Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 23/06468

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 20 Décembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 23/06468 - N° Portalis DB3T-W-B7H-URV7 AFFAIRE : S.A.S. O’GOURMANDISES C/ S.A. IMMOBILIERE 3F TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL 3ème Chambre CIVILE ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT ********* Nous, Samra LAMBERT, Vice-Présidente Assistée de Francine REA, Greffier DEMANDERESSE S.A.S. O’GOURMANDISES nouvellement dénommée S&B 24 FIT dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Aurélia DESVEAUX, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 130, Me Evelyne PERSENOT-LOUIS, avocat au barreau d’AUXERRE DEFENDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0617 ********** EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 31 mars 2003, la société IMMOBILIÈRE 3F a donné à bail à Monsieur et Madame [S] divers locaux à usage commercial situé à [Adresse 5], dépendant du Centre Commercial des Grands Champs, d'une surface de 296 m², pour l'exercice de l'activité de « boulangerie – pâtisserie – salon de thé - confiserie », pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 30 avril 2002 et pour se terminer le 30 mars 2011. Par acte sous seings privés en date du 4 octobre 2012, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail, pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 4 octobre 2012, à Monsieur et Madame [S] divers locaux à usage commercial, sis à [Adresse 3], d'une surface utile de 177,45 m² environ, pour y exercer l'activité de « boulangerie - pâtisserie - salon de thé - confiserie ; activité complétée par : traiteur lié à l'activité de boulangerie-pâtisserie, cette dernière devant rester prédominante», à l'exclusion de toute autre activité. Monsieur [S] a été placé en liquidation judiciaire et par ordonnance en date du 15 février 2017, le Juge Commissaire a autorisé la vente du fonds de commerce appartenant en indivision à Monsieur [S] à la société O'GOURMANDISES. Par acte sous seings privé en date du 12 mai 2017, le liquidateur a cédé le fonds de commerce à la société O'GOURMANDISES moyennant le prix de 140.000 euros. Par courriel officiel en date du 23 juillet 2018, le conseil de la société O’GOURMANDISES a fait état d’infiltrations subies par sa cliente. En suite de plusieurs courriers de la société O’GOURMANDISES et interventions de la société IMMOBILIÈRE 3F, la première a saisi le Tribunal Judiciaire de CRETEIL, en référé, une mesure d'expertise judiciaire qui a été ordonnée le 23 septembre 2021et le rapport rendu le 23 avril 2023. Suivant acte extra judiciaire en date du 14 septembre 2023, la S.A.S. O’GOURMANDISES nouvellement dénommée S&B 24 FIT a assigné la société IMMOBILIERE 3F au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, 605 du code civil et suivants du code civil, aux fins de voir : - Condamner la société IMMOBILIERE 3F à payer à la société O'GOUMANDISES la somme de 24.560 euros se décomposant comme suit : - Travaux 10.560 Euros - Préjudice de jouissance 14.000 Euros (28 mois à 500 euros par mois, de décembre 2020 (date du constat d'huissier) jusqu'au 20 mars 2023, date de réception des travaux mettant fin aux désordres) - Condamner la société IMMOBILIER 3F à payer à la société O'GOURMANDISES une somme de 5.000 Euros au titre des dispositions l'article 700 du Code de procédure civile - Condamner la société IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens de la présente instance et de celle des référés, en ce compris, les frais d'expertise judiciaire à hauteur de 10.175,54 euros - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 29 octobre 2024, la société IMMOBILIERE 3F sollicite de voir au visa de l’article 1103 du code civil: A titre principal Débouter purement et simplement la société O'GOURMANDISES de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions Déclarer la société O'GOURMANDISES irrecevable en toutes ses demandes dès lors qu'aux termes du bail faisant la loi entre les parties, elle a renoncé à tous recours à l'encontre du bailleur en cas de dommages causés par l'eau A titre subsidiaire Déclarer la société O'GOURMANDISES irrecevable en sa demande de condamnation de la société IMMOBILIERE 3F à lui payer des sommes au titre d'une perte de jouissance du 23 août 2022 au 20 mars 2023, dès lors qu'elle a cédé son fonds de commerce et son droit au bail le 23 aout 2023 à un tiers Déclarer la société O'GOURMANDISES irrecevable en ses demandes, fins et conclusions, notamment au titre de ses prétendues pertes de jouissance et au titre des travaux pour lesquels elle a déjà été indemnisées, et pour des travaux réalisés par son cessionnaire pour défaut de qualité à agir Déclarer la société O'GOURMANDISES irrecevable en ses demandes au titre des dépens, en raison de la force de chose jugée attachée à l'ordonnance de référé du 23 septembre 2021 En tout état de cause Condamner la société O'GOURMANDISES à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de la procédure sur le fondement de l'article 699 du CPC. La société IMMOBILIERE 3F soutient que les demandes de la société O’GOURMANDISES sont irrecevables en ce que : - aux termes du bail, le preneur a renoncé à tout recours à l’encontre du bailleur et cas de dommage causés par notamment l’eau, la clause contractuelle de renonciation à recours à l'encontre du bailleur en cas de dommage causé par l'eau, étant claire et sans aucune ambiguïté, et interdisant à la société O'GOURMANDISES d'initier une action à l'encontre de la société IMMOBILIERE 3F, - il appartenait à la société O’GOURMANDISES de déclarer ses sinistres à sa compagnie d’assurances, qui l’aurait alors dédommagé de tous les préjudices éventuellement subis par elle, - l’acte de cession intervenu le 15 mai 2017 porte sur « le droit, pour le temps restant à courir, au bail des locaux sis [Adresse 3] » [...]« ledit bail a été consenti et accepté sous diverses charges et conditions que le cessionnaire déclare parfaitement connaitre et dispense la SELARL SMJ, ès qualités, la SELARL JSA et les co-rédacteurs des présentes de rapporter littéralement… ». Aux termes de cet acte, la société O’GOURMANDISES a déclaré parfaitement connaitre toutes les clauses et conditions du bail, dont la clause de non recours à l’encontre de la bailleresse, clause insérée au bail et faisant la loi entre les parties, la société O’GOURMANDISES s’engageant en outre et en page 13, de continuer « d’exécuter, aux lieux et place du Cédant, toutes les clauses et obligations du bail », aucune clause n’était supprimée du bail, ce qui constitue bien son adhésion personnelle à toutes les clauses et conditions du bail cédé. Le bail du 4 octobre 2012 lui est donc parfaitement opposable. En sus, il ressort de l'acte authentique, faisant foi jusqu'à inscription de faux, en date du 23 août 2022, que la société O'GOURMANDISES, elle-même, cédait à la société LE FOURNIL D'OR, son droit au bail. - cette clause contractuelle parfaitement licite interdit au locataire de solliciter une indemnisation auprès de son bailleur, sachant qu'il peut parfaitement le contraindre à faire réaliser lesdits travaux sous astreinte notamment si le bailleur ne réalise pas les travaux nécessaires pour respecter son obligation de délivrance. A titre subsidiaire, elle soutient l'irrecevabilité des demandes de la société O'GOURMANDISES pour la période postérieure au 23 août 2022, date de la cession du fonds de commerce et du droit au bail et pour laquelle elle n’a donc plus qualité à agir. Sur le préjudice de jouissance de décembre 2020 au 22 août 2022, la société IMMOBILIERE 3F estime que La société O’GOURMANDISES ne justifiant en rien du préjudice qu’elle allège et ne justifiant pas le quantum qu’elle réclame il conviendra de la débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. Sur les travaux prétendument réalisés par la société O'GOURMANDISES, elle estime que celle-ci ne a déjà été indemnisée par sa compagnie d’assurance et ne saurait l’être deux fois pour le même préjudice et est irrecevable puisque seule la compagnie d’assurance a désormais qualité à agir. Dans ses conclusions en réponse à incident en date du 28 octobre 2024, la société O’GOURMANDISES sollicite, au visa des articles 31 du code de procédure civile, L 145-1 et suivants du code de commerce et la loi du 18 juin 2014 et son décret d'application du 3 Novembre 2014, 606 du code civil et 1731 et suivants du code civil, 1188 du code civil 779, 780 et 789, du code de procédure civile, L 642-19, L 641-3 du code de commerce, de voir : - A titre principal, Renvoyer l'incident d'irrecevabilité devant la formation de jugement du tribunal judiciaire de CRETEIL. - A titre subsidiaire, Dans l'hypothèse où le juge de la mise en état ne renvoie pas l'incident devant la formation de jugement, Juger la clause de non recours invoquée par la société IMMOBILIERE 3 F, est non écrite et inopposable à la société O GOURMANDISES actuellement dénommée S&B 24 FIT. Juger que la société O GOURMANDISES nouvellement dénommée S&B 24 FIT a qualité à agir. Débouter la société IMMOBILIERE 3F, de ses demandes d’irrecevabilité et de toutes ses demandes. Renvoyer le dossier sur le fond Condamner la Société IMMOBILIERE 3F à payer à la Société O’GOURMANDISES nouvellement dénommée S&B 24 FIT une somme de 5.000 Euros (CINQ MILLE EUROS) au titre des dispositions l’article 700 du Code de procédure Civile. Condamner la Société IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens de l’incident. Elle soutient que : - la défenderesse fait une confusion entre la recevabilité des demandes et leur bien fondé en ce que les arguments échangés sur l'incident relèvent de l'opposabilité et de l'interprétation d'une clause contractuelle et par conséquent d'une question de fond permettant au juge de la mise en état de renvoyer cette question au juge du fond, - la cession du droit au bail du 4 octobre 2012 au profit de la société O GOURMANDISES est intervenue dans le cadre d'une cession judiciaire qui ne reprend pas expressément la clause qui lui est opposée. Par conséquent, la société IMMOBILIERE 3 F ne peut opposer la clause de renonciation à recours stipulée dans un bail signé par la société IMMOBILIERE 3F et Monsieur et Madame [S] à la concluante, une telle clause de renonciation exigeant son adhésion personnelle par la partie contractante, - l'avenant de bail en renouvellement en date du 6 juillet 2022 à effet du 4 octobre 2021, ne reprend pas expressément la clause litigieuse. Il est soumis à la loi PINEL du 18 juin 2014 et à son décret d'application du 3 Novembre 2014, qui interdit les clauses permettant au bailleur de s'exonérer des grosses réparations et des travaux dus à la vétusté. La clause litigieuse doit doncêtre réputée non écrite, - En toutes hypothèses, la clause litigieuse si elle devait être opposée à la concluante, doit être interprétée strictement et en considération des autres clauses du bail et ne peut concerner les préjudices de jouissance liée à la faute du bailleur. En réponse aux conclusions adverses, elle souligne concernant l'absence de qualité de la concluante du fait de la cession du fonds de commerce intervenue en juillet 2022, que cet argument ne peut prospérer, dès lors que les dommages sont survenus antérieurement et que la demanderesse à l’instance a assumé l'ensemble des frais et des préjudices liés aux désordres résultant de réparations inappropriées par la propriétaire des lieux. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier. A l'issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 20 décembre 2024. MOTIFS DE L’ORDONNANCE Sur la nature de la clause de renonciation à recours et la compétence du juge de la mise en état L'article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (.) 6° statuer sur les fins de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. L'article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le bail en date du 30 janvier 2012 signé entre la société IMMOBILIERE 3 F et les époux [S] mentionne en page 8 que : Le présent bail est fait sous les charges, clauses et conditions ordinaires suivantes que le preneur s’oblige à exécuter et accomplir : [...] « 19°) Dès la signature du bail, faire immédiatement garantir, pendant toute la durée du bail, les aménagements et installations, immeubles par nature ou par destination, mobiliers, marchandises et matériel garnissant les lieux loués et les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile vis-à-vis des voisins(article 1382 et suivants du code civil) à la suite des dommages causés par incendie, eau, électricité et toutes explosions en général, en renonçant et en faisant renoncer son assureur, à tous recours contre la société bailleresse et son assureur.» Par cette clause, les époux [S] s’interdisent d’exercer un recours contre les parties visées dans le contrat au titre des sinistres entrant dans le champ précisé. Dès lors, les personnes bénéficiaires de la clause, à savoir la société IMMOBILIERE 3F et son assureur, peuvent opposeraux époux [S] les termes clairs et non équivoques de cette clause, qui a pour effet de les priver de tout recours à leur encontre au titre du sinistre garanti. Ce faisant, il est bien soulevé un moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, c’est-à-dire une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 précité. L’argument selon lequel la clause doit être interprétée en considération des autres clauses du bail et ne peut concerner les préjudices de jouissance liée à la faute du bailleur doit donc être écarté. La clause de renonciation à recours, constituant ainsi une fin de non-recevoir d’origine conventionnelle, relève de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile. En l'occurrence, l'examen de la fin de non-recevoir soulevée suppose que la présente juridiction statue sur la validité de la clause de renonciation à recours et son opposabilité à la S.A.S. O’GOURMANDISES nouvellement dénommée S&B 24 FIT . La cession de fonds de commerce réalisé entre les époux [S] et la société O GOURMANDISES en date du 15 mai 2017 précise en page 6 que la cession du fonds de commerce comprend “le droit pourle temps restant à courir au bail des locaux sis [Adresse 3]” mais également en page 9 au titre de la rubrique “ENONCIATION ET ORIGINIE DE PROPRIETE DU DROIT AU BAIL” que “ledit bail a été consenti et accepté sous diverses charges et conditions que le cessionnaire déclare parfaitement connaitre et dispense la SELARL SMJ, es qualité, la SELARL JSA et les co-rédacteurs des présentes de rapporter littéralement celles-ci”. De même, en page 13 dans la rubrique CHARGES ET CONDITIONS, le contrat de cession dispose que le cessionnaire “continuera d’exécuter aux lieu et place du cédant toutes les charges et obligations du bail”. Les exclusions du périmètre de la cession sont prévues en page 8 et ne font nullement mention de la clause de non recours. En outre, l'avenant de bail en renouvellement en date du 6 juillet 2022 à effet du 4 octobre 2021, s’il ne reprend pas expressément la clause litigieuse précise en son article 5 que “toutes les autres clauses, charges et conditions du bail commercial en date du 4 octobre 2012 ainsi que des avenants etrenouvellement non contraires à celles des présentes sont expressément erconduites pour la durée du nouveau bail et continuent donc de régir les rapports entre les parties”. Dès lors, quand bien même le contrat de cession ne reprend pas expréssément la clause qui lui est opposée, la S.A.S. O’GOURMANDISES nouvellement dénommée S&B 24 FIT a déclaré parfaitement connaitre et dispenser la SELARL MJ de cette reprise des charges et conditions du bail cédé. N’apportant pas la preuve de ce que cette clause serait personnelle et la reprise des charges et conditions par la S.A.S. O’GOURMANDISES nouvellement dénommée S&B 24 FIT étant démontrée, il convient de considérer que la clause de renonciation à tout recours lui est opposable. Cette clause de renonciation à recours en responsabilité, si elle ne remet pas en cause le principe et l'étendue de la responsabilité de la société IMMOBILIERE 3F ès qualités de bailleur, elle prive la preneuse de la possibilité d'agir en justice à son encontre en raison de l'inexécution de ses obligations. Aussi est-il nécessaire de s'assurer, d'une part, que cette clause est limitée, claire et précise et, d'autre part, qu'elle n'a pas pour effet de neutraliser le caractère contraignant de l'obligation essentielle résultant du contrat en dispensant la société IMMOBILIERE 3F d'exécuter son obligation. En l'occurrence, la renonciation à recours en responsabilité est circonscrite aux seules conséquences des dégâts des eaux, incendie et électricité affectant les lieux loués pour lesquelles elle peut mais aussi et surtout doit être assurée conformément au contrat de bail initial mais également de cession. De portée précise et circonstanciée, cette clause, librement et réciproquement consentie, n'a pas pour effet de vider de sa substance l'obligation de délivrance du bailleur qui, bien qu'aménagée sur le volet de la jouissance paisible des locaux donnés à bail, subsiste pour le surplus. La clause de renonciation à recours stipulée au bail est, par conséquent, valide et l’argument selon lequel la clause doit être réputée non écrite en ce qu’elle permet au bailleur de s'exonérer des grosses réparations et des travaux dus à la vétusté (loi PINEL) doit donc être écarté. Il s'ensuit que la clause de renonciation à recours stipulée au bail, valide, est opposable à la S.A.S. O’GOURMANDISES nouvellement dénommée S&B 24 FIT dans le cadre du présent litige et que l'action intentée sera, par conséquent, déclarée irrecevable. Sur les autres demandes Sur les dépens Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La S.A.S. O’GOURMANDISES nouvellement dénommée S&B 24 FIT , qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens de l'incident. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La S.A.S. O’GOURMANDISES nouvellement dénommée S&B 24 FIT , partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme qu'il est équitable de fixer à 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour l'incident. Sur l'exécution provisoire En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS : Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe à la date du délibéré, DÉCLARE irrecevable l’action engagée par la S.A.S. O’GOURMANDISES nouvellement dénommée S&B 24 FIT à l’endroit de la société SA IMMOBILIERE 3F CONDAMNE la S.A.S. O’GOURMANDISES nouvellement dénommée S&B 24 FIT à payer à la société SA IMMOBILIERE 3F la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’incident, CONDAMNE la S.A.S. O’GOURMANDISES nouvellement dénommée S&B 24 FIT aux dépens de l’incident, RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait à [Localité 4], L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT DECEMBRE LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT