Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
24 Février 2025
N° RG 23/08944 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y6CU
N° Minute : 25/
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de la résidence “1 reu Théophile Gautier” sis 1 rue Théophile Gautier 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :
C/
[K] [T]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la résidence “1 reu Théophile Gautier” sis 1 rue Théophile Gautier 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :
Cabinet de Gestion Guy [X]-CGS
37 rue Louise Michel
92300 LEVALLOIS- PERRET
représentée par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291
DEFENDERESSE
Madame [K] [T]
1, rue Théophile Gautier
92200 NEUILLY-SUR-SEINE
défaillant
En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier situé 1, rue Théophile-Gautier à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) est soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant de la défaillance de Mme [K] [T] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet de gestion [P] [X] C.G.S. « ATRIUM GESTION LEVALLOIS » l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 31 octobre 2023, aux fins de :
DIRE RECEVABLE ET BIEN FONDE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « 1 rue Théophile Gautier » sise 1 rue Théophile Gautier – 92200 NEUILLY SUR SEINE, représenté par son syndic en fonction, la société le Cabinet de Gestion [P] [X], C.G.S. (ATRIUM GESTION LEVALLOIS),
CONSTATER que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines,
CONDAMNER Madame [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société CABINET DE GESTION [P] [X], C.G.S. (ATRIUM GESTION), les sommes suivantes :
7.262,57 euros relatifs aux charges et travaux impayés du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2023 ;
951,60 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
2.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer d’un montant de 156,54 euros.
ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,
NE PAS ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.
Mme [K] [T], assignée en l’étude du commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juin 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 7 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire bien-fondé » et « constater », ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.
En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.
Sur la demande de note en délibéré
Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.
Aux termes dudit article 442, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.
En vertu de l’article 16 alinéas 1 et 3 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
En l’espèce, par bulletin du 13 janvier 2025, le tribunal a invité le demandeur à communiquer au tribunal un justificatif de la propriété du lot n°29 de l’état descriptif de division, non visé par la matrice cadastrale produite.
Par message électronique du 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a transmis une note en délibéré au tribunal à laquelle étaient joint l’acte d’achat de ses lots par Mme [T] et une fiche d’immeuble.
Cette note en délibéré, qui a été autorisée, est recevable et il en sera donc tenu compte dans le présent jugement.
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Sur les sommes réclamées au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7.262,57 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023.
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale relative au lot n°6 de l’état descriptif de division,
- un acte notarié du 19 janvier 2017 et une fiche d’immeuble du 17 novembre 2023 mentionnant la vente des lots n°6 et n°29 de l’état descriptif de division au profit de Mme [K] [T],
- un extrait du compte de Mme [T] pour la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023,
- les appels de fonds et les régularisations de charges adressés à la défenderesse,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 11 mai 2022, 14 septembre 2022 et 28 juin 2023, ainsi que l’attestation de non recours afférente,
- une mise en demeure du syndic en date du 20 février 2023 tendant à obtenir paiement de la somme de 4.350,98 euros (avis de réception produit).
Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de l’acte notarié du 19 janvier 2017 et de la fiche d’immeuble que Madame [K] [T] est propriétaire des lots n°6 et n°29 de l'état descriptif de division.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 14 septembre 2022 et 28 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.
Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 7.262,57 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus.
Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée à la défenderesse.
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 20 février 2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 4.350,98 euros. Partant, en l’absence de règlements postérieurs, les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 20 février 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus.
En conséquence, Mme [K] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.262,57 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023 pour la somme de 4.350,98 euros et à compter du 31 octobre 2023 pour le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Sur la distinction entre les frais réclamés et les dépens
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 951,60 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 9 octobre 2023. Par ailleurs, il demande la prise en charge du coût du commandement de payer signifié le 22 mai 2023 au titre des dépens.
L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
La loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.
Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les frais du commandement de payer du 22 mai 2023, d’un montant de 156,54 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que le montant total des frais examiné porte sur la somme de 1.108,14 euros.
Sur les sommes dues au titre des frais
Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.108,14 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.
Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait du compte de Mme [K] [T] pour la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023,
- deux lettres de relance simple et relance après mise en demeure adressées par le syndic en date du 24 janvier 2023 et 14 mars 2023,
- une mise en demeure adressée par le syndic en date du 20 février 2023 pour obtenir paiement de la somme de 4.350,98 euros (avis de réception produit),
- différentes factures de frais établies par le syndic au titre des honoraires de transmission du dossier à l’avocat, de transmission du dossier au commissaire de justice, de constitution d’hypothèque, de mise en demeure et de relance après mise en demeure,
- le commandement de payer signifié le 22 mai 2023 pour obtenir paiement de la somme de 5.190,67 euros et la facture afférentes,
- le contrat de syndic.
En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et/ou 9 du code de procédure civile :
- frais de transmission du dossier à l’avocat en date du 9 octobre 2023 (478,80 euros) et de transmission du dossier à un auxiliaire de justice (194,40 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes, en l’absence de diligence exceptionnelle ;
- frais de constitution d’hypothèque en date du 9 octobre 2023 (194,40 euros), aucun élément produit n’établissant la réalité de cette diligence qui n’apparaît pas même sur la fiche d’immeuble produite.
Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 240,64 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la mise en demeure du syndic en date du 20 février 2023 (64,80 euros) qui est produite avec le justificatif de son envoi postal et la facture afférente, à la lettre de relance après mise en demeure du 14 mars 2023 (19,20 euros), produite avec la facture correspondante, et au commandement de payer du 22 mai 2023 (156,54 euros) produit avec la facture afférentes.
En conséquence, Mme [K] [T] sera condamnée au paiement de la somme de 240,54 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 867,70 euros, débitée sans fondement, sur le compte de la défenderesse.
Sur les dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l’espèce, la carence de Mme [T] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.
Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [K] [T] sera condamnée à lui payer.
Sur les demandes accessoires
Mme [K] [T], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer qui a été examiné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.
Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [K] [T] sera condamnée à lui verser.
Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.
Sur les intérêts capitalisés
Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes mises à la charge de la défenderesse soient eux-mêmes productifs d’intérêts.
L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.
En application de ces dispositions, il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la note en délibéré adressée le 14 janvier 2025 par le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 1, rue Théophile-Gautier à NEUILLY-SUR-SEINE (92200),
CONDAMNE Mme [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 1, rue Théophile-Gautier à NEUILLY-SUR-SEINE (92200), représenté par son syndic :
- la somme de 7.262,57 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023 sur la somme de 4.350,98 euros, et à compter du 31 octobre 2023 pour le surplus,
- la somme de 240,54 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [K] [T] au paiement des dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 22 mai 2023,
ORDONNE la capitalisation des intérêts,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (867,70 euros) doivent être recréditées sur le compte de Mme [K] [T],
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
