Cour d'appel, 22 juin 2023. 22/07084

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° PAR DEFAUT DU 22 JUIN 2023 N° RG 22/07084 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VRDP AFFAIRE : Société ADOMA C/ [I] [V] Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 30 Septembre 2022 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX N° RG : 12-22-114 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 22.06.2023 à : Me Séverine CEPRIKA, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Société ADOMA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110 Ayant pour avocat plaidant Me Laurence LEMOINE, du barreau de Paris APPELANTE **************** Monsieur [I] [V] [Adresse 1] [Localité 5] INTIME DEFAILLANT **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Mai 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Le 2 août 2016, la société Adoma a consenti à M. [I] [V] un bail d'habitation portant sur le logement 0196 situé [Adresse 1] à [Localité 6]. Reprochant à M. [V] de ne pas avoir respecté ses obligations issues des articles 9 et 10 du règlement intérieur en hébergeant une tierce personne dans sa chambre sans avoir préalablement informé le responsable de la résidence et sans avoir obtenu une autorisation de ce dernier, la société Adoma lui a fait signifier le 11 juin 2021 une mise en demeure. Par requête du 9 novembre 2021, la société Adoma a saisi le tribunal de proximité de Puteaux, afin d'obtenir la désignation d'un huissier de justice pour que ce dernier constate l'occupation illicite par une tierce personne. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 1er décembre 2021 et Me [U] [O], huissier de justice, a dressé un procès-verbal de constat du logement le 15 décembre 2021. Par acte d'huissier de justice délivré le 1er mars 2022, la société Adoma a fait assigner en référé M. [V] aux fins d'obtenir principalement : - la constatation de la signification de la lettre de mis en demeure du 11 juin 2021, - la constatation du non-respect des clauses du contrat de la résidence par M. [V], - la constatation du non-respect du règlement intérieur, - la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour violation de l'article 7 du contrat de résidence ainsi que des articles 9 et 10 du règlement intérieur, - la constatation de l'occupation illicite par une tierce personne de la chambre, - l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, - le transport et la séquestration des meubles, - la fixation et la condamnation de M. [V] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant égal au loyer jusqu'à la libération des lieux, - la condamnation de M. [V] au paiement de la somme de 300 euros pour frais irrépétibles et aux dépens. Par ordonnance contradictoire rendue le 30 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - rejeté l'intégralité des demandes de la société Adoma à l'encontre de M. [V]; - condamné la société Adoma aux entiers dépens; - rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 28 novembre 2022, la société Adoma a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 22 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Adoma demande à la cour, au visa du contrat de résidence, du règlement intérieur, des articles L. 633-2 et R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de : '-infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions statuant à nouveau : - prononcer l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 juillet 2021 prévues à l'article 7 du contrat de résidence et des articles 9 et 10 du règlement intérieur rappelés aux termes de la mise en demeure du 11 juin 2021 signifiée selon pv du 16 juin 2021 ; - ordonner en conséquence, l'expulsion sans délai de M. [I] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - fixer à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire (17 juillet 2021), l'indemnité d'occupation à hauteur du montant de la redevance mensuelle due avec application de l'actualisation prévue au contrat, et ce jusqu'à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion et condamner le défendeur au paiement de cette somme ; - autoriser la société Adoma à faire transporter si besoin, après le départ volontaire ou l'expulsion de l'occupant, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux risques et péril de l'occupant et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction ; - condamner enfin M. [I] [V] à verser à la société Adoma l'indemnité d'occupation jusqu'à la complète libération du logement ; - condamner enfin M. [I] [V] à verser à la société Adoma une somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [I] [V] aux entiers dépens d'instance comprenant les frais de signification de la mise en demeure, les frais d'assignation, de signification du jugement et ses suites.' M. [V], à qui la déclaration d'appel et les conclusions ont signifiées à l'étude de l'huissier le 26 janvier 2023, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre préliminaire, il convient de rappeler, qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée. La société Adoma affirme avoir constaté que M. [I] [V] hébergeait dans sa chambre, une tierce personne, sans l'avoir au préalable informée, en violation avec l'article 9 du règlement intérieur. Elle soutient que la sur-occupation de ses résidences entraîne non seulement une dégradation accélérée des locaux mais aussi une augmentation de ses charges et que son contrat d'assurance prévoit un quota maximum de personnes hébergées. Concluant à l'infirmation de l'ordonnance litigieuse, la société Adoma expose que la clause résolutoire est acquise du fait du manquement de l'occupant à ses obligations contractuelles. Sur ce, Sur l'acquisition de la clause résolutoire Il résulte de la pièce 2 de la société Adoma intitulée ' Contrat de résidence ' que figure sur la deuxième page, signée par le logeur et le locataire : - un article 4 rédigé dans les termes qui suivent : « Le résident est tenu (...) d'occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et n'en consentir l'occupation à quiconque, même partielle et à titre gratuit. (...) A défaut, la résiliation du contrat interviendra un mois après notification par lettre recommandée avec accusé de réception'. Le règlement intérieur, paraphé par M. [I] [V], stipule : - en son article 9 : ' Conformément aux dispositions de l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation, pour chaque période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci.'; - en son article 10 : 'Le résident est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit. À défaut d'occupation personnelle et faute pour le résident d'avoir répondu sous huit jours à toute mise en demeure de se présenter au bureau en vue d'établir qu'il occupe personnellement le logement, celui-ci sera repris et vidé des effets qu'il contient dans les conditions visées à l'article 7 ci-avant.'; - en son article 7 : 'Le résident peut être mis en demeure de se présenter au bureau de la résidence en vue d'établir sa présence effective dans l'établissement. En cas de non-réponse dans les huit jours, le titre d'occupation sera résilié du fait du manquement grave du résident à son obligation d'occupation effective des lieux. La résiliation prendra alors effet, un mois après la date de notification de la résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception'. Par courrier en date du 2 juin 2021, signifié à M. [I] [V] le 7 juin, la société Adoma a mis en demeure l'appelant en ces termes : ' Nous vous rappelons que l'article 10 du règlement intérieur de l'établissement prévoit qu'à titre d'obligation essentielle, le résident est tenu d'occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit. Et il dispose notamment en son article 9 (...). Nous constatons que vous hébergez une tierce personne en infraction avec les dispositions ci-dessus. En conséquence, nous vous mettons en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures. Nous attirons votre attention sur le fait qu'en cas d'inexécution, le contrat sera résilié de plein droit, un mois après cette mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception, restée sans effet.' La société Adoma, ayant obtenu par requête une ordonnance commettant un huissier aux fins de se rendre à la résidence dans la chambre attribuée à M. [I] [V] et de décrire les conditions dans lesquelles la chambre était occupée, a fait réaliser un constat d'huissier le 15 décembre 2021 à 6h05 qui mentionne notamment : 'Sur place (...) je rencontre le (sic) Monsieur [V] [R], fils du résident, qui est absent, parti au pays. Copie du passeport de [V] [R] [I]. Dans la chambre, en sus du mobilier fourni par le foyer, il y a deux autres couchages en plus de celui fourni par la résidence. Les personnes présentes déclarent être dépourvues de pièces d'identité, elles se nomment au vu de documents en leur possession : M. [V] [F] [I] fils du résident en titre (document de l'assurance maladie à ce nom). M. [M] (porteur d'une quittance de loyer à ce nom pour le [Adresse 2] à [Localité 7]). Il convient de dire que ces éléments sont suffisants pour démontrer l'inexécution par M. [I] [V] de ses obligations contractuelles, dès lors que non seulement il était absent lors du constat, mais que l'huissier a constaté la présence de 3 personnes étrangères à la résidence et que l'ameublement de la chambre démontre qu'il s'agit d'un hébergement régulier, la circonstance que deux des personnes hébergées soient des enfants majeurs de M. [I] [V] étant inopérante. Il convient en outre de souligner que, bien que préalablement averti par la mise en demeure du 2 juin 2021, M. [I] [V] a persisté dans l'inexécution de ses obligations contractuelles, la présence des 3 personnes susmentionnées avant été constatée par l'huissier le 15 décembre 2021, ce qui exclut toute bonne foi ou méprise dans son comportement. Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire un mois après la mise en demeure, en application des dispositions contractuelles précitées et d'ordonner l'expulsion et la séquestration du mobilier. L'ordonnance querellée sera infirmée. Sur la demande de provision En application de l'alinéa 2 de l'article 835 susvisé, le juge des contentieux de la protection peut, dans les mêmes conditions, accorder une provision au créancier. En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une provision est demandée au titre des indemnités d'occupation. Le principe du versement d'une indemnité d'occupation en contrepartie de l'occupation du logement n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [I] [V] à verser à la société Adoma une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de la résiliation d'un montant égal à celui de la redevance qui auraient été due si le contrat s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par l'expulsion. L'ordonnance querellée sera infirmée à ce titre. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera également infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, M. [I] [V] devra supporter les dépens de première instance et d'appel tels que limitativement énumérés par l'article 695 du code de procédure civile. Il est en outre inéquitable de laisser à la société Adoma la charge des frais irrépétibles exposés. M. [I] [V] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, Infirme l'ordonnance querellée ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Constate l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 juillet 2021 ; Ordonne l'expulsion de M. [I] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; Condamne M. [I] [V] à verser à compter du 7 juillet 2021 une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui de la redevance mensuelle due avec application de l'actualisation prévue au contrat, et ce jusqu'à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ; Autorise la société Adoma à faire transporter si besoin, après le départ volontaire ou l'expulsion de l'occupant, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux risques et péril de l'occupant et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction ; Condamne M. [I] [V] à payer à la société Adoma la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que M. [I] [V] supportera la charge des dépens de première instance et d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,