Cour d'appel, 19 décembre 2023. 21/06716

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 19 DECEMBRE 2023 N° RG 21/06716 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MOTC S.A.R.L. CLAVE IMMOBILIER c/ S.A.R.L. AQUITAINE GESTION ENERGIE FORET Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 novembre 2021 (R.G. 2021F00108) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 09 décembre 2021 APPELANTE : S.A.R.L. CLAVE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] représentée par Maître Camille CIMENTA de la SARL WE RISE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Christophe HEUDJETIAN, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE : S.A.R.L. AQUITAINE GESTION ENERGIE FORET, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représentée par Maître Nicolas ALBRESPY, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE: La SARL Aquitaine Gestion Energie Forêt (ci-après dénommée société AGEF) exerce une activité de gestion forestière professionnelle. La SARL Clavé Immobilier ayant pour gérant M. [Z] exerce une activité d'agence immobilière. Par acte sous seing privé du 20 décembre 2019, les membres de l'indivision successorale [P]-[R] ont donné à la société AGEF un mandat aux fins de vente de différentes parcelles de terrains forestiers situés dans les communes de [Localité 7], [Localité 6], [Localité 5], [Localité 4] [Localité 8], pour une superficie totale de 106 hectares, contre paiement d'une commission de 8 % du montant HT de la vente (TVA à 20%). Par acte sous seing privé du 5 février 2020, la société AGEF a délégué ce mandat de vente à la société Clavé Immobilier, pour une durée de trois mois, la rémunération du délégué étant fixée à 50 % de la commission, soit 12'000 euros hors-taxes (14400 euros TTC). Par acte authentique du 08 octobre 2020, l'indivision [P]-[R] a cédé les parcelles susvisées à la SCI Nord Aquitaine. Soutenant que la vente s'était réalisée par son intermédiaire, en particulier grâce aux diligences de son agent commercial immobilier M. [Y] [J], la société Clave Immobilier a sollicité en vain paiement de sa part de rémunération. Après séquestration entre les mains du notaire chargé de la vente des sommes afférentes à la rémunération des intermédiaires, puis vaine mise en demeure du 12 octobre 2020, la société Clavé Immobilier a fait assigner devant le tribunal de commerce de Bordeaux la société AGEF, par acte d'huissier du 26 janvier 2021, en paiement de la somme de 14 400 euros, en se fondant sur le contrat de délégation de mandat de vente. Par jugement du 19 novembre 2021, le tribunal a statué comme suit : - déboute la société Clave Immobilier de l'ensemble de ses demandes, - condamne la société Clave Immobilier à payer à la société Aquitaine Gestion Energie Forêt la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la société Clave Immobilier aux dépens de l'instance. Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a relevé que la société Aquitaine gestion énergie Forêt exerçait pas l'activité d'agent immobilier, qu'elle n'était pas titulaire d'une carte professionnelle, que le document dénommé mandat de vente produit par ses soins ne remplissait pas les conditions de formalisme prévu par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 de sorte que la délégation de mandat de vente conclue avec la société Clavé Immobilier était nul. Il a relevé le surplus qu'aucune des pièces produites ne démontrait un quelconque apport de clients par la société Clavé Immobilier. Par déclaration du 09 décembre 2021, la société Clave Immobilier a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société Aquitaine Gestion Energie Forêt. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 24 janvier 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Clave Immobilier, demande à la cour de : - la recevoir en ses écritures et les dire bien fondées, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux en date du 19 novembre 2021, - en conséquence, - écarter la nullité de la délégation de mandat conclue entre elle et la société AGEF, - condamner la société AGEF à lui verser la rémunération prévue d'un montant de 14 400 euros TTC, - condamner la société AGEF à verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la société AGEF de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 10 mars 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, la société AGFE, demande à la cour de : vu l'article 1960 du code civil, vu l'ensemble des pièces versées au dossier, - confirmer le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 19 novembre 2021 (RG n°2021F00108) en ce qu'il a : - débouté la société Clave Immobilier de l'ensemble de ses demandes, - condamné la société Clave Immobilier à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Clave Immobilier au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées. L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 octobre 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 07 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION: 1- Dès lors que la société Clavé Immobilier fonde sa demande en paiement sur les stipulations du contrat de délégation de mandat de vente, elle a pu valablement diriger son action contre la société AGEF, déléguante, sans que la recevabilité de cette action soit conditionnée par la mise en cause du notaire désigné comme séquestre, ou de la SCI Nord Aquitaine, en qualité de vendeur. Concernant la validité de la délégation de mandat de vente: 2- La société AGEF fait valoir qu'elle n'est pas un professionnel de l'immobilier titulaire d'une carte professionnelle, et qu'en conséquence, par application de l'article 3 de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970, le document signé le 20 décembre 2019 avec l'indivision [P] ne pouvait être qualifié de mandat de vente valable, d'autant plus que cet acte ne comporte pas les indications minimales requises par la loi précitée, concernant l'identité des propriétaires, l'identification des biens vendus, l'indication du prix de vente, la charge du paiement de la commission, et la nature des missions confiées au mandataire. Elle en déduit que la société Clavé Immobilier ne peut avoir été bénéficiaire d'une délégation de mandat de vente, en l'absence d'un mandat de vente principal valable. 3- La société Clavé immobilier réplique en premier lieu que la loi n°70-09 du 2 janvier 1970 est inapplicable au cas d'espèce dès lors que la société AGEF n'exerçait aucune activité d'entremise à titre habituel et que le litige ne concerne qu'une seule opération d'entremise au bénéfice de la succession [P]. Elle ajoute que le motif tiré du non-respect du formalisme prescrit par la loi N°70-9 du 2 janvier 1970 ne pouvait être invoqué en l'espèce que par la partie protégée, à savoir les membres de l'indivision [P]-[R], en qualité de mandants, et non par la société mandataire AGEF. Sur ce: 4- Il est constant que les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ne peuvent s'appliquer qu'à des personnes qui d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui, telles que visées à l'article 1er de ladite loi. 5- Il n'est pas démontré, ni même allégué, que la société AGEF, dont l'objet social est la gestion et le conseil en gestion de propriété forestière, se livre de manière habituelle, à savoir de manière régulière et constante, à des opérations d'entremise sur les biens d'autrui. 6- Il n'y a donc pas lieu d'appliquer au cas d'espèce les dispositions de la loi précitée, détaillant en ses articles 6 et 7 les mentions informatives qui doivent être présentes dans le mandat de vente, dont la violation ne donne lieu au demeurant qu'à une nullité relative que seuls les mandants (les membres de l'indivision [P]) auraient pu invoquer utilement puisqu'elles ne protégeaient que leurs seuls intérêts et non ceux du mandataire désigné. 7- C'est donc à tort que le tribunal a retenu la nullité du contrat de mandat et celle subséquente de la délégation de mandat pour rejeter la demande en paiement. Concernant le bien-fondé de la demande: 8- La société Clavé Immobilier soutient que le mandat de vente dont elle avait reçu délégation a été respecté et exécuté grâce à ses diligences, et en particulier à celle de son ancien agent M. [J], en mettant en relation les parties à la cession des terrains forestiers. 9- La société AGEF réplique que la transaction litigieuse ne saurait ouvrir droit à rémunération au bénéfice de la société Clavé Immobilier, en raison de l'absence de rôle actif joué par cette dernière dans le cadre de la réalisationde la vente, durant la période de validité du contrat, à savoir entre le 5 février 2020 et le 5 mai 2020. Sur ce: 10- Selon les dispositions de l'article 1999 alinéa 1er du code civil, le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a fait pour l'exécution du mandat et lui payer ses salaires lorsqu'il en a été promis. 11- Il est stipulé aux conditions générales de la délégation du mandat de vente (Titre I) que le mandataire doit entreprendre d'une façon générale toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui a été confiée dans le mandat de vente. Selon le titre III, la rémunération du délégué (en l'espèce 12'000 euros hors-taxes soit 14'400 euros TTC) deviendra exigible le jour où l'opération aura été effectivement conclue et le mandataire, titulaire de la carte professionnelle, perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire. 12- Contrairement à ce qu'affirme la société AGEF, en se référant à pièce numéro 3 qui n'est que le jugement du tribunal de commerce en date du 19 novembre 2021, il n'est nullement établi que M. [J] n'aurait exercé aucune activité régulière d'agent commercial au mois de janvier et février 2020. Il ressort en revanche des productions (pièce 4 de l'appelante) que la société Clavé Immobilier avait signé le 23 mai 2019, pour une durée indéterminée, un mandat d'agent commercial immobilier au profit de M. [Y] [J]. 13- Les courriels versés au débat démontrent que M. [J] a effectué les diligences suivantes: -le 7 février 2020 à 15h57 , par courriel intitulé 'éléments nécessaires à l'offre d'achat', il a communiqué aux consorts [S] (dont il n'est pas contesté qu'ils soient devenus les acquéreurs des biens via la SCI Nord Aqutaine, le 8 octobre 2020) les coordonnées des vendeurs ([H] [R], [N] [U], et [T] [P]), en leur précisant la superficie totale des terrains vendus (conformément aux plans de situations adressés précédemment), le prix net vendeur (300'000 euros nets vendeur outre 28'800 euros d'honoraires TTC) conforme aux mentions du mandat, en confirmant avoir d'ores et déjà convenus d'un rendez-vous avec les clients propriétaires, - le 7 février 2020 à 16h02, il a transféré ce courriel à [O] [Z], gérant de la société Clavé Immobilier, - il a réceptionné (pièce 6) la promesse d'achat signée par les consorts [S], datée du 7 février 2020 au prix de 300'000 euros net vendeur frais d'agence en sus à hauteur de 28'800 euros à leur charge, - le 11 février 2020, il a reçu de M. [W] [B] (société AGEF) une information selon laquelle Mme [P] avait engagé un bornage judiciaire contradictoire avec un voisin M. [I], ayant donné lieu à une instance suivie par Maître Gravelier avocat à [Localité 3], - le 12 février 2020, les consorts [P] ont autorisé M. [Z] (société Clavé Immobilier) représentant le ou les acquéreurs [T] et [L] [S] ou toute autre société du groupe à accéder à ce dossier, - le 13 février 2020, le cabinet de Maître Gravelier a communiqué les pièces de procédure ainsi que le rapport d'un expert concernant le litige [P]/[I], - le 24 février 2020, il a communiqué à [W] [B] et [O] [Z] la copie de l'offre d'achat contresigné par les acheteurs. 14- Il est donc parfaitement établi que la société Clavé Immobilier a, par l'intermédiaire de son agent commercial, réalisé et mené à terme la mission d'entremise qui lui était confiée dans la délégation de mandat de vente, de sorte que la vente a été conclue par son intermédiaire, selon acte authentique en date du 3 octobre 2020. 15- Elle est donc fondée à solliciter paiement de la commission convenue. 16- Il convient d'infirmer le jugement et de condamner la société Aquitaine gestion énergie forêt (AGEF) à payer à la société Clavé Immobilier la somme de 14'400 euros TTC. Sur les demandes accessoires : 17- Il est équitable d'allouer à la société Clavé Immobilier une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. La société AGEF sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et supportera ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Infirme le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à nullité de la délégation de mandat de vente conclue entre la société AGEF et la société Clavé Immobilier, Condamne la société Aquitaine gestion énergie forêt (AGEF) à payer à la société Clavé Immobilier la somme de 14'400 euros TTC au titre de sa commission, Condamne la société Aquitaine gestion énergie forêt (AGEF) à payer à la société Clavé Immobilier la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette les autres demandes, Condamne la société Aquitaine gestion énergie forêt (AGEF) aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président