Cour de cassation, 05 avril 2012. 11-12.039

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses deux branches : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte du 8 décembre 1989, Célestin X... et Marie Y... ont fait donation à Mme X..., leur fille, de la nue-propriété d'un immeuble ; que les usufruitiers ont ensuite donné l'immeuble concerné en location à la Caisse d'épargne et de prévoyance des pays du Hainaut, aux droits de laquelle se présente la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe (la caisse d'épargne) ; qu'après le décès de ses parents, Mme X... a vendu l'immeuble à la caisse d'épargne par acte établi le 22 décembre 2000 par M. Z..., notaire ; qu'il s'est, ensuite, avéré que Mme X..., qui s'était présentée comme " employée ", avait été placée en liquidation judiciaire en 1993 ; que M. A..., liquidateur, a, dans ces conditions, engagé une action en contestation de la vente contre la caisse d'épargne, laquelle a appelé le notaire instrumentaire en garantie ; que la vente a été jugée inopposable au liquidateur ; Attendu que pour condamner M. Z... à indemniser la caisse d'épargne, après avoir relevé que si le notaire chargé de la vente ne connaissait pas personnellement Mme X... et n'avait aucun dossier ouvert au nom de celle-ci, son prédécesseur, qui avait établi la donation et dont il conservait les minutes, avait été informé de la liquidation judiciaire par une lettre du liquidateur datée du 11 janvier 1996, l'arrêt retient que l'officier public, qui aurait dû prendre connaissance de tous les éléments dont il disposait, et notamment de cette correspondance, afin de vérifier la capacité de l'intéressée, était en faute pour s'en être abstenu ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, au vu des éléments recueillis à l'occasion de l'instrumentation de la vente, le notaire, qui n'était pas tenu de vérifier les déclarations d'ordre factuel faites par les parties par recoupement avec des pièces réunies à l'occasion de précédentes interventions et conservées dans les minutes et archives de l'office, était en mesure de soupçonner l'inexactitude des renseignements fournis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. Z... à indemniser la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe, l'arrêt rendu le 22 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ; Condamne la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe et la condamne à payer à M. Z... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. Z.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Patrick Z... à payer à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE NORD FRANCE EUROPE la somme de 512. 000 euros en réparation de son préjudice, le solde éventuel du prix de l'immeuble après apurement de la créance de Maître A... ès qualités de liquidateur de Madame X... devant venir en déduction de cette somme ; AUX MOTIFS QUE si Maître Z... ne connaissait pas personnellement Mme X..., il avait la charge et la garde des actes dressés par Me B..., devant lequel avait été passé l'acte de donation fait par M. Célestin X... et Mme Marie Y...au profit de leur fille ; que sur cet acte, Mme Jeanne X... était indiquée comme étant employée et son mari, chauffeur routier ; que l'étude de Me Z... a été destinataire, le 11 janvier 1996, d'un courrier de Me A... l'informant du placement en liquidation judiciaire de Mme X... et lui demandant la copie de l'acte de donation ; que la promesse de vente qui a précédé l'acte notarié du 22 décembre 2000 qualifie à nouveau Mme X... d'employée ; que l'acte de vente notarié comporte l'affirmation par Mme Jeanne X... qu'elle n'est l'objet d'aucune procédure civile ou commerciale susceptible de restreindre sa capacité ou mettre obstacle à la libre disposition de ses biens ; qu'il résulte de ces éléments que, même si Me Z... n'avait pas de dossier ouvert au nom de Mme Jeanne X... avant l'enregistrement de la vente de l'immeuble, il détenait les minutes de Me B... lequel avait rédigé l'acte de donation fait par les parents de cette dernière à son profit, et qu'il avait été informé, dans le cadre de ce dossier, de la procédure ouverte à l'encontre de la donataire ; qu'en rédigeant l'acte de vente de l'immeuble et notamment en renseignant l'origine de propriété, il aurait dû avoir connaissance de tous les éléments qu'il détenait dans le cadre de cette donation et donc du courrier du liquidateur de 1996 ; qu'en outre, il convient de constater que si la promesse de vente, qui n'a pas été faite en la forme notariée mentionne que Mme Jeanne X... est employée, l'acte authentique de vente ne comporte aucun renseignement sur sa profession ; qu'en omettant de renseigner ce point pourtant important pour apprécier notamment les éventuelles incapacités pouvant affecter les parties, Me Z... a commis une faute ; que ces manquements ont eu pour conséquence directe qu'il n'a pas vérifié la capacité de disposer de la venderesse, alors que compte tenu des éléments à sa disposition, il pouvait avoir de véritables doutes sur sa possibilité de vendre l'immeuble, seule ; qu'il a ainsi procédé à la cession d'un bien, inopposable au liquidateur de Mme X..., ce dernier se trouvant autorisé à saisir l'immeuble entre les mains de l'acquéreur de bonne foi, la Caisse d'Epargne ; que Me Z... doit donc indemniser l'intégralité du préjudice subi par cette dernière (et non la " liquidation " qui, autorisée à saisir le bien du fait de l'inopposabilité de la vente, ne subira pas de préjudice), ce préjudice correspondant à la valeur actuelle de l'immeuble puisque la Caisse d'Epargne va être privée, par la saisie entre ses mains, de ce bien ; qu'il ressort du rapport d'expertise de M. C...que cet immeuble est construit sur une parcelle de 504 m2, qu'il est composé de deux étages avec trois chambres et une salle de bain au deuxième étage, trois chambres et deux salles de bains au premier étage, une entrée, un bureau, une laverie, un WC, un grand double séjour, une grande salle à manger ouvrant sur un jardin de 32, 24 m2, une cuisine équipée au rez-de-chaussée, un garage pour deux voitures et une cave au sous sol ; que compte tenu du marché immobilier, de l'état d'entretien du bien, sa valeur peut être fixée à 480. 000 euros, en tenant compte des travaux effectués par la Caisse d'Epargne, étant précisé que ces travaux ont été effectués en 2001 et 2002, soit postérieurement à l'achat de l'immeuble et qu'il doit donc lui en être tenu compte, le bien devant être apprécié, pour l'évaluation de son préjudice, dans son état actuel ; que Me Z... est directement responsable du préjudice subi par la banque qui, si elle n'avait pas pu acquérir l'immeuble suite à la faute du notaire, n'aurait pas fait de travaux de rénovation importants sur ce bien ; que la Caisse d'Epargne invoque également un préjudice financier subi depuis le 1er août 2007 dans la mesure où, du fait de la présente procédure, elle n'a pas remis le bien en location ; que ce préjudice ne peut consister qu'en la perte de chance de pouvoir tirer un revenu du bien litigieux, compte tenu de l'absence de certitude de trouver des locataires pour l'immeuble ; que la réparation de ce dommage doit être fixée, en prenant en considération les caractéristiques de l'immeuble et le montant du loyer sollicité jusqu'en juillet 2007 (1. 054, 46 euros par mois), aux trois quart du montant des loyers attendus pour la période du 1er août 2007 au 30 novembre 2010 (43. 370, 82 euros) soit 32. 500 euros ; qu'en définitive, Me Z... sera condamné à lui payer la somme de 512. 500 euros ; que le liquidateur ne peut saisir l'immeuble entre les mains de la Caisse d'Epargne que dans la limite de la créance de Mme X... dans le cadre des opérations de liquidation et que, dans l'hypothèse où le prix de vente de l'immeuble saisi serait supérieur à cette créance, le solde du prix de ce bien doit rester dans le patrimoine de la Caisse d'Epargne et venir en déduction de son préjudice ; 1°) ALORS QUE le notaire n'est pas tenu de procéder au recoupement des actes qu'il instrumente avec l'ensemble des archives de son étude ; qu'en relevant, pour affirmer que Monsieur Z... aurait commis une faute en ne vérifiant pas les déclarations de sa cliente relatives à sa capacité de disposer lors de la conclusion de l'acte de vente du 22 décembre 2000, qu'une lettre archivée en son étude, qui lui avait été adressée le 11 janvier 1996, relative à un acte instrumenté par son prédécesseur, mentionnait que Madame X... était placée en liquidation judiciaire, la Cour d'appel a imposé au notaire de recouper l'acte qu'il authentifiait avec l'ensemble des correspondances reçues et archivées en son étude, relatives à un acte qu'il n'avait pas instrumenté, et violé l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le notaire qui reçoit un acte rapportant les déclarations erronées des parties n'est tenu de les vérifier que s'il dispose d'éléments de nature à faire douter de leur exactitude ; qu'en reprochant au notaire de ne pas avoir avisé la procédure collective ouverte à l'encontre de Madame X... sans relever d'éléments, autre qu'une lettre reçue plus de quatre ans avant la vente, relative à un acte reçu par son prédécesseur, et archivée en son étude, de nature à le faire suspecter l'inexactitude des déclarations par lesquelles elle affirmait ne jamais avoir fait l'objet d'une procédure collective, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.