires (SDC) de l'immeuble LE JEAN BART aux fins d'annuler la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 18 juillet 2018 visant la réactualisation du marché de travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses du 8ème étage compte tenu des délais écoulés depuis les infiltrations, de juger la clause de répartition des charges de copropriété concernant l'étanchéité de la toiture terrasse réputée non écrite avec effet rétroactif, de juger que les toitures terrasses sont des parties communes des lots n° 114, 115, 116 et 117, d'ordonner la répartition des charges litigieuses sur l'ensemble des copropriétaires en fonction de leur quote-part, et de condamner le SDC au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement du 05 mai 2021, le Tribunal Judiciaire de GRASSE a considéré irrecevable la demande de la SCI ABA AND PARTNERS en annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 18 juillet 2018, a considéré que sont parties communes à jouissance privative les terrasses affectées aux lots n° 114, 115, 116 et 117, a annulé la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 18 juillet 2018, a dit réputée non écrite la clause du règlement de copropriété selon laquelle l'étanchéité des terrasses devra être assurée par le propriétaire du lot dans lequel elles sont comprises et à ses frais, a dit que les charges des travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses seront appelées selon la clé de répartition des charges communes générales et a condamné le SDC de l'immeuble LE JEAN BART à payer aux consorts [Z] et à la SCI ABA AND PARTNERS la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par déclaration au greffe en date du 1er juin 2021, le SDC de l'immeuble LE JEAN BART a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé irrecevable la SCI ABA AND PARTNERS irrecevable en ses demandes et de réformer la décision pour le surplus. Il sollicite de la Cour qu'elle déboute en tous points la SCI ABA AND PARTNERS et les consorts [Z] de leurs demandes, qu'elle condamne la SCI ABA AND PARTNERS au paiement de la somme de 15.965,26 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018, qu'elle condamne Madame [S] [Z] au paiement de la somme de 34.005,29 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018, qu'elle condamne Madame [C] [Z] au paiement de la somme de 34.240,21 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018, qu'elle condamne Monsieur [U] [Z] au paiement de la somme de 35.536,23 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018, et qu'elle les condamne tous solidairement au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. A l'appui de son recours, le SDC de l'immeuble LE JEAN BART fait valoir : que le juge de première instance n'avait aucune possibilité de modifier les termes du règlement de copropriété en ce que celui-ci qualifiait expressément les terrasses litigieuses de parties privatives ; qu'en tout état de cause, les terrasses ne peuvent être considérées comme parties communes car en aucun cas elles ne recouvrent les appartements dont s'agit et ne constituent une toiture ; que la clause du règlement de copropriété selon laquelle l'étanchéité des terrasses devra être assurée par le propriétaire du lot dans lequel elles sont comprises et à ses frais est parfaitement régulière. Les consorts [Z] concluent à la confirmation du jugement entrepris. Ils sollicitent également que soit ordonnée la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires et des condamnations du SDC de l'immeuble LE JEAN BART à leur profit, et que ledit SDC soit condamné à leur payer la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Ils soutiennent que les terrasses des lots n° 114, 115, 116 et 117 servent de couverture des appartements du dessous et relèvent donc de la qualification de partie commune, qu'une décision prise sans que l'assemblée soit suffisamment éclairée notamment en l'absence d'explication sur la notion de partie commune ou de partie privative et en présence d'énonciations incohérentes quant à la nature de la terrasse faisant office de toiture doit être annulée et que tout copropriétaire peut soulever la nullité d'une clause du règlement de copropriété à l'encontre du SDC pour l'établir ou le modifier. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'en application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, et les conditions de leur jouissance ; Que l'article 3 de la même loi énumère les parties qui, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes ; Qu'il en résulte que les dispositions édictées par l'article 3, qui ne sont pas d'ordre public, ont un caractère supplétif, et ne s'appliquent que si le règlement de copropriété ne définit pas les parties privatives et communes, ou s'il comporte des clauses contradictoires sur ce point ; Qu'au cas d'espèce, le litige porte sur la nature, privative ou commune, des terrasses situées au huitième étage de l'immeuble LE JEAN BART et, partant, sur la répartition de la charge du paiement des travaux de réfection de l'étanchéité de ces terrasses, soit entre les seuls propriétaires disposant de l'usage de celles-ci s'il s'agit de parties privatives, soit entre tous les copropriétaires s'il s'agit de parties communes ; Que le règlement de copropriété contient, en son paragraphe premier, un état descriptif de division, qui précise que l'immeuble est divisé en 125 lots, dont quatre lots se situant au huitième étage de l'immeuble : le lot 114 composé d'un appartement d'une superficie de 81 m² environ plus une terrasse de 65 m², le lot 115 constitué d'un appartement d'une superficie de 102 m² environ plus une terrasse de 52 m², le lot 116 composé d'un appartement de 102 m² environ plus une terrasse de 52 m² et enfin le lot 117 constitué d'un appartement de 91 m² environ plus une terrasse de 71 m² ; Que le règlement énumère, en son deuxième paragraphe, les parties privatives comprises dans chaque lot et indique notamment : « Chaque propriétaire aura la propriété exclusive et particulière des locaux ainsi que des dépendances y affectées, composant chaque lot. Cette propriété comprend notamment, sans que cette énonciation purement énonciative soit limitative : les terrasses et les balcons, dont l'entretien, la réparation et l'étanchéité devront être assurés par le propriétaire du lot dans lequel ils sont compris et à ses frais » ; Qu'il désigne, en son troisième paragraphe, les parties communes comme étant « toutes les parties de l'immeuble qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un local et de ses dépendances », parmi lesquelles figure la toiture de l'immeuble ; Qu'enfin, dans son article 5 consacré aux charges communes, il énumère les charges communes à l'ensemble des copropriétaires parmi lesquelles ne figurent pas les frais de réparation des terrasses ; Que les différentes dispositions du règlement de copropriété reprises ici sont claires, dénuées d'équivoque, et ne comportent, entre elles, aucune contradiction ; Qu'elles définissent les terrasses comme étant des parties privatives, dont l'entretien, la réparation et l'étanchéité incombent exclusivement aux copropriétaires des lots dans lesquels elles sont comprises, soit les lots n° 114, 115, 116 et 117 ; Que les intimés prétendent que les terrasses de ces lots serviraient de couverture, de toiture des appartements du dessous, qu'elles feraient donc partie du bâti de la construction d'origine, du gros 'uvre, et constitueraient des parties communes ; Que cependant, une telle affirmation uniquement fondée sur des photographies de l'immeuble versées aux débats n'est pas avérée ; Qu'en outre, elle est contredite par le règlement de copropriété qui d'une part, considère comme partie commune « la toiture », qui s'entend de la seule toiture de l'immeuble, située au-dessus du huitième étage et ne qualifie aucunement les terrasses des lots du huitième étage comme des couvertures ou des toitures des appartements situés au-dessous, d'autre part, attribue, sans contestation possible, aux terrasses la qualité de parties privatives ; Que par ailleurs, la Cour rappelle que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 est subsidiaire aux dispositions du règlement de copropriété, et ne constitue pas une disposition d'ordre public ; Que dès lors, il importe peu que le règlement de copropriété ait été établi avant l'entrée en vigueur de cette loi : ses dispositions relatives à la détermination des parties privatives et des parties communes ne sont pas contradictoires et l'application de l'article 3 ne se justifie pas ; Qu'il n'est, enfin, pas démontré que la présentation de la résolution litigieuse faite par le syndic lors de l'assemblée générale aurait été tronquée, insuffisante et orientée ; Que ce dernier a, en outre, rappelé les dispositions du règlement de copropriété qualifiant les terrasses de parties privatives et indiquant, sans ambiguïté aucune, que les frais d'entretien, de réparation et d'étanchéité sont à la charge du copropriétaire du lot dans lequel elles sont comprises ; Que la résolution litigieuse, conforme au règlement de copropriété et aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 invoquées par les intimés, n'encourt, dès lors, aucune nullité, de même qu'est régulière la clause selon laquelle l'étanchéité des terrasses devra être assurée par le propriétaire du lot dans lequel elles sont comprises et à ses frais ; Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a dit que sont parties communes à jouissance privative les terrasses affectées aux lots numérotés 114 à 117, sis au 8ème étage de l'immeuble LE JEAN BART, prononcé l'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale de la copropriété LE JEAN BART en date du 18 juillet 2018 visant la réactualisation du marché de travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses du 8ème étage, réputé non écrite la clause du règlement de copropriété selon laquelle l'étanchéité des terrasses devra être assurée par le propriétaire du lot dans lequel elles sont comprises et à ses frais et dit que les charges des travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses des appartements du 8ème étage de l'immeuble LE JEAN BART, lots 114, 115, 116 et 117, seront appelées selon la clé de répartition des charges communes générales ; Attendu que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des intimés à payer les appels de fonds relatifs aux travaux d'étanchéité ; Qu'en application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; Qu'au cas particulier, le syndicat des copropriétaires produit les divers appels de fonds demeurés impayés ; Que les intimés affirment s'être libérés, au moins partiellement, de cette obligation en procédant à un paiement selon la clef de répartition des charges générales ; Qu'au soutien de leur contestation, ils produisent divers appels de fonds ainsi qu'un décompte du lot n°117 ; Que, cependant, d'une part, ces appels de fonds et ce décompte ne concernent que le lot n°117 appartenant à Madame [S] [Z] ; Que ces pièces ne suffisent donc pas à démontrer que les autres intimés se seraient libérés de leur obligation ; Que par ailleurs, il ne ressort pas davantage des pièces produites que Madame [S] [Z] ait procédé à un paiement, même partiel, de ces appels de fonds, le décompte de son lot produit aux débats ne paraissant pas avoir été émis par le syndicat des copropriétaires ; Que dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires qui rapporte suffisamment la preuve de l'obligation dont il poursuit l'exécution, et ce, par voie d'infirmation du jugement rendu le 05 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE ; Attendu qu'il y a lieu de condamner Madame [C] [Z], Monsieur [U] [Z], Madame [S] [Z] et la SCI ABA & PARTNERS à payer, solidairement, la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires LE JEAN BART sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que les intimés, qui succombent, supporteront les dépens de première instance, distraits au profit de Maître MARIA avocat aux offres de droit, et d'appel, distraits au profit de la SCP BADIE-SIMON-THIBAUD-JUSTON du barreau d'AIX-EN-PROVENCE ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE le 05 mai 2021 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, DEBOUTE Madame [C] [Z], Monsieur [U] [Z], Madame [S] [Z] et la SCI ABA & PARTNERS de leur demande en nullité de la résolution n° 13 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble LE JEAN BART du 18 juillet 2018 ; DEBOUTE Madame [C] [Z], Monsieur [U] [Z], Madame [S] [Z] et la SCI ABA & PARTNERS de leur demande tendant à voir déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété selon laquelle l'étanchéité des terrasses devra être assurée par le propriétaire du lot dans lequel elles sont comprises et à ses frais ; CONDAMNE la SCI ABA & PARTNERS à payer au syndicat des copropriétaires LE JEAN BART la somme de 15.959,26 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018 ; CONDAMNE Madame [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires LE JEAN BART la somme de 34.005,29 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018 ; CONDAMNE Madame [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires LE JEAN BART la somme de 34.240,21 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018 ; CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires LE JEAN BART la somme de 35.536,23 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018 ; CONDAMNE solidairement Madame [C] [Z], Monsieur [U] [Z], Madame [S] [Z] et la SCI ABA & PARTNERS à payer la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires LE JEAN BART sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu à dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure au profit de Madame [C] [Z] Monsieur [U] [Z], Madame [S] [Z] et la SCI ABA & PARTNERS ; CONDAMNE Madame [C] [Z], Monsieur [U] [Z], Madame [S] [Z] et la SCI ABA & PARTNERS aux dépens de première instance distraits au profit de Maître MARIA avocat aux offres de droit, et d'appel, distraits au profit de la SCP BADIE-SIMON-THIBAUD-JUSTON du barreau d'AIX-EN-PROVENCE. LA GREFFIERE LE PRESIDENT