Cour de cassation, 05 février 2014. 12-35.354

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte authentique reçu le 3 août 2000, les époux X... ont vendu à la société Pierres et Terres une parcelle cadastrée section AB n° 156, les vendeurs conservant la jouissance d'un hangar situé sur ce terrain ; que suivant promesse synallagmatique reçue le 7 juin 2006 par M. A..., notaire, les époux X... ont vendu aux époux Y...une parcelle cadastrée section AB n° 170, jouxtant la parcelle n° 156, moyennant un prix de 368 000 euros ; que lors de la réitération de la vente par acte authentique, les époux X... ont contesté avoir cédé le droit de jouissance du hangar aux acquéreurs ; que les époux Y...ayant refusé de conclure la vente, les époux X... ont consenti une diminution du prix de vente de 15 000 euros en compensation de la perte de ce droit ; que reprochant au notaire d'avoir rédigé un acte insuffisamment précis quant aux droits et obligations des parties, M. X... a recherché sa responsabilité ; Attendu que pour rejeter l'ensemble de ses demandes, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'il est explicitement mentionné, aux paragraphes « conditions particulières » et « propriété jouissance » figurant dans l'acte du 7 juin 2006, l'octroi aux acquéreurs du bénéfice de la jouissance du hangar situé sur la parcelle AB 156 ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte du 7 juin 2006 se bornait à reproduire la clause de réserve de jouissance insérée dans celui du 3 août 2000 et n'emportait pas cession de ce droit de jouissance aux acquéreurs, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces clauses, violant ainsi le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ; Condamne M. A...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour M. X... IL EST REPROCHE à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté Monsieur Guy X... de sa demande en dommages intérêts dirigée contre Maître A..., notaire ; AUX MOTIFS QUE « s'il apparaît que la possibilité de bénéficier de la jouissance du hangar n'était pas initialement mentionnée dans le mandat de vente de l'immeuble de la parcelle n° 170 consenti par les é poux LACOSTE à l'agence immobilière AVIS ni davantage dans la publicité que cette dernière a fait paraître, il n'en demeure pas moins que celle-ci est nécessairement entrée dans le champ contractuel ayant conduit à la signature du compromis de vente du 7 juin 2006 relatif à la vente consentie aux époux Y..., dès lors que la clause portant sur la jouissance d'une partie du lot cadastré SECTION AB n° 156 dont les vendeurs avaient obtenu le bénéfice lors de la cession antérieurement accordée par ces derniers à la société Pierres et Terres était expressément évoquée dans les conditions particulières de l'acte sous seing privé qu'ils avaient signé et paraphé le 7 juin 2006. Les paragraphes " conditions particulières " et " propriété jouissance " ainsi que l'a retenu à bon droit le tribunal incluaient une mention explicite relative à l'octroi du bénéfice de la jouissance d'une partie de la parcelle AB 156 et plus spécialement d'une surface du bâtiment situé au sud ouest de six mètres de long sur une largeur de douze mètres qui lui conférait le caractère non équivoque d'accessoire de la vente. M. X... ne peut sérieusement soutenir que l'inclusion de ladite clause dans la promesse de vente consentie aux époux Y...lui aurait échappé du fait qu'aucune copie ne lui aurait été délivrée dés lors que si ce document n'a été établi qu'en un seul exemplaire qui a été laissé " en la garde et possession de d'étude de Genissac qui sera habilitée à en délivrer des copies ou extraits aux parties ou à leurs conseils.... ", il avait toute faculté d'en obtenir une copie. Par ailleurs, l'inclusion de ladite clause qui n'a pu manifestement se produire qu'à la suite de l'évolution des négociations entre les parties, n'a pu intervenir sans son accord exprès. Le caractère d'accessoire à la vente projetée de la mise à disposition du hangar précité au profit des époux Y..., est également étayé par le fait que les époux X... n'avaient plus aucun intérêt à conserver la jouissance du hangar dés lors qu'ils cédaient l'ensemble des immeubles permettant d'y accéder et qu'en revanche elle était de nature à valoriser la cession de la maison d'habitation consentie aux époux Y.... Par ailleurs ce hangar disposait d'une entrée qui donnait directement sur la propriété à vendre. Egalement la promesse de vente du 7 juin 2006 n'incluait nullement une promesse de vente de la propriété du hangar consentie par les époux X... mais uniquement et de manière explicite un simple droit de jouissance sur ce dernier exactement conforme à celui qu'ils avaient obtenu pour eux même et leurs ayants droit lors de la vente du 3 août 2000 avec faculté de rétrocession à première demande. Il n'est pas contesté par M. X... qu'en dépit de cet engagement non équivoque, il a informé le jour de la signature de l'acte authentique les acquéreurs et le notaire qu'il avait procédé à la renonciation expresse à son droit de jouissance sur le hangar litigieux à l'égard de. son propriétaire actuel. Il apparaît donc que c'est de son seul fait que la réitération par acte authentique du compromis de vente du 7 juin 2006 n'a pu intervenir en des termes identiques. Dès lors le conseil donné aux époux X... par le notaire instrumentaire de consentir une réduction immédiate du prix de vente de 15. 000 ¿ pour sauvegarder la signature immédiate de l'acte authentique constituait l'unique moyen pour éviter la mise en cause de leur responsabilité contractuelle au titre de l'échec de la vente. La circonstance que M. X... n'ait pas donné suite aux conseils de son notaire de procéder à la levée d'option de l'achat du hangar dont il disposait pour le rétrocéder ensuite aux époux Y...moyennant la somme de 15. 000 ¿ ne saurait davantage favoriser sa thèse des manquements de Maître A...dans son devoir de conseil à son égard dés lors au surplus qu'il n'apporte aucun élément de preuve de nature à établir que l'inclusion initiale de la clause relative au bénéfice de la jouissance du hangar proviendrait d'une erreur du notaire » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la responsabilité recherchée. Monsieur X... entend rechercher la responsabilité personnelle délictuelle de Monsieur A...en visant l'article 1382 du Code Civil. Mais c'est le manquement professionnel de son notaire qu'il développe dans ses conclusions en avançant les défaillances de l'officier ministériel dans son obligation contractuelle d'informer et de conseiller, telle que prévue par les articles 1134 et 1147 du Code Civil. Quelle que soit l'approximation du fondement juridique de l'action engagée, Monsieur X... se doit de démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien entre le manquement allégué et le dommage souffert pour obtenir réparation. S'agissant de la faute, deux griefs sont avancés : un défaut d'information lors de la rédaction du compromis de vente en juin 2006 et un défaut de conseil lors de la rédaction de l'acte authentique en août 2006. Monsieur X... entend voir dire et juger que Maître A...a commis une erreur en faisant figurer dans la promesse de vente la clause relative à la location du hangar situé sur la parcelle voisine de celle acquise. Il aurait en cela faussé l'objet du contrat, la volonté des parties n'ayant jamais porté sur la jouissance de cette " annexe ". Ce premier grief est à écarter. En effet, des éléments produits aux débats, il s'évince que lors de l'établissement de l'acte du mois de juin 2006, les parties ont régulièrement approuvé la mention sous les § " conditions particulières " et " propriété jouissance ", aux termes desquels il est explicitement mentionné qu'à titre d'accessoire de la vente, l'acquéreur se voit octroyer le bénéfice de la jouissance d'une partie de la parcelle confrontante qui met à disposition un petit appentis. Leurs signatures en font foi. La jouissance de cet atelier faisait donc partie de l'engagement contractuel ainsi que l'assurent les époux Y...dans leur courrier explicatif adressé au conseil de Maître A..., le 5 janvier 2009. Mais au delà de leur affirmation, la logique du contrat conduit à retenir que la volonté des parties ne pouvait que porter sur l'achat de la parcelle n° 170 et l'appentis situé s ur la parcelle n° 156. En effet, ce dernier donnant directement sur le lot acquis, il constituait un véritable accessoire de I'acte principal. Bien plus il s'établit à la lecture du dossier que Monsieur et Madame X... n'avaient plus aucun intérêt à conserver cette annexe sur la parcelle voisine, n'en n'ayant plus aucune utilité, n'étant plus propriétaires d'aucune des parcelles concernées. Ils n'étaient plus en mesure de jouir de ce bien. Cela est si vrai que, dès le mois d'août 2006, ils ont écrit à la SARL PIERRES ET TERRES pour exercer leur droit de rétrocession, avouant ainsi ne plus avoir aucun intérêt dans la conservation de ce bien. La matérialité de la première faute invoquée n'est donc pas établie. Monsieur X... entend également voir dire et juger que Maître A...a commis une faute en conseillant de ventiler le prix de vente pour faire sortir du contrat la valeur de l'appentis non cédé, créant ainsi un préjudice économique aux cédants. Ce deuxième grief doit être considéré comme tout aussi inopérant que le premier. Dès lors que les époux X... ne pouvaient garantir aux acquéreurs la jouissance de l'annexe considérée, l'économie du contrat se trouvait modifiée. La chose vendue ne correspondait plus aux prix fixé initialement, une partie de l'engagement contractuel ne figurant plus à l'acte. Vendre le bien amputé de son accessoire pouvait engager la responsabilité contractuelle des vendeurs qui, de fait, n'assuraient plus la délivrance de la chose acquise dès le compromis de vente. Par suite le notaire a justement conseillé les parties et notamment les vendeurs, en diminuant le coût de l'acquisition de la quote part portant sur la jouissance de l'appentis situé sur la parcelle voisine. Ne pas le faire les auraient placés en situation d'échec contractuel pouvant engager leur propre responsabilité. Cette deuxième faute doit être écartée. Par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner la réalité d'un préjudice qui ne peut trouver son origine dans les fautes avancées, celles-ci ayant été écartées, Monsieur X... doit donc être débouté de sa demande principale. » ; 1. ALORS QUE la clause figurant à l'acte de vente sous seing privé sous l'intitulé CONDITIONS PARTICULIERES stipule que : « Il est précisé qu'aux termes d'un acte de vente reçu par les soins de Maître B..., notaire à Libourne, contenant vente par Monsieur X... au profit de la société dénommée Pierres et Terres, il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté " Réserve stipulée au profit du vendeur : A titre d'accessoire de la présente vente, et comme condition déterminante des présentes, l'acquéreur consent au profit du VENDEUR et de ses ayants droit, un droit d'occupation au seul usage d'annexe de l'habitation, pendant une durée de 99 ans, d'une surface de six mètres de long sur une largeur de douze mètres environ dans le bâtiment situé au sud ouest de la parcelle cadastrée Section AB n° 156, telle que définie en t einte verte sur le plan annexé après mention. Afin de permettre l'accès à la partie réservée au profit de Monsieur X..., l'acquéreur autorise ce dernier à utiliser à titre de passage la parcelle cadastrée numéro 188 de la Section AB sur une longueur de quinze ¿ 15- mètres à compter de la limite sud ouest de ladite parcelle. La présente réserve est consentie et acceptée moyennant le versement d'un loyer d'un montant de CENT CINQUANTE FRANCS-150 francs, payable par Monsieur X... le 5 de chaque mois, directement au siège de la société acquéreur. Révision : le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire de la date d'effet du présent contrat en fonction de la révision de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques. Le nouveau montant applicable au terme de l'année civile à courir, sera calculé au moyen d'une règle proportionnelle ayant pour données : 1. Le montant du loyer initial, 2. l'indice du trimestre ayant servi à établir ce montant, 3. et l'indice du trimestre anniversaire. Il est précisé à cet égard que le montant initial du loyer ci-dessus fixé a été déterminé en prenant pour base l'indice du coût de la construction du 4ème trimestre 1999 qui s'est élevé à 1065. Ce montant restera en vigueur pendant toute l'année en cours. Le nouveau montant du loyer sera exigible dès la première échéance qui suivra la date de révision, sans qu'il soit besoin d'aucune notification préalable. ENGAGEMENT DE RETROCESSION Monsieur Z..., ès-qualité, s'engage expressément à céder la parcelle objet de la réserve ci-dessus, à Monsieur X... à première demande de ce dernier, moyennant un prix de VINGT SEPT MILLE Francs-27. 000, 00 Francs, qui sera indexé en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'institut national de la statistique et des Etudes Economiques. Et sous réserves d'obtenir toutes les autorisations nécessaires. " Précision est ici faite que le loyer a été porté à 500 Francs/ mois aux termes d'un avenant permettant l'occupation d'une superficie supplémentaire. » ; Que le même acte stipule ensuite sous l'intitulé PROPRIETE-JOUISSANCE que « l'ACQUEREUR sera propriétaire du bien ci-dessus désigné à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique. Il en aura la jouissance par la prise de possession réelle et effective à compter du même jour, ledit bien étant vendu libre de toute location, habitation ou occupation quelconque » ; que la clause de DESIGNATION vise exclusivement des parcelles vendues c'est-à-dire des immeubles, en précisant « tel que ledit bien se poursuit et comporte avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, sans exceptions ni réserve autre que celles qui pourraient être, le cas échéant relatées aux présentes » ; qu'en faisant résulter des clauses conditions particulières et propriété jouissance de l'acte de vente sous seing privé conclu au profit de Monsieur Y...une mention explicite relative à l'octroi du bénéfice de la jouissance d'une partie de la parcelle AB 156 et plus spécialement d'une surface du bâtiment situé au sud ouest de six mètres de long sur une largeur de douze mètres qui lui conférait le caractère non équivoque d'accessoire de la vente, cependant que le rappel, dans l'acte, de la clause octroyant à Monsieur X... un droit de jouissance sur une partie du hangar n'était assorti d'aucune mention indiquant que ce droit de jouissance, droit personnel, devait être cédé à Monsieur Y..., la Cour d'appel a dénaturé l'acte sur lequel elle s'est fondée, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 2. ALORS QUE en énonçant, par motifs adoptés, que les parties à l'acte sous-seing privé avaient approuvé les clauses « conditions particulières » et « propriété ¿ jouissance » desquelles il résultait qu'à titre d'accession à la vente, l'acquéreur se voyait octroyer le bénéfice de la jouissance d'une partie du hangar litigieux, ce que l'acte ne dit absolument pas, la Cour d'appel l'a dénaturé de plus fort, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 3. ALORS QUE celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; que les notaires sont professionnellement tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; que la Cour d'appel qui a imputé à Monsieur X... la charge de prouver que Maître A..., notaire, avait manqué à l'obligation de conseil qui lui était due à l'occasion de l'accord, a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du Code civil ; 4. ALORS QUE la Cour d'appel qui n'a pas recherché, malgré les conclusions qui l'y invitaient (conclusions signifiées le 7 août 2012, p. 23 à 25), les raisons qui avaient conduit le notaire, mandataire de Monsieur X..., qui n'avait reçu aucune instruction à cet effet, à insérer dans l'acte de vente sous seing privé la clause relative à la jouissance du hangar puis à supprimer la même clause du projet d'acte authentique réitérant la vente, a privé de base légale sa décision au regard des articles 1147 et 1792 du Code civil ; 5. ALORS QU'un droit de jouissance prenant sa source dans un bail, droit personnel, est incessible sans l'accord du bailleur ; que la Cour d'appel qui ne s'est pas expliquée, malgré les conclusions qui l'y invitaient (conclusions précitées p. 20 et 21) sur le fondement, la transmissibilité et la nature juridique du simple droit de jouissance moyennant versement d'un loyer que Monsieur Y...entendait se voir transférer sur le hangar, lesquelles conclusions faisaient valoir que le notaire avait à tout le moins commis une erreur initiale en se contentant de reproduire dans l'acte sous-seing privé conclu avec Monsieur Y...la clause faisant état de ce droit de jouissance moyennant paiement d'un loyer consenti à Monsieur X..., sans aucunement prévoir les modalités suivant lesquelles ce droit personnel aurait pu être « transmis » à Monsieur Y..., ni éclairer les parties à ce propos, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.