Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 06 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
Société NANTES METROPOLE HABITAT
26 Place Rosa Parks - BP 83618
44036 NANTES CEDEX 01
représentée par Madame [X] [M], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [B] [I]
1 rue de la Save
Etage 3 appartement 7
44100 NANTES
comparant en personne
Madame [U] [P]
domiciliée : chez CCAS de Nantes
2 ter rue du Président Edouard Herriot
44036 NANTES CEDEX 1
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 avril 2024
date des débats : 11 avril 2024
délibéré au : 06 juin 2024
RG N° N° RG 23/03796 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVBB
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [U] [P] + Monsieur [B] [I] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 14 décembre 2017, pour une durée d'un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise, a donné à bail à Monsieur [B] [I] et Madame [U] [P], un local à usage d'habitation numéro 7 au 3ème étage sis 1 rue de la Save (44100), moyennant le paiement d’un loyer de 341,42 euros outre une provision de charges de 107,33 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 341,00 euros.
Par courrier en date du 18 septembre 2023, Madame [U] [P] a donné congé au bailleur pour le bail signé entre les parties le 14 décembre 2017.
Par acte d’huissier du 20 juillet 2023, le bailleur a délivré aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par actes séparés de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [B] [I] et Madame [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties. Dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers et charges ;
Ordonner, en conséquence, l'expulsion des locataires des lieux loués, ainsi que celle de toutes personnes introduites de leur chef dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;
Condamner solidairement les locataires au paiement de :
la somme de 1 032,68 €, représentant les loyers et charges impayés au 20 octobre 2023, à parfaire ou diminuer suivant le décompte qui sera fourni lors des débats ;loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des locataires des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;Au paiement de la somme de 200 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs immobilières, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;
Rappeler que l’exécution provisoire est sauf exception de plein droit pour les décisions de première instance.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience 11 avril 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [X] [M], munie d'un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance précisant que sa créance s’élève à la somme de 1 785,22 euros. Elle a précisé que Madame [U] [P] est solidaire du paiement des loyers jusqu’au 18 septembre 2024. En l’absence de reprise de paiement des loyers, elle s’est opposée à la suspension de la clause résolutoire.
Régulièrement assignés à étude, Monsieur [B] [I] et Madame [U] [P] ont reconnu le montant de la dette. Le couple a précisé être séparé depuis le 26 octobre 2022 dans un contexte conflictuel. Une plainte a été déposée contre monsieur le 27 octobre 2022 pour des faits de violences. Elle a déclaré avoir donné congé au bailleur en septembre 2023.
Monsieur [B] [I] a précisé que le tribunal correctionnel de Nantes a, le 3 mars 2023, condamné Madame à 3 mois d’emprisonnement avec sursis. Ce dernier, bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé, a déclaré pouvoir être en mesure de rembourser sa dette en cas de régularisation de l’aide de la caisse d’allocation familiale.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’application de la loi nouvelle
Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi 1n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières.
Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue.
Sur la recevabilité de la demande
L’article 24-II de ladite loi prévoit que « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) »
L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l'espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 8 novembre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
1La caisse aux allocations familiales a été saisie de la situation le 4 juillet 2023. La situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué à l'organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire du local d'habitation
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
En l'espèce, l’article 4.7.1 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par actes séparés de commissaire de justice du 20 juillet 2023, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Monsieur [B] [I] et Madame [U] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 073,95 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 12 juillet 2023, lequel stipule expressément le délai de deux mois.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois par le locataire, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 septembre 2023.
Il n’est pas contesté que Madame [U] [P] a quitté les lieux suite à un congé délivré le 18 septembre 2023.
Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [I] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 21 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et condamner l’occupant à son paiement.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.
La clause de solidarité insérée au bail prévoyant expressément la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation, la solidarité sera prononcée.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, applicable à l’espèce, prévoit que « La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. (…) ».
En l'espèce, Monsieur [B] [I] présent à l’audience, reconnait le montant de la dette.
Il résulte du décompte actualisé que le solde est débiteur de la somme de 1 977,51 euros arrêtée au 31 mars 2024, terme de mars inclus dont il convient de déduire les frais de contentieux qui relèvent des dépens d’un montant de 192,29 euros, soit 1 785.22 euros.
Le bailleur a réceptionné le courrier de Madame [U] [P] donnant congé le 18 septembre 2023. En application des textes susvisés, elle est redevable jusqu’au 18 mai 2024. Cependant, ce congé manifeste son opposition à la reconduction du bail à son égard.
Le bail étant daté du 14 décembre 2017 et se renouvelant par période annuelle, il en résulte que Madame [U] [P] reste tenue solidairement aux paiements jusqu'au 14 décembre2023.
Ainsi, Madame [U] [P] sera condamnée solidairement avec Monsieur [B] [I] au paiement de la somme de 1 723.56 euros.
Monsieur [B] [I] sera quant à lui condamné au paiement de la somme de 61.66 euros arrêtée au 25 mars 2024, terme de mars inclus.
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24-V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable en l'espèce « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
L'article 24-VII de la loi précitée dispose « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
Monsieur [B] [I] sollicite l’octroi de délais proposant de verser une somme en sus du loyer mensuel lorsque la caisse d’allocation familiale aura régularisé sa situation afin de se maintenir dans les lieux.
Il ressort du décompte versé que Monsieur [B] [I] n’a pas repris le paiement des loyers, le dernier versement étant intervenu le 24 novembre 2023 pour un montant de 100 euros.
En l’absence de reprise de paiement des loyers tel qu’exigée par la loi et tenant compte de l’opposition du bailleur, la demande de délais sera rejetée.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Monsieur [B] [I] et Madame [U] [P], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par le bailleur, afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [B] [I] et Madame [U] [P] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 100 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
DECLARE l’action recevable ;
CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 14 décembre 2017 entre Nantes Métropole Habitat, office public de l'habitat de la métropole nantaise et Monsieur [B] [I] et Madame [U] [P] un local à usage d'habitation numéro 7 au 3ème étage sis 1 rue de la Save (44100) et ses accessoires, à compter du 21 septembre 2023 ;
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [B] [I] et de tous occupants de son chef, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux et d’un serrurier ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 21 septembre 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [I] et Madame [U] [P] à son paiement à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [I] et Madame [U] [P] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 1 723.56 euros, arrêtée au 14 décembre 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [B] [I] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 61.66 euros arrêtée au 25 mars 2024, terme de mars inclus ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [U] [P] à payer à Nantes Métropole Habitat au paiement de la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [U] [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le Département.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
Le Greffier La Présidente
M.HORTAIS S. ZARIFFA
