Cour de cassation, 09 mars 2023. 21-18.063

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 mars 2023 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10122 F Pourvoi n° T 21-18.063 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 MARS 2023 La société Hélène Investissements, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° T 21-18.063 contre les deux arrêts rendus les 17 mars 2021 et 9 octobre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Hobbes, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], 2°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic la société Jean Charpentier-Sopagi, dont le siège est [Adresse 1], 3°/ à la société Jean Charpentier-Sopagi, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], 4°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4], 5°/ à la société QBE Europe, société de droit étranger, dont le siège est [Adresse 8] (Belgique), ayant un établissement situé [Adresse 9], 6°/ à la société Oregon, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 7], 7°/ à la société Etude Finzi, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 5], venant aux droits de la société Cabinet Vassiliades, société anonyme, défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Hélène Investissements, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Jean Charpentier-Sopagi, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat des sociétés QBE Europe et Oregon, de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Hobbes, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat des sociétés Axa France IARD et Etude Finzi, de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 24 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. David, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Hélène Investissements aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Hélène Investissements et la condamne à payer aux sociétés QBE Europe et Oregon la somme globale de 1 000 euros, à la société Jean Charpentier-Sopagi la somme de 2 500 euros, à la société Axa France IARD la somme de 1 000 euros, à la société Hobbes la somme de 2 500 euros, au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], la somme de 2 500 euros et à la société Etude Finzi venant aux droits de la société Cabinet Vassiliades la somme de 1 000 euros. Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille vingt-trois. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société Hélène Investissements PREMIER MOYEN DE CASSATION La société Hélène investissements fait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 9 octobre 2019 (RG 18/01649) d'AVOIR constaté l'existence d'une réticence dolosive intentionnelle commise par la société Hélène investissements et, en conséquence, d'AVOIR prononcé la nullité pour dol du contrat de bail la liant à la société Hobbes et d'AVOIR ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats afin de permettre aux parties de conclure sur les conséquences du prononcé de l'annulation, 1/ ALORS QUE seule la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il avait connaissance avant la conclusion du contrat peut constituer un dol par réticence ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la société Hélène investissements n'avait pu ignorer que les travaux destinés à remédier aux désordres constatés sur l'immeuble, rendus inévitables en raison de la menace du prononcé d'un arrêté de péril par les services de la préfecture depuis 2010, allaient entraîner des perturbations pour la société Hobbes bien qu'ils fussent votés en assemblée générale après la conclusion du contrat de bail ; qu'en s'abstenant d'expliquer, comme elle y était invitée (conclusions d'appel, p. 39 s.), en quoi la société Hélène investissements aurait pu savoir que lesdits travaux, simplement évoqués comme « travaux de reprise en sous oeuvre des bâtiments » à l'occasion des assemblées générales de copropriétaires antérieures à la conclusion du bail le 7 mars 2014, allaient impacter les caves données à bail à la société Hobbes, cependant qu'il était constant que ça n'est qu'à la suite d'un diagnostic établi le 30 janvier 2015 par un bureau d'études spécialisé en structures, la société Orégon, que la nécessité d'opérer une reprise de « l'intégralité des fondations » en sous-oeuvre et d'installer des micropieux avait été portée à la connaissance de l'ensemble des copropriétaires, dont la société Hélène investissements, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ; 2/ ALORS QUE le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement ; que la preuve du caractère intentionnel ne peut se déduire du caractère prétendument déterminant de l'erreur provoquée ; qu'en se bornant à déduire de la circonstance qu'elle ne pouvait prétendument ignorer les perturbations que les travaux destinés à remédier aux désordres constatés avant la vente allaient entraîner pour le preneur, que la société Hélène investissements avait « volontairement » commis une réticence dolosive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 3/ ALORS QUE le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation d'une erreur déterminante provoquée par ce manquement ; que pour conclure que la société Hobbes n'aurait pas pris à bail les locaux si elle avait été informée de la nécessité d'entreprendre des travaux en sous-oeuvre la cour d'appel a relevé que si le preneur avait été gêné dans l'exploitation de ses locaux par les travaux, ceux-ci n'avaient eu aucune répercussion négative sur son chiffre d'affaires, et que ce n'étaient que les atermoiements postérieurs du syndicat des copropriétaires quant aux travaux devant être réalisés qui l'avaient poussée à cesser d'exploiter son restaurant ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser le caractère déterminant de l'erreur provoquée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION La société Hélène investissements fait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 17 mars 2021 (RG 18/01649) de l'AVOIR condamnée à payer à la société Hobbes 54 635 euros au titre du préjudice financier résultant de la conclusion du bail annulé, 127 734,12 euros au titre du préjudice financier résultant des investissements réalisés, 948 euros au titre de son préjudice résultant du licenciement de ses salariés, 81 786,48 euros HT soit 98 122,17 euros TTC, au titre des loyers et charges payés, 9 922,12 euros au titre du dépôt de garantie, 13 700 euros au titre du préjudice commercial, 5 000 euros au titre du préjudice moral et d'AVOIR condamné la société Hobbes à lui verser la seule somme de 80 482,20 euros au titre de ses indemnités d'occupation depuis la prise d'effet du bail annulé, jusqu'à la restitution des locaux par la remise des clés, ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 9 octobre 2019 ayant prononcé la nullité pour dol du bail commercial liant la société Hélène investissements à la société Hobbes entraînera l'annulation, par voie de conséquence, de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 17 mars 2021 en ce qu'il a condamné la société Hélène investissements à régler diverses sommes à la société Hobbes, par suite de l'annulation du contrat de bail, par application de l'article 625 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION La société Hélène investissements fait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 17 mars 2021 (RG 18/01649) de l'AVOIR condamnée à payer à la société Hobbes 54 635 euros au titre du préjudice financier résultant de la conclusion du bail annulé, ALORS QUE si l'octroi de dommages et intérêts destinés à compenser un préjudice persistant malgré l'annulation du contrat relève du droit commun de la responsabilité extracontractuelle, les restitutions consécutives à l'annulation d'un contrat relèvent des seules règles de la nullité ; qu'en l'espèce, pour condamner la société Hélène investissements à payer à la société Hobbes, par suite de l'annulation du contrat de bail, une somme de 54 635 euros – soit 1 925 euros en remboursement de frais de rédaction du bail, 40 000 euros en remboursement du droit au bail, 510 euros de droits d'enregistrement, 2 200 euros d'honoraires d'avocats et 10 000 euros d'honoraires d'agent immobilier –, la cour d'appel s'est fondée tant sur l'obligation incombant à la société Hélène investissement de remettre la société Hobbes dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si elle n'avait pas contracté, que sur sa responsabilité extracontractuelle ; qu'en s'abstenant de distinguer, poste par poste, les sommes à restituer par suite de l'annulation du contrat de celles destinées à réparer le dommage qu'aurait subi la société Hobbes malgré l'annulation du contrat, la cour d'appel, qui n'a pas mis la cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1234 et 1304 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, et de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION La société Hélène investissements fait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 17 mars 2021 (RG 18/01649) de l'AVOIR condamnée à payer à la société Hobbes 127 734,12 euros au titre du préjudice financier résultant des investissements réalisés, 1/ ALORS QUE pour être indemnisable, le préjudice doit être en lien de causalité avec la faute ; qu'en l'espèce, pour s'opposer à la demande d'indemnisation de la société Hobbes au titre du préjudice financier qu'elle soutenait avoir subi en raison des investissements qu'elle avait prétendument réalisés en pure perte, la société Hélène investissements niait tout lien de causalité entre ce poste de préjudice et sa prétendue réticence dolosive, rappelant que c'est parce que la société Hobbes avait, de sa propre autorité, décidé d'arrêter son activité, alors que l'immobilisation des caves et remises ne l'empêchait nullement de continuer à exploiter son restaurant, que cette société n'avait pu amortir ses investissements ; qu'en se bornant à constater que c'était en raison de la réticence dolosive que la nullité avait été prononcée, sans rechercher si, comme cela était soutenu, le préjudice financier dont il était demandé réparation ne trouvait pas sa source, au moins partiellement, dans la décision unilatérale du preneur de cesser son activité alors que l'exploitation était parfaitement possible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. 2/ ALORS QUE le juge doit respecter la loi des parties ; qu'en jugeant que le montant des travaux commandés par la société Hobbes à la société Triada devait être compris dans les investissements qu'elle avait réalisés en pure perte et être indemnisé à ce titre, dès lors que rien ne lui interdisait d'y procéder, cependant que, ainsi que le rappelait la société Hélène investissements, les travaux litigieux nécessitaient l'autorisation expresse du bailleur, ainsi qu'il était stipulé au contrat de bail, s'agissant de travaux emportant démolition, percement de mur et cloisons ou encore changement de destination (p. 8 du contrat de bail), la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. CINQUIEME MOYEN DE CASSATION La société Hélène investissements fait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 17 mars 2021 (RG 18/01649) de l'AVOIR condamnée à payer à la société Hobbes 9 922,12 euros au titre du dépôt de garantie, ALORS QUE la restitution d'une somme d'argent consécutive à l'annulation d'un contrat correspond au montant nominal de ce que son créancier a payé ; qu'en condamnant la société Hélène investissements à restituer à la société Hobbes la somme de 9 992,12 euros au titre du dépôt de garantie alors qu'il était constant que la somme versée par la société Hobbes au titre du dépôt de garantie lors de la conclusion du contrat de bail était de 9 900 euros, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ; SIXIEME MOYEN DE CASSATION La société Hélène investissements fait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 17 mars 2021 (RG 18/01649) de l'AVOIR condamnée à payer à la société Hobbes 81 786,48 euros HT soit 98 122,17 euros TTC, au titre des loyers et charges payés, 9 922,12 euros au titre du dépôt de garantie, 13 700 euros au titre du préjudice commercial, 5 000 euros au titre du préjudice moral et d'AVOIR condamné la société Hobbes à lui verser la seule somme de 80 482,20 euros au titre de ses indemnités d'occupation depuis la prise d'effet du bail annulé, jusqu'à la restitution des locaux par la remise des clés, ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément retenu la valeur locative proposée par l'expert judiciaire, soit un prix au mètre carré de 550 euros, au détriment de celle proposée par le preneur, à savoir un prix au mètre carré de 450 euros ; qu'en condamnant néanmoins la société Hobbes à verser, pour la période écoulée du 1er octobre 2015 au 8 avril 2016, une indemnité d'occupation arrondie à la somme annuelle de 19 000 euros, obtenue en multipliant la surface effectivement occupée par le preneur par la somme de 450 euros du mètre carré et non par celle pourtant retenue de 550 euros du mètre carré, la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile. SEPTIEME MOYEN DE CASSATION La société Hélène investissements fait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 17 mars 2021 (RG 18/01649) de l'AVOIR condamnée à payer à la société Hobbes 13 700 euros au titre du préjudice commercial, ALORS QUE pour être indemnisable, le préjudice doit être en lien de causalité avec la faute ; qu'en acceptant d'indemniser la société Hobbes du préjudice résultant de la perturbation dans l'exploitation de son commerce, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le préjudice invoqué par la société Hobbes ne trouvait sa source dans son initiative personnelle de transférer sa chambre froide dans les caves, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.