Cour d'appel, 19 décembre 2024. 24/03604

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 78B Chambre civile 1-6 ARRET N° PAR DÉFAUT DU 19 DECEMBRE 2024 N° RG 24/03604 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WSRV AFFAIRE : [P] [H] C/ LANDESBANK SAAR et autres Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Avril 2024 par le Juge de l'exécution de Versailles N° RG : 21/00007 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 19.12.2024 à : Me Stéphanie BAZIN de la SELARL HOCHLEX, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Jeannet NOUTEAU REVENU de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [P] [H] né le [Date naissance 5] 1962 à [Localité 12] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 10] Madame [K] [C] épouse [H] née le [Date naissance 4] 1968 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 10] Représentant : Me Stéphanie BAZIN de la SELARL HOCHLEX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 34 - N° du dossier 2028670 APPELANTS **************** LANDESBANK SAAR DIVISION LANDESBAUSPARKASSE Etablissement de Crédit et d'Emission de Lettres de gages de droit public allemand, inscrite au Registre du Commerce (Handelsregister) de SARREBRUCK (Allemagne), sous le HRA n° 8589, ayant son siège social [Adresse 13], République Fédérale d'Allemagne [Localité 7] / ALLEMAGNE Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Jeannet NOUTEAU REVENU de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 241 - N° du dossier 200293 - Représentant : Me Nicolas TAVIEAUX MORO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉ TRESOR PUBLIC Agissant par le comptable du Service des impôts des particuliers de [Localité 9] [Adresse 6] [Localité 9] Assignation à jour fixe signifiée le 29 Juillet 2024 à étude d'Huissiers S.A. BNP PARIBAS N° Siret : 662 042 449 (RCS Paris) [Adresse 3] [Localité 8] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Assignation à jour fixe signifiée le 29 Juillet 2024 à personne habilitée INTIMÉES DÉFAILLANTS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Novembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Présidente et Madame Caroline DERYCKERE, conseillère entendue en son rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Fabienne PAGES, Présidente, Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère, Madame Florence MICHON, Conseillère, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE Par trois actes sous seing privé en date des 1er et 7 mars 2016, 09 et 22 février 2017 et 19 janvier et 03 février 2018 la société de droit allemand Landesbank SAAR, a prêté à la SC Jupero respectivement en principal les sommes de 550.000 euros (prêt 1), 270.000 euros (prêt 2) et 200.000 euros (prêt 3), aux fins de financer des travaux d'édification d'une villa en Corse (prêts 1 et 3) et des travaux d'agrandissement (prêt n°2). Ces prêts ont été garantis par un cautionnement hypothécaire consenti par M et Mme [H] sur le bien situé [Adresse 1] au [Localité 10], constituant leur domicile, un cautionnement personnel ayant aussi été accordé au titre du prêt n° 3 de 200 000 euros, par actes notariés respectivement régularisés les 30 mars 2016, 17 mars 2017 et 7 mars 2018, prévoyant expressément que les actes authentiques ont pour objet de soumettre à l'exécution forcée les prêts dont il s'agit en cas de non paiement, M et Mme [H] ayant consenti à cet effet à la délivrance à la banque d'une copie exécutoire nominative. Après avoir prononcé la déchéance du terme de ces trois prêts, le 3 août 2020, la société Landesbank SAAR a entrepris de poursuivre la réalisation de sa garantie hypothécaire en délivrant à M et Mme [H] un commandement de payer valant saisie immobilière le 2 octobre 2020, publié le 25 novembre 2020 au service de la publicité foncière de [Localité 14] 2, Volume 2020 S n°21, dénoncé aux créanciers inscrits, portant sur cet immeuble du [Localité 10], cadastré section AP n°[Cadastre 2] lieudit pour une contenance de 11 a et 22 ca. Par acte notarié du 30 mars 2016, un autre prêt avait été accordé à M et Mme [H] d'un montant de 200 000 euros, garanti par une inscription hypothécaire sur le même bien, pour lequel la banque a prononcé la déchéance du terme le 12 janvier 2021 à raison de l'exécution forcée s'exerçant du chef de la SC Jupero sur le bien donné en garantie, et a déclaré sa créance à la procédure de saisie immobilière le 16 février 2021. Statuant sur la demande d'orientation de la procédure de saisie immobilière, le juge de l'exécution de Versailles, par jugement contradictoire du 26 avril 2024, a : Mentionné que la créance dont est titulaire la Landesbank SAAR s'élève à la somme de 774 714,43 euros se décomposant comme suit : 567 569,66 euros en principal, frais et intérêts, arrêtée provisoirement au 24 août 2020, au titre du prêt en date du 30 mai [sic - lire mars] 2016 d'un montant de 550 000 euros consenti à la SC Jupero ; 190 605,50 euros en principal, frais et intérêts, arrêtée provisoirement au 05 avril 2023, au titre du prêt en date du 17 mars 2017 d'un montant de 270 000 euros consenti à la SC Jupero; 16 539,27 euros en principal, frais et intérêts, arrêtée provisoirement au 05 avril 2023, au titre du prêt en date du 7 mars 2018 d'un montant de 200 000 euros consenti à la SC Jupero; Débouté M [P] [H] et Mme [K] [C] épouse [H] de leur demande tendant à enjoindre au créancier la production [sic] d'un décompte de créances et d'intérêts des créances susvisées ; Déclaré que la déchéance du terme de la déclaration de créance [sic] de la Landesbank SAAR en vertu de la copie exécutoire d'un acte notarié du 30 mars 2016 contenant prêt à M [P] [H] et Mme [K] [C] épouse [H] d'un montant principal de 200 000 euros n`a pas été valablement prononcée ; En conséquence, Dit que M [P] [H] et Mme [K] [C] épouse [H] doivent être remis dans le bénéfice du terme, de sorte que la banque ne dispose pas d`une créance exigible leur encontre au titre de ce prêt ; Rejeté toutes autres contestations de M [P] [H] et de Mme [K] [C] épouse [H] relativement aux créances susvisées ; Accordé des délais de grâce de 24 mois à M [P] [H] et Mme [K] [C] épouse [H] selon les modalités suivantes : Le 25 mai 2024 : versement de 200 000 euros ; Le 30 mars 2025 : versement du solde ; Débouté M [P] [H] et Mme [K] [C] épouse [H] de leur demande tendant à ce que les versements soient imputés en priorité sur le capital restant dû; Subordonné cette mesure de grâce à la condition que qu'i1 n'y ait aucun incident de paiement; En conséquence, Ordonné la suspension des poursuites de saisie immobilière pendant le cours de ces délais et tant que ceux-ci sont respectés ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme exact, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible au profit du créancier qui pourra reprendre les poursuites de saisie immobilière sans autr formalité ; Dit qu`il appartiendra à la partie la plus diligente de procéder à la reprise d'instance, soit après le respect de l'échéancier ci-dessus fixé, soit en cas de caducité de celui-ci ; Dit que le jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie en date du 2 octobre 2020, publié le 25 novembre 2020 au service de la publicité foncière de [Localité 14] 2, Volume 2020 S n°21 ; Sursis à statuer sur l'orientation de la procédure ; Rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles ; Réservé les dépens. Le 12 juin 2024, M et Mme [H] ont interjeté appel du jugement qui leur avait été signifié le 30 mai 2024. Dûment autorisés à cette fin par ordonnance du 2 juillet 2024, les appelants ont assigné à jour fixe, pour l'audience du 20 novembre 2024, la société Landesbank SAAR à la fois comme créancier poursuivant et créancier inscrit ainsi que le comptable public du SIP de [Localité 9] et la société BNP Paribas, ces derniers en qualité de créanciers inscrits, par actes des 26 et 29 juillet 2024, délivrés à personne habilitée pour les deux banques et par dépôt à l'étude pour le trésor public et transmis au greffe par voie électronique le 20 novembre 2024, jour de l'audience, à 12H54 et 12H58. Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 20 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les appelants demandent à la cour de : Vu les articles L 322-19, L311-2 et R 321-3 du code des procédures civiles d'exécution Vu les article 1104 , 1231-5 et 1343-5 du code civil, L 314-1 , L 341-48-1 du code de la consommation déclarer M. et Mme [H] recevables et bien fondés en leur appel, infirmer la décision du juge de l'exécution chargé du service des saisies immobilières du tribunal judiciaire de Versailles en date du 26 avril 2024, en ce qu'elle a : Mentionné que la créance dont est titulaire la Landesbank SAAR s'élève à la somme de 774.714,43 euros [se décomposant comme suit...] ; Débouté M [P] [H] et Mme [K] [C] épouse [H] de leur demande tendant à enjoindre au créancier la production [sic] d'un décompte de créances et d'intérêts des créances susvisées ; Rejeté toutes autres contestations de M [P] [H] et de Mme [K] [C] épouse [H] relativement aux créances susvisées ; Accordé des délais de grâce de 24 mois à M [P] [H] et Mme [K] [C] épouse [H] selon les modalités suivantes : Le 25 mai 2024 : versement de 200 000 euros ; Le 30 mars 2025 : versement du solde ; Débouté M [P] [H] et Mme [K] [C] épouse [H] de leur demande tendant à ce que les versements soient imputés en priorité sur le capital restant dû ; Subordonné cette mesure de grâce à la condition que qu'i1 n'y ait aucun incident de paiement ; Ordonné la suspension des poursuites de saisie immobilière pendant le cours de ces délais et tant que ceux-ci sont respectés ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme exact, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible au profit du créancier qui pourra reprendre les poursuites de saisie immobilière sans autre formalité ; Et statuant à nouveau, A titre principal, recevoir et déclarer bien fondées les contestations des époux [H], En conséquence, Vu l'absence de créance liquide, exigible et certaine, Vu l'absence de déchéance du terme valablement opposée par la banque, annuler le commandement de saisie immobilière et l'ensemble de la procédure subséquente, débouter la société Landesbank SAAR de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, Vu l'inexactitude du taux effectif global stipulé par les contrats de prêt des sommes de 550 000 euros et 270 000 euros, prononcer la déchéance du droit aux intérêts contractuels pour ces deux prêts, ordonner l'imputation des sommes perçues par la banque au titre des intérêts contractuels sur le capital emprunté, Vu l'absence d'information annuelle des cautions personnelles du prêt de 200 000 euros, prononcer la déchéance du droit aux intérêts contractuels à l'égard des cautions pour les années 2018 et 2021, ordonner l'imputation des sommes perçues par la banque au titre des intérêts contractuels sur le capital emprunté, Ordonner la réduction des clauses pénales à un montant plus raisonnable pouvant aller jusqu'à l'euro symbolique, ordonner l'imputation des paiements effectués en cours d'instance en priorité sur le capital, ordonner que le délai de grâce de 24 mois accordé aux époux [H] et entraînant la suspension des poursuites de saisie immobilière soit soumis aux modalités suivantes : 4 règlements semestriels à compter de l'arrêt à intervenir, Avec imputation des paiement en priorité sur le capital, confirmer le jugement entrepris pour le surplus, débouter la société Landesbank SAAR de son appel incident, Et subsidiairement : Sur la déclaration de créance dénoncée le 16 février 2021 par la société Landesbank SAAR aux époux [H], déclarer que la société Landesbank SAAR ne dispose pas d'une créance liquide et exigible telle que visée dans sa déclaration de créance, prononcer la déchéance du droit aux intérêts contractuels réclamés par la société Landesbank SAAR et réduire la clause pénale à la somme de 1 euro, Subsidiairement: accorder à M. et Mme [H] un délai de grâce de 24 mois pour s'acquitter des sommes mises à leur charge en 23 mensualités de 1.080 euros et le solde à la 24 ème échéance, débouter la société Landesbank SAAR de toutes demandes plus amples ou contraires, Y ajoutant, condamner la société Landesbank SAAR à payer à M. et Mme [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la société Landesbank SAAR aux entiers dépens d'appel. Par dernières conclusions transmises au greffe le 13 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la Landesbank SAAR, intimée, demande à la cour de : Vu l'article L.311-2, L.311-6, R.322-15 à R.322-29 et R.322-4 du code des procédures civiles d'exécution, ordonner la validité de la présente procédure de saisie immobilière ; ordonner que la Landesbank SAAR justifie d'un titre exécutoire au titre des trois prêts consentis à la SC Jupero ; ordonner que la Landesbank SAAR justifie d'une créance certaine, liquide et exigible pour chacun des prêts ; ordonner que M et Mme [H] sont irrecevables, et en toute hypothèse mal fondés, concernant leur demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels pour chacun des prêts ; débouter M et Mme [H] de leur imputation [sic] des paiement effectués par la SC Jupero par priorité sur le principal de la dette au titre du prêt de 200.000 euros ; En conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : Déclaré M et Mme [H] irrecevables en leur demande de déchéance du droit aux intérêts, Débouté M et Mme [H] sur l'exigibilité des créances au titre des trois prêts, Débouté M et Mme [H] de leur demande d'enjoindre au créancier, poursuivant la production d'un décompte de créance et d'intérêts pour chacun des prêts, Débouté M et Mme [H] de leurs demandes tirées de la violation de l'article L. 313-22 du Code monétaire et financier, de réduction de l'indemnité d'exigibilité anticipée à l'euro symbolique, Mentionner la créance de la Landesbank SAAR pour la somme sauf mémoire de 774.714,43 euros, sauf à l'actualiser à la somme sauf mémoire de 610.092,33 euros (six cent dix mille quatre-vingt-douze euros et trente-trois euros se décomposant comme suit : 395.634,93 euros arrêtée au 4 novembre 2024, outre les intérêts au taux conventionnel de 2,50 % l'an postérieurs jusqu'au parfait paiement au titre du prêt en date du 30 mai [ sic - lire mars] 2016 d'un montant de 550.000 euros consenti à la SC Jupero ; 197.285,89 euros arrêtée au 7 novembre 2024, outre les intérêts au taux conventionnel de 2,20 % l'an postérieurs jusqu'au parfait paiement au titre du prêt en date du 17 mars 2017 d'un montant de 270.000 euros consenti à la SC Jupero ; 17.171,51 euros arrêtée au 4 novembre 2024, outre les intérêts au taux conventionnel de 2,50 % l'an postérieurs jusqu'au parfait paiement au titre du prêt en date du 7 mars 2018 d'un montant de 200.000 euros consenti à la SC Jupero ; A titre reconventionnel, réformer le jugement en ce qu'il a accordé des délais de paiement de 24 mois aux époux [H], déclaré la déchéance du terme du prêt du 30 mars 2016 octroyé aux époux [H] irrégulière et ordonner la suspension des poursuites de saisie immobilière. Statuant à nouveau, débouter M et Mme [H] de leur demande de diminution de l'indemnité d'exigibilité de chacun des prêts et de délais ; ordonner que la Landesbank SAAR justifie d'une créance certaine, liquide et exigible pour le prêt personnel de 200.000 euros ; déclarer M et Mme [H] irrecevables, et en tout hypothèse mal fondés, concernant leur demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels pour le prêt personnel de 200.000 euros ; débouter M et Mme [H] de l'intégralité de leurs moyens, fins et prétentions ; ordonner la vente forcée, sur la mise à prix de 600.000 euros, conformément aux dispositions de l'article R. 322-26 du code des procédures civiles d'exécution des biens et droits immobiliers saisis, à savoir : Désignation des biens mis en vente : Sur la commune du [Localité 10], [Adresse 1], Les droits et biens immobiliers figurant au cadastre sous les références section AP n° [Cadastre 2], «lieudit [Adresse 1] », d'une contenance de 11a et 22ca tel que ledit immeuble s'étend et comporte, avec toutes ses aisances et dépendances, et tout droit de mitoyenneté, y compris les constructions, améliorations et augmentations qui pourront être faites, sans aucune exception ni réserve, renvoyer l'affaire devant le juge de l'exécution près tribunal judiciaire de Versailles afin que soient fixées les modalités de la vente forcée, ordonner que les dépens de première instance et d'appel seront compris dans les frais taxés de vente. Le comptable public du SIP de [Localité 9] n'ayant pas été touché à sa personne, l'arrêt sera rendu par défaut à son égard. A l'issue de l'audience de plaidoirie du 20 novembre 2024, le prononcé de l'arrêt a été annoncé au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions pour autant qu'elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et qu'elle ne répond par conséquent aux moyens que pour autant qu'ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. Elle rappelle par ailleurs, que la redite au dispositif des moyens invoqués à l'appui des demandes, même libellés sous la forme d'un 'ordonner' ne sont pas des prétentions, au sens de l'article 4 du code de procédure civil. Sur le caractère liquide et exigible des créances contre la SC Jupero fondant la saisie M et Mme [H] soutiennent qu'en application de l'article 1104 du code civil les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce qui en présence de circonstances exceptionnelles, doit conduire à une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives par les parties. Ils reprochent à la banque d'avoir prononcé la déchéance du terme par acte d'huissier du 3 août 2020, soit immédiatement après la période juridiquement protégée mise en place en raison de la crise sanitaire, empêchant la SC Jupero d'agir, et l'ayant privée de l'essentiel de ses ressources tirées de l'exploitation de sa villa en Corse, et sans même répondre à la demande exprimée le 20 juillet 2020, tendant à obtenir 5 mois de délais pour apurer les échéances en retard. Ils reprochent au premier juge de s'être fondé pour rejeter leur moyen, sur l'affirmation non étayée de la banque selon laquelle il aurait été laissé un préavis de 5 mois pour le prêt 1 et de 3 mois pour les prêts 2 et 3, ce qui est impropre à valider la déchéance du terme, et sans répondre à leur exception de mauvaise foi, alors que la mise en demeure a été adressée le 2 avril 2020 soit pendant la période protégée instaurée par l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, qu'elle leur laissait un délai de 15 jours expirant le 17 avril 2020, ce qui a généré un délai de 37 jours depuis le 12 mars 2020, à reporter après le 23 juin, expirant par conséquent le 30 juillet 2020, et non pas le 8 juillet comme le soutient la banque, leur ayant laissé par conséquent 3 jours seulement avant le prononcé effectif de la déchéance du terme. La société Landesbank SAAR répond que les mises en demeure de payer signifiées le 2 avril 2020, contenaient un décompte des échéances impayées de 14 384 euros pour le prêt de 550 000 euros remboursable par mensualités de 2 970 euros, 4 212 euros pour le prêt de 270 000 euros remboursable par mensualités de 1 404 euros, 3 310 euros pour le prêt de 200 000 euros remboursable par mensualités de 1 100 euros, de sorte que les difficultés de paiement de la SC Jupero avaient bien commencé près de 5 mois avant le commencement de la crise en France pour le premier et de 3 mois pour les deux autres. Les tableaux d'amortissement pour chacun des prêts confirment l'analyse de la banque. Par ailleurs, les conditions générales de chacun des prêts tant celles du crédit en phase de préfinancement que celles des contrats d'Epargne-construction prévoient expressément que la résiliation peut être poursuivie par la banque après un retard de paiement de deux échéances consécutives, après une mise en demeure de régulariser dans un délai de 15 jours. Les conditions étaient donc remplies en l'espèce avant le 12 mars 2020, marquant le début des mesures imposées par la crise sanitaire pour la France. Les mises en demeure du 2 avril 2020 prévoyaient bien un délai de 15 jours, lequel n'a pas couru en application de l'article 4 de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, avant le 23 juin 2020, et a donc expiré le 8 juillet 2020. Les prévisions contractuelles ont donc bien été respectées au regard d'une déchéance du terme notifiées le 3 août 2020. Dès lors que les difficultés de la SC Jupero avaient commencé avant le début de la pandémie, il ne peut être reproché à la banque de ne pas avoir donné suite aux propositions de règlement qui tendaient à suspendre l'exécution des prêts jusqu'à décembre 2020. L'exception de déloyauté et de mauvaise foi ne peut donc être retenue. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a validé le prononcé de la déchéance du terme pour les trois prêts. M et Mme [H] soutiennent ensuite que le quantum de la créance n'est pas suffisamment établi par un décompte précis, et reprochent au juge de ne pas avoir vérifié les éléments de la créance mais de s'être contenté des affirmations de la banque, sur les prêts en 2 phases indivisibles, l'une de préfinancement et l'autre d'Epargne-construction, dont le décompte est incompréhensible. Il convient de rappeler que la SC Jupero a souscrit les prêts litigieux à titre professionnel pour financer son activité, et qu'elle a fait le choix de ce type de financement expressément soumis au droit allemand pour tout ce qui ne relève pas à titre exclusif de la loi française. Les pièces versées aux débats permettent de déterminer le quantum de la créance, actualisée au 7 novembre 2024 de la manière suivante: -prêt de 550 000 euros: intérêts échus à la déchéance du terme: 13 523,59 euros intérêts ayant courus jusqu'au 7 novembre 2024, tenant compte d'un versement de 30 000 euros le 2 avril 2024 et de 200 000 le 14 octobre 2024: 58 375,05 euros à déduire : épargne construction acquise à la déchéance du terme : 36 571,46 euros à déduire : versements en cours de procédures: 230 000 euros RESTE DU: 355 327,18 euros. La banque y ajoute divers frais qui sont contestés par M et Mme [H] ainsi qu'une somme de 39 445,65 euros au titre de l'indemnité de résiliation . -Prêt de 270 000 euros: intérêts échus à la déchéance du terme: 3 493,78 euros intérêts ayant courus jusqu'au 7 novembre 2024, tenant compte d'un versement de 100 000 euros le 31 mars 2023: 22 003,61 euros à déduire : épargne construction acquise à la déchéance du terme: 18 210,72 euros à déduire : versements en cours de procédures: 100 000 euros RESTE DU: 177 286,67 euros La banque y ajoute divers frais qui sont contestés par M et Mme [H] ainsi qu'une somme de 19 144,56 euros au titre de l'indemnité de résiliation. -Prêt de 200 000 euros: intérêts échus à la déchéance du terme: 2 945,47 euros intérêts ayant courus jusqu'au 7 novembre 2024, tenant compte d'un versement de 200 000 euros le 31 mars 2023: 13 489,17 euros à déduire : épargne construction acquise à la déchéance du terme: 14 323,97 euros à déduire : versements en cours de procédures: 200 000 euros RESTE DU: 2 110,67 euros La banque y ajoute divers frais qui sont contestés par M et Mme [H] ainsi qu'une somme de 14 206,18 euros au titre de l'indemnité de résiliation. Les époux [H] ne peuvent donc pas soutenir que la créance contre la SC Jupero ne serait pas liquide. Ils en ont d'ailleurs contesté un certain nombre de composantes, examinées ci-après. Sur la contestation de la créance 1)Les appelants demandent tout d'abord la déchéance du droit aux intérêts de la banque pour cause de mention d'un TEG erroné pour les prêts de 550 000 euros et 270 000 euros. Ils soutiennent que les actes notariés précisent que le TEG est calculé 'hors frais d'établissement du présent acte d'affectation hypothécaire' alors que la garantie hypothécaire était prévue dès la signature des prêts sous seing privé et qu'elle conditionnait l'obtention du prêt, et que les logiciels de simulation de prêts intègrent la fonction d'estimation des frais notariés et liés aux garanties, que les actes sous seing privé des 7 mars 2016 et 22 février 2017 ne précisent pas que ces frais ne sont pas intégrés à l'assiette du TEG, et que l'emprunteur n'avait pas les connaissances juridiques nécessaires pour vérifier le respect des règles de calcul du TEG eux-mêmes avant la consultation de leur avocat à réception de l'assignation du 11 janvier 2021. La banque oppose la prescription de la demande de déchéance du droit aux intérêts, formée plus de 5 ans depuis la formation du contrat dont l'examen de la teneur permettait de constater l'erreur invoquée. -Concernant le prêt de 550 000 euros: L'acte notarié du 30 mars 2016 indique pour la phase de préfinancement un TEG de 3,180 % hors frais de l'acte d'affection hypothécaire, et un TEG de 2,850% pour le prêt épargne-construction. L'offre de prêt acceptée le 7 mars 2016 mentionne un TEG pour la période de préfinancement de 3,180 % intégrant les intérêts de la clause II 3 2 qui fixe le coût total du préfinancement à la somme de 202 053,35 euros intégrant les frais de souscription du prêt pour 3 300 euros, les frais d'expertise pour 1 500 euros, les frais de constitution d'hypothèque pour 11 000 euros, et les frais de courtage pour 20 000 euros. Il mentionne ensuite un TEG prévisionnel au titre du prêt épargne construction de 2,850% intégrant le coût total du prêt d'épargne-construction mentionné à la clause II 4 2 soit une somme non détaillée de 51 378,19 euros. Les incohérences entre les deux actes susceptibles de receler une irrégularité étaient décelables par un emprunteur normalement vigilant à la simple lecture de ces deux actes, de sorte que le délai pour agir en déchéance des intérêts a expiré en application de l'article L110-4 du code de commerce le 30 mars 2021. -Concernant le prêt de 270 000 euros: L'acte notarié du 17 mars 2017 indique pour la phase de préfinancement un TEG de 2,780 % hors frais de l'acte d'affection hypothécaire, et un TEG de 3,070% pour le prêt épargne-construction. L'offre de prêt acceptée le 22 février 2017 mentionne un TEG pour la période de préfinancement de 2,780 % intégrant les intérêts de la clause II 3 2 qui fixe le coût total du préfinancement à la somme de 80 234 euros intégrant les frais de souscription du prêt pour 2 700 euros, les frais de constitution d'hypothèque pour 5 600 euros, et les frais d'intermédiaires pour 6 000 euros. Il mentionne ensuite un TEG prévisionnel au titre du prêt épargne construction de 3,070% intégrant le coût total du prêt d'épargne-construction mentionné à la clause II 4 2 soit une somme non détaillée de 26 162,04 euros. Les incohérences entre les deux actes susceptibles de receler une irrégularité étaient décelables par un emprunteur normalement vigilant à la simple lecture de ces deux actes, de sorte que le délai pour agir en déchéance des intérêts a expiré en application de l'article L110-4 du code de commerce le 17 mars 2022. La demande ayant été formée pour la première fois par conclusions déposées devant le juge de l'exécution le 21 novembre 2022 a donc à bons droits été déclarée irrecevable comme prescrite. 2)M et Mme [H] demandent ensuite la déchéance du droit aux intérêts de la banque pour cause de défaut d'information de la caution au titre du prêt de 200 000 euros du 7 mars 2018 pour lequel ils ont consenti un cautionnement personnel. Ils soutiennent en application de l'article L 313-22 du code monétaire et financier qu'il n'est pas justifié de la lettre d'information qui aurait dû leur être adressée au plus tard le 31 mars 2019 sur l'encours au 31 décembre 2018, ni de l'envoi de la lettre datée du 24 février 2022 au titre de l'encours au 31 décembre 2021. L'obligation d'information pèse sur les établissements de crédit ayant accordé leur concours à une entreprise sous la condition du cautionnement d'une personne physique, ce qui est bien le cas en l'espèce. Le fait que le contrat échappe aux articles L313-1 et suivants du code de la consommation invoqué par le créancier n'est donc pas un argument pertinent. La banque prétend cependant que ses pièces 18, 23, 24 et 25 font la preuve de tous les envois par lettre recommandée avec accusé de réception pour les années 2019 à 2023. Cependant la cour ne trouve pas à l'examen de ces documents ni dans les autres pièces du dossier de la société Landesbank SAAR autrement numérotées, la preuve qu'elle aurait respecté son obligation par lettre envoyée au plus tard le 31 mars 2019 au titre de l'année 2018, de telle sorte que les époux [H] sont bien fondés à solliciter la déchéance du droit aux intérêts du 7 mars 2018 au 31 décembre 2018. De la même façon, la lettre portant la date du 24 février 2022 est la seule à ne pas être accompagnée des preuves d'envoi et des accusés de réception. De plus, son contenu pose question puisqu'elle porte les informations du prêt restant à courir au 31 décembre 2020 au lieu du 31 décembre 2021 comme elle l'aurait dû de sorte qu'il doit être considéré que la banque n'a pas non plus rempli son obligation et doit être déchue de son droit aux intérêts de l'année 2021. La somme de (9 X 416,67) 3750,03 euros payée au titre des intérêts afférents à l'année 2018 sera déduite du montant restant dû sur ce prêt, dans les rapports entre les cautions et l'établissement financier. En ce qui concerne l'année 2021, les échéances du prêt n'étant plus payées, la déchéance prononcée a pour conséquence que le capital restant dû à la déchéance du terme de 188 621,77 euros n'a pas produit intérêts du 1er janvier au 31 décembre 2021, ce qui au taux de 2,5% représente une somme de 4715,54 euros, dont le créancier dans ses rapports avec les cautions doit être déchu. Au total, la somme à retrancher est de 8 465,57 euros. 3)M et Mme [H] contestent le montant des frais reportés dans les décomptes de chacun des prêts qu'ils estiment abusifs, et font valoir que les indemnités de résiliation forfaitaires qui s'analysent en des clauses pénales, représentent un total cumulé pour les prêts accordés à la SC Jupero de 72 797,39 euros manifestement excessif eu égard aux circonstances du prononcé de la déchéance du terme alors que la crise du Covid a précipité la société Jupero dans les difficultés, en observant que la société Landesbank ne peut se plaindre d'une perte d'intérêts alors qu'elle continue à facturer les intérêts de retard au taux contractuel. Sur le montant de l'indemnité de résiliation le premier juge a écarté l'argumentation des époux [H] en relevant que l'indemnité contractuelle de 7% des sommes dues en capital et intérêts était conforme à l'article R311-28 du code de la consommation, et que représentant 20% des intérêts que la banque aurait perçus si les contrats avaient été à leur terme, le montant appliqué n'était pas manifestement excessif. L'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge de modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, prévoit en son alinéa 3 que lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier. La banque ne discute pas l'application de cette disposition mais elle fait valoir que sur le prêt de 550 000 euros, elle n'a perçu que 49 270 euros d'intérêts ce qui représente un préjudice de 168 252,85 euros, que sur le prêt de 270 000 euros, elle n'a perçu que 16 830 euros d'intérêts ce qui représente un préjudice de 75 167,04 euros, et que sur le prêt de 200 000 euros elle n'a perçu que 9166,74 euros d'intérêts ce qui représente un préjudice de 56 064,73 euros. Il y a cependant lieu de retenir que sur le prêt de 550 000 euros, à octobre 2024, elle avait été remboursée à hauteur de près de 270 000 euros soit, quasiment la moitié des sommes restant dues intérêts compris. L'indemnité sera plus justement fixée à la somme de 18 000 euros, laquelle porte intérêts au taux légal. En ce qui concerne le prêt de 270 000 euros, en mars 2023, elle avait été remboursée à hauteur de près de 120 000 euros soit environ un tiers des sommes restant dues intérêts compris. L'indemnité sera plus justement fixée à la somme de 7 000 euros. En ce qui concerne le prêt de 200 000 euros, l'équivalent du capital a été entièrement remboursé dès le 31 mars 2023. L'indemnité sera réduite à la somme de 1 000 euros. Enfin, la société Landesbank SAAR ne s'explique pas sur les frais réclamés constitués par des frais de signification des actes contractuels par voie d'huissier alors que seule la voie postale était convenue par les parties, ce sur quoi dont elle ne fournit pas de justification. Quant au droit de recouvrement prévu par l'article A444-31 du code de commerce, il entre soit dans les dépens à faire taxer soit dans les frais d'exécution, mais n'a pas à être ajouté au décompte de la créance pour chacun des prêts. En définitive, le montant de la créance à mentionner au titre de la procédure de saisie immobilière, arrêté au 7 novembre 2024 s'élève à : Prêt de 550 000 euros: 355 327,18 euros Prêt de 270 000 euros: 177 286,67 euros Prêt de 200 000 euros: 2 110,67 euros Total : 534 724,50 euros, dont il convient de retrancher la somme de 8 465,57 euros correspondant aux intérêts dont la banque est déchue au titre de 3e prêt dans ses rapports avec les cautions, soit un principal restant à recouvrer de 526 258,90 euros, portant intérêts au taux de 2,5% à compter du 7 novembre 2024. S'y ajoute la somme de 26 000 euros à titre d'indemnité de résiliation portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. Le jugement entrepris sera réformé dans cette mesure. Sur la demande de délais de grâce Il convient d'observer qu'étant poursuivis en qualité de cautions hypothécaires M et Mme [H] ne sont pas personnellement débiteurs des sommes dues par la SC Jupero. Les actes de prêt ont néanmoins prévu la faculté pour les garants d'offrir de rembourser à la banque les soldes des prêts pour éviter la saisie et la vente de leur bien, qui en l'espèce constitue leur domicile personnel. Ils invoquent leur bonne foi, et les difficultés rencontrées depuis la crise sanitaire ainsi que la mauvaise volonté de la banque à leur égard, en rappelant qu'après avoir profité de la présente procédure qu'elle a initiée elle-même pour provoquer la déchéance du terme de leur emprunt personnel qu'ils contestent par ailleurs, elle n'a pas hésité à les faire inscrire au FICP, les empêchant de recourir à d'autres sources de financements. La société Landesbank s'oppose à cette demande, au motif qu'ils ne respectent jamais aucun des échéanciers qu'ils proposent pourtant eux-mêmes. Il doit cependant être observé qu'alors que M et Mme [H] ne sont pas les débiteurs des prêts souscrits par la SC Jupero, ils ont néanmoins depuis l'engagement de la procédure réglé la somme de 530 000 euros, étant rappelé que la saisie avait été diligentée pour avoir paiement d'une somme de 1 046 113,63 euros. Le montant total restant dû de 552 258,90 euros présente les meilleures chances d'être remboursé compte tenu de leur situation dans un délai de 2 ans, à raison de 4 versements semestriels comme ils le proposent, le créancier n'ayant pas fait état d'un état de besoin susceptible d'y mettre opposition. Compte tenu du montant des intérêts, il n'y a pas lieu d'ordonner que les versements s'imputeront en priorité sur le capital comme le demandent les appelants. Le jugement qui a rejeté ette demande sera confirmé sur ce point mais réformé au titre des modalités de remboursement pendant les délais accordés. Sur l'orientation de la procédure A raison des délai accordés, le premier juge, visant les articles R322-21 du code des procédures civiles d'exécution sur l'autorisation de vente amiable, et l'article L322-22 alinéa2 [sic: lire R 322-22] du même code autorisant le créancier poursuivant à faire constater la carence du débiteur dans la vente amiable et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée, a sursis à statuer sur l'orientation de la procédure. Cependant force est de constater qu'il n'avait pas été saisi d'une demande de vente amiable laquelle devait être formulée à peine d'irrecevabilité relevée d'office, au plus tard à l'audience d'orientation. Dans ces conditions, les textes visés n'étaient pas applicables à la situation. A défaut de demande de vente amiable, le juge ne peut qu'ordonner la vente forcée, ce qui ne fait pas obstacle à la suspension du cours de la procédure de saisie immobilière pendant les délais accordés, le créancier étant autorisé à solliciter en cas de non respect des délais, à saisir le juge de l'exécution aux fins de fixation de la date d'adjudication. Par voie de réformation du jugement sur ce point, il sera fait droit à la demande de la société Landesbank SAAR au titre de l'orientation de la saisie. Sur la contestation de la créance déclarée par la société Landesbank SAAR en qualité de créancier inscrit: La société Landesbank SAAR est par ailleurs créancière de M et Mme [H] au titre d'un crédit immobilier constaté par acte authentique du 30 mars 2016, d'un montant de 200 000 euros garanti par une hypothèque conventionnelle de premier rang publiée au service de la publicité foncière de [Localité 14] le 7 avril 2016 Volume 2016 V N°903, inscrite sur l'immeuble du [Localité 10] objet de la procédure de saisie immobilière. Le premier juge n'a pas été saisi d'une contestation à fin d'annulation de la déclaration de créance en tant que telle, qui aurait eu pour effet de l'écarter de la procédure de saisie immobilière. M et Mme [H] se sont opposés à la déchéance du terme qu'ils reprochent à leur créancier d'avoir abusivement prononcée par décision notifiée par acte d'huissier du 12 janvier 2021 en application de l'article 15 f et g des conditions générales du prêt au motif que le bien gagé faisait l'objet d'une exécution forcée immobilière. Ils estiment que la clause visée est abusive par application de l'article L212-1 du code de la consommation et doit être réputée non écrite en ce qu'elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de l'emprunteur, ainsi exposé par une décision unilatérale de l'organisme prêteur en dehors du mécanisme de la condition résolutoire à une aggravation soudaine des conditions de remboursement et à une modification majeure de l'économie du contrat de prêt. Ils ajoutent que le prêt est remboursé sans incident, que la banque a résilié ce prêt par voie de conséquence de la résiliation des prêts de la SC Jupero, et sans leur avoir laissé la possibilité de fournir d'autres garanties pour conserver le bénéfice du terme. Elle les en a selon eux sciemment empêchés en les inscrivant d'emblée au FICP, les privant de toute chance de trouver des solutions de refinancement. Ils ont d'ailleurs obtenu par ordonnance de référé du juge de proximité de Saint Germain en Laye du 2 février 2022 la mainlevée de cette inscription indue. Ils estiment que la déchéance du terme prononcée de façon abusive et déloyale a à bons droits été invalidée par le premier juge. A titre subsidiaire, ils contestent le décompte et le quantum de la créance ainsi déclarée. La banque fait valoir que dès lors qu'un bien est la seule garantie affectée au remboursement d'un prêt, la clause de l'article 15 f et g précisée ne crée par de déséquilibre dans les stipulations contractuelles. Elle ajoute qu'elle n'avait pas le choix d'en faire usage dès lors que le bien était saisi à un autre titre, puisqu'une fois adjugé il serait purgé de l'intégralité de ses inscriptions ce qui reviendrait à lui interdire de faire jouer sa garantie hypothécaire, étant observé que les époux [H] se sont abstenus de proposer une substitution de garantie. La clause incriminée est libellée de la façon suivante: Le préfinancement, respectivement le prêt d'épargne- construction, sera résilié et les sommes dues en vertu du présent contrat deviendront de plein droit immédiatement et intégralement exigibles, si bon semble à la LBS, sans qu'il soit besoin d'aucune formalité autre qu`une notification faite à l'une au moins des personnes désignées sous le vocable 'emprunteur', par lettre recommandée avec accusé de réception, dans l'un des cas suivants: f) Tout ou partie du bien mis en gage été cédé ou l'utilisation en a été modifiée sans autorisation écrite de la LBS ou ce bien est mis sous administration forcée, séquestre ou scellés, fait l'objet d'une procédure d'expropriation ou d'exécution forcée immobilière. g) L'emprunteur ou un garant cesse ses versements, fait l'objet d'une procédure de règlement amiable, de redressement ou de liquidation judiciaire, de surendettement ou de mesure d'exécution forcée. Au titre des critères d'appréciation par le juge national du caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme posés par arrêt du 26 janvier 2017 de la Cour de justice de l'Union Européenne interprétant l'article 3, paragraphe 1 de la Directive 93/13, la Cour recommande de vérifier si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépend de l'inexécution par le consommateur d'une obligation présentant un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté est prévue pour les cas où une telle inexécution revêt un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté déroge aux règles de droit commun applicables en la matière en l'absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoit des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur de remédier aux effets de cette exigibilité encourue, étant précisé que pour apprécier le déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, ces critères ne sont ni cumulatifs, ni alternatifs, mais doivent être compris, comme faisant partie de l'ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné (CJUE 8 décembre 2022). En l'espèce, le contrat été conclu sur 143 mois en phase de préfinancement, et 145 mois au titre du prêt épargne-construction au taux fixe de 2,5%, avec pour seules garanties une hypothèque de premier rang sur le bien du [Localité 10], et un nantissement de loyers à percevoir sur le bien donné en garantie. Le bien étant affecté à la résidence principale des emprunteurs, ne génère pas de loyers. L'inscription de premier rang a manifestement été conçue par les parties dans l'économie générale du contrat comme la condition du consentement de la banque de sorte qu'elle présente un caractère essentiel dans le rapport contractuel. En outre, le paragraphe f doit être mis en relation avec le paragraphe e qui prévoit la possibilité pour le prêteur d'exiger de nouvelles garanties au cas ou la garantie initiale viendrait à ne plus être suffisante. La clause incriminée ne crée pas dans ces conditions un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties au détriment de l'emprunteur. Il y a lieu en revanche d'apprécier les conditions de sa mise en oeuvre. La clause vise à prévenir le cas d'une perte de garantie fortuite, ou à tout le moins extérieure à la banque. Or en l'espèce, la société Landesbank SAAR est elle-même à l'origine de la saisie du bien donné en garantie. En outre, elle a écarté le paragraphe e mentionné ci-dessus, faisant perdre à l'emprunteur la possibilité de proposer une substitution de garantie, alors qu'il n'est pas contesté que le prêt est remboursé sans aucun incident, aucune inexécution contractuelle ne pouvant par ailleurs être reprochée aux emprunteurs. Enfin, la clause a été mise en oeuvre par la banque pour de mauvaises raisons. En effet, contrairement à ce qu'elle soutient, la saisie du bien au titre du cautionnement hypothécaire garantissant la dette de la SC Jupero n'a pas pour effet de lui faire perdre sa garantie, seuls les créanciers sommés de déclarer leur créance par le poursuivant qui omettent d'y procéder sont déchus du bénéfice de leur sûreté pour la distribution du prix de vente de l'immeuble, en application de l'article L331-2 du code des procédures civiles d'exécution. A cet égard la doctrine de la Cour de cassation rappelle clairement qu'il importe peu qu'au moment de sa déclaration, la créance ne soit pas exigible, ou que son décompte ne soit pas actualisé. Par substitution de motifs, la cour confirme le jugement en ce qu'il a invalidé la déchéance du terme du prêt du 30 mars 2016 accordé à M et Mme [H], et dit qu'ils doivent être remis dans le bénéfice du terme. Les autres contestations portant sur cette créance n'ayant été formulées par ces derniers qu'à titre subsidiaire, il n'y a pas lieu de les examiner. En considération de l'issue du recours, la société Landesbank SAAR supportera les dépens d'appel et l'équité commande d'allouer à M et Mme [H] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par décision rendue par défaut, Réforme la décision entreprise en ce qu'elle a mentionné la créance du poursuivant contre la SC Jupero à la somme de 774 714,43 euros, en ses modalités de paiement durant le délai de grâce accordé, et en ce qu'elle sursoit à statuer sur l'orientation de la procédure ; La confirme en ses autres dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Prononce dans les rapports entre l'emprunteur et les cautions au titre du prêt de 200 000 euros du 7 mars 2018 la déchéance du droit aux intérêts de la société Landesbank SAAR au titre de l'année 2018 et de l'année 2021, ce qui représente une somme qu'elle ne peut percevoir de 8 465,57 euros ; Mentionne le montant retenu pour la créance de la société Landesbank SAAR fondant la procédure de saisie immobilière aux sommes suivantes: 526 258,90 euros, portant intérêts au taux de 2,5% à compter du 7 novembre 2024, 26 000 euros à titre d'indemnité de résiliation portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Accorde à M et Mme [H] un délai de 24 mois pour régler les sommes dues par la SC Jupero dans cette limite, à raison de 4 versements semestriels, le premier un mois après la signification du présent arrêt par le créancier, le dernier étant majoré des intérêts, à charge pour le créancier de notifier le solde restant dû deux mois avant l'expiration du délai de grâce ; Ordonne la vente forcée de l'immeuble saisi ; Rappelle que la procédure de saisie immobilière est suspendue pendant le cours des délais ainsi accordés tant qu'ils sont respectés ; Dit qu'en cas d'incident la dette redeviendra exigible le créancier étant autorisé à reprendre les poursuites en saisissant le juge de l'exécution aux fins de fixation d'une date d'adjudication ; Condamne la société Landesbank SAAR à payer à M et Mme [H] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Landesbank SAAR aux dépens d'appel. Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente