Tribunal judiciaire, 31 janvier 2025. 24/00108

5AE Minute N° N° RG 24/00108 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GI6D TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EN DATE DU 31 JANVIER 2025 PRESIDENT Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS GREFFIER Madame [E] [F] DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT dont le siège social est sis [Adresse 2] Représentée par Madame [N] [O], employée dans la société en qualité d’”agent de recouvrement”, mandatée DEFENDERESSE Madame [Z] [R] née le 30 Mars 2002 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] Représentée par Maître Marie PICHON, avocat au barreau de POITIERS DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 NOVEMBRE 2024 JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 10 JANVIER 2025, DATE PROROGEE AU 31 JANVIER 2025 Copie exécutoire délivrée le à EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 18 mai 2020, la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT a donné à bail d’habitation à Madame [Z] [R] un logement situé à [Adresse 3], pour un loyer mensuel alors fixé à 279,25 € outre la somme de 95,45 € à titre de provisions pour charges ; un dépôt de garantie de 279,25 € a été versé à la conclusion du bail. Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi entre les parties le 20 mai 2020. Par lettre recommandée du 25 août 2023, la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT a mis en demeure Madame [Z] [R] d’avoir à payer la somme de 435,84 € au titre d’impayés de loyers. Par courrier du 19 septembre 2023, remis en mains propres le 22, Madame [Z] [R] a donné congé avec préavis réduit à un mois pour raisons médicales. Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi entre les parties le 24 octobre 2023. Par requête du 22 février 2024, la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT a demandé la convocation de Madame [Z] [R] pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - loyers et charges impayés : 1 149,61 € - réparations locatives : 526,86 € - immobilisation du logement : 45,94 € - sous déduction du dépôt de garantie : - 279,25 € soit un solde de 1 443,16 €. Elle a également sollicité une indemnité de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La convocation adressée par le greffe à Madame [Z] [R] ayant été retournée, la destinataire étant inconnue à l’adresse indiquée, il a été procédé par voie d’assignation, signifiée par commissaire de justice le 15 octobre 2024. A l’audience du 8 novembre 2024, la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, à l’exception de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, et donne son accord de principe sur un échelonnement du paiement de la dette de Madame [Z] [R]. Il sera renvoyé à ses conclusions en réponse pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Madame [Z] [R], assistée par son conseil, conclut au débouté concernant les réparations locatives, et demande qu’il soit jugé que les sommes dues au titre des loyers n’excèdent pas 876,95 € après déduction du montant du dépîot de garantie conservé par la bailleresse, en sollicitant un délai de paiement de deux ans à raison de mensualités de 36,50 € ou à défaut selon les mensualités fixées par le tribunal. Il sera renvoyé à ses conclusions en réponse pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des loyers et des réparations locatives L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort de l’extrait du compte de Madame [Z] [R], produit aux débats par la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT, qu’à la date de reprise des lieux, soit au 24 octobre 2023, elle restait débitrice de la somme de 1 592,33 €, le montant du loyer d’octobre ayant été calculé à 302,89 € au prorata de la durée d’occupation des lieux. De cette somme, il convient de déduire celle de 442,72 € en faveur de Madame [Z] [R] au titre de la régularisation des charges, de sorte que le montant des impayés de loyers sera fixé à la somme de 1 149,61 €. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose encore que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux. L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. Si le bail conclu entre les parties ne comporte pas de renvoi à une grille de vétusté, il convient, compte tenu de la durée d’occupation des lieux d’appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’usure normale des équipements. En l’espèce, l’examen de l’état des lieux d’entrée démontre que le logement était généralement en état d’usure normale, mais comportant un certain nombre de traces, d’éclats, de taches sur les murs, caractérisant une certaine vétusté n’étant toutefois pas exclusive d’une possibilité de location. Au vu de l’état des lieux de sortie, il convient d’examiner les différentes demandes de la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT au titre des réparations locatives : - s’agissant des frais de nettoyage : si l’état des lieux de sortie fait ressortir un état général sale du logement, il convient de retenir que les travaux qu’a fait réaliser la bailleresse avaient de toute façon pour effet la réfection de revêtements de sols, murs, plafonds, et d’équipements, rendant inutiles les opérations de nettoyage pouvant incomber à la locataire ; - le store occultant du séjour, qui n’était pas cassé à l’entrée, l’était à la sortie et a dû être remplacé pour la somme de 140,90 € (extrait de la facture [P] [B] du 24 novembre 2023 tenant compte d’une vétusté évaluée à 10% mais qu’il convient de porter à 44% compte tenu de la durée de location), devra être mis à la charge de la locataire pour un montant de 87,67 € ; - les frais de peinture des portes de la cuisine, du cellier et de la salle de bains, considérées à l’entrée comme en “état d’usage”, et qui ont subi des dégradations (enfoncement de la porte de la cuisine et du cellier, éclats et traces de rebouchage de celle de la salle de bains) sont justifiés dans leur principe et représentent une somme totale de 181,94 € après application par le bailleur d’un taux de vétusté de 10 % sur la réfection d’une porte ; compte tenu de leur état initial et de la durée de la location, le coefficient de vétusté sera porté à 80% pour l’ensemble, en sorte que la part restant à la charge de Madame [Z] [R] sera fixée à 38,23 €. Au total, le montant des réparations locatives sera fixé à la somme de 125,90 €. La SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT ayant dû réaliser des travaux en-dehors de ceux rendus nécessaires par la locataire, sans que ces derniers n’aient significativement rallongé la durée globale de l’indisponibilité du logement, elle n’est pas fondée à réclamer la réparation d’un préjudice d’immobilisation. Le compte entre les parties s’établit donc comme suit : - loyers et charges impayés : 1 149,61 € - réparations locatives : 125,90 € - déduction du dépôt de garantie : - 279,25 € Soit au total : 996,26 €. Sur la demande de délais de paiement L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT a indiqué ne pas s’opposer au principe d’un échelonnement du règlement de sa créance. Madame [Z] [R] a produit aux débats un contrat de travail à durée déterminée pour des extras sur une activité de serveuse, ce qui démontre la précarité de sa situation. Il sera donc fait droit à sa demande d’échelonnement dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement. Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile Les dépens de l’instance seront mis à la charge de Madame [Z] [R] et il sera donné acte à la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT de ce qu’elle s’est désistée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort, DÉCLARE recevable la demande de la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT; CONDAMNE Madame [Z] [R] à payer à la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT la somme de 996,26 € ; AUTORISE la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT à conserver le dépôt de garantie versé à la signature du bail ; AUTORISE Madame [Z] [R] à se libérer de sa dette à raison de 23 mensualités de 40 € chacune et une 24ème pour le solde, exigibles le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ; DONNE ACTE à la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT du désistement de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Madame [Z] [R] aux dépens. Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE