Cour d'appel, 14 septembre 2023. 19/04916

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/04916 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OH55 Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 juin 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN N° RG 16/04065 APPELANT : Monsieur [R] [X] né le 20 Février 1959 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] Représenté par Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substitué à l'audience par Me Kim VIGOUROUX, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [H] [O] [C] né le 16 février 1961 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] et Madame [L] [Y] divorcée [C] née le 29 mars 1962 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, et assistés à l'instance par Me Julien ARPAILLANGE de la SELARL AIG CONSEIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES SARL EXPRESS IMMOBILIER, société en liquidation amiable prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social RCS de PERPIGNAN n°400 332 888 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substitué à l'audience par Me Julien ROMANO, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES INTERVENANT : Monsieur [P] [I], ès qualités de liquidateur amiable de la SARL EXPRESS IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substitué à l'audience par Me Julien ROMANO, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES Ordonnance de clôture du 03 Mai 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 mai 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seings-privés en date du 2 juin 2012, dressé par maître [D], notaire à [Localité 3], les époux [Y]-[C] ont vendu à monsieur [X] un immeuble sis à [Adresse 5], moyennant le prix de 230 000 euros, outre la somme de 14 000 euros au titre des frais de l'Agence Express Immobilier qui a négocié la vente. La vente a été réitérée par acte authentique en date du 27 juillet 2012, passé en l'étude de maître [E], notaire à [Localité 9] avec la participation de maître [D]. Monsieur [X] a appris par les services d'urbanisme de la commune que l'immeuble comportait des extensions, à savoir une véranda de 40 m2 et un agrandissement de la cuisine de 15 m2, exécutés sans autorisation administrative et en contravention avec les dispositions du PLU, l'immeuble étant situé dans une zone agricole. Sur assignation de monsieur [X] du 17 septembre 2016, par un jugement contradictoire rendu le 11 juin 2019, le tribunal de grande instance de Perpignan a : - fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en garantie des vices cachés au titre du classement de l'immeuble en zone naturelle et au titre de la différence de surface et déclaré prescrites les demandes à ce titre ; - déclaré recevable le surplus des demandes ; - au fond, débouté monsieur [X] de ses demandes à l'encontre de monsieur [C] et madame [Y] et et de la SARL Express Immobilier ; - débouté monsieur [C] et madame [Y] de leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive ; - condamné monsieur [X] à payer à monsieur [C] et madame [Y] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné monsieur [X] à payer à la SARL Express Immobilier la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné monsieur [X] aux dépens. Par acte en date du 12 juillet 2019, monsieur [X] a régulièrement interjeté appel de ce jugement. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 24 avril 2023, monsieur [X] sollicite la réformation du jugement. Il demande la condamnation in solidum des consorts [Y]-[C] et de la SARL Express Immobilier au paiement de la somme de 60 000 euros en réparation de son préjudice et à voir débouter les consorts [Y]-[C] de leur demande incidente. Il demande également la condamnation in solidum des consorts [Y]- [C] et de la SARL Express Immobilier aux entiers dépens et au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 14 avril 2023, les consorts [Y]-[C] sollicitent la confirmation du jugement sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Reconventionnellement, ils demandent la condamnation de monsieur [X] à leur payer une somme de 5 000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Enfin, ils sollicitent la condamnation de monsieur [X] aux entiers dépens et à leur payer la somme de 3 500 euros chacun, TVA en sus, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 13 octobre 2022, maître [I], ès qualités de liquidateur amiable de la SARL Express Immobilier demande à ce que son intervention volontaire soit accueillie et à ce que le jugement soit confirmé. En outre, il sollicite la condamnation de monsieur [X] au paiement des entiers dépens et de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure. La clôture de la procédure a été prononcée le 3 mai 2023. Pour un plus ample exposé des faits et prétentions, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré. MOTIFS Sur l'intervention volontaire de monsieur [P] [I], ès qualités de liquidateur amiable de la SARL Express Immobilier Monsieur [P] [I] fait valoir que la SARL Express Immobilier est actuellement en cours de liquidation amiable et qu'il en est le liquidateur. Dans ces conditions, il sera fait droit à sa demande tendant à voir accueillir son intervention volontaire en qualité de liquidateur amiable de la SARL Express Immobilier. Sur l'action en garantie des vices cachés Monsieur [X], aux termes de sa déclaration d'appel, critique la totalité du dispositif du jugement déféré. Pour autant les moyens qu'il soulève en appel le sont sur le fondement exclusif du dol (et uniquement en ce qui concerne la véranda). La cour n'est par conséquent pas saisie de la question de l'action en garantie des vices cachés débattue en première instance. Sur le dol Aux termes de l'article 1116 du code civil dans sa version applicable au présent litige (version en vigueur du 1er février 1804 au 1er octobre 2016) « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ». Le tribunal a retenu que la véranda étant démontable, aucune man'uvre frauduleuse ne pouvait être imputée aux vendeurs, lesquels n'ont fait aucune déclaration mensongère en déclarant qu'aucune construction n'avait eu lieu dans les dix ans précédant la vente, et ce alors que monsieur [X] a acquis l'immeuble en connaissance de cause. Monsieur [X] soutient au contraire que les vendeurs l'ont trompé dans l'acte de vente en déclarant qu'aucune construction n'avait eu lieu dans les dix ans précédant la vente alors que la véranda, ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, avait été construite moins de 2 ans avant la vente, et ce sans aucune autorisation administrative possible, la parcelle étant classée en zone agricole. Les consorts [C]-[Y] estiment pour leur part que monsieur [X] ne peut demander que la nullité de l'acte et non la restitution d'une partie du prix sur le fondement du dol. Ils soulignent par ailleurs que les parties n'ont jamais considéré la véranda escamotable comme un ouvrage et qu'elles n'ont jamais entendu faire de la véranda un élément essentiel du compromis de vente. Le rapport d'expertise judiciaire de monsieur [A] du 12 novembre 2021 (et donc établi postérieurement au jugement dont appel) (pièce 8 de monsieur [X]) indique que l'ouvrage édifié en 2010 « sur le dallage en béton armé de la cour correspond à une construction traditionnelle légère avec des éléments maçonnés fixés au sol et donc indissociables d'éléments de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert ». Ainsi, seuls les coulissants des chassis sont dissociables et l'ouvrage n'est donc pas escamotable dans son ensemble ainsi que le prétendent les consorts [C]-[Y], les attestations versées aux débats (pièces 9, 9bis et 9ter des consorts [C]-[Y]) ne faisant d'ailleurs état que du démontage du toit et de la baie vitrée. La véranda constitue dans ces conditions bien un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil et les vendeurs, en affirmant qu'aucune construction n'avait été entreprise dans les dix ans de la vente, ont effectué une déclaration inexacte. Pour autant, la difficulté rencontrée par monsieur [X] ne provient pas de la date à laquelle la véranda a été construite mais de la construction elle-même, réalisée sans autorisation (et non régularisable puisque se situant en zone agricole). Or, cette difficulté était décelable dès la vente puisque la véranda ne figurait pas dans le descriptif détaillant le bien alors qu'elle était d'ores et déjà édifiée (sur plus de 30 mètres carrés) et que le classement de la parcelle en zone NH figurait en annexe de l'acte de vente. Dans ces conditions, la déclaration inexacte des vendeurs constitue une simple erreur et elle n'est pas à l'origine de man'uvres dolosives. Au surplus et à titre surabondant, non seulement monsieur [X] ne démontre pas qu'il n'aurait pas contracté s'il avait su que la véranda avait été construite sans autorisation sur un terrain non constructible à usage d'habitation, mais il affirme au contraire ne pas souhaiter l'annulation de la vente mais une diminution de prix proportionnelle au dommage qu'il estime avoir subi. Les conditions de l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, ne sont donc pas remplies. Le jugement sera confirmé, par substitution de motifs. Sur la responsabilité délictuelle de l'agence immobilière Le tribunal a retenu que la SARL Express Immobilier : - n'avait été qu'un intermédiaire, tant le compromis de vente que l'acte de vente ayant été rédigés par notaires, - n'a pas manqué à ses obligations, - en tant que tiers à la vente ne saurait être condamnée au titre de la réfaction du prix. Monsieur [X] soutient au contraire que la SARL Express Immobilier aurait commis une faute en ne se renseignant pas auprès des acquéreurs sur la situation de la véranda. Selon lui, la responsabilité délictuelle de l'agence est engagée. La responsabilité des vendeurs a été écartée, tant sur le terrain des vices cachés ( en première instance ) que sur celui du dol. Par ailleurs, l'agence immobilière n'a en l'espèce été qu'un intermédiaire et n'a rédigé aucun acte. Aucun élément du dossier ne laisse apparaître que son attention aurait du être particulièrement alertée par l'existence de la véranda. Le jugement, dont la cour adopte les motifs, sera dans ces conditions, confirmé. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive Si monsieur [X] succombe en ses demandes, aucun élément du dossier ne laisse apparaître que son action aurait dégénérée en abus de droit, alors que les difficultés qu'il rencontre pour revendre son bien sont bien réelles ( pièces 5 et 6 de l'appelant). Le jugement sera par conséquent confirmé. Sur les demandes accessoires Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé. En cause d'appel, monsieur [X], succombant, sera condamné aux dépens et à payer en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à monsieur [H] [C] la somme de 800 euros, à madame [L] [Y] la somme de 800 euros et à monsieur [P] [I], ès qualités de liquidateur amiable de la SARL Express Immobilier, la somme de 1 500 euros. PAR CES MOTIFS, La cour, Accueille l'intervention volontaire de monsieur [P] [I], ès qualités de liquidateur amiable de la SARL Express Immobilier ; Confirme le jugement rendu le 11 juin 2019 dans toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne monsieur [R] [X] à payer à monsieur [H] [C] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne monsieur [R] [X] à payer à madame [L] [Y] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne monsieur [R] [X] à payer à monsieur [P] [I], ès qualités de liquidateur amiable de la SARL Express Immobilier, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne monsieur [R] [X] aux entiers dépens d'appel. La greffière, Le président,