Cour d'appel, 17 septembre 2024. 22/00144

ARRÊT n°2024- Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00144 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PIUM Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 MAI 2021 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 20/00934 APPELANT : Monsieur [L] [B] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Elodie DAL CORTIVO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant asssité de Me Chloé SCHNEIDER, avocat au barreau de TOULOUSE substituant Me Elodie DAL CORTIVO, avocat plaidant INTIME : Monsieur [U] [M] né le 21 Mars 1986 à [Localité 3] [Adresse 5] [Localité 4] / France Représenté par Me Audrey DUBOURDIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant Ordonnance de clôture du 21 Mai 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Mme Corinne STRUNK, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 24 juillet 2017, à effet au 27 juillet 2017, M. [L] [B], par l'intermédiaire de la société Immo-Plus, gestionnaire du bien, a donné à bail à M. [U] [M] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4] (34), moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 533 euros, outre 55 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie d'un montant de 533 euros a été versé par le preneur. S'estimant victime d'infiltrations d'eau, M. [U] [M] a saisi son assureur qui a sollicité le bailleur par courrier du 10 septembre 2018 aux fins d'indemnisation de son assuré, en vain. Par exploit d'huissier du 1er juillet 2020, M. [U] [M] a assigné M. [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment de le voir condamner à l'indemniser à hauteur de 3 195 euros, outre 2.000 euros à titre de dommages-intérêts. Le jugement rendu le 20 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier : Condamne M. [L] [B] à payer à M. [U] [M] la somme de 3 195 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le bien loué sis [Adresse 5], et ce avec intérêts à compter du 1er juillet 2020 ; Condamne M. [L] [B] à remédier aux dysfonctionnements électriques (prises électriques de la chambre, du couloir et de la salle de bain défectueuses) et à réparer et repeindre le mur du placo qui a été découpé pour pouvoir connaitre la cause du sinistre et ce dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ; Dit que faute pour M. [L] [B] d'y procéder, il sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne M. [L] [B] à payer à M. [U] [M] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [L] [B] aux entiers dépens de l'instance ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Le premier juge a retenu qu'il résultait des pièces versées au débat, notamment de l'état des lieux d'entrée, des échanges de mails avec l'agence gestionnaire et des courriers, ainsi que de l'expertise amiable et l'expertise judiciaire et des factures, que M. [U] [M] avait subi, dès la prise à bail, les conséquences d'un sinistre en cours tenant des infiltrations d'eau provenant du local commercial voisin. Il a précisé que la connaissance de ce sinistre par le locataire dès la prise à bail n'était pas de nature à exonérer le bailleur de ses obligations. Selon le premier juge, M. [L] [B] avait donc causé un trouble de jouissance certain à son locataire en n'étant pas suffisamment diligent dans la mise en place de mesures conservatoires en raison des infiltrations dans son appartement. Le premier juge a débouté M. [U] [M] de sa demande au titre de dommages-intérêts, estimant que celui-ci n'établissait pas suffisamment la réalité des désagréments allégués. M. [L] [B] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 10 janvier 2022. Dans ses dernières conclusions du 10 octobre 2023, M. [L] [B] demande à la cour de : Juger irrecevable car constituant une prétention nouvelle la demande de M. [U] [M] visant à obtenir une réduction du loyer ; Infirmer le jugement rendu le 20 mai 2021 en ses entières dispositions ; Débouter M. [U] [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; Condamner M. [U] [M] à payer à M. [L] [B] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamner M. [U] [M] au paiement des entiers dépens. M. [L] [B] soutient qu'il n'a pas manqué à ses obligations en tant que bailleur, précisant que le locataire était parfaitement informé de la situation et bénéficiait d'une réduction du loyer en ce sens. Il affirme que M. [U] [M] doit agir sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage contre le toiletteur qui a été reconnu comme étant responsable à 60 % du sinistre, outre les 40 % de responsabilité du locataire n'ayant pas entretenu les joints et n'ayant pas aéré la pièce d'eau depuis la fin des infiltrations. L'appelant soutient que M. [U] [M] ne produit aucune pièce attestant d'un état de santé dégradé et affirme qu'il ne vivait pas dans l'appartement qu'il sous-louait. Il ajoute que le désordre invoqué au sujet des prises de courant n'a jamais été constaté contradictoirement et que M. [U] [M] ne prouve pas que ce disfonctionnement serait dû aux infiltrations. M. [L] [B] fait valoir que la demande de réalisation des travaux sous astreinte n'a plus lieu d'être dès lors que l'expert a conclu à l'absence d'infiltration et d'humidité active, que les travaux ont été réalisés et que M. [U] [M] a quitté le logement en juillet 2023. Le bailleur soutient que la demande de réduction du loyer est une demande nouvelle et est donc irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile en ce qu'elle n'a pas été évoquée en première instance. Dans ses dernières conclusions du 30 août 2023, M. [U] [M] demande à la cour de : Juger que M. [L] [B] manque à son obligation de délivrer à M. [U] [M] un logement décent et à son obligation de jouissance paisible du bien tout au long du contrat de location ; Juger que M. [U] [M] subit des infiltrations d'eau qui constituent un trouble de jouissance ; Confirmer le jugement rendu le 20 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection en ce qu'il a : Condamné M. [L] [B] à payer à M. [U] [M] la somme de 3 195 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le bien loué sis [Adresse 5], et ce avec intérêts à compter du 1er juillet 2020, Condamné M. [L] [B] à remédier aux dysfonctionnements électriques (prises électriques de la chambre, du couloir et de la salle de bain défectueuses) et à réparer et repeindre le mur du placo qui a été découpé pour pouvoir connaitre la cause du sinistre et ce dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, Dit que faute pour M. [L] [B] d'y procéder, il sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard, Condamné M. [L] [B] à payer à M. [U] [M] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné M. [L] [B] aux entiers dépens de l'instance ; Infirmer le jugement pour le surplus et y ajouter ; Condamner M. [L] [B] à verser à M. [U] [M] la somme de 4 473 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la période courant à compter du mois de février 2020 jusqu'au mois de juillet 2023 inclus ; Rejeter l'intégralité des demandes de M. [L] [B] ; Condamner M. [L] [B] à verser à M. [U] [M] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [L] [B] aux dépens de première instance et d'appel. M. [U] [M] soutient que M. [L] [B] a manqué à son obligation d'assurer une jouissance paisible à son locataire et de lui délivrer un logement décent dès lors que les travaux de remise en état n'ont pas été entrepris dans les plus brefs délais et que le taux résiduel d'humidité conduisait les plombs à sauter quand certaines prises électriques étaient utilisées. Il ajoute qu'il a fallu attendre le mois de novembre 2022 pour que le mur soit réparé et que les meubles de la salle d'eau soient changés mais que les désordres seraient réapparus en janvier 2023. M. [U] [M] souligne que le taux élevé d'humidité lui a causé des difficultés respiratoires et irritations, et que l'odeur de moisissure est à l'origine de ses nausées et maux de tête. L'intimé sollicite donc la somme actualisée de 4 473 euros (106,50 euros x 42 mois) en réparation de son préjudice. Il précise que ce n'est pas une demande nouvelle mais bien l'accessoire de ses prétentions soumises au premier juge. M. [U] [M] fait valoir qu'il ne sous-loue pas l'appartement litigieux mais avait demandé à un ami de le remplacer lors d'une réunion d'expertise puisqu'il travaillait. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 mai 2024. MOTIFS 1. Sur l'obligation du bailleur de remettre un logement décent au locataire Le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, étant précisé que les textes sur la décence des logements ont un caractère d'ordre public. En l'espèce, s'il est constant que M. [U] [M] a été informé dès la prise à bail de l'existence d'un sinistre en cours, qui avait occasionné des infiltrations d'eau, comme l'a justement relevé le premier juge, le fait qu'il ait accepté le logement en litige en l'état n'est pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation de remettre à son locataire un logement décent. En effet, il doit être rappelé, d'une part, que l'obligation pour le bailleur de remettre un logement décent au locataire est une obligation non pas de moyen mais de résultat et ne cesse qu'en cas de force majeure, d'autre part, que l'acceptation des lieux en l'état par le preneur ne le libère pas de cette obligation. En cause d'appel, M. [L] [B] ne justifie aucunement qu'il se serait heurté à un cas de force majeure, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit qu'il avait engagé sa responsabilité à l'égard de M. [U] [M] et devait en conséquence réparer son préjudice de jouissance. 2. Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance de M. [U] [M] Le premier juge a fait droit à la demande de M. [U] [M] en condamnant M. [L] [B] à lui payer la somme de 3 195 euros, correspondant à 20 % du montant du loyer pour la période du mois d'août 2017 au mois de janvier 2020 inclus. En cause d'appel, M. [U] [M] sollicite une réduction de loyer, à hauteur de la somme de 106,50 euros par mois, à compter du mois de février 2020 jusqu'au mois 26 juillet 2023, date à laquelle il a quitté le logement après que M. [L] [B] lui a donné un congé pour vendre. Ce dernier s'oppose à cette demande au motif qu'elle serait nouvelle en cause d'appel et contreviendrait dès lors aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile. Or, cette demande ne doit pas s'analyser en une demande de réduction de loyer, qui serait nouvelle, mais en une actualisation du calcul de l'indemnisation de son préjudice de jouissance, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter. Cependant, en cause d'appel, en considération des éléments versés au débat, la cour estime le montant alloué par le premier juge comme étant adapté au cas d'espèce et satisfactoire pour M. [U] [M], de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef. 3. Sur la condamnation à réaliser des travaux sous astreinte La demande d'infirmation poursuivie par M. [L] [B] est devenue sans objet dès lors que M. [U] [M] a quitté le logement. En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 20 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions. 4. Sur les dépens et les frais non remboursables Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties conservera ses dépens de l'appel. Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ; CONFIRME le jugement rendu le 20 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en toutes ses dispositions ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ; DIT que chacune des parties conservera ses dépens de l'appel. Le greffier, La présidente,