Cour d'appel, 24 novembre 2023. 20/16058

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2023 (n° , 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16058 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCTOR Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 septembre 2020 - Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 19/03191 APPELANTE Madame [F] [N] veuve [A] née le 27 Novembre 1925 à [Localité 9] - Italie [Adresse 1] [Localité 8] Représentée par Me Christian VALENTIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2441 assistée de Me Sophie LIOTARD de l'ASSOCIATION AD & L, avocat au barreau de PARIS, toque : J121 INTIMÉS Monsieur [E] [B] [Adresse 3] [Localité 8] né le 05 Août 1968 à [Localité 7] Représenté et assisté de Me Pascale TORGEMEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 144 Madame [W] [V] épouse [B] née le 15 Mars 1969 à [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 8] Représentée et assistée de Me Pascale TORGEMEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 144 PARTIE INTERVENANTE Me [X] [R], notaire [Adresse 6] [Localité 4] Représenté et assisté de Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 10 novembre 2016, reçu par Me [X] [R], notaire, Mme [F] [N] veuve [A] a consenti une promesse unilatérale de vente, au profit de M. [E] [B] et Mme [W] [V] épouse [B], portant sur un terrain à usage de jardin de 247 m² environ, situé sur la parcelle cadastrée BN [Cadastre 2] au [Adresse 1], pour un prix de 60.000 €, payable à terme, au plus tard dans les cinq ans de la vente du bien, les règlements des échéances devant intervenir le 3 de chaque mois soit 60 échéances mensuelles de 1.000€ chacune. La levée d'option et la signature de€ l'acte authentique de vente sont intervenues le 20 avril 2017 au prix de 60.000 € payable au plus tard le 3 avril 2022. Par acte d'huissier du 19 avril 2019, Mme [N], estimant que le prix était lésionnaire de plus des sept douzièmes, a fait assigner les époux [B] devant le tribunal de grande instance de Créteil (devenu tribunal judiciaire) aux fins de rescision pour lésion et a demandé - au visa des dispositions de l'article 1677 du code civil, la désignation d'un collège de trois experts avec mission de déterminer le prix réel du bien vendu, - le sursis à statuer sur ses demandes tendant, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à: -juger que l'acte de vente doit être rescindé pour lésion, -ordonner la publication du jugement au bureau de la publicité foncière de Créteil, -condamner in solidum les époux [B] au paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, - condamner in solidum les époux [B] au paiement de la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. Par jugement en date du 11 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a : - débouté Mme [F] [N] de ses demandes, - l'a condamnée à payer la somme de 1.500 € à M. et Mme [B] en application de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamnée aux dépens avec distraction au profit de Me Pascale Torgemen, avocate. Mme [N] a interjeté appel du jugement. Par arrêt du 3 juin 2022, la cour d'appel de Paris a statué ainsi : -infirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [F] [N] de sa demande d'expertise, avant-dire droit sur le surplus des demandes, Vu les dispositions des articles 1678, 1679 et 1680 du code civil, -désigne un collège de trois experts composé de M. [K] [J], M. [O] [M], M. [I] [T], avec pour mission de : - estimer la parcelle litigieuse suivant son état et sa valeur au jour de la levée d'option soit le 20 avril 2017, - donner un avis sur la lésion de plus des 7/12èmes du prix de vente convenu de 60.000€ , -dit que la preuve de la lésion sera faite par le rapport des trois experts désignés qui sont tenus de dresser un procès-verbal commun et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix, et qu'en cas d'avis différents, le procès-verbal en contiendra les motifs sans qu'il soit permis de faire connaître de quel avis chaque expert a été, -dit que l'affaire sera rappelée à l'audience pour un nouvel examen le 3 février 2023, -sursoit à statuer sur les autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, -réserve les dépens. Par acte d'huissier du 12 octobre 2022, M. et Mme [B] ont fait assigner en intervention forcée Me [X] [R], notaire. Le rapport d'expertise a été déposé le 27 juin 2023. L'affaire a été reportée à l'audience du 20 septembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 14 septembre 2023 par lesquelles Mme [F] [N] veuve [A], appelante, invite la cour à : Vu les dispositions des articles 1674 et suivants du code civil, - Infirmer le jugement rendu le par le tribunal judiciaire de Créteil le 11 septembre 2020 en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - Déclarer recevable Mme [F] [N] en son appel et son action, - Déclarer que la vente, intervenue par acte authentique en date du 20 avril 2017 reçu par Me [X] [R], notaire, entre Mme [F] [N] veuve [A] et M. [E] [B] et Mme [W] [V], portant sur un terrain d'une superficie de 247 mètres carrés environ situé [Adresse 1], cadastré section BN numéro [Cadastre 2], doit être rescindée pour lésion, - Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétent aux frais des époux [B], - Condamner in solidum M. [E] [B] et Mme [W] [V] à payer à Mme [F] [N] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, - Condamner in solidum M. [E] [B] et Mme [W] [V] à payer à Mme [F] [N] la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner in solidum M. [E] [B] et Mme [W] [V] au paiement des entiers dépens de l'instance comprenant les frais de l'expertise avancés à hauteur de 7.177 € TTC par Mme [F] [N] et ce dans les termes de l'article 699 du cpc ; Vu les conclusions en date du 13 septembre 2023 par lesquelles M. [E] [B] et Mme [W] [V], intimés, invitent la cour à : Vu les articles 554 et 555 du Code de procédure civile, -Juger M. [E] [B] et Mme [W] [V] épouse [B] recevables et bien fondés en leur demande d'intervention forcée et en déclaration d'expertise commune et d'arrêt commun à l'encontre de Me [X] [R], notaire, titulaire d'un office notarial à [Localité 4], -Débouter Me [X] [R], Notaire, de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ou plus amples ; -Condamner Me [X] [R], notaire, titulaire d'un office notarial à [Adresse 6], à garantir les époux [B] de toutes condamnations qui seraient susceptibles d'être prononcées à leur encontre ; -Condamner Me [X] [R], Notaire, titulaire d'un office notarial à [Adresse 6], à payer aux époux [B] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Pascale Torgemen, avocate au barreau du Val de Marne (PC 144), conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Vu les conclusions en date du 19 septembre 2023 par lesquelles Me [X] [R], intervenant forcé, invite la cour à : -Déclarer Me [X] [R], notaire, recevable et bien fondé en ses conclusions. A titre principal, Vu l'Article 555 du cpc, Vu l'Article 564 du cpc, -Déclarer M. et Mme [B] irrecevables en leurs demandes. A titre subsidiaire, Vu les dispositions des articles 15 et 30 du cpc, -Faute de communication aux concluants des éléments nécessaires à apprécier le bien fondé ou non de la demande des époux [B], les déclarer irrecevables en leurs demandes, -Rejeter l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. A titre infiniment subsidiaire, Vu les dispositions de l'article 1240 du cc, -Dire et juger que M. et Mme [B] ne justifient pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager la responsabilité du notaire. -Débouter M. et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes. -Condamner M. et Mme [B] au paiement d'une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, -Condamner M. et Mme [B] au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du cpc, -Condamner les mêmes aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Me Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l'article 699 du cpc ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la recevabilité des demandes de M. et Mme [B] à l'encontre de M. [X] [R] M. [X] [R], notaire, soulève l'irrecevabilité de l'assignation en intervention forcée et de l'appel en garantie de M. et Mme [B] à son encontre, sur le fondement de l'article 555 du code de procédure civile, en l'absence de circonstance nouvelle, et sur le fondement de l'article 564 du même code, s'agissant d'une demande nouvelle ; Aux termes de l'article 554 du code de procédure civile, 'Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité' ; Aux termes de l'article 555 du même code, 'Ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause' ; La condition d'évolution du litige est exigée même pour la recevabilité de la demande en déclaration d'arrêt commun ; En l'espèce, M. [X] [R], notaire, n'était pas partie en première instance ; M. et Mme [B] ont assigné M. [X] [R], notaire, en intervention forcée en appel, aux fins de le condamner à les garantir, au motif qu'il a manqué à son devoir de conseil et d'efficacité de l'acte, en ne vérifiant pas que le terrain litigieux avait changé de destination et était devenu constructible entre la date de la promesse de vente et la date de la réitération et en ne conseillant pas aux parties la révision du prix, ainsi qu'en déclaration d'expertise commune et d'arrêt commun ; Il ressort du jugement qu'en première instance, Mme [N] a fait assigner M. et Mme [B] en rescision pour lésion, au motif que depuis le 1er février 2019, entre la promesse de vente et la date de la réitération, le terrain s'était trouvé en zone constructible et que son prix ne pouvait plus être de 60.000 € ; Ainsi dès la première instance, ces éléments du litige permettaient à M. et Mme [B] d'assigner le notaire en manquement à son devoir de conseil et d'efficacité de l'acte, en ne vérifiant pas que le terrain litigieux avait changé de destination et était devenu constructible le 1er février 2017, entre la date de la promesse de vente du 10 novembre 2016 et la date de la réitération du 20 avril 2017, et en ne conseillant pas aux parties la révision du prix ; L'arrêt de la cour infirmatif avant dire droit, les opérations d'expertise et le rappel par le collège d'experts, que le notaire ayant passé la vente n'a pas été mise en cause, ne constituent pas une évolution du litige au sens de l'article 555 du code de procédure civile, et ne font que rappeler les données du litige connues en première instance ; M. et Mme [B] ne démontrent donc pas que le notaire n'ait été impliqué que par une évolution du litige, postérieure au jugement, qui justifierait de déroger à la règle du double degré de juridiction ; En conséquence, sans qu'il ne soit besoin d'étudier le second moyen fondé sur l'article 564 du code de procédure civile, il y a lieu de déclarer irrecevable, sur le fondement de l'article 555 du code de procédure civile,l'intervention forcée en appel de M. [X] [R], notaire, par M. et Mme [B], et en conséquence de déclarer irrecevables l'ensemble des demandes de M.et Mme [B] à l'encontre de M. [X] [R], notaire, soit les demandes : - de déclaration d'expertise commune et d'arrêt commun, - de condamnation à les garantir de toutes condamnations qui seraient susceptibles d'être prononcées à leur encontre ; Sur la demande de rescision pour lésion de la vente M. et Mme [B] contestent le rapport d'expertise du collège d'experts, au motif qu'il présume de la constructibilité du terrain alors qu'il ressort des actes du 4 octobre 2016 et du 20 avril 2017 que le terrain litigieux est inconstructible et au motif qu'il ne prend pas en compte le fait que la parcelle litigieuse est totalement enclavée ; Aux termes des dispositions de l'article 1674 du code civil, 'Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value' ; Aux termes de l'article 1675 du même code, 'Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation' ; Aux termes de l'article 1677 du même code, 'La preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion' ; Il est constant que s'agissant d'une promesse unilatérale de vente, la lésion s'apprécie au jour de la levée d'option ; En l'espèce, le collège d'experts judiciaires conclut 'L'étude que nous avons menée, nous a amené à déterminer une valeur pour le terrain de : valeur vénale hors droits : 218.000 € hors droits. Nous estimons donc qu'en l'état de nos investigations, la vente est lésionnaire'; L'acte de vente du 20 avril 2017 décrit la parcelle vendue comme 'un terrain à usage de jardin' et la construction sur cette parcelle comme 'une partie d'un abri de jardin édifié en fonds de parcelle' ; Les experts précisent que l'acte de vente du 20 avril 2017 mentionne un certificat d'urbanisme du 9 décembre 2016 et qu'il aurait dû prendre en compte le PLU de la mairie de [Localité 8] mis en vigueur le 1er février 2017, soit avant la date de l'acte de vente Ils estiment que selon ce PLU, la parcelle est située en zone U3 ; ceci signifie que depuis le 1er février 2017, la parcelle litigieuse est un terrain à bâtir, c'est à dire un terrain constructible, alors qu'elle a été vendue au titre de sa destination antérieure au PLU c'est à dire comme un terrain à usage de jardin, non constructible ; Cette analyse n'est pas remise en cause par la mention de terrain non constructible dans l'acte du 4 octobre 2016, puisque cet acte est antérieur au 1er février 2017, date d'entrée en vigueur du PLU ; Le fait que la construction, décrite dans l'acte du 20 avril 2017 comme 'un abri de jardin', soit en fait, selon les experts, un ancien logement, ne modifie pas l'analyse selon laquelle le terrain n'était pas constructible avant le 1er février 2017 et l'est devenu ensuite selon le PLU ; Le fonds enclavé au sens de l'article 682 du code civil ne dispose d'aucune issue ou d'une issue insuffisante sur la voie publique ; la parcelle litigieuse n'est pas enclavée ; en effet, il ressort de l'expertise judiciaire qu'elle est située le long de la rue ; le fait que cette parcelle soit close sur rue ne la rend pas enclavée en ce que c'est sa clôture et non sa situation qui 'oblige à utiliser un portillon dépendant de la propriété voisine pour y accéder', tel que l'ont décrit les experts judiciaires ; Il convient donc d'entériner les conclusions du collège d'expert qui a pris en compte qu'il s'agissait d'un terrain constructible, a considéré le bâtiment existant comme une annexe future, qui ne gêne pas une éventuelle construction nouvelle, qu'il n'est pas nécessaire de démolir et qui pourra devenir un lieu de stockage accessoire, et a estimé, au vu de ces éléments, la valeur vénale hors droits du terrain à la date du 20 avril 2017 à 218.000 € ; Compte tenu de cette évaluation alors que l'acte de vente du 20 avril 2017 stipule le prix de 60.000 €, il convient de constater que la lésion de 158.000 € (218.000 - 60.000) est supérieure à la somme de 127.166 €, représentant les 7/12ème de la valeur vénale hors droits du bien (218.000 x 7/12 = 127.166) ; Ainsi en application des dispositions de l'article 1674 du code civil, Mme [N] ayant été lésée de plus de sept douzièmes dans le prix de son bien, il convient de faire droit à sa demande de rescision de la vente ; En conséquence, il y a lieu d'ordonner : - la rescision pour lésion de la vente, intervenue par acte authentique du 20 avril 2017, reçu par Me [X] [R], notaire, titulaire d'un office notarial [Adresse 6], de Mme [F] [N] veuve [A] au profit de M. [E] [B] et Mme [W] [V] épouse [B], portant sur un terrain à usage de jardin de 247 m² environ, situé sur la parcelle cadastrée BN [Cadastre 2], au [Adresse 1], - la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent aux frais de M. [E] [B] et Mme [W] [V] épouse [B] ; Sur la demande de dommages et intérêts Mme [N] sollicite de condamner in solidum M. et Mme [B] à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts ; elle ne précise pas son calcul pour parvenir à cette somme, indiquant seulement que 'la procédure dure depuis près de 5 ans', qu'elle 'a dû multiplier les actes d'huissier pour obtenir le paiement du prix de vente' et que 'si la vente avait été conclue à son juste prix, elle aurait bénéficié d'un apport en trésorerie bien plus conséquent depuis 2019 lui permettant de réaliser des choix de vie différents' ; En l'espèce, Mme [N] ne justifie pas de frais qui seraient restés à sa charge suite aux actes d'huissier engagés pour obtenir le paiement des mensualités de l'achat du terrain ; Il convient de considérer que son préjudice est constitué par le gain manqué pour ne pas avoir pu faire fructifier les fonds au prix qu'elle aurait dû percevoir de 218.000 € au lieu de 60.000 €, entre le 3 avril 2022, date à laquelle le prix était payable au plus tard selon l'acte authentique du 20 avril 2017, et le 24 novembre 2023, date du présent arrêt ; Il y a lieu d'évaluer le préjudice de Mme [N] à la somme de 5.040 €, correspondant aux intérêts que le placement de la somme de 158.000 € (218.000 - 60.000) sur un compte rémunérateur à 2 % aurait pu lui rapporter entre le 3 avril 2022 et le 24 novembre 2023 ; En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. et Mme [B] à payer à Mme [N] la somme de 5.040 € à titre de dommages et intérêts . Sur la demande de M. [X] [R] de dommages et intérêts pour procédure abusive En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ; En l'espèce, M. [X] [R], notaire, ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de M. et Mme [B] aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ; il doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; M. et Mme [B], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire ordonnée le 3 juin 2022, ainsi qu'à payer à Mme [N] la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel et à M. [X] [R], notaire, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [B] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Déclare irrecevable l'intervention forcée en appel de M. [X] [R], notaire, par M. [E] [B] et Mme [W] [V] épouse [B] ; Déclare en conséquence irrecevables les demandes de M. [E] [B] et Mme [W] [V] épouse [B] à l'encontre de M. [X] [R], notaire : - de déclaration d'expertise commune et d'arrêt commun, - de condamnation à les garantir de toutes condamnations qui seraient susceptibles d'être prononcées à leur encontre ; Rappelle que par arrêt du 3 juin 2022, la cour d'appel de Paris a infirmé le jugement en ce qu'il a débouté Mme [F] [N] de sa demande d'expertise et de sursis à statuer sur ses demandes de rescision pour lésion et de dommages et intérêts ; Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant, Ordonne la rescision pour lésion de la vente, intervenue par acte authentique du 20 avril 2017, reçu par Me [X] [R], notaire, titulaire d'un office notarial [Adresse 6], par Mme [F] [N] veuve [A] au profit de M. [E] [B] et Mme [W] [V] épouse [B], portant sur un terrain à usage de jardin de 247 m² environ, situé sur la parcelle cadastrée BN [Cadastre 2], au [Adresse 1] ; Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent aux frais de M. [E] [B] et Mme [W] [V] épouse [B] ; Condamne in solidum M. [E] [B] et Mme [W] [V] épouse [B] à payer à Mme [F] [N] veuve [A] la somme de 5.040 € à titre de dommages et intérêts; Déboute M. [X] [R], notaire, de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l'encontre de M. [E] [B] et Mme [W] [V] épouse [B] ; Condamne in solidum M. [E] [B] et Mme [W] [V] épouse [B] aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire ordonnée le 3 juin 2022, ainsi qu'à payer à Mme [F] [N] veuve [A] la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel et à M. [X] [R], notaire, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,