Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 24/03492

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 3] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX04] @ : [Courriel 8] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/03492 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFW3 Minute : 24/376 Société SEQENS Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199 C/ Monsieur [W] [A] [Z] Madame [V] [M] épouse [A] [Z] Copie exécutoire : Maître Frédéric CATTONI Copie certifiée conforme : défendeurs Le 18 Novembre 2024 JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Novembre 2024; Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier et Madame [P] [R], greffier stagiaire ; Après débats à l'audience publique du 17 Septembre 2024 le jugement suivant a été rendu : ENTRE DEMANDEUR : Société SEQENS, demeurant [Adresse 6] représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS ET DÉFENDEURS : Monsieur [W] [A] [Z], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [V] [M] épouse [A] [Z], demeurant [Adresse 2] comparante en personne RAPPEL DES FAITS Par un contrat du 20 octobre 2014, la société SEQENS, anciennement dénommée FRANCE HABITATION, a donné à bail à Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 479,93 € et 162,97 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 novembre 2023. Elle a ensuite fait assigner Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 15 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation solidaire au paiement. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2024, après avoir été renvoyée à la demande des parties. A l’audience du 17 septembre 2024, la société SEQENS - représentée par Maître Frédéric CATTONI - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts des défendeurs ; d'ordonner l’expulsion de Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] ; et de les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 1.446,85 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 25% et augmenté des charges locatives, d'une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société SEQENS consent à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense, en soulignant que le paiement du loyer est repris depuis le mois d’avril 2024. Madame [V] [M] épouse [A] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 173,39 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle déclare percevoir des revenus mensuels de 1.367,52 € et avoir deux enfants à charge. Bien que convoqué par un acte signifié à son domicile, Monsieur [W] [A] [Z] n’est ni présent, ni valablement représenté. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 25 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le bien fondé de la demande : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux." Le bail conclu le 20 octobre 2014 contient une clause résolutoire (article 20) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.135,12 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 5 janvier 2024. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La société SEQENS produit un décompte démontrant que Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 982,61 € à la date du 9 septembre 2024. Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs, stipulée à l’article 4 du contrat de bail. Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Madame [V] [M] épouse [A] [Z] reconnaît d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 982,61 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (23 novembre 2023) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”. L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”. Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’accord de la bailleresse, Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z], qui justifient avoir repris le paiement du loyer courant et être en situation d'apurer la dette locative, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande d’expulsion devient sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Rien ne justifie, à cet égard, de majorer de 25% le montant du loyer, cette majoration apparaissant manifestement excessive par rapport au préjudice subi en l’espèce. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEQENS, Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2014 entre la société SEQENS, anciennement dénommée FRANCE HABITATION, et Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 janvier 2024 ; CONDAMNE solidairement Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] à verser à la société SEQENS la somme de 982,61 € (décompte arrêté au 9 septembre 2024, incluant août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 ; AUTORISE Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 173,39 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEQENS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] soient condamnés in solidum à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE in solidum Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] à verser à la société SEQENS une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [V] [M] épouse [A] [Z] et Monsieur [W] [A] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière. La greffière, La juge, REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/03492 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFW3 DÉCISION EN DATE DU : 18 Novembre 2024 AFFAIRE : Société SEQENS Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199 C/ Monsieur [A] [Z] Madame [V] [M] épouse [A] [Z] EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires